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Los temores sobre la salud de los bancos más pequeños han vuelto a intensificarse un año después de que el colapso del Silicon Valley Bank en la primavera de 2023 desencadenara una crisis bancaria regional.
La reciente publicación de resultados del NYCB, que provocó un desplome de sus acciones de cerca del 60%, ha centrado especialmente la atención de los inversores en peinar las carteras de los bancos regionales, ya que los bancos pequeños representan casi el 70% de todos los préstamos inmobiliarios comerciales (CRE) en circulación, según un estudio de Apollo.
Mientras los tipos de interés se mantengan altos, es difícil que los bancos eviten los problemas con los préstamos CRE", afirmó el vendedor en corto William C. Martin, de Raging Capital Ventures, que decidió apostar contra el NYCB tras la desastrosa publicación de resultados del banco del 30 de enero, en la que se detallaban los dolores inmobiliarios y que le llevó a creer que las acciones podrían hundirse aún más por más pérdidas inmobiliarias.
Martin, que puso en corto al Silicon Valley Bank el año pasado antes de su colapso, dijo que puso en corto al NYCB porque pensaba que su poder de beneficios se vería mermado y que podría tener que ampliar capital. NYCB dijo el miércoles que una ampliación de capital es una opción, pero que no tiene ningún plan para hacerlo "en este momento".
El banco declinó hacer comentarios sobre la opinión del vendedor en corto.
"Los bancos regionales... (están) doblemente más expuestos a los tipos", dijo Dan Zwirn, cofundador y consejero delegado de la firma de inversión en deuda en dificultades Arena Investors, que está evitando el sector inmobiliario durante el próximo año o dos, citando en parte el mayor riesgo de impago. El índice KBW Regional Banking ha bajado alrededor de un 11% desde el anuncio de NYCB.
El mercado CRE se ha visto afectado por las repercusiones de la pandemia del COVID-19. Se espera que las tasas de morosidad de los valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) aumenten hasta el 8,1% en 2024, según Fitch, ya que muchas empresas luchan por convertir a los empleados que trabajan a distancia o de forma híbrida. Mientras tanto, se espera que la morosidad de los préstamos CMBS en multifamiliares comerciales -inmuebles con más de cinco unidades- alcance el 1,3% en 2024, frente al 0,62% de 2023.
CRE también se ha enfrentado a la presión de los tipos de interés más altos, donde aproximadamente 1,2 billones de dólares en hipotecas comerciales están a punto de vencer este año y el próximo, mostró la investigación de Goldman Sachs.
Algunos también han asignado un mayor riesgo a los activos multifamiliares comerciales en la ciudad de Nueva York.
Lo que distingue al NYCB es su papel como principal prestamista de arrendadores de alquiler estabilizado en la ciudad de Nueva York. Más de la mitad de su cartera total de préstamos multifamiliares está garantizada por propiedades en el estado de Nueva York, muchas de las cuales están sujetas a leyes de regulación de alquileres, según ha declarado la empresa. La tasa de impago de las viviendas de alquiler estabilizado de Nueva York ha sido históricamente baja, pero ha aumentado del 0,32% en abril de 2020 al 4,93% en diciembre de 2023, afectada por la pandemia y por una ley de 2019 que limita la capacidad de los propietarios para subir los alquileres, según Stephen Buschbom, director de investigación del proveedor de datos inmobiliarios Trepp.
A medida que los bancos comienzan a tomar provisiones para sus propiedades en Nueva York de manera más amplia, se podría tener una posible próxima ola de la crisis que comenzó a desarrollarse el año pasado", dijo Nate Koppikar de Orso Partners, que está corto de bancos que tienen una exposición CRE sobredimensionada. No quiso dar más detalles.
ALTA CONCENTRACIÓN
Algunos inversores se centran en aquellos bancos con una alta concentración de préstamos inmobiliarios. Martin dijo que también estaba corto en OceanFirst, y que había estado corto en Valley National , pero que cerró su posición este mes tras embolsarse las ganancias.
Ambos bancos, así como NYCB, tienen participaciones CRE como proporción del capital total basado en el riesgo por encima del 300%, según datos de Trepp. Ese nivel del 300% puede indicar que un prestamista está expuesto a un riesgo significativo de concentración CRE, según las directrices públicas de la Corporación Federal de Seguros de Depósitos (FDIC). La FDIC no respondió a una solicitud de comentarios.
Las participaciones CRE de Valley como proporción de su capital total basado en el riesgo se situaban en el 479% en el cuarto trimestre, mientras que OceanFirst estaba en el 447%, según mostraron los datos de Trepp. En el tercer trimestre, NYCB tenía una proporción del 468%.
En total, casi 1.900 bancos con activos inferiores a 100.000 millones de dólares tenían préstamos CRE pendientes superiores al 300% de los fondos propios, según Fitch.
Fitch, en un informe detallado de diciembre, también dijo que si los precios bajan aproximadamente un 40% de media, las pérdidas en las carteras CRE podrían provocar la quiebra de un número moderado de bancos predominantemente más pequeños.
OceanFirst dijo a Reuters que tiene una "cartera ampliamente diversificada" con niveles muy bajos de concentración en oficinas en distritos comerciales centrales y multifamiliares de alquiler estabilizado y dijo que el interés de venta en corto en las acciones es bajo.
NYCB no respondió inmediatamente a una solicitud de comentarios sobre las ventas en corto y el riesgo de concentración. El director financiero adjunto de Valley, Travis Lan, dijo que el banco está "cómodo con nuestra cartera inmobiliaria comercial diversa y granular" y dijo que el banco "priorizó la diversidad del balance."
VENTAS DE PRÉSTAMOS
Los inversores predicen que algunos bancos regionales podrían verse obligados a vender préstamos con pérdidas o a aumentar las provisiones para pérdidas. Un inversor en deuda en dificultades dijo que algunos bancos regionales con exposición a los préstamos multifamiliares de alquiler estabilizado de la ciudad de Nueva York han comenzado a explorar las ventas de estos y otros activos.
NYCB dijo el miércoles que las opciones podrían incluir ventas de préstamos y que el banco "se centrará en reducir nuestra concentración CRE."
Sin embargo, la venta de préstamos puede no ser una solución óptima, ya que las propiedades están ahora valoradas entre un 50% y un 75% por debajo de su tasación en el momento en que se suscribieron los préstamos, según Rebel Cole, profesor de finanzas de la Florida Atlantic University.
"Los préstamos que se hicieron en los últimos cinco a siete años, muchos de ellos están en entredicho ahora", dijo Ran Eliasaf, fundador y socio gerente de la empresa de inversión inmobiliaria Northwind Group, que está invirtiendo en el mercado multifamiliar de Nueva York.
