DINE B de C : ESTADOS FINANCIEROS DICTAMINADOS

Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados financieros consolidados por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, e Informe de los auditores independientes del 15 de marzo de 2024

Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Informe de los auditores independientes y estados financieros consolidados 2023, 2022 y 2021

Contenido	Página
Informe de los auditores independientes	1
Estados consolidados de posición financiera	5
Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales	6
Estados consolidados de cambios en el capital contable	8
Estados consolidados de flujos de efectivo	9
Notas a los estados financieros consolidados	10

Galaz, Yamazaki,

Ruiz Urquiza, S.C.

Paseo de la Reforma 505, piso 28 Colonia Cuauhtémoc

06500 Ciudad de México México

Tel: [phone]

www.deloitte.com/mx

Informe de los auditores independientes al Consejo de Administración y Accionistas de Dine, S. A. B. de C. V.

Opinión

Hemos auditado los estados financieros consolidados adjuntos de Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

(la "Entidad" o "Dine"), los cuales comprenden los estados consolidados de posición financiera al 31 de

diciembre de 2023, 2022 y 2021, los estados consolidados de resultados y otros resultados integrales, los estados consolidados de cambios en el capital contable y los estados consolidados de flujos de efectivo, correspondientes a los años que terminaron en esas fechas, así como las notas explicativas de los estados financieros consolidados que incluye información sobre las políticas contables materiales.

En nuestra opinión, los estados financieros consolidados adjuntos presentan razonablemente, en todos los aspectos importantes, la posición financiera consolidada de Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, así como su desempeño financiero consolidado y sus flujos de efectivo consolidados por los años que terminaron en esas fechas, de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS por sus siglas en inglés), emitidas por el Consejo de Normas

Internacionales de Contabilidad ("IASB", por sus siglas en inglés).

Fundamentos de la opinión

Hemos llevado a cabo nuestras auditorías de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA). Nuestras responsabilidades bajo esas normas se explican más ampliamente en la sección de

Responsabilidades de los auditores independientes en relación con la auditoría de los estados financieros

consolidados de nuestro informe. Somos independientes de la Entidad de conformidad con el Código de Ética para Profesionales de la Contabilidad del Consejo de Normas Internacionales de Ética para Contadores (Código de Ética del IESBA) y con el emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, A. C. (Código de Ética del IMCP), y hemos cumplido las demás responsabilidades de ética de conformidad con el Código de Ética del IESBA y con el Código de Ética del IMCP. Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.

Cuestiones clave de la auditoría

Las cuestiones clave de auditoría son aquellos asuntos que, a nuestro juicio profesional, han sido de la mayor significatividad en nuestra auditoría de los estados financieros consolidados del periodo actual. Estas cuestiones han sido tratadas en el contexto de nuestra auditoría de los estados financieros consolidados en su conjunto y en la formación de nuestra opinión sobre estos, y no expresamos una opinión por separado sobre esas cuestiones. Hemos determinado que las cuestiones que se describen a continuación son las cuestiones clave de la auditoría que se deben comunicar en nuestro informe.

Deloitte se refiere a Deloitte Touche Tohmatsu Limited, sociedad privada de responsabilidad limitada en el Reino Unido, y a su red de firmas miembro, cada una de ellas como una entidad legal única e independiente. Conozca en www.deloitte.com/mx/conozcanos la descripción detallada de la estructura legal de Deloitte Touche Tohmatsu Limited y sus firmas miembro.

Deloitte.

Reconocimiento de ingresos

Identificamos que existe un riesgo en el reconocimiento de ingresos asociado a la venta de proyectos residenciales y turísticos, la IFRS 15 establece un modelo de reconocimiento de ingresos derivados de contratos con clientes en el cual una entidad debe reconocer los ingresos que representen la transferencia prometida de bienes y servicios a los clientes por los montos que reflejen las contraprestaciones que la entidad espera recibir a cambio de dichos bienes y servicios. Esta norma presenta de forma integrada todos los requerimientos aplicables en la que nos enfocamos en este rubro, por lo cual realizamos diversos procedimientos para cerciorarnos de que Dine está cumpliendo con las condiciones requeridas en la Norma, la cual establece que debe reconocerse un ingreso por ventas cuando se satisface la obligación es decir, cuando el "control" de los bienes de la obligación de desempeño ha sido transferido al cliente, lo cual ocurre al entregar la posesión de los inmuebles vendidos y, a su vez, este evento se lleva a cabo hasta que el producto está totalmente construido.

Nuestros procedimientos de auditoría incluyeron: i) la revisión de las cláusulas de los contratos celebrados con clientes, los cuales fueron seleccionados mediante muestreo; ii) hemos obtenido la documentación que soporta que la Entidad ha transferido al comprador el control de los inventarios, derivados de la propiedad o titularidad de los bienes tales como actas de entrega o escritura y hemos verificado las obligaciones que tiene la Entidad posterior a las actas de entrega y escrituraciones; iii) análisis y revisión de los supuestos y metodologías utilizadas por la Entidad para recibir los pagos mínimos que garanticen que la cobranza está razonablemente asegurada; iv) enfocarnos en lo apropiado de las revelaciones de la Entidad sobre los supuestos y políticas contables para el reconocimiento de los ingresos, las cuales están incluidas en la Nota 3t a los estados financieros consolidados adjuntos. Los resultados de nuestros procedimientos de auditoría fueron satisfactorios.

Valuación de los inventarios inmobiliarios

Identificamos un riesgo en la valuación de inventarios inmobiliarios, debido a la probabilidad de que los valores contables pudieran exceder su valor neto de realización, tal y como lo disponen las Normas Internacionales de Información Financiera.

Tomando como base diversos elementos que pudieran ser indicativos del valor neto de realización de los inventarios inmobiliarios, tales como el precio de venta de transacciones posteriores, entre otros, nuestros procedimientos consistieron en realizar una comparación contra el valor registrado contablemente, verificando que este último no excediera dicha referencia. Los resultados de nuestros procedimientos de auditoría fueron satisfactorios.

Información adicional distinta de los estados financieros consolidados y del informe de los auditores independientes

La administración de Dine es responsable por la otra información. La otra información comprenderá; 1) el Informe Anual, ii) la información que será incorporada en el Reporte Anual que Dine está obligado a preparar conforme al Artículo 33 Fracción I, inciso b) del Título Cuarto, Capítulo Primero de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Emisoras y a otros Participantes del Mercado de Valores en México y al Instructivo que acompaña esas disposiciones (las "Disposiciones"). El Informe Anual y el Reporte Anual se espera estén disponibles para nuestra lectura después de la fecha de este informe de auditoría.

Nuestra opinión de los estados financieros consolidados no cubrirá la otra información y nosotros no expresaremos ninguna forma de seguridad sobre ella.

En relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados, nuestra responsabilidad será leer la información adicional cuando esté disponible, y cuando lo hagamos, considerar si la información adicional ahí contenida es inconsistente en forma material con los estados financieros consolidados o con nuestro conocimiento obtenido durante la auditoría, o que parezca contener un error material. Cuando leamos el Reporte Anual emitiremos la leyenda sobre su lectura, requerida en el Artículo 33 Fracción I, inciso b) numeral 1.2. de las Disposiciones. Si basado en el trabajo que hemos realizado, concluimos que hay un error material en el Reporte Anual, tendríamos que reportar ese hecho. A la fecha de este informe, no tenemos nada que reportar sobre este asunto.

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Deloitte.

Responsabilidades de la administración y del Comité de Auditoría de Dine sobre los estados financieros consolidados adjuntos

La administración de Dine es responsable por la preparación y presentación razonable de estos estados financieros consolidados adjuntos de conformidad con las NIIF, y del control interno que la administración considere necesario para permitir la preparación de los estados financieros consolidados libres de error material, debido a fraude o error. En la preparación de los estados financieros consolidados, la administración es responsable de la evaluación de la capacidad de Dine de continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con Dine como empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento, excepto si la administración tiene intención de liquidar la Entidad o detener sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

El Comité de Auditoría es responsable de supervisar el proceso de información financiera consolidada de Dine, revisar el contenido de los estados financieros consolidados y someterlos a aprobación del Consejo de Administración de la Entidad.

Responsabilidades de los auditores independientes en relación con la auditoría de los estados financieros consolidados

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que los estados financieros consolidados en su conjunto están libres de errores materiales, debido a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contiene nuestra opinión. Seguridad razonable es un alto nivel de seguridad, pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con las NIA siempre detecte un error material cuando existe. Los errores pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyen en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en los estados financieros consolidados en su conjunto.

Como parte de una auditoría ejecutada de conformidad con las NIA, ejercemos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. Nosotros también:

• Identificamos y evaluamos los riesgos de incorrección material de los estados financieros consolidados, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos, y obtuvimos evidencia de auditoría que es suficiente y apropiada para proporcionar las bases para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección material debida a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección material debida a un error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionalmente erróneas, o la elusión del control interno.
• Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias y no con el fin de expresar una opinión sobre la efectividad del control interno de Dine.
• Evaluamos lo apropiado de las políticas contables utilizadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y sus revelaciones correspondientes realizadas por la administración.
• Concluimos sobre lo adecuado de la utilización por la administración, de la norma contable de empresa en funcionamiento y, basándose en la evidencia de auditoría obtenida, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de la Entidad para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en los estados financieros consolidados o, si dichas revelaciones no son adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, hechos o condiciones futuras pueden ser causa de que Dine deje de ser una empresa en funcionamiento.

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Deloitte.

• Evaluamos la presentación global, la estructura y contenido de los estados financieros consolidados, incluida la información revelada, y si los estados financieros consolidados representan las transacciones y eventos relevantes de un modo que logran la presentación razonable.
• Obtenemos evidencia suficiente y adecuada en relación con la información financiera de las entidades y actividades empresariales dentro de Dine para expresar una opinión sobre los estados financieros consolidados. Somos responsables de la dirección, supervisión y realización de la auditoría de la Entidad. Somos los únicos responsables de nuestra opinión de auditoría.

Comunicamos a la Administración y al Comité de Auditoría de Dine, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de la realización de la auditoría planificados y los hallazgos significativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa en el control interno que identifiquemos en el transcurso de la auditoría.

También proporcionamos a la Administración y al Comité de Auditoría de Dine una declaración de que hemos cumplido con los requerimientos de ética aplicables en relación con la independencia y les hemos comunicado acerca de todas las relaciones y demás cuestiones de las que se puede esperar razonablemente que pueden afectar nuestra independencia, y en su caso, las correspondientes salvaguardas.

Entre las cuestiones que han sido objeto de comunicaciones con los responsables del gobierno de Dine, determinamos las que han sido de mayor importancia en la auditoría de los estados financieros consolidados del ejercicio 2023 y que son en consecuencia, las cuestiones clave de la auditoría. Describimos esas cuestiones en este informe de auditoría, salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión o, en circunstancias extremadamente poco frecuentes determinemos que una cuestión no se debería comunicar en nuestro informe porque cabe razonablemente esperar que las consecuencias adversas de hacerlo superarían los beneficios de interés público de la misma.

Galaz, Yamazaki, Ruiz Urquiza, S.C.

Miembro de Deloitte Touche Tohmatsu Limited

C. P. C. Elsa Alarcón Gutiérrez 15 de marzo de 2024

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Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados consolidados de posición financiera

Al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021 (En miles de pesos)

Activos

Notas

2023

2022

2021

Activo:
Efectivo y equivalentes de efectivo	5	$	939,342		$	1,585,679		$	1,629,719
Efectivo restringido	5		-			-			60,600
Cuentas por cobrar a clientes y otras
cuentas por cobrar	6		534,460			408,111		252,703
Cuentas por cobrar a partes
relacionadas	19		36,425		59,859		32,564
Inventarios inmobiliarios	7		4,312,408			4,231,443			3,925,073
Inmuebles, mobiliario y equipo - Neto	8		985,120			274,283		276,581
Propiedades de inversión			126,731			126,731		126,731
Activos por derecho de uso	9		32,552		18,289		23,583
Inversión en negocios conjuntos	10		576,795			548,584		540,529
Impuestos a la utilidad diferidos	15		1,057,731			426,723		252,012
Otros activos	11		214,660			121,198		129,501
Total del activo		$	8,816,224		$	7,800,900		$	7,249,596
Pasivos y capital contable
Pasivos:
Deuda financiera	13	$	-		$	-		$	286,000
Cuentas por pagar a contratistas			69,298		31,975		15,617
Cuentas por pagar a partes
relacionadas	19		379,351			128,089		190,492
Anticipo de clientes y otras cuentas
por pagar	14		5,460,748			4,084,169			3,042,921
Pasivos por arrendamiento	9		33,794		20,208		26,074
Impuestos a la utilidad diferidos	15		5,576		26,517		104,354
Total del pasivo			5,948,767			4,290,958			3,665,458
Capital contable:
Capital contribuido-
Capital social	16		2,068,237			2,068,237			2,068,237
			2,068,237			2,068,237			2,068,237
Capital ganado-
Utilidades retenidas			707,282			929,751		889,692
Otros resultados integrales:
Obligaciones laborales al retiro			(430)		(402)		(305)
Instrumentos financieros			(605)		-			-
Efectos de conversión de
operaciones extranjeras			92,892		511,942		624,886
Participación controladora			2,867,376			3,509,528			3,582,510
Participación no controladora	17		81		414		1,628
Total del capital contable			2,867,457			3,509,942			3,584,138
Total de pasivo y capital contable		$	8,816,224		$	7,800,900		$	7,249,596

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados consolidados de resultados y otros resultados integrales

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021 (En miles de pesos, excepto utilidad por acción)

		Notas
Ventas netas de bienes y servicios	$
Costo de ventas de bienes y servicios	20
Gastos de operación		20
Otros (ingresos) gastos - Neto
(Pérdida) utilidad de
operación
Ingreso por intereses
Gasto por intereses
Utilidad cambiaria - Neta
Participación en las utilidades de
negocios conjuntos	10
(Pérdida) utilidad antes de impuestos a
la utilidad
Impuestos a la utilidad:	15
Causado
Diferido
(Pérdida) utilidad neta
consolidada del año	$
(Pérdida) utilidad neta aplicable a:
Participación controladora	$
Participación no controladora
(Pérdida) utilidad	neta consolidada del
año		$
(Pérdida) utilidad	básica por acción
ordinaria mayoritaria	$
Promedio ponderado de acciones en
circulación (en miles de acciones)	$

2023		2022					2021
1,389,100	$	1,094,436				$	1,278,736
1,341,775		783,007				713,160
492,773		410,463				411,873
(353)		(46)		816
(445,095)		(98,988)		152,887
64,355		49,509			10,265
(14,501)		(29,643)		(53,787)
291,955		104,125				7,324
341,809		123,991				(36,198)
19,862		51,384			84,463
(83,424)		76,387				201,152
706,737		106,324				196,455
(682,331)		(246,477)		(77,671)
24,406		(140,153)		118,784
(107,830)	$	216,540			$	82,368
(107,497)	$	216,807			$	82,559
(333)		(267)		(191)
(107,830)	$	216,540			$	82,368
(0.17)	$	0.34		$	0.13
635,730	$	635,730				635,730
							(Continua)

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		2023			2022			2021
(Pérdida) utilidad neta consolidada	$	(107,830)	$	216,540	$	82,368
Otros componentes de utilidad integral:
Pasivo adicional por obligaciones
laborales		(28)		(97)		(109)
Instrumentos financieros		(605)		-			-
Efecto de conversión de operaciones
extranjeras		(419,050)		(112,944)		139,903
(Pérdida) utilidad integral
consolidada		(527,513)		103,499		222,162
(Pérdida) utilidad integral consolidada
aplicable a:
Participación controladora		(527,180)		103,766		222,353
Participación no controladora		(333)		(267)		(191)
(Pérdida) utilidad integral
consolidada		(527,513)		103,499		222,162
Partidas que se reclasificarán a
resultados en el futuro -Diferencias en
cambio por conversión de operaciones
extranjeras	$	(419,050)	$	(112,944)	$	139,903

(Concluye)

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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Dine, S. A. B. de C. V. y Subsidiarias

Estados consolidados de cambios en el capital contable

Por los años que terminaron el 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021 (En miles de pesos)

				Capital contribuido											Capital ganado
																	Efecto de
										Instrumentos		Pérdida actuarial por		conversión de
									financieros derivados	obligaciones laborales		operaciones		Participación no		Total del capital
	Número de acciones		Capital social		Utilidades retenidas						al retiro		extranjeras		controladora		contable
Saldos al 1 de enero de
2021	635,730,056		$	2,068,237	$	908,846	$	-		$	(192)	$	484,983	$	1,819	$	3,463,693
Dividendos decretados	-			-			(101,717)		-				-			-			-			(101,717)
Obligaciones laborales
al retiro	-			-			4			-				(113)		-			-			(109)
Utilidad integral del año	-			-			82,559		-				-			139,903		(191)		222,271
Saldos al 31 de diciembre
de 2021	635,730,056			2,068,237			889,692		-				(305)		624,886		1,628		3,584,138
Dividendos decretados	-			-			(127,146)		-				-			-			-			(127,146)
Pérdida en compra de
asociada	-			-			(49,602)		-				-			-			(947)		(50,549)
Obligaciones laborales
al retiro	-			-			-			-				(97)		-			-			(97)
Utilidad integral del año	-			-			216,807		-				-			(112,944)		(267)		103,596
Saldos al 31 de diciembre
de 2022	635,730,056			2,068,237			929,751		-				(402)		511,942		414		3,509,942
Dividendos decretados	-			-			(111,000)		-				-			-			-			(111,000)
Reciclaje cuentas de
capital	-			-			(3,972)		-				37		3,935		-			-
Pérdida integral del año	-			-			(107,497)		(605)			(65)		(422,985)		(333)		(531,485)
Saldos al 31 de diciembre
de 2023	635,730,056		$	2,068,237	$	707,282	$	(605)	$	(430)	$	92,892	$	81	$	2,867,457

Las notas adjuntas son parte de los estados financieros consolidados.

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