Corporación Inmobiliaria Vesta B de C : Cuaderno del Dictamen

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, e Informe de los auditores independientes del 20 de Febrero, 2024

Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2023, 2022 y 2021

Contenido	Página
Informe de los auditores independientes	1
Estados consolidados de posición financiera	5
Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales	7
Estados consolidados de cambios en el capital contable	8
Estados consolidados de flujos de efectivo	9
Notas a los estados financieros consolidados	10

Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C.

Paseo de la Reforma 505, piso 28 Colonia Cuauhtémoc

06500 Ciudad de México México

Tel: [phone]

www.deloitte.com/mx

Informe de los auditores independientes al Consejo de Administración y Accionistas de Corporación Inmobiliaria Vesta,

S. A. B. de C. V. (En dólares americanos)

Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados de Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias (la "Entidad"), que comprenden los estados consolidados de situación financiera al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, los estados consolidados de resultados y otros resultados integrales, estados consolidados de cambios en el capital contable y estados consolidados de flujos de efectivo correspondientes a los años que terminaron en esas fechas, así como las notas explicativas de los estados financieros consolidados que incluyen información sobre las políticas contables materiales.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la situación financiera de la Entidad al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, así como su desempeño financiero consolidado y flujos de efectivo consolidados correspondientes a los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), emitidas por el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad.

Fundamento de la opinión

Llevamos a cabo nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades bajo esas normas se explican más ampliamente en la sección de Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados de nuestro informe. Somos independientes del Grupo de conformidad con el Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código de Ética del IESBA) y con el emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos (Código de Ética del IMCP), y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidad con el Código de Ética del IESBA y con el Código de Ética del IMCP. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Las cuestiones clave de la auditoría son aquellas cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido de la mayor significatividad en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del período actual. Estas cuestiones han sido tratadas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y en la formación de nuestra opinión sobre éstos, y no expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones. Hemos determinado que las cuestiones que se describen a continuación son las cuestiones clave de la auditoría que se deben comunicar en nuestro informe.

Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, sociedad privada de responsabilidad limitada en el Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de ellas como una entidad legal única e independiente. Conozca en www.deloitte.com/mx/conozcanos la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro.

Deloitte.

Propiedades de inversion

La Entidad utiliza valuadores externos para determinar el valor razonable de todas las propiedades de inversión. Las propiedades de inversión son propiedades que se mantienen para obtener arrendamientos y/o para la apreciación del capital (incluidas las propiedades en construcción para tales fines). La Entidad contrató a firmas independientes de valuación para determinar el valor razonable de las propiedades de inversión. Los valores razonables se determinan utilizando el método de flujos de efectivo descontados para los terrenos y edificios de la Entidad y el enfoque de mercado para las reservas de suelo de la Entidad. Los factores y supuestos considerados, la mayoría de los cuales no son directamente observables en el mercado, para estimar el valor razonable de nuestra propiedad de inversión, incluyen tasas de descuento, ingresos operativos netos a largo plazo, tasas de inflación, períodos de absorción y rentas de mercado. La Entidad realiza estos procedimientos con periodicidad anual. La Entidad añade los costos directos iniciales incurridos en la negociación y contratación de un arrendamiento operativo al importe en libros del activo. La Entidad registra las ganancias y pérdidas derivadas de los cambios en el valor razonable determinado por los valuadores independientes en el estado consolidado de resultados en el período en que ocurran. Obtuvimos una comprensión y evaluamos la metodología de la Entidad para determinar el valor razonable de las propiedades de inversión. Evaluamos las propiedades de inversión de la Entidad mediante la realización de procedimientos detallados sobre la existencia, mediante la realización de visitas a sitio. Evaluamos las propiedades de inversión de la Entidad mediante la realización de procedimientos detallados en la valuación, incluyendo, pero sin limitarse a, la participación de especialistas internos en valor razonable quienes revisaron supuestos de valuación y de negocio incluyendo las metodologías utilizadas en los modelos de valuación. También mantuvimos conversaciones con la administración contable y operaciones en relación con ciertos supuestos comerciales utilizados en los modelos de valoración y, como procedimientos de auditoría, obtuvimos documentación para soportar los supuestos contenidos. También probamos el diseño y la implementación de los controles de la administración sobre las propiedades de inversión. Con base en los procedimientos realizados, las propiedades de inversión son razonables en el contexto de los estados financieros consolidados tomados en su conjunto.

Otra información distinta de los estados financieros consolidados y del informe del auditor

La administración de la Entidad es responsable por la otra información. La otra información comprende la información que será incorporada en el Reporte Anual que la Entidad está obligada a preparar conforme al Artículo 33 Fracción I, inciso b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a los Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores en México y al Instructivo que acompaña esas disposiciones (las Disposiciones), pero no incluye los estados financieros consolidados ni nuestro informe de auditoría al respecto. A la fecha de nuestro informe de auditoría, aún no hemos obtenido estos documentos y estarán disponibles sólo después de la emisión de este Informe de Auditoría.

Nuestra opinión sobre los estados financieros consolidados no cubre la otra información y nosotros no expresamos ni expresaremos, ninguna forma de seguridad sobre ella.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad es leer la otra información, considerar si la otra información, es inconsistente en forma material con los estados financieros consolidados o nuestro conocimiento obtenido durante la auditoría, o que parezca contener un error material. Si basado en el trabajo que hemos realizado, concluimos que hay error material en la otra información, tendríamos que reportar ese hecho. No tenemos nada que reportar sobre este asunto.

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Deloitte.

Responsabilidades de la administración y de los responsables del gobierno del Grupo en relación con los estados financieros consolidados

La administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los estados financieros consolidados adjuntos de conformidad con las NIIF, y del control interno que la administración considere necesario para permitir la preparación de los estados financieros consolidados libres de error material, debido a fraude o error.

En la preparación de los estados financieros consolidados, la administración es responsable de la evaluación de la capacidad de la Entidad de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con la Entidad en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si la administración tiene intención de liquidar la Entidad o detener sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

Los responsables del gobierno de la Entidad son responsables de la supervisión del proceso de información financiera consolidada de la Entidad.

Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de errores materiales, debido a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contiene nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto nivel de seguridad pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte un error material cuando existe. Los errores pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyen en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros consolidados.

Como parte de una auditoría ejecutada de conformidad con las NIA, ejercemos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. Nosotros también:

• Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección material de los estados financieros consolidados, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para re|sponder a dichos riesgos, y obtuvimos evidencia de auditoría que es suficiente y apropiada para proporcionar las bases para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección material debida a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección material debida a un error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionalmente erróneas, o la elusión del control interno.
• Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias y no con el fin de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de la Entidad.
• Evaluamos la adecuación de las políticas contables aplicadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información revelada por la administración.
• Concluimos sobre lo adecuado de la utilización por la administración, de la norma contable de empresa en funcionamiento y, basándose en la evidencia de auditoría obtenida, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de la Entidad para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones no son adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuros pueden ser causa de que el Grupo deje de ser una empresa en funcionamiento.

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Deloitte.

• Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de los estados financieros consolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y eventos relevantes de un modo que logran la presentación razonable.
• Obtenemos evidencia suficiente y adecuada en relación con la información financiera de las entidades o actividades empresariales dentro de la Entidad para expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la dirección, supervisión y realización de la auditoría de la Entidad. Somos los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría.

Comunicamos a los responsables del gobierno de la Entidad en relación con, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de la realización de la auditoría planificados y los hallazgos significativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa en el control interno que identificamos en el transcurso de la auditoría.

También proporcionamos a los responsables del gobierno de la Entidad una declaración de que hemos cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y les hemos comunicado acerca de todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar nuestra independencia, y en su caso, las correspondientes salvaguardas.

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicaciones con los responsables del gobierno de la Entidad, determinamos que han sido de la mayor significatividad en la auditoría de los estados financieros consolidados del período actual y que son en consecuencia, las cuestiones clave de la auditoría. Describimos esas cuestiones en este informe de auditoría, salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión o, en circunstancias extremadamente poco frecuentes determinemos que una cuestión no se debería comunicar en nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los beneficios de interés público de la misma.

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S. C.

Afiliada de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C. P. C. Alexis Hernández Almanza

20 de febrero de 2024

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Corporación Inmobiliaria Vesta, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados consolidados de posición financiera

Al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021 (En dólares americanos)

Activos	Notas	Diciembre 31, 2023	Diciembre 31, 2022	Diciembre 31, 2021
Activo circulante:
Efectivo, equivalentes de efectivo y
efectivo restringido	5	$	501,166,136		$	139,147,085		$	452,821,132
Impuestos por recuperar	6		33,864,821			30,088,473			19,377,562
Cuentas por cobrar por
arrendamientos operativos - Neto	7		10,100,832			7,690,195			9,039,147
Pagos anticipados y otros activos
corrientes	7.vi		21,299,392			25,308,351			483,581
Total del activo circulante			566,431,181			202,234,104			481,721,422
Activo no circulante:
Propiedades de inversión	8		3,212,164,164			2,738,465,276			2,263,170,941
Equipo de oficina - Neto			2,541,990			1,437,981			2,119,589
Activos por derecho de uso - Neto	9		834,199			1,417,945			1,344,417
Depósitos en garantía otorgados y
efectivo restringido			10,244,759			9,601,094			11,510,701
Total del activo no circulante			3,225,785,112			2,750,922,296			2,278,145,648
Total activos		$	3,792,216,293		$	2,953,156,400		$	2,759,867,070
Pasivo y capital contable
Pasivo circulante:
Porción circulante de la deuda a largo
plazo	10	$	69,613,002		$	4,627,154		$	2,880,592
Obligaciones bajo arrendamiento -
corto plazo	9		607,481			606,281		464,456
Intereses por pagar			3,148,767			3,847,752			3,840,079
Cuentas por pagar	3.f		13,188,966			16,628,788			3,011,415
Impuesto sobre la renta por pagar			38,773,726			14,824,658			27,838,872
Gastos acumulados e impuestos			7,078,988			5,154,626			15,246,156
Dividendos por pagar	12.4		15,155,311			14,358,194			13,944,232
Total del pasivo circulante			147,566,241			60,047,453			67,225,802
Pasivo a largo plazo:
Deuda a largo plazo	10		845,573,752			925,872,432			930,652,624
Obligaciones bajo arrendamiento -
largo plazo	9		290,170			897,658		915,957
Depósitos en garantía recibidos			25,680,958			18,333,119			15,868,704
Cuentas por pagar- largo plazo			7,706,450			7,889,937			-
Beneficio a los empleados	11		1,519,790			348,280		-
Impuestos a la utilidad diferidos	16.3		276,910,507			299,979,693			291,578,576
Total del pasivo a largo plazo			1,157,681,627			1,253,321,119			1,239,015,861
Total del pasivo			1,305,247,868			1,313,368,572			1,306,241,663

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	Notas	Diciembre 31, 2023	Diciembre 31, 2022	Diciembe 31, 2021
Litigios y compromisos	20
Capital contable:
Capital social	12	591,600,113		480,623,919		482,858,389
Prima en suscripción de acciones	12.3	934,944,456		460,677,234		466,230,183
Utilidades retenidas		989,736,218	733,405,749		547,213,771
Reserva de pagos basados en acciones		3,732,350	5,984,051		7,149,453
Efecto de conversión de operaciones
extranjeras		(33,044,712)	(40,903,125)	(49,826,389)
Total del capital contable		2,486,968,425		1,639,787,828		1,453,625,407
Total pasivo y capital contable		$ 3,792,216,293		$ 2,953,156,400		$ 2,759,867,070

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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