Servicios Corporativos Javer B de C : Auditext

Al Comité de Auditoría y Prácticas Societarias de

Servicios Corporativos Javer, S.A.B. de C.V.

En nuestra calidad de auditores externos de Servicios Corporativos Javer, S.A.B. de C.V. (la Emisora) y en cumplimiento con lo dispuesto en el Artículo 35 de las Disposiciones de Carácter General Aplicables a las Entidades y Emisoras supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (la Comisión), emitidas el 26 de abril de 2018 (las Disposiciones), nos permitimos comunicar la siguiente información en relación con nuestra auditoría de los estados financieros consolidados de la Emisora al 31 de diciembre de 2023 y por el año que terminó en esa fecha, realizada de conformidad con las Normas Internacionales de Auditoría (NIA).

1. Las siguientes personas han participado en el desarrollo de la auditoría de (la Emisora/la Entidad):

Nombre	Puesto/Rol
Jaime García Garcíatorres	Socio líder
Luis Gabriel Ortiz Esqueda	Socio revisor de calidad
Noe Camargo	Socio de mercados de capitales
Hansel Moska	Socio de gestión de riesgos financieros
Marina Guajardo	Director de tecnologías de información
Alan Ibáñez	Gerente senior de mercados de capitales
Rodrigo Suarez	Gerente senior de gestión de riesgos financieros
Alejandro Blanco	Gerente de auditoría

1. El equipo de auditoría ha cumplido las siguientes políticas y procedimientos establecidos por KPMG Cárdenas Dosal, S.C. (La Firma o KPMG) así como con lo establecido por las NIA para:
2. 1. Prevenir y hacer frente a las amenazas de independencia.

En relación a la prevención y amenazas de independencia, las políticas y procedimientos de independencia de KPMG requieren que sus socios y el grupo de gerencia, y el personal asignado a cada proyecto de auditoría estén libres de intereses financieros no permitidos y relaciones prohibidas con la Emisora que auditamos, su administración, sus directores y sus propietarios significativos. La firma exige el cumplimiento de los requisitos de independencia y los estándares éticos aplicables, que cumplen con lo establecido por el PCAOB, SEC, IESBA, y Código de Ética emitido por el Instituto Mexicano de Contadores Públicos, así como los supuestos que se describen en el Artículo 6 de las Disposiciones. Estas políticas y procedimientos, que cubren áreas como la independencia personal, las relaciones posteriores al empleo, la rotación de cierto personal del proyecto y la aprobación de los servicios de auditoría y no auditoría, se supervisan continuamente y se monitorean a través de varios sistemas informáticos.

Adicionalmente, KPMG proporciona a todo el personal relevante una capacitación anual de independencia apropiada para su nivel y función. En caso de cambios significativos en las políticas y/o procedimientos de independencia existe un programa de capacitación oportuno en el que participa todo el personal antes mencionado.

1. Garantizar la calidad de la auditoría externa.

KPMG cuenta con un manual actualizado sobre sistema de control de calidad que cumple con los requisitos establecidos en el artículo 10 de las Disposiciones, en donde se establecen mecanismos para garantizar la calidad de la auditoría, reportes de amenazas a la independencia y situaciones relacionadas con ética. Asimismo, en el mismo manual se establecen políticas de rotación del personal que participa en la auditoría que están alineadas al artículo 7 de las Disposiciones.

En relación al tema de calidad de la auditoría, y en específico sobre el tema de entrenamiento que deben cumplir los miembros del equipo de auditoría de la Firma, les informamos que todos los socios y profesionales deben completar un mínimo requerido de horas de entrenamiento por año, y deben ser verificables. Se realizan actividades de seguimiento y medición para cumplir con los requisitos anteriores, así como con los requisitos de los organismos profesionales.

Sobre el control de calidad, la Firma tiene establecido el Programa de Revisión de Calidad a la Práctica de Auditoría (QPR). El programa QPR evalúa el desempeño del trabajo de auditoría e identifica oportunidades para mejorar la calidad. Cada socio de auditoría es revisado al menos una vez en un ciclo de 3 años como parte de QPR.

KPMG internacional se asegura que las revisiones de calidad de los proyectos sean objetivas, y que sean supervisadas por un revisor líder con experiencia e independiente. Por otro lado, KPMG Internacional brinda capacitación a los equipos de revisión y otros que supervisan el QPR, con un enfoque en los temas de riesgo identificados por los reguladores de supervisión de auditoría y otros.

1. De acuerdo con la NIA 320, la importancia relativa o materialidad para la ejecución del trabajo se refiere a la cifra o cifras determinadas por el auditor, por debajo del nivel de la importancia relativa establecida para los estados financieros en su conjunto, con el objeto de reducir la probabilidad de que la suma de los errores no corregidos y no detectados supere la importancia relativa determinada para los estados financieros en su conjunto.

Con base en lo anterior, los niveles de materialidad cuantitativos establecidos para la auditoría de la Emisora fueron los siguientes:

Niveles de Materialidad Cuantitativos	Monto
Materialidad	$ 80,000,000
Materialidad de Desempeño	$ 60,000,000

Estos niveles de materialidad se determinaron aplicando nuestro juicio profesional, y considerando entre otros los siguientes factores cualitativos:

• Concentración de tenencia accionaria
• Acuerdos de deuda
• Ambiente del negocio
• Usuarios de los estados financieros
• Si la entidad se encuentra en una industria regulada
• Controles a nivel de entidad
• Deficiencias en actividades de control interno
• El número y monto de errores detectados
• Etc.

IV. En el Anexo I se presenta, la descripción de la naturaleza, alcance y oportunidad de los procedimientos realizados en la auditoría externa.

1. De acuerdo con las declaraciones de la Administración, así como la información a la que tuvimos acceso durante nuestra auditoría, y hasta la fecha de emisión del informe de auditoría, la Emisora durante el ejercicio auditado no realizó transformaciones, fusiones, escisiones u operaciones ajenas al curso normal del negocio o que provienen de circunstancias inusuales.

VI. A continuación, incluimos un listado de las subsidiarias que se han consolidado y los porcentajes de participación. Dicha información fue proporcionada o declarada por la Administración de la Emisora:

Subsidiaria que consolida	Porcentaje de Participación
Casas Javer, S.A. de C.V.	100%
Casas Javer México, S.A. de C.V.	100%
Casas Javer Querétaro, S.A. de C.V.	100%
Casas Consentidas Javer, S.A. de C.V.	100%
Inmuebles Para Ti, S.A. de C.V.	100%

VII. Hemos recibido con oportunidad la información solicitada que, a nuestro juicio, fue indispensable para llevar a cabo nuestros procedimientos de auditoría y emitir nuestro informe.

VIII. No se suscitaron dificultades significativas durante la ejecución de la auditoría.

IX. Nuestro informe sobre los estados financieros consolidados de la Emisora incluye los siguientes asuntos clave de auditoría. Los asuntos clave de auditoría son cuestiones que, según nuestro juicio profesional, han sido las de mayor importancia en nuestra auditoría de los estados financieros.

(Miles de pesos mexicanos)

Valuación de inventarios

Ver nota 9 a los estados financieros consolidados

La cuestión clave de auditoría	De qué manera se trató la cuestión clave en nuestra
	auditoría
El Grupo se dedica a la construcción y	Nuestros procedimientos de auditoría para esta cuestión
comercialización de casas. El total del monto	clave de auditoría incluyeron; entre otros, los siguientes:
de inventarios y reservas territoriales asciende	•	Comparamos,	utilizando	técnicas de muestreo
a $6,437,544.
	estadístico, los principales elementos incluidos en el
El costo unitario estimado para cada propiedad
	cálculo del estimado de costo unitario de las casas,
es determinado por la suma de los costos		como sigue: 1) los costos incurridos contra los
acumulados invertidos y los costos estimados		registros contables, 2) los costos por incurrir, contra la
por incurrir en cada proyecto, divididos entre		última estimación realizada y 3) las casas por
el total de las casas a construir.		construir contra el número de casas del proyecto de
El Grupo evalúa al final de cada periodo de		construcción actualizado.
reporte, la necesidad de una reserva de	•	Evaluamos el proceso de control interno que el Grupo
valuación por cada proyecto, al comparar el		ha establecido para la validación de los costos
costo unitario estimado contra el valor neto de		incurridos y para la exactitud del estimado de los
realización (precio de venta menos gastos de		costos por incurrir.
venta).	•	Comparamos utilizando técnicas de muestreo
Hemos considerado la valuación de
	estadístico, el precio de venta menos los gastos de
inventarios por proyectos como una cuestión		venta contra el estimado de costo unitario de los
clave de auditoría por lo significativo del		proyectos seleccionados.
rubro de los inventarios en los estados	•	Evaluamos lo	adecuado de	las revelaciones en los
consolidados de situación financiera y por el
	estados financieros consolidados.
juicio involucrado en la determinación de los
costos por incurrir que inciden directamente
en el costo unitario.

Reconocimiento de ingresos

Ver nota 19 a los estados financieros consolidados.

La cuestión clave de auditoría

De qué manera se trató la cuestión clave en nuestra

auditoría

El Grupo comercializa casas con personas

Nuestros procedimientos de auditoría para esta cuestión

físicas y con entidades. El monto de las ventas

clave de auditoría incluyeron, entre otros, los siguientes:

del año fue por $8,904,241. La mayor parte de

•

Probamos

el control

interno

del

proceso del

las

ventas

son

generadas

con

créditos

reconocimiento de los ingresos.

proporcionados por instituciones financieras a

las personas físicas. Las instituciones

• Utilizando

técnicas

de

muestreo

estadístico,

financieras, cuando la venta fue realizada con

cotejamos que las transacciones de ventas

un crédito, pagan en nombre y cuenta de

seleccionadas estuvieran soportadas con escrituras

dichas personas.

públicas, que el Grupo no retenga ningún derecho

Una

entidad

debe de reconocer sus ingresos

legal sobre

la propiedad

y

que

no

existan

obligaciones de desempeño significativas pendientes

siguiendo

el

modelo

de

cinco

pasos: i)

de cumplir.

identificar el contrato con el cliente, ii)

identificar las obligaciones de desempeño en el

•

Inspeccionamos mediante técnicas de muestreo

contrato, iii) determinar el precio de la

estadístico, el registro de las transacciones de

transacción; iv) determinar el precio de venta a

ingresos, para evaluar su reconocimiento en el

cada una de las obligaciones de desempeño y;

periodo contable correspondiente.

v)

reconocer el

ingreso

cuando

las

•

Obtuvimos

confirmaciones

escritas

de

Notarios

obligaciones

de

desempeño

han

sido

Públicos

de

escrituras

elaboradas por el

periodo

concluidas.

sujeto a revisión, para evaluar la existencia de los

El control se transfiere cuando las escrituras

ingresos del año.

públicas

son

firmadas

por

todas

las

partes

•

Evaluamos lo adecuado de las revelaciones en los

involucradas en la transacción, y no existe otra

estados financieros consolidados.

obligación de desempeño pendiente de cumplir

por parte del Grupo.

Hemos determinado el reconocimiento de ingresos como una cuestión clave de auditoría, por lo significativo de los rubros de ventas y cuentas por cobrar y por el riesgo de un reconocimiento de ingresos en un periodo distinto al que corresponde, debido a error o fraude.

1. Durante la realización de la auditoría de los estados financieros al 31 de diciembre de 2023 y por el año terminado en esa fecha, no comunicamos observaciones que debieran ser informadas.

XI. Durante la realización de la auditoría del presente ejercicio no identificamos deficiencias significativas del control interno que debieran ser informadas.

XII. Durante la realización de la auditoría del presente ejercicio no identificamos ajustes como resultado de nuestra auditoría, ya sea que se hubieran o no incorporado en los estados financieros consolidados dictaminados.

XIII. Durante nuestra auditoría llevamos a cabo las siguientes comunicaciones:

Fecha de	la	A quién	se	Naturaleza y alcance		Acuerdos y		conclusiones
comunicación	dirigió						relevantes
Julio 12, 2023	Comité	de	Plan de	auditoría	y	Se revisó el plan de auditoría
		Auditoría	y	estrategia			y se encontró en acuerdo con
		Prácticas						el mismo.
		Societarias
Octubre	11,	Comité	de	Informe de avances		Se comentaron	los	avances
2023		Auditoría	y					de la auditoría.
		Prácticas
		Societarias
Enero 17, 2024	Comité	de	Informe	de	avances,	Se comentaron	los	avances
		Auditoría	y	identificación		de	de la auditoría. Se comentó
		Prácticas		ajustes	de	auditoría,	en caso de encontrar ajustes
		Societarias		revisión			de	o deficiencias de control, se
				información financiera	realizaría	una	junta
				presentada	por	la
				extraordinaria	para	analizar
				administración.
					las mismas.

La presente comunicación se emite para uso exclusivo del Comité de Auditoría y Prácticas Societarias de la Emisora y en cumplimiento de lo establecido en el artículo 35 de las Disposiciones y para su presentación ante la Comisión, por lo que no debe ser distribuida o utilizada por terceros para ningún otro propósito.

KPMG Cárdenas Dosal, S. C.

C.P.C. Jaime García Garcíatorres

Socio de Auditoría

Monterrey, Nuevo León, a 02 de febrero de 2024.

ANEXO I

A continuación, se presenta, la descripción de la naturaleza, alcance y oportunidad de los procedimientos realizados en la auditoría externa:

a) Los procesos significativos de la Entidad/Emisora y que hemos evaluado son los siguientes:

Proceso	Rubro o concepto de los estados financieros
	básicos
Ingresos	Ingresos y cuentas por cobrar
Costo de ventas	Costo de ventas, inventario y proveedores

1. Los riesgos de incorrección material identificados, así como los controles relacionados con ellos se muestran a continuación:

Riesgo de Incorrección	Rubro o concepto de	Controles relacionados
Material				los	estados
				financieros	básicos
				incluyendo	cuentas
				de orden
El saldo de efectivo registrado	Efectivo		Conciliación bancaria
por la entidad no está
debidamente reflejado.
Los pagos y/o cobros en	Efectivo		Conciliación bancaria
efectivo no se registran o se
registran	por	un	monto
incorrecto.
Que se den altas a proveedores	Proveedores		Solo personal autorizado cuenta con
no autorizados.					acceso para dar de alta a un proveedor
						en el sistema. Aprobación de alta de
						proveedores
Error en el registro contable de	Inventarios		Validación de orden de compra,
la compra de la mercancía o			contra factura y registro contable de
servicio	recibido,	Compras			compras (Three way match compras)
Innecesarias o inexistentes.			Validación de la factura de servicios,
						registro contable (Two way match
						servicios)
Movimientos de inventarios no	Inventarios		Toma física de inventarios
actualizados o inexistentes
El inventario no se encuentra	Inventarios		Aprobación de cédula de valuación de
correctamente	registrado al			inventarios
costo

Revisión de precios de venta,	Clientes e ingresos	a) Solo personal autorizado libera la
que los precios de venta no sean		lista de precios, que incluye precio por
los adecuados.				lote, atributos y excedentes.
						b) Solo personal autorizado libera la
						lista de bonificaciones o promociones
						relacionados con cada marco de
						trabajo de la lista de precios.
						c) Solo personal autorizado libera el
						proceso de ventas de cada marco de
						trabajo en el caso que no coincidan los
						montos definidos en los mismos
						(excepciones).
Errores en los saldos de los	Clientes	El sistema Oracle genera el reporte de
clientes,			incorrecta		antigüedad de la cartera de acuerdo a
clasificación	de	la	antigüedad		la fecha vencimiento de la factura.
de las cuentas por cobrar, que
derive en una sub-valuación de
la	reserva		de	cuentas
incobrables,	al	aplicar los
supuestos de incobrabilidad por
el método de pérdida crediticia
esperada.
Venta de casas sin registrarse o	Clientes, ingresos	Revisión que cada ingreso, cuente con
que se registre sin una escritura,	Costo de ventas,	la escritura, firmada por las 3 partes
errores en	la	afectación	inventarios	involucradas (institución financiera o
contable para las transacciones		INFONAVIT, JAVER y cliente), que
de la venta de casas, que no se		el monto en dicha escritura, y el
reconozca un ingreso en su		registro contable coincidan, y el
periodo contable correcto, que		precio sea el aprobado por la entidad
no se registre correctamente la		al momento de la venta (Three way
baja del inventario al momento		match de ingresos).
de la venta.

De acuerdo con la NIA 315, los riesgos de incorrección material en los estados financieros se refieren a los que se relacionan de manera generalizada con los estados financieros en su conjunto y, potencialmente, afectan a varias aseveraciones. Los riesgos de esta clase no son necesariamente riesgos que se puedan identificar con aseveraciones específicas sobre los tipos de transacciones, saldos contables o información a revelar. Representan, más bien, circunstancias que pueden incrementar los riesgos de incorrección material en las aseveraciones, por ejemplo, a través de la elusión del control interno por la dirección. Los riesgos relativos a los estados financieros pueden ser especialmente relevantes para la consideración por el auditor de los riesgos de incorrección material debida a fraude. Por otro lado, los riesgos de incorreción material en las aseveraciones sobre los tipos de transacciones, saldos contables e información a revelar deben tenerse en cuenta, ya que ello facilita de manera directa la determinación de la naturaleza, momento de realización y extensión de los procedimientos de auditoría posteriores relacionados con las aseveraciones que son necesarios para obtener evidencia de auditoría suficiente y adecuada. Al identificar y valorar los riesgos de incorreción material en las aseveraciones, el auditor puede llegar a la conclusión de que los riesgos identificados se relacionan de manera más generalizada con los estados financieros en su conjunto y que afectan potencialmente a muchas aseveraciones.