Se remite a los accionistas a anuncios anteriores, el último de los cuales se publicó el 5 de marzo de 2025, relativos a la propuesta de adquisición por parte de la filial de Vukile participada al 99,5%, Castellana Properties SOCIMI, S.A. ("Castellana"), del Centro Comercial Bonaire ("Bonaire" o el "Inmueble" o el "Centro"), que se retrasó debido a las inundaciones torrenciales que se produjeron en la Comunidad Valenciana, costa este de España, en octubre de 2024. Ahora se informa a los accionistas de que Castellana ha concluido un acuerdo con Unibail-Rodamco Retail Spain S.L.U., Unibail Rodamco Real Estate S.L.U. y Unibail Rodamco Spain S.L.U. (conjuntamente, el "Vendedor"), todas ellas filiales de Unibail-Rodamco-Westfield SE (una multinacional francesa del sector inmobiliario comercial con sede en París y que cotiza en Euronext París), en virtud de la cual Castellana adquirirá Bonaire, el mayor centro comercial del área de Valencia, por una contraprestación de compra de 305.000.000 EUR (Contraprestación de compra) (excluidos los costes de adquisición), sujeta a los términos que se establecen a continuación (la "Adquisición"). Bonaire está situado en Valencia, la 3ª ciudad más grande y la 4ª región más popular para el turismo en España.
La Comunidad Valenciana tiene una población de más de 5 millones de habitantes y ha atraído el tercer nivel de inversión más alto de España en los últimos 5 años. El PIB per cápita de la ciudad supera los 31.000 euros, muy por encima de la media española de 27.870 euros. Valencia es el segundo puerto más grande de España, después del de Algeciras, y el 5º de Europa, y su conectividad se ve reforzada por el tren de alta velocidad y el aeropuerto situado muy cerca de la Propiedad.
Bonaire es el destino comercial y de ocio más conocido y de mayor rendimiento de Valencia, con una impresionante trayectoria a largo plazo. Su diseño al aire libre y su variada oferta de inquilinos ofrecen una experiencia comercial y de ocio completa a los clientes de toda la Comunidad Valenciana. Está estratégicamente situado en el oeste de Valencia y cuenta con la mayor cuota de mercado de su principal zona de influencia, con cerca de 1 millón de personas en un radio de 30 minutos en coche.
El Inmueble mide 78 000m2, de los cuales Castellana será propietaria de una superficie bruta alquilable ("SBA") total de 55 800m2, que comprende 138 tiendas. La SBA restante es propiedad y está ocupada por el hipermercado Alcampo. Bonaire forma parte de un extenso nodo comercial de 135 200m2 de SBA compuesto por un total de 151 tiendas, entre las que se encuentran Decathlon, Leroy Merlin y JYSK, un importante minorista escandinavo de muebles.
La propiedad incluye una completa oferta de moda de Inditex (sólo excluyendo a Oysho) junto con otros inquilinos de alto perfil como Primark, JD Sports, Cinesa, Mango, H&M y Fnac. El Centro cuenta con una excepcional tasa de ocupación a largo plazo del c.99%. En cuanto a la certificación ESG del edificio, Bonaire ha obtenido una puntuación BREEAM de "sobresaliente" por el rendimiento de la gestión y un certificado EPC de grado A, lo que permitirá que la financiación senior contra la propiedad se clasifique como préstamo ecológico.
Se espera que la fecha efectiva de la Adquisición sea el 13 de marzo de 2025 (la "Fecha de Cierre"). La Contraprestación de Compra pagadera por la Adquisición es de 305.000.000 EUR, pagaderos en efectivo en la fecha efectiva. Esto se traduce en un rendimiento en efectivo de alrededor del 8,5% en euros (incluidos los costes de transacción), si se tiene en cuenta la financiación de la deuda de alrededor del 40% garantizada para llevar a cabo la Adquisición.
El SPA incluye garantías, indemnizaciones y compromisos estándar de mercado para una transacción de esta naturaleza. La finalización de la Adquisición no está sujeta a ninguna condición suspensiva. El Vendedor ha completado las reparaciones necesarias para restablecer y reabrir la Propiedad, y Bonaire reanudó su actividad el 13 de febrero de 2025.
Las reparaciones restantes se refieren principalmente al aparcamiento subterráneo, que no eran críticas para la reapertura del Centro y se espera que estén terminadas a mediados de 2025. Castellana no correrá con los gastos asociados a estas reparaciones. Además, el Vendedor ha proporcionado a Castellana una garantía NOI de hasta 32.850.000 euros que cubre el periodo de 18 meses posterior a la Fecha de Cierre.
Castellana espera que el NOI del Centro se haya estabilizado completamente antes de que finalice el periodo de 18 meses. La Adquisición se financiará mediante una combinación de (i) deuda interna de 126.000.000 EUR (lo que representa un loan-to-value de c.40%); y (ii) parte del producto de la enajenación por parte de Castellana de su participación en Lar España, cuyo producto se recibió en diciembre de 2024 (según se comunicó a los accionistas el 27 de enero de 2025). Los costes de transacción relativos a la Adquisición ascendieron a 9.200.000 euros, resultando un coste agregado de 314.200.000 euros relativo a la Adquisición.
La Propiedad fue valorada de acuerdo con las normas de la Royal Institution of Chartered Surveyors por Colliers International, un tasador inmobiliario externo independiente.
