Fibra UNO : 1T Estados Financieros

Fideicomiso Fibra Uno y Subsidiarias

Estados financieros consolidados condensados intermedios al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, y por los periodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2024 y 2023

Fideicomiso Fibra Uno y Subsidiarias

Estados financieros consolidados condensados intermedios al 31 de marzo de 2024 y al 31 de diciembre de 2023, y por los periodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2024 y 2023

Contenido	Página
Estados consolidados condensados intermedios de posición financiera	2
Estados consolidados condensados intermedios de resultados	3
Estados consolidados condensados intermedios de cambios en el patrimonio de los
fideicomitentes / fideicomisarios	4
Estados consolidados condensados intermedios de flujos de efectivo	5
Notas a los estados financieros consolidados condensados intermedios	6

1

Estados consolidados condensados intermedios de posición financiera Al 31 de marzo 2024 y al 31 de diciembre 2023

(En miles de pesos, cifras 2024 no auditadas)

Activo	Notas		31/03/2024			31/12/2023
Activo circulante:
Efectivo y equivalentes en efectivo	3.-	$	1,793,657	$	2,826,642
Rentas por cobrar a clientes	4.-		3,634,836			3,537,159
Otras cuentas por cobrar	5.-		1,724,056			1,680,862
Cuentas por cobrar a partes relacionadas	13.-		28,508			25,947
Impuestos por recuperar, principalmente impuesto al valor agregado			1,177,013			1,227,392
Activo financiero de propiedades			350,790			336,871
Instrumentos financieros derivados	10.-		44,353			5,586
Pagos anticipados			2,074,959			764,906
Total de activo circulante			10,828,172			10,405,365
Activo no circulante:
Propiedades de inversión	6.-		313,557,105			312,270,870
Activo financiero de propiedades			2,761,954			2,697,217
Inversiones en asociadas	7.-		9,896,867			9,892,099
Cuentas por cobrar a partes relacionadas	13.-		1,603,276			1,603,276
Pagos anticipados			-			647,584
Instrumentos financieros derivados	10.-		22,873			99,365
Otros activos	8.-		992,443			1,017,989
Total de activo no circulante			328,834,518			328,228,400
Total de activo			339,662,690			338,633,765
Pasivo y patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios	Notas		31/03/2024			31/12/2023
Pasivo a corto plazo:
Préstamos	9.-		13,699,852			23,253,195
Pasivos acumulados y acreedores diversos	11.-		6,599,594			6,621,167
Cuentas por pagar por adquisición de propiedades de inversión			676,418			676,418
Depósitos de los arrendatarios			151,127			151,430
Rentas cobradas por anticipado			356,482			353,649
Derechos de arrendamiento			140,590			149,280
Cuentas por pagar a partes relacionadas	13.-		849,448			635,780
Total de pasivo a corto plazo			22,473,511			31,840,919
Pasivo a largo plazo:
Préstamos	9.-		115,078,382			105,302,400
Pasivos acumulados			557,543			587,930
Depósitos de los arrendatarios			1,423,036			1,390,454
Rentas cobradas por anticipado			548,970			567,908
Instrumentos financieros derivados	10.-		4,769,637			4,181,535
Total de pasivo a largo plazo			122,377,568			112,030,227
Total de pasivo			144,851,079			143,871,146
Patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios:
Aportaciones de los fideicomitentes / fideicomisarios	14.-		106,372,973			106,372,973
Utilidades retenidas			81,043,076			80,901,128
Valuación de instrumentos financieros derivados			(1,125,830)			(1,103,598)
en cobertura de flujo de efectivo / valuación actuarial
Reserva para la recompra de CBFI´s			1,690,016			1,866,914
Total de patrimonio controladora			187,980,235			188,037,417
Participación no controladora			6,831,376			6,725,202
Total de patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios			194,811,611			194,762,619
Total de pasivo y patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios		$	339,662,690	$	338,633,765

Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros consolidados condensados intermedios.

2

Estados consolidados condensados intermedios de resultados

Por los periodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2024 y 2023 (En miles de pesos, cifras no auditadas)

		31/03/2024			31/03/2023
Ingresos de propiedades de inversión	$	6,030,202	$	5,651,028
Ingresos por mantenimiento		634,003			562,155
Dividendos sobre rentas de derechos fiduciarios		53,419			55,031
Ingresos de activos financieros de propiedades		74,392			75,666
Comisiones		31,749			33,711
		6,823,765			6,377,591
Honorarios de administración		(254,200)			(241,756)
Gastos de administración		(493,973)			(372,066)
Gastos de operación		(840,735)			(714,893)
Predial		(193,147)			(194,025)
Seguros		(109,242)			(96,465)
		(1,891,297)			(1,619,205)
Utilidad antes de gastos e ingresos por intereses		4,932,468			4,758,386
Gastos por intereses		(2,642,217)			(2,506,607)
Ingresos por intereses		68,982			95,206
Utilidad después de gastos e ingresos por intereses		2,359,233			2,346,985
Utilidad (pérdida) cambiaria, neta		337,185			4,175,661
Efecto de valuación en instrumentos financieros derivados		78,680			108,058
Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión,		83,422			230,021
activos financieros de propiedades y de inversiones en asociadas
Amortización plataforma administrativa		(25,546)			(25,546)
Amortización de comisiones y otros gastos financieros		(61,771)			(60,974)
Otros ingresos (gastos)		(1,872)			(1,361)
Bono ejecutivo		-			(103,500)
Utilidad (pérdida) neta consolidada	$	2,769,331	$	6,669,344
					-
Otros resultados integrales:
Partidas que serán reclasificadas posteriormente a resultados		(31,002)			235,974
ganancia (pérdida) en valuación de instrumentos financieros
Utilidad (pérdida) integral consolidada	$	2,738,329	$	6,905,318
Utilidad (pérdida) neta consolidada:
Participación controladora		2,640,858			6,543,899
Participación no controladora		128,473			125,445
	$	2,769,331	$	6,669,344
Utilidad (pérdida) integral consolidada:
Participación controladora		2,618,626			6,776,644
Participación no controladora		119,703			128,674
	$	2,738,329	$	6,905,318

Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros consolidados condensados intermedios.

3

Estados consolidados condensados intermedios de cambios en el patrimonio de los fideicomitentes / fideicomisarios
Por los periodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2024 y 2023
(En miles de pesos, cifras no auditadas)
					Reserva de instrumentos				Total de		Total de
					financieros de cobertura		Reserva para la
		Patrimonio	Utilidades retenidas			participación		participación no		Total
			de flujo de efectivo /	recompra de CBFIS
							controlada		controlada
						Valuación actuarial
Saldos al 31 de diciembre de 2023	$	106,372,973	$	80,901,128	$	(1,103,598)	$	1,866,914	$	188,037,417	$	6,725,202	$	194,762,619
Contribuciones de los fideicomitentes		-		-		-		-		-		-		-
Distribuciones a los fideicomisarios		-		(2,675,808)		-		-		(2,675,808)		(13,529)		(2,689,337)
Reserva para recompra de CBFIs		-		176,898		-		(176,898)		-		-		-
Utilidad neta e integral consolidada		-		2,640,858		(22,232)		-		2,618,626		119,703		2,738,329
Saldos al 31 de marzo de 2024	$	106,372,973	$	81,043,076	$	(1,125,830)	$	1,690,016	$	187,980,235	$	6,831,376	$	194,811,611
Saldos al 31 de diciembre de 2022	$	106,051,073	$	73,814,800	$	(1,345,796)	$	1,407,837	$	179,927,914	$	6,223,094	$	186,151,008
Contribuciones de los fideicomitentes		103,500		-		-		-		103,500		66,347		169,847
Distribuciones a los fideicomisarios		-		(4,182,516)		-		-		(4,182,516)		(14,037)		(4,196,553)
Reserva para recompra de CBFIs		-		(136,499)		-		136,499		-		-		-
Utilidad neta e integral consolidada		-		6,543,899		232,745		-		6,776,644		128,674		6,905,318
Saldos al 31 de marzo de 2023	$	106,154,573	$	76,039,684	$	(1,113,051)	$	1,544,336	$	182,625,542	$	6,404,078	$	189,029,620
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros consolidados condensados intermedios.

4

Estados consolidados condensados intermedios de flujos de efectivo
Por los periodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2024 y 2023
(En miles de pesos, cifras no auditadas)
		31/03/2024		31/03/2023
Actividades de operación:
Utilidad neta consolidada del año	$	2,769,331	$	6,669,344
Ajustes para partidas que no generaron efectivo:
Ajuste al valor razonable de propiedades de inversión,		(83,422)		(230,021)
activos financieros de propiedades y de inversiones en asociadas
Fluctuación cambiaria no Realizada (Efecto de partidas no realizadas)		47,205		(3,700,019)
Amortizaciones y Provisiones de gastos		758,687		767,338
Bono ejecutivo		-		103,500
Intereses a favor		(68,982)		(95,206)
Intereses a cargo		2,642,217		2,506,607
Efecto de valuación en instrumentos financieros derivados		(78,680)		(108,058)
Otras partidas no monetarias		776		476
Total		5,987,132		5,913,961
Cambios en el capital de trabajo:
(Incremento) disminución en:
Rentas por cobrar a clientes		(217,640)		(35,095)
Otras cuentas por cobrar		(43,194)		(13,754)
Cuentas por cobrar a partes relacionadas		(2,561)		(246)
Impuestos por recuperar, principalmente impuesto al valor agregado		50,379		545,227
Pagos anticipados y otros activos		(1,127,370)		(642,881)
Incremento (disminución) en:
Pasivos acumulados y acreedores diversos		(251,246)		(482,287)
Rentas cobradas por anticipado		(16,104)		2,510
Derechos de arrendamiento		(8,690)		33,661
Depósitos de los arrendatarios		32,279		(9,824)
Cuentas por pagar partes relacionadas		199,931		32,398
Flujo neto de efectivo generado por actividades de operación		4,602,916		5,343,670
Actividades de inversión:
Inversiones en desarrollo de proyectos		(674,047)		(1,766,700)
Anticipos y Adquisiciones de propiedades de inversión		-		(50,000)
Recuperación de seguros		2,830		2,670
Costo por préstamos capitalizados en propiedades de inversión		(551,047)		(438,987)
Pago de préstamos otorgados a partes relacionadas		-		146,496
Intereses cobrados		68,982		95,206
Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de inversión		(1,153,282)		(2,011,315)
Actividades de financiamiento:
Pagos de préstamos		(13,488,971)		(11,246,582)
Préstamos obtenidos		14,914,901		11,200,000
Instrumentos Financieros Derivados		(406,793)		(268,567)
Distribuciones a los fideicomisarios		(2,689,340)		(4,196,553)
Intereses pagados		(2,812,416)		(2,635,848)
Flujo neto de efectivo utilizado en actividades de financiamiento		(4,482,619)		(7,147,550)
Efectivo y efectivo restringido:
Aumento neto en efectivo y equivalentes de efectivo		(1,032,985)		(3,815,195)
Efectivo y equivalentes de efectivo al inicio del período		2,826,642		6,887,111
Efectivo y equivalentes de efectivo al final del período	$	1,793,657	$	3,071,916
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros consolidados condensados intermedios.

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Notas a los estados financieros consolidados condensados intermedios

Por los periodos de tres meses que terminaron el 31 de marzo de 2024 y 2023, y por el año que terminó el 31 de diciembre de 2023.

(Cifras 2024 no auditadas; cifras en miles de pesos excepto por número de CBFIs)

1.-	Información general, adquisiciones y eventos relevantes

Información general y actividades

El Fideicomiso Fibra Uno ("Fibra Uno") se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 12 de enero de 2011 por Fibra Uno Administración, S. A. de C. V., (el "Fideicomitente") y Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria ("Deutsche Bank México") como Fiduciario. Fibra Uno inició sus operaciones en marzo de 2011 y se estableció principalmente para adquirir y poseer propiedades en bienes raíces con el fin de arrendar y desarrollar propiedades comerciales, industriales y de uso mixto, así como edificios de oficinas y terrenos, en el mercado mexicano.

El 29 de junio de 2018, Fibra Uno realizó un convenio de sustitución fiduciaria, con efectos a partir del 1 de julio de 2018, nombrando a Banco Actinver, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver ("Actinver") como nuevo fiduciario de Fibra Uno, en sustitución de Deutsche Bank México. En consecuencia, el nombre de Fibra Uno ha cambiado a Fideicomiso Fibra Uno (Banco Actinver, S.A. Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver).

Fibra Uno, como un fideicomiso de inversión en bienes raíces ("FIBRA"), califica para ser tratado como una entidad transparente en México para fines de la Ley del Impuesto Sobre la Renta ("LISR"). Por lo tanto, el resultado fiscal generado por las operaciones de Fibra Uno se atribuyen a los fideicomisarios o titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios ("CBFIs") para fines fiscales y por lo tanto Fibra Uno no está sujeta al Impuesto Sobre la Renta en México. Para cumplir con los requisitos de FIBRA, el Congreso de la Unión mediante el Servicio de Administración Tributaria Mexicano ("SAT") ha establecido, en los artículos 187 y 188 de la LISR, que los FIBRA deben distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal a los titulares de los CBFIs emitidos.

Para el desarrollo de su operación, Fibra Uno ha celebrado los siguientes contratos:

1. Un contrato de asesoría con Fibra Uno Administración, S.C. ("Fibra Uno Administración o el Asesor")

	(parte relacionada)	para que el	asesor	asista a Fibra	Uno	en la formulación
	e implementación de sus inversiones y estrategias financieras;
ii.	Un contrato de	administración	para las	propiedades con	F1	Management, S.C.
	("F1 Management"), Operadora CVC, S.C. ("Operadora CVC") y F1 Controladora de Activos, S.C.
	("F1 Controladora") (compañías subsidiarias) - para administrar diariamente la operación de Fibra Uno;

1. Un contrato de servicios con F2 Services, S.C. ("F2 Services") (parte relacionada) - para efectuar ciertos servicios de facturación y cobranza a nombre de Fibra Uno, sujeto a su supervisión y seguimiento;
2. Un contrato de asesoría y servicios con Administradora y Operadora Profesional de Inmuebles, S.A. de C.V. (parte relacionada) de características similares a los mencionados anteriormente, enfocado a ciertas propiedades.

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1. Dos contratos de administración de propiedades con Finsa Holding, S.A. de C.V. ("Finsa") - para administrar diariamente la operación de los portafolios "Vermont" y "Titán";
2. Un contrato de administración con Consultora Centro Histórico, S.A. de C.V.- para administrar diariamente la operación del edificio denominado Hotel Centro Histórico;
3. Un contrato de administración con Operadora Galgua, S.A. de C.V.- para administrar diariamente la operación de la propiedad Galerías Guadalajara;
4. Un contrato de servicios entre F1 Administración, S.C. (F1 Administración - compañía subsidiaria) y Banco INVEX, S.A., Institución de Banca Múltiple, INVEX Grupo Financiero en su carácter de Fiduciario del Fideicomiso F/2353 (Fideicomiso F/2353) para administrar diariamente la operación del Fideicomiso F/2353, y
5. Un contrato de servicios con MTK Developers, S.A. de C.V. (subsidiaria indirecta) para la construcción del proyecto Mitikah.
6. Dos contratos de prestación de servicios y mantenimiento mayor con Parks Mantenimiento, S.C., para los servicios de mantenimiento, supervisión y administración de las adecuaciones necesarias para ciertos espacios arrendados.

El domicilio fiscal de Fibra Uno se encuentra en Av. Antonio Dovalí Jaime N°70, Torre A Piso 11 Colonia Zedec Santa Fe, Alcaldía Álvaro Obregón, Ciudad de México.

Eventos relevantes al 31 de marzo de 2024.

Para las perspectivas económicas de 2024, el FMI (Fondo Monetario Internacional) señala que la recuperación económica mundial está resultando ser sorprendentemente resiliente tras la pandemia de COVID-19, la invasión rusa de Ucrania y la crisis del costo de vida. La inflación está disminuyendo más rápidamente de lo previsto tras tocar techo en 2022 y está afectando menos de lo esperado al empleo y la actividad económica. Asimismo, menciona que en América Latina y el Caribe, se proyecta que el crecimiento disminuya de 2.5% estimado en 2023 a 1.9% en 2024. Como en otras economías importantes de la región, se registran mejoras 0.6 puntos porcentuales para México, principalmente a causa de los efectos de arrastre de una demanda interna más fuerte de lo esperado y un crecimiento mayor de lo previsto en los principales socios comerciales.

Por otro lado, el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) informó que, a marzo de 2024 la inflación acumulada en 2024 fue de 1.28% y la inflación general anual se ubicó en 4.42 %. En comparativo con 2023 la inflación a marzo 2023 fue de 1.51%, mientras que la inflación anual fue de 6.85 por ciento.

A partir del 1° de enero de 2024, los eventos y transacciones más significativos para entender la situación de Fideicomiso Fibra Uno y sus subsidiarias a la fecha, son:

1. Al 31 de marzo de 2024, Fibra Uno ha llevado a cabo el pago de distribuciones a los tenedores de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios. El monto total de la distribución fue por $2,675.8 millones y corresponden al 4T23. Dicho pago se realizó en dos exhibiciones; la primera el 9 de febrero y la segunda el 15 de marzo.
2. Durante el primer trimestre de 2024, Fibra Uno, hizo una disposición adicional del crédito con Actinver por un monto de $350 millones de pesos con fecha 9 de febrero; se realizó una disposición con BOFA por un monto de $600 millones de pesos el 7 de febrero. El 13 de febrero, Fibra Uno realizó la emisión de un bono verde quirografario en mercados internacionales por un monto de $600 millones de dólares

7

norteamericanos con vencimiento en febrero de 2034. Con fecha 22 de febrero se liquidó el vencimiento natural del crédito hipotecario con Monex por un monto de $559 millones de pesos. El 29 de febrero se realizó una disposición adicional con Inbursa (Portal Norte Fid. 955) por $100 millones de pesos. Con fecha 26 de marzo se realizó una disposición adicional del crédito sindicado con BBVA por un monto de $30 millones de dólares norteamericanos. Finalmente, con fecha 15 de marzo se realizó la liquidación anticipada del Bono Internacional (Funo2024) por un monto de $600 millones de dólares norteamericanos.

2.-	Bases de presentación

1. Bases de presentación
   Los estados financieros consolidados condensados intermedios han sido preparados de acuerdo con la NIC 34 "Reportes financieros intermedios". Fibra Uno aplicó las mismas políticas contables en la información intermedia y en sus últimos estados financieros anuales.
   La Administración de Fibra Uno considera que todos los ajustes ordinarios y recurrentes necesarios para una adecuada presentación de los estados financieros consolidados condensados intermedios fueron incluidos.
   Cierta información y revelaciones normalmente incluidas en los estados financieros anuales preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera ("IFRS" por sus siglas en inglés), han sido condensadas u omitidas, de acuerdo con la norma "reportes financieros intermedios". Estos estados financieros consolidados condensados intermedios deben ser leídos en conjunto con los estados financieros consolidados de Fibra Uno y sus respectivas revelaciones por los años que terminaron al 31 de diciembre de 2023, 2022 y 2021, preparados de acuerdo con IFRS. Los resultados del periodo no necesariamente indican los resultados del año.
2. Estacionalidad
   La Administración de Fibra Uno no considera que el negocio esté sujeto a fluctuaciones estacionales materiales.
3. Reclasificaciones
   Los estados financieros consolidados por el año que terminó el 31 de diciembre de 2023 han sido reclasificados en ciertos rubros para facilitar su comparabilidad con respecto a la presentación utilizada en 2024.
4. Valuación de propiedades de inversión
   Para el cierre de cada ejercicio la Administración de Fibra Uno se apoya de firmas especializadas independientes para valuar sus propiedades de inversión estabilizadas utilizando los enfoques de ingresos, costo y mercado. Para los estados financieros consolidados condensados intermedios, la Administración realiza su mejor estimación del valor razonable de las propiedades de inversión antes

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del cierre del trimestre aplicando factores globales, principalmente la inflación y el tipo de cambio de Pesos frente al dólar norteamericano. En consecuencia, los estados financieros adjuntos incluyen una estimación detallada de sus propiedades de inversión a valor razonable.

Para las propiedades en desarrollo la política de Fibra Uno consiste en registrarlas a valor de costo contable hasta que se cumplan 12 meses de no haber realizado pagos significativos por el proyecto y al menos una más de las siguientes, i) que se cumplan 12 meses de que le sea entregado el activo por parte del proveedor, ii) que se cumplan 12 meses del cobro de la primera renta de la propiedad o iii) que se alcance la estabilización de la propiedad, es decir un 80% de su ocupación.

1. Detalles de las subsidiarias controladas y que tienen una participación no controlada significativa
   La siguiente tabla muestra los detalles de subsidiarias controladas por Fibra Uno que tienen participaciones no controladas materiales:

		Proporción de participación		Utilidad (pérdida) asignada
		accionaria y derechos de voto			Participación no controlada
Nombre de la			a la participación no
Tipo	de la participación no			acumulada
	controlada
subsidiaria
	controlada
		31/03/2024	31/12/2023		31/03/2024		31/12/2023		31/03/2024		31/12/2023
Fid. /1127 Torre Latino (i)	Oficina	22.53%	22.53%	$	12,213	$	51,269	$	921,225	$	922,543
Fid. /2584 Mitikah (ii)	Mixto	38.00%	38.00%		117,818		461,178		5,413,886		5,304,836
Fid. /955 Satelite (iii)	Mixto	20.00%	20.00%		(1,558)		(1,737)		496,265		497,823
Total				$	128,473	$	510,710	$	6,831,376	$	6,725,202

1. A partir del 1 de enero de 2016 y derivado del segundo convenio modificatorio al Fideicomiso 1127/2010 (Torre Reforma Latino), en el que se estipulan los siguientes datos y participaciones:

Nombre	Descripción	Participación
Ecocinemas, S.A. de C.V.	Fideicomitente/Fideicomisario A	22.53%
(Ecocinemas)
Fibra Uno	Fideicomitente/Fideicomisario B	77.47%

El porcentaje de participación de cada uno de los Fideicomitentes / Fideicomisarios será sobre el producto neto de los ingresos por arrendamiento y del eventual producto de la enajenación de Torre Reforma Latino; Fibra Uno registró en sus estados financieros consolidados condensados intermedios el 100% de las cifras del Fideicomiso 1127/2010 incluida la participación minoritaria correspondiente al 22.53% que representa la participación que Ecocinemas tiene sobre el patrimonio de Torre Reforma Latino y lo muestra bajo el rubro de Participación no controlada en los estados consolidados condesados intermedios de resultados mientras que la parte referente al patrimonio del Fideicomitente

• Fideicomisario A se muestra en los estados consolidados condensados intermedios de posición financiera en el rubro de Participación no controladora.
• 1. Con fecha 27 de junio de 2016, se celebró el contrato de Fideicomiso número 2584, entre

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