Pero mientras que las autoridades de Auckland a Estocolmo han demostrado que pueden tirar de las palancas monetarias y reguladoras para frenar los precios inmobiliarios, la fragmentación de la zona euro en 19 mercados nacionales significa que el Banco Central Europeo tiene las manos atadas.

Cinco de los 10 países del mundo que experimentaron el mayor aumento de los precios de la vivienda en 2020 se encontraban en la zona euro, según datos del Fondo Monetario Internacional.

Esto hace que el BCE se preocupe por una nueva burbuja inmobiliaria que podría causar estragos económicos y financieros justo cuando el recuerdo del crack de 2008 empieza a desvanecerse.

Pero el BCE no puede subir los tipos de interés demasiado rápido o demasiado lejos para ayudar a algunos miembros de la zona del euro porque golpearía a los países más endeudados de la zona del euro, como Italia y Grecia, y el banco central está muy interesado en evitar otra crisis de la deuda.

En su lugar, debe confiar en los gobiernos, a menudo reticentes, para enfriar los mercados inmobiliarios con las llamadas herramientas macroprudenciales, que también tienen la ventaja de dirigirse directamente al sector inmobiliario y no a la economía en general.

Van desde obligar a los bancos a acumular capital adicional cuando conceden préstamos para la vivienda hasta introducir topes profundamente impopulares en el tamaño de las hipotecas en función del precio de compra o de los ingresos del comprador.

"Especialmente en la zona del euro, con un solo tipo para los distintos países, las herramientas macroprudenciales son mucho más adecuadas para luchar contra las burbujas inmobiliarias", dijo Grgory Claeys, miembro del grupo de reflexión Bruegel.

El problema es que el BCE no puede aplicar estos frenos directamente y sólo puede emitir advertencias y recomendaciones a través de la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS), el organismo de vigilancia de la estabilidad financiera de la Unión Europea.

En la última de estas medidas, la JERS -con sede en el BCE y dirigida por Christine Lagarde- instó a Alemania y Austria a imponer límites a las hipotecas y a elevar las exigencias de capital a los bancos.

Pero sus prescripciones no son vinculantes. El ministro de finanzas alemán, por ejemplo, se opuso a la recomendación de introducir una relación préstamo-valor para los compradores de viviendas.

Los precios de la vivienda en la zona euro están en auge -

¿ÉXITO?

La historia demuestra que este tipo de regulación puede funcionar.

Las autoridades surcoreanas consiguieron frenar el crecimiento de los precios de la vivienda imponiendo una relación entre la deuda y los ingresos a principios de la década de 2000.

Y Suecia consiguió reducir brevemente el coste de la vivienda en 2018 exigiendo a los propietarios que devolvieran al menos el 1% del saldo de su préstamo cada año si contrataban hipotecas superiores a 4,5 veces sus ingresos familiares.

"Eso tendría un impacto muy fuerte y muy rápido", dijo Matthias Holzhey, coautor del Índice de Burbuja Inmobiliaria Global anual de UBS.

Sin embargo, también requeriría algunas decisiones impopulares, como hacer que las hipotecas sean prácticamente inasequibles para los hogares más pobres.

Por ello, los reguladores nacionales de la zona del euro, entre los que a menudo se encuentran funcionarios del gobierno que pagarían el precio electoral de la reacción pública, han estado dando largas.

Alemania, por ejemplo, acaba de anunciar planes para aplicar algunos frenos, una década después del inicio de su boom inmobiliario y con los precios de la vivienda ya sobrevalorados en un 20%-35%, según el Bundesbank.

"Cuando se aplican medidas macroprudenciales duras, se altera la fiesta", dijo el economista jefe del Commerzbank, Joerg Kraemer. "Se requiere una posición muy independiente".

La JERS dijo este mes que Finlandia y los Países Bajos no estaban haciendo lo suficiente para frenar los préstamos hipotecarios a pesar de sus recomendaciones.

"No hay coste para un político por no actuar", dijo Claeys de Bruegel. "Necesitamos un consejo de estabilidad financiera independiente que pueda morder".

Los préstamos hipotecarios están en auge -

DUDAS

Sin embargo, los estudios demuestran que la política monetaria sigue siendo importante y puede hacer que la regulación macroprudencial sea más eficaz si la apoya o puede truncarla si actúa en sentido contrario.

Ese podría ser el caso de la zona euro, dicen algunos economistas, que dudan de que la regulación vaya a suponer una gran diferencia mientras los tipos hipotecarios se mantengan por debajo de la inflación, lo que hace que las inversiones inmobiliarias sean atractivas tanto para los hogares como para los inversores profesionales.

Los prestatarios tenían un tipo de interés hipotecario anual de apenas el 1,3% para 10 años en diciembre, según los últimos datos del BCE, en comparación con una tasa de inflación prevista de algo menos del 2% para ese periodo.

Kraemer, de Commerzbank, es uno de los muchos economistas que esperan que estos rendimientos reales negativos persistan, atenuando el efecto de los frenos normativos.

"Cuando los tipos son demasiado bajos se hace cuesta arriba", dijo.

Irlanda es un ejemplo de ello.

Los precios de la vivienda allí subieron un 14,4% el año pasado a pesar de los duros límites introducidos en 2015, que limitan las hipotecas a 3,5 veces los ingresos brutos anuales del prestatario.

Teniendo esto en cuenta, algunos responsables políticos del BCE sugieren que el banco central debería dar más peso a los precios de la vivienda a la hora de estimar la inflación y fijar los tipos de interés, como ocurre en Nueva Zelanda.

Los tipos hipotecarios nunca han sido tan bajos -