Abanderada en una reunión política clave el mes pasado, la campaña pretende ayudar a las ciudades de toda China a descargar su creciente stock de apartamentos nuevos y proporcionar un flujo de caja crucial a los promotores inmobiliarios en dificultades. Hasta el 6 de mayo, más de 50 ciudades habían lanzado sus propias versiones del plan "cambiar lo viejo por lo nuevo", según una encuesta privada realizada por la Academia del Índice Chino.
Pero analistas, agentes inmobiliarios y promotores afirman que el interés de compra por las viviendas de segunda mano es muy limitado, lo que arroja dudas sobre el éxito de la campaña y sugiere que la recesión del sector inmobiliario en China aún tiene recorrido.
"Algunas personas han preguntado por la campaña, pero hasta ahora no hemos tenido ninguna transacción exitosa", dijo Qin Yi, un agente inmobiliario de Shanghai.
"El mayor problema es vender las propiedades de segunda mano".
El plan de permuta es la última de una serie de medidas de apoyo que China ha adoptado desde 2022 para tratar de insuflar vida a un sector que representó alrededor de una quinta parte de la actividad económica en su momento álgido y sigue siendo un importante lastre para el crecimiento.
China ha rebajado los tipos de interés y los pagos iniciales y la mayoría de las ciudades han suavizado o eliminado las restricciones previas a la compra. Un programa de financiación de promotores en lista blanca para la finalización de proyectos también está luchando por conseguir tracción.
La demanda de viviendas nuevas y de segunda residencia en China ha ido cayendo, sobre todo en las ciudades más pequeñas, ya que los posibles compradores temen que los precios bajen aún más y que algunos promotores no puedan terminar los proyectos.
Al mismo tiempo, el número de ambos tipos de propiedades puestas a la venta ha ido creciendo.
En enero-marzo había 395 millones de metros cuadrados (4.250 millones de pies cuadrados) de viviendas nuevas a la venta, un 24% más interanual, según los últimos datos oficiales. Mientras tanto, las ventas de viviendas nuevas se situaron en 189,42 millones de metros cuadrados en el mismo periodo, un 28% menos interanual.
'FUERA DE UN CLIFF
En el mercado secundario, el número de propiedades listadas para la venta fue 20 veces superior al de transacciones en abril, según una encuesta realizada en 14 ciudades por el Centro de Investigación de Datos Inmobiliarios Zhuge. Los listados aumentaron un 294% interanual en Shenzhen y un 39% en Shanghái, según dicho centro.
Además, aún quedan decenas de millones de apartamentos por construir en China.
"Las ventas han ido cayendo por un precipicio", afirma Ma Hong, analista principal de la Institución de Investigación GDDCE de Shanghai, que estima que el programa de canje tendrá un impacto limitado. "Muy poca gente se atreve a comprar una casa".
"A falta de herramientas más innovadoras, como un fondo de estabilización inmobiliaria, la tendencia a la baja del mercado continuará".
Alrededor del 96% de los hogares chinos ya poseen al menos una vivienda. Antes de que el mercado diera un vuelco, los chinos habían considerado durante décadas los pisos -especialmente los nuevos y más modernos- como el lugar más seguro para aparcar sus ahorros.
La mayoría de las ciudades que participan en el plan están pidiendo a los compradores que depositen una fianza por un apartamento de nueva construcción, que podrán recuperar en su totalidad al cabo de dos o tres meses si no consiguen vender sus viviendas actuales para financiar la compra. Las ciudades están ofreciendo impuestos y tasas más bajos para la transacción si se completa.
Un agente inmobiliario del centro tecnológico de Shenzhen, que sólo dio su apellido, Zhou, dijo que más de una docena de personas han hecho depósitos, pero que sus casas "no parecen haberse vendido todavía".
En Chongqing, una ciudad de más de 30 millones de habitantes en el suroeste de China, que ha puesto a prueba el plan desde febrero, un agente apellidado You dijo que "no ha tenido ningún efecto evidente" en la demanda.
Zhengzhou, una ciudad central de unos 13 millones de habitantes, ha pedido a los promotores que compren viviendas de segunda mano.
Un ejecutivo de un promotor chino, que pidió el anonimato debido a lo delicado del tema, dijo que su empresa "no tenía interés en participar" porque el mercado de segunda mano era "muy malo". Un ejecutivo de otro promotor describió el programa de intercambio como "sin sentido".
"Nadie está comprando, así que ¿cómo se vende para intercambiar?", dijo el segundo promotor.
Dado el escaso éxito de los incentivos existentes para estimular la demanda, China está estudiando un plan para que los gobiernos locales de todo el país compren millones de viviendas sin vender, según informó Bloomberg News.
"Es posible que el Gobierno tenga que intervenir y gestionar la oferta del mercado secundario si las expectativas de precios de la vivienda siguen siendo negativas", señalaron los analistas de Goldman Sachs en una nota esta semana. (Redacción de Marius Zaharia; Edición de Tomasz Janowski)
