FIBRA UNO 4
Información Financiera Trimestral
[105000] Comentarios y Análisis de la Administración.................................................................................................. 2
[110000] Información general sobre estados financieros.......................................................................................... 186
[210000] Estado de situación financiera, circulante/no circulante............................................................................ 187
[310000] Estado de resultados, resultado del periodo, por función de gasto......................................................... 189
[410000] Estado del resultado integral, componentes ORI presentados netos de impuestos............................. 190
[520000] Estado de flujos de efectivo, método indirecto........................................................................................... 192
[610000] Estado de cambios en el capital contable - Acumulado Actual................................................................ 194
[610000] Estado de cambios en el capital contable - Acumulado Anterior............................................................. 197
[700000] Datos informativos del Estado de situación financiera.............................................................................. 200
[700002] Datos informativos del estado de resultados.............................................................................................. 201
[700003] Datos informativos- Estado de resultados 12 meses................................................................................. 202
[800100] Notas - Subclasificaciones de activos, pasivos y capital contable........................................................... 203
[800201] Notas - Análisis de ingresos y gastos de Fibras......................................................................................... 207
[800500] Notas - Lista de notas..................................................................................................................................... 209
[800600] Notas - Lista de políticas contables.............................................................................................................. 229
[813000] Notas - Información financiera intermedia de conformidad con la NIC 34............................................. 230
[815100] Anexo AA - Desglose de Pasivos................................................................................................................. 234
[815101] Anexo AA.......................................................................................................................................................... 236
[105000] Comentarios y Análisis de la Administración
Comentarios de la gerencia [bloque de texto]
FIBRA UNO REPORTA FUERTE CRECIMIENTO EN FFO Y AFFO POR CBFI DE 61.3% Y 59.1%
RESPECTIVAMENTE vs 3Q20
Ciudad de México a 25 de febrero de 2021 - Fibra Uno (BMV: FUNO11) ("FUNO" o "Fideicomiso Fibra Uno"), el primer y mayor fideicomiso de inversión de bienes raíces en América Latina, anuncia sus resultados al cierre del cuarto trimestre del 2020.
(1) CBFIs al cierre del periodo. (2) CBFIs promedio del periodo
Mensaje del CEO
Estimados todos,
Quiero compartir con ustedes los resultados del cuarto trimestre de 2020, así como los resultados anuales al 31 de diciembre de 2020. Sin duda alguna, este ha sido el año más difícil en la historia de FUNO, sin embargo, estoy muy satisfecho con los resultados de la compañía durante el año y la manera en que logramos navegar con éxito en este complejo entorno. Estoy orgulloso de los sólidos resultados de la compañía, que demuestran que nuestro modelo de negocios contra-cíclico funciona de acuerdo a como la experiencia de nuestro equipo previó funcionaría. Este entorno requirió esforzarnos más, para, en primer lugar, asegurarnos de que la cadena de suministros que gestionamos se mantuviera operando sin interrupción en medio de la crisis sanitaria, lo cual era prioritario; en segundo lugar, escuchar las necesidades de nuestros inquilinos, analizarlas cuidadosamente y brindar la cantidad de apoyo que consideramos adecuada para asegurar la continuidad de nuestro negocio y, apoyar la continuidad de los negocios de nuestros clientes.
Enfocándonos en nuestros resultados, quiero resaltar el crecimiento en FFO por CBFI durante el 4T20, el cual creció 61.3% en comparación con el 3T20, alcanzando los Ps. 0.4726 por CBFI o Ps. 1,828.5 millones. Este es el resultado final de la combinación de crecimiento en nuestros ingresos, una mejora significativa en la cobranza, una menor cantidad de apoyo requerido por nuestros inquilinos y un control estricto de nuestros gastos que llevó a un crecimiento de NOI del 20.7% en comparación con el trimestre anterior y un margen NOI sobre rentas de 87.4%. Además, el efecto de gastos por intereses y, el costo adicional de haber utilizado un tramo de nuestra línea de crédito revolvente, lo cual hicimos en abril con el fin de asegurar tener suficientes fondos para nuestra empresa en un punto en donde no conocíamos el alcance de la crisis por la pandemia y cómo impactaría nuestro negocio. Sin embargo, a medida que pasaba el tiempo y teníamosmayor claridad y prevalecía con solidez nuestro modelo de negocio, decidimos repagar dicha antes de terminar el año, lo cual contribuyó al sólido resultado de nuestra generación de caja operativa o FFO.
Sin embargo, más que enfocarnos en lo minucioso de las cifras financieras y operativas, las cuales se incluyen más adelante en este reporte, quiero resaltar la resiliencia y fortaleza de nuestra compañía desde la perspectiva estratégica de la empresa. Esta es la primera vez desde que nos convertimos en una FIBRA pública, que una crisis o ciclo ha golpeado a nuestro negocio. Nuestro modelo de negocio está diseñado para momentos como estos, que de manera simplificada se basa en cuatro pilares que son:
a. La mejor ubicación y los mejores activos,
b. Rentas competitivas en los diferentes mercados,
c. Diversificación y,
d. Prudencia financiera
La combinación de estas variables en la manera que hemos creado y logrado configurar FUNO nos permitió navegar de manera RENTABLE la peor crisis registrada en los últimos 80 años en México, y ciertamente una de las crisis más difíciles a escala global. Permítanme enfatizar esto nuevamente, FUNO no sólo pudo navegar la crisis; lo logramos generando flujos de caja operativa positivos. Generamos un FFO positivo de al menos Ps. 1,000 millones durante cada uno de los cuatro trimestres del año. Mantuvimos la ocupación a nivel de empresa muy por encima del 90% con márgenes operativos saludables. Estoy muy contento con estos resultados, pero no estamos satisfechos ya que aún hay mucho trabajo por hacer, dado que la tormenta todavía está presente, y a pesar de que la situación ha mejorado un poco, todavía quedan muchos desafíos por delante conforme entramos en el año 2021.
Quiero resaltar el valor de la diversificación de nuestro portafolio, no sólo en segmentos, sino también en geografía y tipo de clientes. Estamos muy satisfechos con la operación de nuestro portafolio industrial, que, como saben está principalmente orientado a logística y se encuentra localizado en el corazón del corredor logístico del área metropolitana de la Ciudad de México. Contamos con un portafolio industrial de más de 5.8 millones de metros cuadrado de área bruta rentable, de los cuales 4.3 millones corresponden a logística, por mucho el portafolio más grande en México. Nos da gusto ver el sólido desempeño de comercialización y actividad operativa y puedo decir que no percibimos mayores signos de estrés en este segmento de nuestro negocio. Cambiando de segmento, continuamos viendo un estrés moderado en las operaciones comerciales actualmente dado el semáforo rojo en algún momento en algunas de nuestras principales ubicaciones como lo es la Ciudad de México, Jalisco, Monterrey y Querétaro, por ejemplo; sin embargo, creemos que podemos esperar una recuperación total dado el desempeño que vimos durante 2020 cuando se les permitió a los comercios reanudar operaciones.
El desempeño durante el otoño y el mes de diciembre 2020 fue muy alentador. Por lo que esperamos una recuperación sostenida de nuestro segmento comercial conforme 2021 avanza y el efecto de los gastos electorales y la inyección de liquidez global estimulan una recuperación macroeconómica global. Pasando al segmento de oficinas, no vimos signos de mayor estrés durante 2020; sin embargo, a medida que entramos en 2021 y un gran número de empresas siguen enfrentando dificultades económicas, y las empresas más pequeñas se han visto obligadas a reducir su tamaño, hemos empezado a ver signos de estrés en el corto plazo en el segmento de oficinas. Nuevamente, creemos que en general, cuando nos comparamos con elmercado, nuestro portafolio debería tener un buen desempeño, sin embargo, esperamos un estrés moderado a corto plazo en este segmento.
Continuamos siendo positivos sobre las perspectivas generales de nuestro negocio en estos tiempos aún difíciles. Hemos construido una empresa sólida y muy resiliente a través de estrategias probadas que nos han funcionado durante crisis pasadas, y que ha demostrado ser eficaces durante esta. Tenemos una empresa que no solo logró mantenerse rentable y generar sólidos flujos de caja durante la crisis, sino que también logró acceder a los mercados de capitales a costos competitivos, demostrando la confianza que nuestros inversionistas tienen en la resiliencia de nuestro negocio. También pudimos reciclar activos con una prima del 33% sobre su valor neto contable o NAV. Invertimos los ingresos de estas ventas en la recompra de nuestros propios CBFIs y en repago de nuestra deuda en las proporciones en las que nuestros activos son financiados por deuda y capital respectivamente.
También retuvimos efectivo de nuestras distribuciones de AFFO, primero, como medida precautoria dada la incertidumbre que enfrentamos, y ahora hemos decidido limitar el pago al mínimo requerido por ley. El resto del flujo de efectivo generado por nuestras operaciones y no distribuido se destinará a recomprar nuestros CBFIs o repagar deuda con el fin de maximizar el resultado final por CBFI. Durante 2020 generamos Ps. 6,260 millones de FFO. Además, las ventas de activos aportaron Ps. 489.7 millones a nuestro AFFO, para un flujo de caja total generado de Ps. 6,749.7 millones vs distribuciones de Ps. 4,670.8 millones. Esto nos deja con Ps. 2,078.9 millones en efectivo neto disponible para estos propósitos. Incluyendo las operaciones realizadas después del cierre del trimestre, hemos recomprado más de 125 millones de CBFIs y Ps. 1,400 millones en deuda.
En cuanto a ASG, no convertimos en signatarios de los Principios de Inversión Responsable (PRI) y nos hemos asegurado de que nuestros procesos de inversión estén alineados con dichos principios. Además, fuimos reconocidos por S&P dentro del 15% de las empresas con las mejores prácticas ASG a nivel mundial.
Como muchos de ustedes saben, Bienes Raíces es un negocio oportunista y siempre permanecemos abiertos a transacciones que agreguen valor a nuestra compañía. En esta línea quiero anunciar que estamos a punto de cerrar la venta de un edificio de oficinas de aprox. 5,000 m2 ubicados en el Estado de México que compramos en 2014 a unCap Rate8.75% y venderemos a unCap Ratede 7.4% y a una prima de 19% sobre NAV. La venta es por Ps. 172.5 millones y la TIR de la inversión es de 16.1%.
De igual manera aprovechamos la oportunidad de adquirir un portafolio inmobiliario muy atractivo; una operación con estructurasale and lease backcon Grupo Gayosso. Compramos 18 propiedades por un total de Ps. 2,192.0 millones, un portafolio que incluye ubicaciones premium en la Ciudad de México principalmente y que, debido a la naturaleza del negocio de nuestro inquilino, significa un flujo de caja constante y creciente; además de un rendimiento bruto muy atractivo del 14% y rendimiento neto del 12.3%. Consideramos esta adquisición como una jugada inmobiliaria sumamente positiva.
En resumen, la tormenta está pasando, pero aún no ha terminado, mantenemos una actitud positiva en nuestro negocio y somos conscientes de los desafíos que nos esperan. También estamos trabajando para seguir dando resultados sólidos y esperamos que 2021 sea un año en el que recuperemos el terreno perdido durante 2020. Lo mejor está por venir para nuestra empresa.
Sinceramente, André El-Mann CEO, FUNO
(1) Incluye ingresos derivados de los derechos fiduciarios de Torre Mayor, Torre Diana y Antea.
(2) NOI/ingresos totales.
(3) NOI/ingresos por renta.
(4) Se calcula con el promedio de CBFIs durante el período.
(5) Distribución calculada con base en los CBFIs al día de la distribución: 3,851,565,719.
(6) Millones de CBFIs.
(7) Incluye el ABR total de Torre Mayor, Torre Latino, Torre Diana y Antea así como ABRIn service.
(8) Número de operaciones por segmento. Número total de propiedades es 619.
(9) Incluye el desarrollo de usos mixtos de Mitikah, se ajustó el GLA por el arrendamiento con la SEP del inmueble Centro Bancomer.
(10) Incluye expansión de Galerías Valle Oriente.
Cifras en millones de pesos
Discusión de Resultados Trimestrales
Los resultados a continuación muestran la comparativa del cuarto trimestre de 2020 contra el tercer trimestre de 2020 con algunos resultados anuales a destacar:
Ingresos
Los ingresos totales incrementaron en Ps. $657.1 millones alcanzando Ps. $5,191.4 millones, lo que representa un incremento de 14.5% respecto al 3T20. Esta variación se debe principalmente a: i. Al otorgamiento de notas de crédito y reservas por apoyos por COVID-19 durante el trimestre por Ps.
178.5 millones, lo que representa una disminución de Ps. 484.8 millones vs el 3T20.
ii. El efecto de los incrementos tanto de contratos vigentes como de renovaciones.
iii. Disminución en ingresos por rentas variables ykioskos.
iv. Así como la disminución en el área bruta rentable ocupada.
Ocupación
La ocupación total del portafolio operativo de FUNO al final del trimestre fue de 93.1%, con una disminución de 20 pbs respecto al trimestre anterior.
i. El segmento industrial operativo tuvo una ocupación de 96.3%, es decir, un incremento de 30 pbs respecto al 3T20.
ii. El segmento comercial operativo tuvo una ocupación de 90.9%; 70 pbs por debajo del 3T20.
iii. El segmento de oficinas operativo tuvo una ocupación de 78.6%, es decir, una disminución de 200 pbs respecto al 3T20.
iv. El segmento Otros operativo tuvo una ocupación de 99.7% manteniéndose estable respecto al trimestre anterior.
v. La ocupación total de la categoría "In Service" pasó de 73.4% a 84.3%, es decir un incremento de 1090 pbs, debido principalmente a que los m2 deMidtown jalisco (torre oficinas),GuanajuatoyLa Vigapasaron al portafolio operativo, así como al avance en la comercialización del resto de las propiedades en esta categoría.
Gastos Operativos, Predial y Seguros
El gasto de operación tuvo un incremento de Ps. $58.3 millones o 12.2% respecto al 3T20, debido principalmente a la reactivación operativa de nuestros centros comerciales así como a la estacionalidad de algunos gastos.
Los gastos de seguros se mantuvieron estables, con un crecimiento de 0% respecto al trimestre anterior. El impuesto predial disminuyó en Ps. $4.8 millones o 3.4% relacionado principalmente a la venta de propiedades.
Ingreso Operativo Neto (NOI)
El NOI tuvo un incremento de Ps. $704.2 millones o 20.7% respecto al 3T20 para llegar a Ps. $4,112.5 millones. Lo que significa un margen del 87.4% sobre ingresos de propiedades(1)y 79.2% comparado con ingresos totales.
Gastos e Ingresos por Intereses
El resultado neto de los gastos e ingresos por intereses tuvo un decremento de Ps. $20.8 millones o -1.0% respecto al 3T20, esto debido principalmente a: i. El pago total de nuestra línea revolvente comprometida por un monto de Us. $204.6 millones y Ps. $6,736.5 millones.
ii. El incremento en la capitalización de intereses, cerrando el trimestre con Ps. $230.6 millones capitalizados.
iii. El efecto de ingresos por inversión de efectivo relacionado a los recursos del efectivo remantemente de la emisión de bonos y al efectivo proveniente de la reserva y la retención de distribuciones de 1T20.
Fondos de Operación (FFO)
Como consecuencia de lo anterior, los fondos provenientes de la operación controlados por FUNO tuvieron un incremento de Ps. $682.2 millones o 59.5% comparado con el 3T20, para llegar a un monto total de Ps. $1,828.5 millones.
Fondos de Operación Ajustado (AFFO)
Respecto al resultado del AFFO, incrementó Ps. $ 772.1 millones o 57.4% comparado con el 3T20 alcanzandoun total de Ps. $2,118.3 millones. Debido principalmente a la actividad de reciclaje de activos.
FFO y AFFO por CBFI
Durante el 4T20 Fibra Uno recompró 23.3 millones de CBFIs o 0.6% de la compañía. Asimismo realizó la emisión de 21.2 millones de CBFIs correspondientes al PCE(3)cerrando el trimestre con 3,872,415,403 CBFIs. El FFO y AFFO por CBFI(2)promedio fueron de Ps. $0.4726 y Ps. $0.5474 respectivamente.
Balance General
Rentas por Cobrar
Las rentas por cobrar netas del 4T20 alcanzaron Ps. $1,612.4 millones, es decir, tuvieron un decremento de Ps. $656.1 millones o-28.9%respecto al trimestre anterior. Resultado del esfuerzo en la cobranza de pagos atrasados de algunos inquilinos derivados de la pandemia por COVID-19, así como la reducción de reservas de cobro dudoso por Ps. $28.3 millones para llegar a Ps. $490.4 millones.
Propiedades de Inversión e Inversión en Asociadas
El valor de nuestras propiedades se incrementó en Ps. $3,158.8 millones o 1.1% respecto al 3T20, incluida Inversión en Asociadas, como resultado de:
i. La revaluación de nuestros activos, incluida Inversión en Asociadas.
ii. Adquisición deUptown Juriquilla (Portafolio Turbo), terminación de aprox. 100 mil m2 deTepozpark/La
Teja,así como la expansión en uno de nuestros planteles del portafolio Indiana.
iii. Venta de una propiedad industrial en Ramos Arizpe.
iv. El avance en la construcción de los proyectos en desarrollo.
Deuda
La deuda neta en el 4T20 alcanzó los Ps. $ 117,430.6 millones contra Ps. $ 124,689.6 millones en el trimestre anterior. La variación se debe principalmente a: i. Pago total de línea de crédito revolvente por Us. $204.6 millones y Ps. $6,736.5 millones. Ii. Incremento neto de saldo en líneas bilaterales por Ps. $2,500 millones.
Iii. Nuevo crédito hipotecario por Ps. $638.7 millones.
iv. Recompra de bonos por Ps. $50 millones (FUNO-18).
v. La apreciación del tipo de cambio que pasó de 22.3598 a 19.9352.
Patrimonio del Fideicomiso
El patrimonio del fideicomiso mostró un incremento de Ps. $ 9,616.0 millones o 5.9% (incluyendo la participación controlada y no controlada) comparado con el trimestre anterior derivado principalmente de:
i. Utilidades generadas del resultado del trimestre.
ii. Valuación de instrumentos financieros derivados.
iii. El pago de dividendos correspondientes al resultado del 3T20, y
iv. Provisión del Plan de Compensación Ejecutivo (PCE).
Información Operativa
Leasing spread:
Losleasing spreadspor encima de inflación en pesos fue de 410 pbs para el segmento industrial, 80 pbs para el segmento comercial y 140 pbs negativos para el segmento de oficinas.
Para los contratos en dólares, losleasing spreadsfueron de 280 pbs para el segmento comercial, 0 pbs para el segmento industrial y 560 pbs negativos para el segmento de oficinas; comparados con la inflación en dólares.
Propiedades Constantes:
En cuanto al desempeño de la renta por metro cuadrado de propiedades constantes se encuentra 170 pbs por debajo de la inflación promedio ponderada de 2.77% comparado contra el 4T19, debido principalmente a la disminución en rentas variables. Considerando únicamente las variaciones enrenta fija, el incremento de la renta por m2 del portafolio es de96 pbs por arriba de la inflación promedio ponderadade 2.77%.
Subsegmentos:
A nivel subsegmento podemos observar que el precio por metro cuadrado total de la compañía pasó de Ps. $171.2 a Ps. $166.7, debido principalmente a reducción de rentas variables, la variación en el tipo de cambio y al incremento de m2 del segmento industrial en el portafolio, que tienen una renta por metro cuadrado inferior al promedio de FUNO y sus otros segmentos.
El NOI total del trimestre decreció un 1.6% respecto al trimestre anterior. El desglose de las variaciones es el siguiente: a)Para el segmento Industrial, el NOI del subsegmentoLogísticacreció 4.7%, mientras que el de
Manufactura Ligeradecreció7.1%. Las variaciones se deben principalmente a la venta de propiedades generadoras de dólares y a la variación en tipo de cambio.
b)En el segmento deOficinasel NOI decreció 3.9% debido principalmente a la variación del tipo de cambio, a una baja en ocupación, así como apoyos por COVID-19.
c) En el segmento Comercial, el NOI del subsegmentoStand alonese mantuvo estable. Los subsegmentos
Fashion mallyRegional centerdisminuyeron 5.5% y 1.0% respectivamente. La disminución se debe principalmente a la reducción de rentas variables , así como a apoyos otorgados a nuestros inquilinos por COVID-19.
d)En el segmentoOtrosel NOI decreció 2.1% debido principalmente al efecto de descuentos temporales otorgados a inquilinos por COVID-19.
Cálculo de NAV:
NAV es el "valor neto de los activos", Incluido, pero no limitado a sus propiedades después de restados los pasivos y obligaciones. Para la valuación de propiedades de inversión varios terceros independientes utilizan tres diferentes metodologías: capitalización de rentas, costo de reposición o transacciones comparables. Es importante mencionar que el avalúo o valor conclusivo no es un promedio de las tres metodologias, se analiza caso por caso. La valuación de nuestros activos se realiza por un tercero independiente una vez al año y trimestralmente se lleva a cabo una estimación de ajuste interno.
Los desarrollos y terrenos se encuentran valuados a costo.
A continuación el desglose del cálculo de NAV de FUNO al 4T20:
Nota: Dentro del portafolio existen varios inmuebles que aún no generan su potencial de flujo estabilizado; por lo que suman el 100% en valor pero sólo reflejan parcialmente su flujo esperado. Ejemplo:Torre Consultorios (Mitikah), La Viga, La Isla Cancun II, Torre M (Mitikah), etc. Asimismo, los apoyos por COVID-19 realizados ocasionaron unadisminución temporal en el NOI.Tomando esto en consideración elCap Rateestabilizado de la compañía debería ser más alto que el aquí mostrado.
Resultados ASG
Durante el 4Q del 2020 FUNO hizo público en su página web, el análisis de vulnerabilidad de riesgos de cambio climático. Dicho análisis se realizó, alineado a las recomendaciones de TCFD y empleando dos Rutas de Concentración Representativas dadas por el IPCC (RCP4.5 y RCP 8.5) bajo horizontes a corto y mediano plazo (2039, 2069). Este análisis comprende 3 etapas:
1. Identificación de riesgos físicos relacionados a los impactos del Cambio Climático
2. Identificación de implicaciones financieros asociadas al Cambio Climático
3. Desarrollo de estrategias hacia un portafolio más resiliente
Adicionalmente, hemos identificado los inmuebles que actualmente están presentes en regiones de alto estrés hídrico. Los resultados de esta evaluación pueden encontrase enhttps://funo.mx/inversionistas/esg-sostenibilidad/ecoeficiencia-operacional/aguay aquellos que se encuentran en zonas de alta biodiversidad:https://funo.mx/panel/archivos_subidos/reporte_espanol-2017.pdf
1. Se consideran propiedades con control operacional de enero a diciembre 2019.
2. Menor ocupación no necesariamente se reflejará en menor consumo puesto que existen servicios básicos que deben mantenerse; sin embargo si refleja menor productividad.
3. Considera las emisiones Alcance 2, las cuales fueron calculadas utilizando el factor de emisión del sistema eléctrico nacional 2019, publicado por RENE, SEMARNAT. Disponible en:https://www.gob.mx/cms/uploads/attachment/file/537538/2019.pdf
4. Los indicadores mostrados se calcularon con base en la información disponible de CFE, cualquier ajuste posterior realizado por el proveedor será reflejado en el indicador anual al cierre de 2020"
Para el cuarto trimestre de 2020; elleasing spreadvs la inflación en pesos (INPC), fue de 4.1% para el segmento comercial, 0.8% para el segmento industrial y una disminución de 1.4% para el segmento de oficinas. Este último debido a que el 51% de los m2 renovados no tuvieron incremento. El resto de los m2 renovados de oficinas tuvieron un leasing spread promedio de 0.9% arriba de inflación en pesos.
En cuanto alleasing spreadvs la inflación en dólares (CPI), el segmento comercial presenta un incremento de 2.8%, seguido por el segmento industrial con un incremento de 0% y el segmento oficinas con una disminución de 5.6%. Este último debido principalmente a que 36% de los m2 renovados tuvieron una reducción significativa en la renta relacionada con la terminación de amortización de TIs. De igual manera existen renovaciones con descuentos en el corto plazo y recuperación en el largo plazo, aunado a extensionesde contratos. Los estragos de la pandemia Covid-19 fue el principal obstáculo para lograr renovaciones en dólares por arriba de inflación.
Es importante mencionar que elleasing spreadconsidera únicamente rentas fijas. Es decir, de incluir la renta variable elspreadsería aún mayor.
(1) Número de propiedades, (2) Excluye el área rentable en desarrollo e incluye el total del área rentable de Torre Mayor, Torre Diana y Antea (3) Se excluyen 112,349 m2 de propiedadesIn Servicepara el cálculo de la ocupación.
Distribución Trimestral
En línea con el compromiso de FUNO de creación de valor constante a sus tenedores de CBFIs, el Comité Técnico aprobó una distribución trimestral por un monto de Ps. $1,201.4 millones correspondiente al período del 1 de octubre de 2020 al 31 de diciembre de 2020. Esto es equivalente a Ps. 0.3119 por CBFI(1).
Bajo la legislación mexicana, FUNO está obligada a pagar al menos 95% de su resultado fiscal como distribución al menos una vez al año.
Abajo el detalle de distribuciones históricas:
Glosario: NOI:
El ingreso operativo neto se calcula sustrayendo al ingreso operativo de las propiedades los gastos de operación, mantenimiento, predial, seguro y partidas no recurrentes; excluyendo ingresos/gastos financieros y cuota de administración.
FFO:
Los fondos provenientes de la operación. Se obtienen de eliminar los efectos de partidas que no requieren efectivo al sumar o restar a la utilidad neta consolidada los siguientes conceptos: 1) Ajustes al valor razonable 2) variación de tipo de cambio 3) efecto de valuación de instrumentos financieros 4) amortización de comisiones bancarias 5) provisión bono ejecutivo 6) amortización de plataforma administrativa 7) participación no controlada por FUNO y 8) partidas no recurrentes.
AFFO:
Se obtiene de ajustar al FFO sumando o restando 1) la utilidad en venta de propiedades de inversión y restar el 2) CAPEX de mantenimiento.
Valor neto de los activos (NAV):
Es el "valor razonable de mercado" de todos los activos de la compañía. Incluido, pero no limitado a sus propiedades después de restados los pasivos y obligaciones. Para la valuación de propiedades de inversión utilizamos capitalización de rentas, costo de reposición o transacciones comparables; adicionalmente los desarrollos y terrenos se encuentran valuados a costo.
Valor razonable de propiedades de inversión:Es determinado una vez al año mediante el estudio de un tercero independiente. Dicho estudio considera tres principales metodologías de evaluación: 1) Valor de reposición del inmueble 2) valor en transacciones de propiedades comparables y 3) capitalización de rentas. No siendo un promedio de las tres sino considerando ponderaciones diferentes dependiendo las condiciones especificas de cada propiedad.
Ajuste al valor razonable: Es el resultado de las variaciones en el valor razonable de las propiedades de inversión en el período.
Capitalización de intereses:
Es la asignación del monto de interés del período que corresponda a la parte de la deuda utilizada para el desarrollo.
Fondos disponibles para distribución:
Para FUNO, el fondo disponible para la distribución es equivalente al AFFO del trimestre; no obstante el mínimo requerido por ley es el equivalente al 95% del ejercicio fiscal.
Desarrollos:
Proyectos en fase de construcción.
Propiedades en Operación:
Se refiere a las propiedades que forman parte del portfolio operativo; Incluye también propiedades categorizadas como "In Service".
Número de Operaciones:
Se define como los diferentes usos de una misma propiedad de acuerdo al segmento de negocio. La compañía cuenta con propiedades de uso mixto y que por conveniencia funcional es necesario contar con diferentes operadores. Ejemplo. Samara cuenta con un operador para el corporativo de oficinas y otro para el centro comercial y hotel.
Cambios en contratos o Leasing Spreads:
Considera el cambio en precio por metro cuadrado de renta de los contratos que tuvieron modificaciones, producto de una renovación a las condiciones anteriores de contrato; considerando únicamente renta fija.
Propiedades constantes:
Compara el desempeño de ingresos, precio por metro cuadrado, área bruta rentable y ocupación de propiedades constantes a través del tiempo. Considerando renta fija + variable.
PropiedadesIn Serviceo transición:
Con el propósito de crear mayor claridad en la ocupación de propiedades; se ha decidido incorporar una nueva clasificación a las mismas.
Serán consideradas propiedades "In Service"las que cumplan con las siguientes condiciones:
1. Propiedades que se encontraban en etapa de desarrollo y que su fecha de terminación de obra se encuentra en el periodo del trimestre reportado.
2. Propiedades en operación que interrumpieron la misma, en un porcentaje mayor al 75%, con el fin de ser remodelada por un período mayor a 1 año.
3. Propiedades adquiridas durante el trimestre que cuentan con una ocupación menor al 25%.
Nota: Aquellas propiedades que se encuentran en desarrollo y que a su fecha de terminación de obra cuenten con unpre-leasingigual o mayor al 90% (ej. Build to suit) pasarán directo a operación.
El criterio de tiempos de estabilización para cada segmento es el siguiente:
•Industrial: 12 meses
•Comercial: 18 meses
•Oficinas: 24 meses
Después de los tiempos mencionados, las propiedades pasarán automáticamente a operación.
Información a revelar sobre la naturaleza del negocio [bloque de texto]
El Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces (FIBRA), es un fideicomiso constituido conforme a las leyes mexicanas, teniendo como fiduciario a una institución de crédito mexicana, que emite Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI). Las FIBRAS tienen sus antecedentes en los REITs inmobiliarios de Estados Unidos, iniciados en los años 60. El marco legal para su constitución en México inició hace una década y su cotización en el mercado de valores nació en 2011, su fin primordial es la adquisición o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento (y su posible venta futura) y el otorgamiento de financiamiento, utilizando como garantía los inmuebles. La FIBRA es el vehículo emisor de nuestros CBFIs.
Las FIBRAS, como cualquier otra empresa pública, deben cumplir con todas las obligaciones aplicables a las emisoras de valores en la BMV. El Régimen fiscal para una Fibra es el siguiente:
Se determina el resultado fiscal del ejercicio de la FIBRA como si fuera una persona moral.
La FIBRA debe distribuir anualmente cuando menos el 95% de su resultado fiscal.
El resultado fiscal distribuible del ejercicio se divide entre el número de certificados emitidos por la FIBRA.
La FIBRA no debe realizar pagos provisionales de ISR durante el ejercicio fiscal. ? Se aplica una retención de 30% sobre el monto del resultado fiscal que se distribuya en favor de los Tenedores, salvo que estén exentos del pago del Impuesto sobre la Renta por ese ingreso, por ejemplo, Fondos de pensiones mexicanos o extranjeros. ? Si la FIBRA paga cantidades superiores al resultado fiscal obtenido, el excedente se considera un reembolso de capital en favor de los inversionistas Tenedores.
Principales beneficios de la inversión en una FIBRA en relación con ciertas otras inversiones
Los principales beneficios de invertir en una FIBRA (en relación a ciertas otras inversiones) son:
Un rendimiento en efectivo en comparación con otras inversiones, debido a los requisitos de distribución del 95% del Resultado Fiscal; ? El potencial de revalorización del capital de los CBFIs en consonancia con el aumento de valor de nuestros Activos;
Facilita el acceso al mercado inmobiliario mexicano con mínimas inversiones y a través de un instrumento que se considera líquido;
Una diversificación amplia con respecto a la exposición por zona geográfica, tipo de propiedad, número de arrendatarios y de sectores económicos donde participan los inquilinos;
Las FIBRAS podrían fungir como vehículos para atraer la inversión extranjera a México; y
Las ventajas fiscales aplicables.
Las FIBRAS promueven el desarrollo del mercado inmobiliario mexicano, ofreciendo un medio para acceder a este mercado a inversionistas institucionales, al servir como una fuente de liquidez para desarrolladores e inversionistas, y contribuyendo a la diversificación de riesgos inmobiliarios para los mismos. Consideramos que una FIBRA con valores en la BMV tiene diversos beneficios para algunos inversionistas, derivados de lo dispuesto por las leyes en materia fiscal tales como no estar sujeto al ISR en ciertas circunstancias y evitar que dichos inversionistas estén sujetos a impuestos con respecto a las transacciones en que participen en el mercado secundario de nuestros CBFIs.
Negociación de nuestros CBFIs Nuestros CBFIs se cotizan en una plataforma de la BMV denominada MoNeT, bajo el segmento de renta variable, sección I, que se refiere a las acciones y otros instrumentos negociables que representan capital (incluidos los CBFIs emitidos por una FIBRA). Como resultado, nuestros CBFIs se negocian con el mismo sistema bajo las mismas reglas de operación aplicables a las acciones de sociedades anónimas bursátiles que cotizan en la BMV.
La colocación de nuestros CBFIs se efectúa utilizando los mecanismos de negociabilidad provistos por la BMV y puede calificar para tener un formador de mercado designado. Consideramos que nuestros CBFIs no estarán sujetos a ciertas reglas que aplican a las acciones ordinarias, tales como las reglas de operación mínima con las cuales hay que cumplir para mantener el registro, o tener un número mínimo de Tenedores
Información a revelar sobre los objetivos de la gerencia y sus estrategias para alcanzar esos objetivos [bloque de texto]
Esperamos continuar nuestra estrategia de crecimiento a través de la inversión y/o el desarrollo de propiedades industriales, comerciales y de oficinas de forma selectiva, que consideramos tienen o tendrán el potencial para generar atractivos rendimientos y la apreciación de nuestros Activos a largo plazo. Buscaremos adquirir o desarrollar Propiedades que se caractericen por localizarse en ubicaciones privilegiadas, enmercados desatendidos o bien, en mercados con gran densidad poblacional. Asimismo, buscaremos que el diseño y la calidad del Activo que se pretenda adquirir o desarrollar, permita una utilización óptima y flexible de la propiedad.
No contamos con un calendario de inversiones o desinversiones dada la naturaleza de nuestro negocio, en el cual ejecutamos las oportunidades que se presentan en el mercado.
Información a revelar sobre los recursos, riesgos y relaciones más significativos de la entidad [bloque de texto]
Los siguientes son los principales factores de riesgo que consideramos pueden influir y afectar de forma adversa y significativa nuestro desempeño, rentabilidad y resultados de operación, por lo que deben ser tomados en consideración por el público inversionista. Los factores de riesgo mencionados son enunciativos y no limitativos, toda vez que podrían existir otros riesgos que podrían llegar a afectar sus resultados. Asimismo, es importante que el público inversionista considere que los factores de riesgo descritos en la presente sección no son los únicos que existen, pues pudieran existir otros: (i) que al presente no sean relevantes y que posteriormente pudieran convertirse en relevantes; (ii) no conocidos a la fecha del presente documento; o (iii) en un futuro, inexistentes al día de hoy, que en su momento pudieran ser relevantes. Cualquiera de los riesgos que se describen a continuación, de materializarse, pudieran afectar de forma adversa y significativa la liquidez, operaciones o condición financiera del Fideicomiso o de los Administradores, y en consecuencia, el Patrimonio del Fideicomiso disponible para la entrega de Distribuciones.
La inversión en nuestros CBFIs implica riesgos. Se deben considerar cuidadosamente los siguientes factores de riesgo además de otra información contenida en este documento antes de adquirir CBFIs. El acontecimiento de cualquiera de los siguientes riesgos podría hacer que pierda toda su inversión o parte de ella.
Factores de riesgo relacionados con los CBFIs
No existe garantía de entrega de Distribuciones salvo con los recursos que integran el Patrimonio del Fideicomiso.
No existe garantía de entrega de Distribuciones salvo con los recursos que integran el Patrimonio del Fideicomiso en los términos previstos en nuestro Fideicomiso. El Patrimonio del Fideicomiso no incluye ningún tipo de mecanismo que garantice la entrega de Distribuciones. Ni nosotros, ni el Fideicomitente, ni los Fideicomitentes Adherentes, ni el Administrador, ni el Asesor, ni las Empresas de Servicios de Representación, ni el Representante Común, ni cualesquiera de sus afiliadas o subsidiarias, ni los Intermediarios Colocadores28 de 237
serán responsables de realizar las Distribuciones. En caso que el Patrimonio del Fideicomiso sea insuficiente para realizar todas las Distribuciones, no existe obligación alguna por parte del Fideicomitente, los Fideicomitentes Adherentes, el Administrador, el Asesor, las Empresas de Servicios de Representación, el Representante Común, de nosotros ni de cualesquiera de sus afiliadas o subsidiarias, ni los Intermediarios Colocadores de realizar dichas Distribuciones.
Los CBFIs no son instrumentos adecuados para cualquier inversionista.
La inversión en nuestros CBFIs pudiera implicar riesgos asociados con la estrategia de inversión descrita en este documento. No hay garantía alguna de que los Tenedores recibirán Distribución de Efectivo al amparo de los CBFIs.
I.
Riesgos Relacionados a los mercados de valores y a la tenencia de nuestros CBFIs
El desempeño histórico del equipo de administración de nuestro Asesor, puede no ser indicativo de nuestros resultados futuros o una inversión en nuestros CBFIs.
El desempeño pasado del equipo de administración de nuestro Asesor no pretende ser indicativo de los retornos que nosotros o nuestro Asesor podemos obtener en el futuro, ni una garantía o predicción de que ello sucederá. Esto es especialmente cierto para nosotros porque operamos como una FIBRA con CBFIs registrados en el RNV y se nos requiere cumplir con ciertos requisitos reglamentarios con relación a los fideicomisos con valores registrados en el RNV, así como también los requisitos para las FIBRAs referidos en la LISR y otras disposiciones legales aplicables, que son altamente técnicos y complejos. En consecuencia, no podemos ofrecer ninguna garantía de que el equipo directivo de nuestro Asesor reproducirá su desempeño histórico. Nuestras utilidades podrían ser sustancialmente menores que las utilidades obtenidas por ellos en sus negocios anteriores.
El número de CBFIs disponible para ventas futuras, incluyendo aquellas por parte de los Fideicomitentes Adherentes y los vendedores de Activos que reciban CBFIs como contraprestación, podría afectar adversamente el precio de nuestros CBFIs, y las ventas futuras de nuestros CBFIs por parte nuestra podría diluir a los Tenedores actuales de CBFIs.
La emisión o venta de cantidades sustanciales de nuestros CBFIs en el mercado o la percepción de que estas ventas podrían ocurrir, podrían afectar adversamente el precio de nuestros CBFIs. El ejercicio de opciones de sobreasignación en las Emisiones, la Emisión de CBFIs en relación con adquisiciones de Activos, la emisión de CBFIs para pago de contraprestación a nuestro Asesor y otras Emisiones de CBFIs podría diluir la tenencia de nuestros Tenedores y tener un efecto adverso sobre el precio de nuestros CBFIs.
Una vez terminados los periodos de restricción de venta de CBFIs acordados con los intermediarios colocadores y que se describen en el presente documento, todos los CBFIs relacionados a ello podrán serenajenados lo que podría impactar el precio de mercado de nuestros CBFIs. Adicionalmente, enajenaciones futuras de nuestros CBFIs por nosotros podrían tener un efecto dilutivo sobre los Tenedores de CBFIs.
Emisiones futuras de CBFIs, ya sea como pago de la contraprestación por la aportación de Activos al Patrimonio del Fideicomiso, así como para el pago de los honorarios de nuestros prestadores de servicios, podría afectar adversamente el precio de nuestros CBFIs así como su efecto dilutivo.
De conformidad con los términos de nuestro Fideicomiso, nuestro Comité Técnico tiene la facultad de emitir CBFIs que podrán ser destinados al pago de la contraprestación por la aportación de Activos al Patrimonio del Fideicomiso e incluso para el pago de honorarios a nuestros prestadores de servicios, incluyendo los de nuestro Asesor. Dependiendo de las condiciones existentes en su momento, es probable que ocurran las emisiones de CBFIs adicionales. Por otro lado, en el supuesto de que en el futuro se realicen colocaciones posteriores, se emitirán nuevos CBFIs sin que ello implique derecho de adquisición preferente por parte de nuestros Tenedores anteriores, por lo que no tendrán el derecho a suscribir una cantidad proporcional o preferente (o cualquier otra) de CBFIs para mantener su porcentaje de tenencia. El resultado final es una posible dilución de la participación de los Tenedores existentes en el número total de CBFIs en circulación, así como una posible depreciación en el precio de nuestros CBFIs debido a las emisiones de CBFIs adicionales.
Las ofertas futuras de deuda o valores preferentes a nuestros CBFIs pueden limitar nuestra flexibilidad operativa y financiera y pueden afectar adversamente el precio de nuestros CBFIs, así como disminuir su valor.
Si decidimos emitir deuda o valores preferentes a nuestros CBFIs o incurrimos en endeudamiento, es posible que estos valores o financiamientos se rijan por convenios que restrinjan nuestra flexibilidad operativa y limiten nuestra capacidad para hacer Distribuciones. Adicionalmente, cualquier valor convertible o intercambiable que emitamos en el futuro puede tener derechos, preferencias y privilegios, inclusive con respecto a Distribuciones, más favorables que los de nuestros CBFIs y pueden dar lugar a la dilución de nuestros Tenedores. Debido a que nuestra decisión de emitir deuda o valores en cualquier oferta futura o de incurrir en endeudamiento dependerá de las condiciones del mercado y de otros factores más allá de nuestro control, no podemos predecir o estimar la cantidad, oportunidad o naturaleza de nuestras ofertas de valores
o financiamientos futuros, cualquiera de los cuales podría reducir el precio de nuestros CBFIs y disminuir el valor de los mismos.
Los aumentos en tasas de interés pueden dar lugar a una disminución en el valor de nuestros CBFIs.
Uno de los factores que influye el precio de nuestros CBFIs es el pago de Distribuciones producido por nuestros CBFIs (como porcentaje del precio de nuestros CBFIs) con relación a las tasas de interés. Un aumento en las tasas de interés puede llevar a compradores potenciales de nuestros CBFIs a esperar una Distribución de Efectivo mayor, y si fuéramos incapaces de pagar la misma, el precio de nuestros CBFIs podría disminuir.
El precio de nuestros CBFIs podría ser afectado adversamente por nuestro nivel de Distribuciones de Efectivo.
La percepción de mercado de nuestro potencial de crecimiento y entrega de Distribuciones de Efectivo, ya sea de operaciones, ventas o refinanciamientos, así como también el valor en el mercado inmobiliario de los activos en garantía, puede hacer que nuestros CBFIs se negocien a precios que difieran de nuestro valor de activo neto por CBFIs. Con el fin de seguir calificando como una FIBRA, la LISR requiere que distribuyamos anualmente al menos 95% (noventa y cinco por ciento) de nuestro Resultado Fiscal. Si retenemos flujo de caja de operación para fines de inversión, reservas de capital de trabajo u otros propósitos, estos fondos retenidos, si bien aumentan el valor de nuestros activos en garantía, puede no aumentar de forma correspondiente el precio de nuestros CBFIs. Nuestro fracaso en el cumplimiento de las expectativas de mercado con respecto a ingresos y Distribuciones de Efectivo futuros podría afectar adversamente el precio de nuestros CBFIs.
El precio de nuestros CBFIs después de ofertas futuras de CBFIs podrá ser menor al precio de oferta respectivo y el precio de nuestros CBFIs puede ser volátil o puede disminuir sin importar nuestro desempeño en la operación. Adicionalmente, un mercado activo en la BMV, la cual es la única bolsa en la que se han listado nuestros CBFIs puede no sostenerse después de alguna emisión.
Derivado de que nuestros CBFIs no han sido registrados bajo laSecurities Acto listados en alguna bolsa de valores de Estados Unidos de América, estos valores están sujetos a restricciones para su transferencia. No tenemos la intención de dar derechos de registro a los Tenedores de CBFIs ni tenemos la intención de llevar a cabo registro alguno ante laSecurities and Exchange Commissionrespecto a nuestros CBFIs. Nuestros CBFIs están listados únicamente en la BMV pero no podemos garantizar que se desarrollará un mercado secundario activo o que el mismo será mantenido o que nuestros CBFIs se negociarán al precio de oferta o por encima de él para una determinada emisión. La BMV es una de las bolsas de valores más grandes de Latinoamérica en términos de capitalización de mercado pero continúa siendo pequeña, ilíquida y volátil en comparación con otras bolsas de valores internacionales mayores. No podemos garantizar que existirá liquidez en el mercado o que el mercado se desarrolle para nuestros CBFIs o el precio al cual se venderán nuestros CBFIs. El precio de oferta es determinado mediante el acuerdo entre nosotros y los Intermediarios Colocadores respectivos, pero no podemos garantizar que nuestros CBFIs no se negociarán por debajo del precio de oferta determinado para cada oferta en el futuro. El valor de mercado de nuestros CBFIs podría ser afectado material y adversamente por las condiciones generales del mercado, incluyendo el grado en el cual se desarrolle un mercado secundario para nuestros CBFIs después de cada oferta, el grado de interés de los inversionistas en nosotros, la reputación general de las FIBRAs y el atractivo de nuestros CBFIs en comparación con otros valores (incluyendo títulos emitidos por otras compañías inmobiliarias), nuestro desempeño financiero y las condiciones generales del mercado de valores. Algunos otros factores que podrían afectar negativamente, o podrían producir fluctuaciones en el precio de nuestros CBFIs incluyen:
variaciones reales o previstas en nuestros resultados operativos trimestrales;
cambios en nuestros ingresos estimados o publicación de informes de investigación acerca de nosotros o de la industria inmobiliaria;
aumentos en tasas de interés, lo que podría llevar a los compradores de nuestros CBFIs a exigir una Distribución de Efectivo mayor;
reacción adversa del mercado a cualquier endeudamiento en que incurramos en el futuro;
contratación o renuncia de personal clave de nuestro Administrador, nuestro Asesor o de las Empresas de Servicios de Representación;
especulación en la prensa o en la comunidad de inversionistas y la publicación de Eventos Relevantes;
cambios en los principios contables; y
aprobación de legislación u otros desarrollos de reglamentos que nos afecten adversamente a nuestra industria o a las FIBRAs.
Si los analistas de valores no publican reportes o informes acerca de nuestro negocio o si ellos disminuyen su recomendación con respecto a la inversión en nuestros CBFIs o de nuestro sector, el precio de nuestros CBFIs podría disminuir.
El mercado de valores para nuestros CBFIs se apoya en parte en la investigación y en información que publican los analistas financieros o de la industria acerca de nosotros o de nuestro negocio. Nosotros no controlamos a estos analistas. Además, si uno o más de los analistas que nos analicen disminuyen su recomendación con relación a la inversión en nuestros CBFIs o de nuestra industria, o de los valores de cualquiera de nuestros competidores, el precio de nuestros CBFIs podría disminuir. Si uno o más de estos analistas dejan de cubrirnos, podemos perder atención en el mercado, lo que a su vez podría hacer que el precio de nuestros CBFIs disminuya.
Nuestro Fideicomiso restringe la capacidad de los Tenedores extranjeros de nuestros CBFIs para invocar la protección de sus gobiernos con respecto a sus derechos como Tenedores.
Los Tenedores extranjeros deberán ser tratados como Tenedores mexicanos con respecto a su tenencia y se considera que han acordado no invocar la protección de sus gobiernos. Nuestro Fideicomiso y CBFIs disponen que cualquier acción legal relacionada con la ejecución, interpretación o desempeño de nuestro Fideicomiso estarán regidos por la legislación mexicana y sólo serán competentes, los tribunales mexicanos. Como resultado, no es posible para los Tenedores extranjeros de nuestros CBFIs hacer cumplir sus derechos como Tenedores bajo nuestro Fideicomiso ante tribunales distintos de los tribunales mexicanos.
No se requiere una calificación crediticia de la Emisión de CBFIs.
Por no tratarse de un instrumento de deuda, nuestros CBFIs no requieren de un dictamen sobre la calidad crediticia de la Emisión expedido por una institución calificadora de valores, por lo que los inversionistas deberán efectuar un análisis particular de la información proporcionada en el presentedocumento, por lo que recomendamos que los posibles inversionistas consulten con asesores en inversiones calificados acerca de la inversión en nuestros CBFIs.
Los Tenedores de CBFIs no tienen derechos de preferencia para participar en ofertas futuras de CBFIs.
Bajo nuestro Fideicomiso, si emitimos nuevos CBFIs en el futuro como incremento de capital, los Tenedores de CBFIs no tienen derechos preferentes para adquirir, ya sea de manera proporcional a su tenencia u otra, el número de CBFIs suficientes para mantener su tenencia en CBFIs. Como consecuencia de lo anterior, dichos Tenedores de CBFIs podrían sufrir una dilución en la tenencia de sus certificados en emisiones futuras de CBFIs.
II.
Riesgos relacionados con temas fiscales de los CBFIs.
Podríamos estar sujetos a reformas fiscales y legales inesperadas adversas que podrían afectarnos o afectar el valor de nuestros CBFIs.
No puede asegurarse que el régimen aplicable a nuestro Fideicomiso y a los valores que el mismo emita permanezca vigente durante la duración de los mismos, por lo que deberá considerarse que en el futuro pudieran existir reformas a las disposiciones legales y de manera particular a las fiscales relacionadas con la actividad económica en general y específicamente a aquellas normas que regula a las FIBRAs, que pudieran afectar los ingresos, gastos de operación y de manera general el valor del Patrimonio del Fideicomiso y derivado de ello afectar la entrega de Distribuciones de Efectivo.
Modificaciones al Régimen Fiscal para Tenedores.
Ni nosotros, ni el Fideicomitente, ni los Fideicomitentes Adherentes, ni los Administradores, ni el Asesor, ni las Empresas de Servicios de Representación, ni los Intermediarios Colocadores ni el Representante Común pueden garantizar que el régimen fiscal actualmente aplicable a los Tenedores de nuestros CBFIs no sufra modificaciones en el futuro.
Por otro lado, al no existir certeza sobre las reformas que eventualmente pudiera sufrir el régimen fiscal aplicable, ni el Fideicomitente, ni los Fideicomitentes Adherentes, ni nosotros, ni los Intermediarios Colocadores, ni el Representante Común, ni los Administradores, ni el Asesor, ni las Empresas de Servicios de Representación, pueden asegurar que de ser aprobadas dichas posibles reformas, éstas no tendrán un efecto adverso sobre el rendimiento neto que generen nuestros CBFIs a sus Tenedores.
Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles.
Con respecto al Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles o su equivalente, cabe señalar que, con relación a las propiedades que hayan sido aportadas o que vayan a ser aportadas en un futuro, dependiendo de la legislación local aplicable en el municipio en el que se encuentren los inmuebles, puede determinarse o no la existencia de una enajenación y en consecuencia la obligación de pago de dichoimpuesto a cargo de la FIBRA. En este sentido, se ha acudido ante diversas autoridades locales para obtener de ellas confirmaciones del criterio consistente en que las aportaciones de Bienes Inmuebles al Patrimonio del Fideicomiso no constituyen hechos generadores del pago del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles, en los casos en los que, conforme a los convenios de adhesión respectivos, Fideicomitentes Adherentes conservan la posibilidad de readquirir la propiedad de los inmuebles aportados.
En el caso de algunos estados de México, no se cuenta con confirmaciones de criterio; sin embargo, las legislaciones fiscales locales correspondientes nos permiten concluir que no se genera la obligación del pago del Impuesto sobre Adquisición de Bienes Inmuebles al momento de la aportación al Patrimonio del Fideicomiso, sino hasta el momento en el que los Fideicomitentes Adherentes pierdan en forma definitiva el Derecho de Reversión que previamente se habían reservado. Ahora bien, en caso de que los Bienes Inmuebles Aportados y sobre los cuales se mantenga el Derecho de Reversión por parte de los Fideicomitentes Adherentes, sean enajenados por nosotros, o bien, en caso de que los Fideicomitentes Adherentes enajenen los CBFIs que hayan recibido por la contribución de los Bienes Inmuebles Aportados, o debido a la pérdida del Derecho de Reversión de los Fideicomitentes Adherentes por cualquier causa, estamos obligados a efectuar el cálculo y pago del impuesto en cuestión, en los estados y/o municipios en los que se encuentren ubicados los Bienes Inmuebles de que se trate; en el entendido de que en el caso de enajenación de los CBFIs, el impuesto habrá de calcularse proporcionalmente considerando cada CBFI en lo particular, ya que con motivo de dicha enajenación se habrá perdido el Derecho de Reversión en su proporción.
III.
Riesgos relacionados con temas fiscales de los CBs.
Modificaciones al Régimen Fiscal para Tenedores de CBs.
Ni nosotros, ni el Fideicomitente, ni los Fideicomitentes Adherentes, ni los Administradores, ni el Asesor, ni las Empresas de Servicios de Representación, ni los Intermediarios Colocadores, ni el Representante Común CB pueden garantizar que el régimen fiscal actualmente aplicable a los Tenedores de CBs no sufra modificaciones en el futuro que pudiesen afectar el tratamiento fiscal aplicable a: (i) los intereses generados por los CBs (incluyendo retenciones mayores); (ii) las operaciones que realicen con los CBs; y (iii) los propios Tenedores de CBs.
Por otro lado, al no existir certeza sobre las reformas que eventualmente pudiera sufrir el régimen fiscal aplicable, ni el Fideicomitente, ni los Fideicomitentes Adherentes, ni nosotros, ni los Intermediarios Colocadores, ni el Representante Común CB, ni los Administradores, ni el Asesor, ni las Empresas de Servicios de Representación, pueden asegurar que de ser aprobadas dichas posibles reformas, éstas no tendrán un efecto adverso sobre el rendimiento neto que generen nuestros CBs a sus tenedores.
Volatilidad en la Tasa de Interés.
Los CBs devengarán intereses a la tasa de interés que se especifique en el Título y el Suplemento Informativo correspondientes a cada Emisión de CBs. En virtud de lo anterior, los Tenedores de CBs tendrán el riesgo de que movimientos en los niveles de las tasas de interés en el mercado provoquen que los CBs les generen rendimientos menores a los que se encuentren disponibles en el mercado en determinado momento.
IV.
Riesgos Relacionados con nuestras Propiedades y Operaciones.
La actual pandemia del COVID-19 y las medidas implementadas para evitar su propagación, podrían tener efectos adversos importantes en nuestro negocio, resultados de operación, flujos de efectivo y condición financiera.
En diciembre de 2019, se registró la aparición del virus COVID-19 en Wuhan, China, y el 11 de marzo de 2020, la Organización Mundial de la Salud, declaró al COVID-19 como pandemia. El brote ha llegado a más de 160 países y ha llevado a gobiernos y otras autoridades de todo el mundo, incluidas las autoridades federales, estatales y locales en México, a imponer medidas destinadas a controlar su propagación, incluidas restricciones a la movilidad y operaciones comerciales, tales como: prohibición de viajes, cierres fronterizos, cierres comerciales, cuarentenas y confinamiento forzoso. A la fecha de este reporte anual, es imposible predecir cuánto tiempo durará la pandemia del COVID-19, o las medidas tomadas para prevenir su propagación.
El impacto de la pandemia del COVID-19 y las medidas para evitar su propagación, podrían afectar negativamente nuestros negocios, resultados de operaciones, flujos de efectivo y condición financiera de diversas maneras. Por ejemplo, nuestros arrendatarios que experimentan deterioro en sus condiciones financieras, como resultado de la pandemia del COVID-19 y podrían no estar dispuestos o no podrían pagar la Renta en su totalidad o de manera oportuna. En algunos casos, es posible que tengamos que reestructurar las obligaciones arrendatarios de los Contratos de Arrendamiento a largo plazo y es posible que no podamos hacerlo en términos que sean tan favorables para nosotros como los que actualmente tenemos. Numerosas acciones iniciadas a nivel federal, estatal y municipal así como aquellas iniciadas por la industria, también podrían afectar nuestra capacidad de cobrar la Renta o de ejercer cualquier derecho al amparo de nuestros Contratos de Arrendamiento que derive del incumplimiento del pago de la Renta de nuestros arrendatarios. Algunos de nuestros arrendatarios podrían incurrir en costos o pérdidas significativas en respuesta a la pandemia del COVID-19, perder negocios debido a cualquier interrupción en las operaciones de nuestras propiedades o incurrir en otras responsabilidades relacionadas con órdenes de confinamiento, cuarentenas, infecciones u otros factores relacionados.
Riesgos Relacionados con nuestras Propiedades y Operaciones -Dependemos substancialmente de
nuestros arrendatarios con respecto a todos nuestros ingresos, por lo que nuestro negocio podría ser afectado adversamente si una cantidad significativa de nuestros arrendatarios, o cualquiera de nuestros arrendatarios principales, fuera incapaz de cumplir con sus obligaciones derivadas de sus arrendamientos".
Nuestros ingresos por arrendamiento y resultados operativos también dependen significativamente de los niveles de ocupación en nuestras propiedades. Después del brote de COVID-19, las consultas de posibles nuevos arrendatarios en nuestras propiedades, así como el interés en renovar los Contratos de Arrendamiento existentes, han comenzado a disminuir materialmente. Además, como consecuencia del impacto negativo que la pandemia del COVID-19 está teniendo en la condición económica de algunos de nuestros arrendatarios, es posible que sea necesario negociar estratégicamente con algunos de ellos para otorgar ajustes temporales de Renta o extensiones en el pago de la misma. Podríamos enfrentar ciertas dificultades para renovar los Contratos de Arrendamiento con las rentas actuales por debajo del mercado o celebrar nuevos Contratos de Arrendamiento a las tasas actuales o superiores del mercado debido a dificultades financieras que actualmente afectan a algunos de nuestros arrendatarios. Asimismo, debido a la pandemia del COVID-19 y las medidas gubernamentales para evitar su propagación, es posible que nos veamos obligados a retrasar las actividades de construcción relacionadas con nuestro Cartera de Desarrollo. No podemos prever por cuánto tiempo continuarán estos efectos de la pandemia del COVID-19.
La pandemia del COVID-19 ha causado, y es probable que continúe causando, graves afectaciones económicas y de mercado, entre otras, a nivel mundial. No podemos asegurar que las condiciones en los financiamientos bancarios, el capital y otros mercados financieros no continuarán deteriorándose como resultado de la pandemia, o que nuestro acceso al capital y otras fuentes de financiamiento no se verá limitado, lo que podría afectar negativamente la disposición y condiciones de futuros financiamientos, renovaciones o refinanciamientos. Adicionalmente, el deterioro de las condiciones económicas mundiales como resultado de la pandemia puede, en última instancia, disminuir los niveles de ocupación y los precios en nuestras Propiedades a medida que nuestros arrendatarios reduzcan o difieran sus gastos.
El alcance de los efectos de la pandemia del COVID-19 en nuestro desempeño operativo y financiero, dependerá de futuras circunstancias, incluyendo la duración, la propagación y la intensidad del brote, lo cual es incierto e impredecible. Debido a la velocidad con que se ha desarrollado la pandemia, en este momento, no nos es posible estimar el efecto de estos factores en nuestro negocio, pero consideramos que el impacto adverso en nuestro negocio, los resultados de las operaciones, la situación financiera y los flujos de efectivo podrían ser material.
El plan de apoyo del COVID-19, recientemente anunciado por el gobierno mexicano podría dar lugar a un período prolongado de debilidad económica en México, y continuaría existiendo una incertidumbre significativa sobre cómo y en qué medida se implementará.
El 30 de marzo de 2020, el Consejo de Salubridad General declaró una emergencia de salud pública, y el 31 de marzo de 2020, la Secretaría de Salud anunció acciones extraordinarias para enfrentar la emergencia de salud causada por el virus COVID-19. Cabe destacar que el acuerdo suspende todas las actividades económicas no esenciales del 30 de marzo al 30 de mayo de 2020, lo cual está causado y esperamos siga causando impactos negativos en la economía mexicana, mismos que, actualmente no pueden cuantificarse.
Como resultado de esta suspensión, muchos de los negocios de nuestros inquilinos se verán afectados material y negativamente, y encontrarán dificultades significativas en términos de mantener su rentabilidad.
El 6 de abril de 2020, el presidente de México dio a conocer un plan destinado a aliviar la crisis relacionada con el COVID-19. Este plan consiste principalmente en lo siguiente: aumentos en la inversión pública y el gasto social, otorgando préstamos a personas físicas y a pequeñas empresas, y adoptando medidas adicionales de austeridad. Sin embargo, sigue habiendo una incertidumbre significativa sobre la mecánica y los procesos necesarios para implementar este plan. Adicionalmente, el plan actualmente no incluye rescates, disminución de impuestos o incrementos de la deuda pública, aunque tales medidas podrían adoptarse en el futuro. Es posible que estas estrategias no sean suficientes para reducir el impacto económico negativo que la pandemia tendrá en nuestros inquilinos y en nuestro negocio, propiedades, resultados de operaciones, flujos de efectivo y condición financiera.
Dependemos substancialmente de nuestros arrendatarios con respecto a todos nuestros ingresos, por lo que nuestro negocio podría ser afectado adversamente si una cantidad significativa de nuestros arrendatarios, o cualquiera de nuestros arrendatarios principales, fuera incapaz de cumplir con sus obligaciones derivadas de sus arrendamientos.
Una porción sustancial de nuestros ingresos proviene de las Rentas. Como resultado, nuestro desempeño depende de nuestra capacidad de cobrar la Renta a nuestros arrendatarios y de la capacidad de nuestros arrendatarios para hacer los pagos de Renta. Nuestros ingresos y recursos disponibles para realizar Distribuciones o pagar obligaciones podrían verse afectados negativamente si un número significativo de nuestros arrendatarios, o cualquiera de nuestros arrendatarios principales, retrasaran el inicio del arrendamiento, se negarán a extender o renovar Contratos de Arrendamiento a su vencimiento, no hicieran los pagos de la Renta en el momento debido, cerraran sus negocios o se declararan en concurso mercantil. Además, podríamos incurrir en costos adicionales sustanciales, incluyendo gastos de litigio y otros relacionados para proteger nuestra inversión y volver a arrendar nuestra Propiedad.
Al 31 de diciembre de 2019, nuestros diez arrendatarios más grandes ocupaban aproximadamente el 24.1% del GLA de nuestra Cartera y representaban aproximadamente el 23.5% de RFA atribuible a nuestra Cartera. Un arrendatario multinacional líder en el mercado de tiendas de autoservicios representó a dicha fecha el 9.4% del GLA de nuestra Cartera o el 6.8% de la RFA. No obstante lo anterior, ningún otro arrendatario representó más del 2.8% del GLA de nuestra Cartera y 3.2% del RFA. Algunas de nuestras Propiedades están ocupadas por un sólo arrendatario, y como resultado, el éxito de las mismas dependerá de la estabilidad financiera de dichos arrendatarios.
Asimismo, los negocios de nuestros arrendatarios podrían verse afectados material y negativamente por el impacto del brote del COVID-19 en la economía global y en la economía mexicana. Nuestros arrendatarios operan una amplia gama de negocios y están activos en numerosos sectores económicos, muchos de los cuales enfrentan, y continuarán enfrentando significativos desafíos e impactos negativos comoresultado del brote del COVID-19. Estos impactos pueden incluir, entre otros, reducción en los volúmenes comerciales, cierres temporales de las instalaciones de nuestros arrendatarios, liquidez insuficiente, pagos retrasados o incumplimiento en los pagos por parte de los clientes de nuestros arrendatarios, mayores niveles de endeudamiento o la falta de financiamiento suficiente para nuestros arrendatarios y otros factores que están fuera de nuestro control. En la medida en que la pandemia del COVID-19 afecte negativamente los resultados comerciales y financieros de nuestros arrendatarios, podría proveer a nuestros arrendatarios de un argumento de fuerza mayor para dejar de pagar la Renta en relación con sus respectivos Contrato de Arrendamiento y también podría incrementar el efecto de muchos de los otros riesgos descritos en la presente sección.
Si nuestros arrendatarios experimentaran una desaceleración en sus negocios debido al brote del COVID-19 o cualquier otro factor, su condición financiera podría debilitarse, lo que podría resultar en la imposibilidad de realizar los pagos puntuales de la Renta o el incumplimiento de lo Contrato de Arrendamiento, lo que podría afectar seriamente nuestro rendimiento.
La concentración geográfica de nuestras Propiedades en estados de México localizados en el centro y sur del país podría hacernos vulnerables a una desaceleración económica en dichas regiones, a otros cambios en las condiciones del mercado o a desastres naturales en dichas áreas, dando como resultado una disminución en nuestros ingresos o impactando negativamente los resultados de nuestras operaciones.
Al 31 de diciembre de 2019, las propiedades en nuestra Cartera localizadas en el Estado de México, Ciudad de México, Nuevo León, Jalisco y Chihuahua, representan aproximadamente 32.7%, 17.0%, 9.7%, 7.7% y 5.9% de nuestro GLA, respectivamente y 20.3%, 33.0%, 8.0%, 9.1% y 3.7%, de nuestro RFA. Como resultado de la concentración geográfica de propiedades en estos estados, podríamos estar expuestos en particular a desaceleraciones en economías locales, a otros cambios en las condiciones del mercado local inmobiliario y a desastres naturales que ocurran en esas áreas (tales como huracanes, inundaciones, terremotos y otros eventos). Por ejemplo, el 19 de septiembre de 2017, un terremoto en México afectó significativamente a la Ciudad de México, Morelos, Guerrero y Puebla. Si bien ningún daño material a las propiedades de nuestra Cartera fue identificado, futuros terremotos podrían dañar la infraestructura necesaria para nuestras operaciones. En el caso de que ocurrieran cambios adversos económicos u otros en estos estados, nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones, flujo de caja y el precio de nuestros CBFIs podrían verse afectadas de forma adversa por lo tanto podríamos ser incapaces de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs o bien de efectuar el pago de Distribuciones.
La competencia significativa puede impedir aumentos en la ocupación de nuestras Propiedades y los niveles de Renta y puede reducir nuestras oportunidades de inversión.
Competimos con una gran cantidad de dueños, desarrolladores, FIBRAs y operadores de inmuebles industriales, comerciales y de oficinas en México, muchos de los cuales poseen propiedades similares a las nuestras en los mismos mercados en los cuales están ubicadas nuestras Propiedades. Nuestros competidores pueden tener recursos financieros sustanciales y pueden ser capaces o estar dispuestos a aceptar más riesgoque el que nosotros podemos manejar prudentemente. La competencia puede reducir la cantidad de oportunidades de inversión adecuadas ofrecidas a nosotros o aumentar el poder de negociación de dueños de propiedades que buscan vender. Además, como resultado, dichos competidores pueden tener más flexibilidad de la que nosotros tenemos para ofrecer concesiones a las Rentas para atraer arrendatarios. Si nuestros competidores ofrecen Rentas por debajo de los niveles de mercado actuales, o por debajo de las Rentas que cobramos actualmente a nuestros arrendatarios, podríamos perder arrendatarios existentes o potenciales y vernos en la necesidad de reducir nuestras Rentas por debajo de las actualmente cobradas o a ofrecer reducciones sustanciales en la Renta, mejoras a los arrendatarios, derechos de terminación temprana u opciones de renovación favorables para el arrendatario con el fin de retenerlos cuando expire el arrendamiento. En caso de que se materialice alguno de los riesgos mencionados en este párrafo, nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones y flujo de efectivo y el precio de nuestros CBFIs pueden verse afectados de forma material y adversa y por lo tanto podríamos ser incapaces de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs o de efectuar Distribuciones a nuestros Tenedores.
Si fuéramos incapaces de renovar nuestros Contratos de Arrendamiento o de arrendar espacios disponibles en nuestras Propiedades a los niveles de Renta existentes o por encima de ellos, nuestro ingreso por Rentas puede verse afectado adversamente.
Al 31 de diciembre de 2019, las Propiedades de nuestra Cartera tenían una tasa de ocupación de aproximadamente 94.5% en términos de GLA, incluyendo arrendamientos celebrados a dicha fecha pero aún no entregados al arrendatario. Adicionalmente, arrendamientos que representan aproximadamente el 4.5% del GLA ocupado al 31 de diciembre de 2019, o 416,120 m2, se convirtieron en Contratos Tácitamente Renovados. No podemos garantizar que nuestros Contratos de Arrendamiento serán renovados o que los Contratos de Arrendamiento relacionados con nuestras propiedades serán renovados a niveles de Renta existentes o por encima de ellos o que reducciones sustanciales en las Rentas, mejoras de arrendatarios, derechos de terminación temprana u opciones de renovación favorables no serán ofrecidas para atraer nuevos arrendatarios o mantener arrendatarios existentes. No podemos garantizar que seremos capaces de arrendar espacios disponibles en nuestras propiedades o espacios disponibles en distintas etapas de desarrollo en términos favorables. Adicionalmente, tenemos la intención de continuar adquiriendo propiedades en desarrollo adicionales en el futuro por lo que podremos adquirir terrenos como parte de nuestra estrategia de crecimiento. En el grado en que nuestras Propiedades, o parte de nuestras Propiedades, permanezcan desocupadas durante periodos de tiempo extensos, podemos recibir menos ingresos o no recibir ingresos derivados de estas Propiedades, lo que podría dar lugar a menos efectivo disponible para cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs o para efectuar Distribuciones a nuestros Tenedores. Además, el valor de venta de una Propiedad podría disminuir debido a que el valor de mercado de una Propiedad en particular depende principalmente del valor de los arrendamientos de esa Propiedad.
Nuestro desempeño operativo está sujeto a riesgos asociados con la industria inmobiliaria en general.
Las inversiones inmobiliarias están sujetas a diversos riesgos y fluctuaciones y a ciclos en valor y demanda, muchos de los cuales están más allá de nuestro control. Algunos eventos pueden disminuir el efectivo disponible para efectuar Distribuciones o pagar obligaciones bajo los CBs, así como también el valor de nuestras Propiedades. Estos eventos incluyen, sin limitarse a ellos:
cambios adversos en condiciones económicas y demográficas locales, nacionales o internacionales tales como desaceleraciones económicas globales;
vacantes o nuestra incapacidad de rentar espacio en términos favorables;
cambios adversos en las condiciones financieras de los arrendatarios y los compradores de propiedades;
incapacidad para cobrar la Renta;
cambios en la Legislación Aplicable y políticas gubernamentales;
competencia de otros inversionistas en el sector inmobiliario con capital significativo, incluyendo otros fondos inmobiliarios, otras FIBRAs y fondos de inversión institucionales;
reducciones en el nivel de demanda de espacio disponible para arrendamiento;
aumentos en la oferta de espacio industrial, comerciales y de oficina;
fluctuaciones en tasas de interés, las cuales podrían afectar adversamente nuestra capacidad, o la capacidad de los compradores y arrendatarios de propiedades, para obtener financiamiento en condiciones favorables; y
aumentos en gastos, incluyendo, sin limitar, costos de seguros, costos laborales, precios de energía, valuaciones inmobiliarias y otros impuestos y costos para dar cumplimiento a la Legislación Aplicable y políticas gubernamentales.
Adicionalmente, posibles periodos de recesión o disminución económica, como el que se espera ocurra en 2020 como consecuencia de la pandemia mundial derivada del COVID-19, el aumento de tasas de interés o una baja en la demanda de bienes raíces o percepción pública de que cualesquiera de estos eventos pueda ocurrir, podría resultar en una disminución general de nuestras Rentas o un aumento en la falta de pago por nuestros arrendatarios bajo los Contratos de Arrendamiento. Si no logramos operar nuestras Propiedades para cumplir con las expectativas financieras, nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones y flujo de caja y el precio de nuestros CBFIs podrían verse afectados adversamente, por lo que podríamos ser incapaces de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Dependemos de fuentes externas de capital y financiamiento para satisfacer nuestra necesidad de capital y si somos incapaces de obtener dichos recursos, podríamos ser incapaces de efectuar adquisiciones futuras necesarias para crecer nuestro negocio, completar el desarrollo o re-desarrollo de proyectos o bien cumplir con nuestras obligaciones de pago.
Para efectos de calificar como una FIBRA bajo los artículos 187 y 188 de la LISR, requerimos, entre otras cosas, efectuar el pago de Distribuciones a los Tenedores por el 95% (noventa y cinco por ciento) delResultado Fiscal. Debido a ello, podríamos ser incapaces de fondear, del efectivo retenido en nuestras operaciones, todas nuestras necesidades de capital, incluyendo el capital necesario para realizar inversiones, completar desarrollos o re-desarrollos y cumplir con nuestras obligaciones de pago.
Por ello, nos apoyamos en fuentes externas de capital, incluyendo financiamiento y emisión de valores para financiar necesidades futuras de capital. La disponibilidad de financiamiento es limitada y las tasas de interés y términos y condiciones generales de financiamiento podrían ser menos competitivas con respecto a países desarrollados. Además, la desaceleración económica global ha dado lugar a un entorno de capital caracterizado por disponibilidad limitada, aumento de costos y volatilidad significativa. Si no fuéramos capaces de obtener el capital necesario en condiciones satisfactorias o de obtenerlo, podemos no ser capaces de realizar las inversiones necesarias para expandir nuestro negocio, terminar proyectos en desarrollo o cumplir con nuestras obligaciones. Nuestro acceso al capital depende de una diversidad de factores sobre los cuales tenemos muy poco control o no lo tenemos, incluyendo las condiciones de mercado generales, la percepción en el mercado de nuestros ingresos, Distribuciones de Efectivo y precio de mercado de nuestros CBFIs. Podríamos desaprovechar las oportunidades de inversión atractivas para el crecimiento en caso de que seamos incapaces de tener acceso a las distintas fuentes de financiamiento en términos favorables.
Nuestra capacidad para obtener capital para expandir nuestro negocio depende en parte, del valor de mercado de nuestros CBFIs, y el incumplir con la expectativa del mercado con respecto a nuestro negocio puede afectar negativamente el precio de mercado de nuestros CBFIs y limitar nuestra habilidad para vender nuestros instrumentos de capital.
La disponibilidad de capital depende, en parte, del precio de nuestros CBFIs, el cual, a su vez, dependerá de diversas condiciones del mercado y otros factores ajenos a nosotros, que pueden cambiar de tiempo en tiempo, incluyendo:
el grado de interés del inversionista;
nuestra capacidad de satisfacer los requisitos de distribución aplicables a las FIBRAs;
la reputación general de las FIBRAs y el atractivo de sus valores en comparación con otros valores, incluyendo los valores emitidos por otras compañías del sector inmobiliario;
nuestro desempeño financiero y el de nuestros arrendatarios;
informes de analistas sobre nosotros y la industria inmobiliaria mexicana;
condiciones generales del mercado de capital y deuda, incluyendo cambios en las tasas de interés, las cuales pueden llevar a potenciales compradores de nuestros CBFIs a exigir un rendimiento mayor;
nuestra incapacidad para mantener o incrementar nuestras Distribuciones, lo cual depende, en gran medida, en nuestro flujo de efectivo de nuestras operaciones, el cual depende a su vez en el incremento de ingresos derivado de adquisiciones adicionales e incrementos de renta; y
otros factores tales como acciones gubernamentales reglamentarias y cambios en la Legislación Aplicable.
De la misma manera, nuestra capacidad de emitir y colocar CBs dependerá de las mismas condiciones y factores señalados anteriormente.
Nuestra incapacidad para cumplir con las expectativas de mercado con respecto a ingresos futuros y la entrega de Distribuciones de Efectivo igualmente podría afectar adversamente el precio de mercado de nuestros CBFIs y, como resultado, la disponibilidad de recursos provenientes del mercado de valores, por lo que a su vez podríamos ser incapaces de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs o podría afectar nuestra capacidad para entregar Distribuciones.
Nuestros arreglos financieros existentes contienen y los futuros podrían contener disposiciones restrictivas con respecto a nuestras operaciones, lo que podría afectar la política de distribución y de operación, así como nuestra capacidad para obtener financiamiento adicional.
Los documentos que rigen los Senior Notes y los CBs que hemos emitido incluyen disposiciones que limitarán, entre otras cosas, nuestra incurrencia en la toma de deuda y nos permite consolidar o fusionarnos,
o transferir todos o sustancialmente todos nuestros activos, con otra persona únicamente si dicha transacción cumple con ciertos requisitos. Dichos documentos: (i) permiten un máximo de 60% (sesenta por ciento) de apalancamiento y un máximo de 40% (cuarenta por ciento) de apalancamiento garantizado, (ii) requieren de un mínimo de razón de cobertura de 1.5 (uno punto cinco) a 1.0 (uno punto cero) en una base proforma después de dar efecto a la obtención de deuda adicional y la aplicación de ingresos netos, y (iii) requiere que tanto nosotros como nuestras subsidiarias mantengamos activos totales de por lo menos 150% (ciento cincuenta por ciento) del monto total de principal de toda nuestra (y de nuestras subsidiarias) deuda quirografaria. Al 31 de diciembre de 2019, nuestro nivel de apalancamiento era de 38.6%, nuestro nivel de apalancamiento de deuda garantizada era de 3.2%, nuestra cobertura de servicio de la deuda era de 1.92x y la razón de valor de activos no gravados a deuda quirografaria era de 257.1%. Al 31 de diciembre de 2019, conforme al anexo AA de la Circular única de Emisoras, la razón de apalancamiento era de 38.6% y una razón de cobertura de servicio de la deuda de 1.94x.
Esperamos adquirir en el futuro nuevos financiamientos que podrán incluir crédito, deuda a nivel propiedad, hipotecas, créditos de construcción y otros. Los contratos respectivos podrían incluir obligaciones comunes que, entre otras cosas, restrinjan nuestra capacidad para: (i) adquirir activos o negocios o disponer de ellos, (ii) incurrir en mayor endeudamiento, (iii) prelación de pago de deuda sobre Distribuciones, (iv) hacer gastos de capital, (v) crear garantías reales, (vi) celebrar arrendamientos, inversiones o adquisiciones, (vii) participar en fusiones o adquisiciones, o (viii) de otra manera, realizar las actividades a que se refiere nuestro Fideicomiso (incluyendo nuestra capacidad de adquirir inversiones, negocios, propiedades o activos adicionales o participar en ciertos cambios de control y transacciones de venta de activos) sin el consentimiento de los acreedores. Adicionalmente, nuestros contratos de crédito actuales nos obligan a mantener tasas financieras específicas, incluyendo tasas de cobertura de intereses, tasas máximas de apalancamiento y valor neto. Nuestra incapacidad para cumplir con estas obligaciones, incluyendo tasas de cobertura financiera, podría tener como consecuencia un evento de incumplimiento o vencimiento anticipadode todos o algunos de nuestros créditos, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestros resultados de operación y condición financiera.
Nuestras obligaciones de pago de financiamientos podrían afectar adversamente nuestros resultados de operación, podrían hacer necesario que vendiéramos Activos, podrían poner en peligro nuestra consideración como una FIBRA y podrían afectar adversamente nuestra capacidad para hacer Distribuciones, el precio de mercado de nuestros CBFIs y el cumplimiento de obligaciones bajo los CBs.
Al 31 de diciembre de 2019 teníamos una deuda bruta total consolidada de Ps. $107,724.2 millones, de la cual Ps. $8,969.3 millones estaban garantizados; y nuestras subsidiarias no tenían ninguna deuda. Adicionalmente a la deuda existente, hemos incurrido y podríamos seguir incurriendo en deuda, incluyendo deuda garantizada con Activos y otros derechos, en el futuro. Nuestra deuda actual, así como deuda en la que podamos incurrir nos sujeta a ciertos riesgos, incluyendo los siguientes:
nuestro flujo de caja en operación puede ser insuficiente para realizar los pagos requeridos de capital e interés;
nuestro apalancamiento puede aumentar nuestra vulnerabilidad frente a condiciones adversas económicas y de la industria;
se nos puede exigir destinar una parte sustancial de nuestro flujo de caja al pago de nuestra deuda, reduciendo así el efectivo disponible para cumplir con nuestras obligaciones, incluyendo efectuar Distribuciones, reduciendo recursos disponibles para nuestra operación y CAPEX de Mantenimiento, oportunidades futuras de negocio y otros fines;
los términos de cualquier financiamiento que busquemos pueden no ser tan favorables como los términos de la deuda vigente a ese momento; y
los términos de nuestra deuda pueden limitar nuestra capacidad para hacer Distribuciones y afectar el precio de mercado de nuestros CBFIs.
En caso de incumplir alguna de nuestras obligaciones bajo los financiamientos, podría implicar el pago de anticipado obligatorio de todo o parte de nuestro endeudamiento.
Si incurriéramos en pérdidas no aseguradas, no asegurables o por encima de nuestra cobertura de seguros, se nos podría exigir pagar estas pérdidas, lo cual podría afectarnos adversamente.
Consideramos que tenemos coberturas de seguro frente a todo tipo de riesgos, incluidos seguros en las Propiedades, para daños, contra accidentes y por interrupción del negocio. No contamos con seguro para ciertos tipos de pérdidas ya sea porque no es posible asegurarlas o que los costos son tal elevados que no pueden ser económicamente asegurables, como puede ser, sin limitar, a pérdidas causadas por guerra o disturbios. De conformidad con nuestro análisis interno, al 31 de diciembre de 2019, el 100% (ochenta por ciento) de nuestras propiedades estaban aseguradas (excluyendo el valor del terreno de las propiedades en nuestra Cartera). No podemos asegurar que seremos capaces de obtener los seguros en la parte no aseguradade nuestra Cartera. Si sufrimos alguna pérdida que no esté asegurada, podríamos estar sujetos al pago de dicha pérdida lo que podría tener un efecto material adverso sobre nuestra condición financiera y resultados de operación. En caso de producirse una pérdida no asegurada, podríamos sufrir un efecto adverso. Si dicha pérdida está asegurada, se nos puede exigir pagar un deducible significativo sobre cualquier reclamo para la recuperación de dicha pérdida antes de que la aseguradora esté obligada a reembolsar la pérdida, o el importe de la pérdida podría ser superior a nuestra cobertura. Además, futuros acreedores pueden requerir este tipo de seguros, y nuestra incapacidad para obtenerlo podría constituir un incumplimiento bajo los contratos de crédito respectivos. Además, podríamos reducir o suspender seguros por terrorismo, terremoto, inundación u otros en cualquiera o en todas nuestras Propiedades en el futuro, si las primas de seguro para cualquiera de estas pólizas exceden, a nuestro juicio, el valor de la cobertura suspendida para el riesgo en cuestión. Además, si cualquiera de las aseguradoras con las que tengamos celebrado un seguro se volviera insolvente, podríamos vernos obligados a remplazar la cobertura de seguros existente con otra aseguradora adecuada a tasas potencialmente desfavorables y el cobro de cualquier reclamo pendiente de pago estaría en riesgo. Si incurriéramos en pérdidas no aseguradas o no asegurables, o en pérdidas por encima de nuestra cobertura actual, nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones, flujo de caja y nuestra habilidad para efectuar Distribuciones así como el precio de nuestros CBFIs podrían verse afectados material y adversamente.
Podríamos no ser capaces de controlar nuestros costos de operación o nuestros gastos podrían permanecer constantes o aumentar, aún si nuestros ingresos no aumentan, haciendo que nuestros resultados de operación sean afectados adversamente.
Los factores que pueden afectar adversamente nuestra capacidad de controlar los costos de operación incluyen la necesidad de pagar seguros y otros costos de operación, incluyendo contribuciones, los cuales podrían aumentar con el tiempo, la necesidad de reparar espacios para arrendamiento y renovar nuestras Propiedades periódicamente, el costo de cumplir con la Legislación Aplicable. Si nuestros costos de operación aumentan como resultado de cualquiera de los factores precedentes, nuestros resultados de operación podrán afectarse de forma adversa.
El gasto de poseer y operar un Bien Inmueble no necesariamente se reduce cuando circunstancias tales como factores de mercado y competencia producen una reducción en ingresos sobre dicho bien. Como resultado de ello, si los ingresos disminuyen, podríamos no ser capaces de reducir nuestros gastos de forma proporcional. Los costos asociados con inversiones en inmuebles, tales como impuestos, seguros, pagos de préstamos y mantenimiento, generalmente no serán reducidos aún si una propiedad no está totalmente ocupada o si otras circunstancias hacen que nuestros ingresos disminuyan.
Si somos incapaces de obtener recursos para cubrir gastos de capital para mejorar nuestros Activos con el fin de retener o atraer posibles arrendatarios, algunas de dichas propiedades podrían desocuparse o continuar desocupadas, ocasionando como consecuencia una disminución en el efectivo disponible.
Con el vencimiento de arrendamientos en nuestros Activos, se nos puede exigir hacer concesiones a la Renta o de otro tipo a los arrendatarios, atender las solicitudes de renovaciones, remodelaciones hechas a la medida y otras mejoras o proporcionar servicios adicionales a nuestros arrendatarios. Como resultado, tendríamos que efectuar gastos de capital u otros gastos significativos con el fin de retener arrendatarios cuyos arrendamientos se vencen y atraer a nuevos arrendatarios. Adicionalmente, tendríamos la necesidad de aumentar nuestros recursos de capital para hacer frente a estos gastos. Si somos incapaces de hacerlo o si por otra parte el capital no está disponible, podríamos ser incapaces de hacer los gastos requeridos. Esto podría dar como resultado el que los arrendatarios no renueven sus arrendamientos o no atraigamos a nuevos arrendatarios, lo que podría dar lugar a disminuciones en nuestros ingresos de operación y reducir el efectivo disponible para efectuar Distribuciones o bien, cumplir con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Nuestros Activos pueden estar sujetos a un deterioro, los cuales podrían tener un efecto adverso en nuestros resultados de operación.
Los Bienes Inmuebles y otros activos se evalúan periódicamente para detectar un posible deterioro de los mismos. Algunos factores que representarían un indicio de deterioro de dichos activos serían, por ejemplo, las condiciones de mercado o el desempeño del arrendatario. Si, en el curso normal de operaciones del negocio, se determina que ha ocurrido un deterioro de alguno de nuestros Activos con características de larga duración, podría hacerse necesario realizar un ajuste en la valuación de los Activos correspondientes, lo que podría tener un efecto material adverso sobre nuestros resultados de operaciones en el período en el cual se registra la valuación.
Podríamos adquirir propiedades con gravámenes, tales como hipotecas o con algún crédito vigente y podríamos incurrir en nuevos pasivos o refinanciar deuda existente al adquirir dichas propiedades
De conformidad con nuestro Fideicomiso, podríamos adquirir propiedades o derechos con algún gravamen que podría limitar nuestra capacidad para efectuar Distribuciones. Podríamos también adquirir dichas propiedades o derechos con la intensión de repagar la deuda en dichas propiedades o derechos, o podríamos incurrir en nuevos financiamientos o refinanciamientos en relación con las mismas. Podríamos no tener los recursos necesarios para hacer frente a las obligaciones de pago de la deuda o podríamos ser incapaces de repagarla, lo que podría tener un efecto adverso en nuestro negocio y operaciones.
Si fuéramos incapaces de vender, ceder o refinanciar una o más de nuestras propiedades en el futuro, podríamos ser incapaces de llevar a cabo nuestros objetivos de inversión y nuestro negocio podría verse adversamente afectado
Las inversiones en bienes raíces son relativamente ilíquidas y es difícil enajenarlas rápidamente. El flujo de efectivo, en su caso, se realiza derivado de una inversión inmobiliaria, generalmente hasta que el activo es enajenado o refinanciado. Podríamos ser incapaces de llevar a cabo nuestros objetivos de inversión en caso de que enajenemos o refinanciemos un activo en términos menos favorables a los esperados o si somosincapaces de efectuar dicha enajenación. Particularmente, estos riesgos podrían surgir derivado de la falta de mercado para cierto activo, cambios en las condiciones financieras de posibles adquirentes, cambies en las condiciones económicas locales, nacionales o internacionales y cambios en la Legislación Aplicable a dichos activos.
Podríamos ser incapaces de obtener los recursos suficientes para hacer frente a los requerimientos de CAPEX de Mantenimiento y de CAPEX de Desarrollo.
Podríamos no contar con los recursos suficientes para cubrir el costo de obras faltantes en la construcción de los Activos y que sean necesarias para el buen funcionamiento y operación de los mismos, o a deficiencias originadas por la mala calidad en la ejecución de los trabajos y materiales empleados, vicios ocultos, así como cualquier otra causa no imputable al uso normal y al mantenimiento de los mismos, lo cual podría generar un deterioro en dichos Activos. El presupuesto destinado para CAPEX de Mantenimiento para los próximos 5 años a partir del 31 de diciembre de 2019 es de aproximadamente Ps. $1,300 millones, los cuales serán aplicados conforme sea requerido para cada una de nuestras propiedades. No podemos asegurar que este monto no cambiará en el futuro.
Nuestras operaciones están sujetas a la Legislación Aplicable en materia ambiental y de seguridad, y podríamos incurrir en costos que tuvieren un efecto material adverso en nuestros resultados de operación y condición financiera como resultado de cualesquier incumplimientos bajo o potenciales violaciones ambientales y en materia de seguridad.
Nuestras operaciones están sujetas a la Legislación Aplicable, incluyendo las disposiciones federales, estatales y municipales referentes a la protección del medio ambiente. Bajo las leyes ambientales, el gobierno mexicano ha implementado un programa para proteger el medio ambiente promulgando normas concernientes a áreas tales como planificación ecológica, evaluación de riesgo e impacto ambiental, contaminación del aire, áreas naturales protegidas, protección de la flora y la fauna, conservación y uso racional de los recursos naturales, y contaminación del suelo, entre otros. Las autoridades federales y locales mexicanas, tales como la Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT), la Procuraduría Federal de Protección al Ambiente, la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) y los gobiernos estatales y municipales mexicanos, tienen la autoridad para iniciar juicios civiles, administrativos y criminales contra compañías que infrinjan las leyes ambientales aplicables y pueden parar un desarrollo que no cumpla con ellas.
Prevemos que la regulación de las operaciones de nuestro negocio conforme a las leyes y reglamentos ambientales federales, estatales y locales aumentará y se hará más restrictiva con el tiempo. No podemos predecir el efecto, si lo hay, que la adopción de leyes y reglamentos ambientales adicionales o más restrictivos podría tener sobre nuestros resultados de operación, flujos de caja, requerimientos de gastos de capital o condición financiera.
El cumplimiento con las leyes, reglamentos y convenios que son aplicables a nuestros Activos, incluyendo permisos, licencias, zonificación y requisitos ambientales, puede afectar adversamente nuestra capacidad de realizar adquisiciones, desarrollos o renovaciones en el futuro, lo que llevaría a costos o demoras significativos y afectaría adversamente nuestra estrategia de crecimiento.
Nuestros Activos están sujetos a diversos convenios, leyes locales y a requisitos reglamentarios, incluyendo requisitos de permisos y licencias. Los reglamentos locales, incluyendo normas municipales o locales, restricciones de zonificación y convenios restrictivos pueden restringir el uso de nuestras Propiedades y pueden exigirnos que obtengamos aprobación de las autoridades locales o de organizaciones comunitarias privadas en cualquier momento con respecto a nuestras Propiedades, inclusive antes de adquirir o de desarrollar una propiedad o cuando se desarrolla o se acomete renovaciones de cualquiera de nuestras Propiedades. Entre otras cosas, estas restricciones pueden referirse a requisitos normativos de prevención de riesgos contra el fuego y de seguridad, sísmicos, de eliminación de asbestos o de disminución de material peligroso. No podemos garantizar que las políticas reglamentarias existentes no nos afectarán adversamente. Nuestra estrategia de crecimiento puede ser afectada materialmente y de forma adversa por nuestra incapacidad para obtener permisos, licencias y aprobaciones de zonificación, lo que podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, condición financiera y resultados de operación.
Estamos sujetos a un límite máximo de apalancamiento y a un índice de cobertura de servicio de la deuda en términos de la legislación aplicable, lo que podría limitar nuestra capacidad para obtener financiamientos.
Estamos sujetos a un límite máximo de apalancamiento en relación con los activos totales del Fideicomiso, el cual, en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta por ciento) del valor contable de nuestros activos totales, medidos al cierre del último trimestre reportado, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 5 de la Circular Única de Emisoras. Asimismo, tenemos la obligación de cumplir con un índice de cobertura de servicio de la deuda al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con cargo al Patrimonio del Fideicomiso. Dicho índice de cobertura no podrá ser menor a 1.0 (uno punto cero), de conformidad con lo dispuesto en artículo 7, fracción VII, inciso a), numeral 4.2 de la Circular Única de Emisoras. En todo caso, el nivel de endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda deberán ser calculados de conformidad con lo previsto en el anexo AA de la Circular Única de Emisoras y revelado en términos del artículo 35 Bis 1 de dicha circular.
Si excedemos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda es menor a 1.0 (uno punto cero), no podremos asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso hasta en tanto nos ajustemos al límite señalado, salvo que se trate de operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento y nuestro Comité Técnico documente las evidencias de tal situación. En todo caso, el resultado de dicho refinanciamiento no podrá implicar un aumento en el nivel de endeudamiento o una disminución en el cálculo del índice de cobertura de servicio de la deuda registrado antes de la citada operación de refinanciamiento.
En caso de que excedamos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda sea menor a 1.0 (uno punto cero), nuestro Administrador estará obligado a presentar a la Asamblea de Tenedores de CBFIs un informe de tal situación, así como un plan correctivo en el que se establezca la forma, términos y, en su caso, plazo para cumplir con el límite. Asimismo, en caso de materializarse este factor de riesgo, podrían desencadenarse otros factores de riesgo tales como la imposibilidad de continuar con nuestro desarrollo y crecimiento por falta de recursos, lo que podría afectar negativamente nuestro desempeño y capacidad para efectuar Distribuciones o cumplir con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Con motivo de lo anterior, el Emisor declara que el Fiduciario, el Fideicomitente o el Administrador, según corresponda, deberán ajustarse al nivel de apalancamiento calculado conforme a lo anterior, así como que cumplirá con el mencionado índice de cobertura del servicio de la deuda descrito.
Restricciones y límites en los pasivos podrían afectar nuestro crecimiento
De conformidad con la Legislación Aplicable, estamos sujetos a los siguientes límites y restricciones para contratación de pasivos: (i) en ningún momento podrá ser mayor al 50% (cincuenta por ciento) del valor contable de nuestros activos totales, medidos al cierre del último trimestre reportado, y (ii) se debe cumplir con un índice de cobertura de servicio de la deuda al momento de asumir cualquier crédito, préstamo o financiamiento con cargo al Patrimonio del Fideicomiso que no podrá ser menor a 1.0 (uno punto cero). Si excedemos el límite máximo de apalancamiento o bien, el índice de cobertura de servicio de la deuda es menor a 1.0 (uno punto cero), no podremos asumir pasivos adicionales con cargo al Patrimonio del Fideicomiso hasta en tanto nos ajustemos al límite señalado, salvo que se trate de operaciones de refinanciamiento para extender el vencimiento del endeudamiento y nuestro Comité Técnico documente las evidencias de tal situación.
A efecto de cumplir con lo anterior, podríamos requerir mantener un nivel alto de liquidez en activos, lo que podría resultar en menores rendimientos de nuestras inversiones, lo que a su vez, podría afectar adversamente nuestra condición financiera, resultados de operación y flujo de efectivo.
Adicionalmente, si fuéramos incapaces de cumplir con los requerimientos mencionados, podríamos tener que incurrir en deuda adicional, lo que podría tener un efecto adverso en nuestra habilidad para hacer inversiones adicionales hasta en tanto estemos en cumplimiento de los parámetros y límites establecidos.
Podríamos estar sujetos al régimen de extinción de dominio de conformidad con la Ley Nacional de Extinción de Dominio.
Existe el riesgo inherente a la comisión de hechos ilícitos graves de conformidad con lo dispuesto en el artículo 22 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, por parte de nuestros arrendatarios en nuestras Propiedades, que pudieran generar que las autoridades correspondientes ejerzan la acción deextinción de dominio de alguno de nuestros Activos, de conformidad con la Ley Nacional de Extinción de Dominio; lo anterior, aún y cuando en el proceso penal respectivo no se haya dictado sentencia que determine la responsabilidad penal, bastando como presupuesto para el ejercicio de la acción de extinción de dominio, una calificación a cargo de la autoridad judicial penal sobre la existencia de alguno de los delitos previstos en el referido artículo 22 Constitucional.
Incapacidad de detectar conductas relacionadas con lavado de dinero que pudieran derivar de las operaciones de arrendamiento.
Podríamos ser incapaces de detectar oportunamente conductas y/o actividades relacionadas con lavado de dinero de nuestros arrendatarios relacionados con los Contratos de Arrendamiento, lo cual podría afectar adversamente nuestro negocio, situación financiera y resultados de operación.
Nuestra incapacidad para mantener información relacionado con nuestras actividades de arrendamiento podría tener como resultado en penalizaciones bajo la Ley Federal para Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita.
De conformidad con lo establecido en la Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, podríamos estar sujetos al cumplimiento de diversos requisitos de mantenimiento de información y posibles notificaciones ante autoridades fiscales con motivo de la celebración de los Contratos de Arrendamiento y/u otras actividades vulnerables de conformidad con dicho ordenamiento. Si llegáramos a incumplir estos requerimientos, podríamos estar sujetos a penalizaciones económicas que podrían afectar negativamente nuestro flujo de efectivo y operaciones.
Por ser un fideicomiso mexicano con valores registrados en el RNV, estamos sujetos a presentación de informes financieros y otros requisitos para los cuales nuestros sistemas, procedimientos y controles financieros y contables pueden no estar preparados adecuadamente.
Como un fideicomiso con valores registrados en el RNV, incurrimos en gastos legales, contables y otros, significativos, incluyendo costos asociados con requisitos de presentación de reportes de una entidad pública y requisitos de gobierno corporativo, incluyendo requisitos bajo la LMV, el Reglamento Interior de la BMV y la Circular Única de Emisoras incluida nuestra transición en la presentación de estados financieros elaborados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera que emite el Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad. Si identificamos deficiencias en nuestro control interno sobre la presentación de informes financieros que no podamos remediar en una forma oportuna, podríamos estar sujetos a ser deslistados de la BMV, a una investigación por la CNBV y a sanciones civiles o inclusive penales. Podría ser exigible para nuestra administración que dedique tiempo significativo para remediar cualquier deficiencia que surja y podríamos no ser capaces de remediar dicha deficiencia en una forma oportuna y, adicionalmente, podríamos incurrir en gastos adicionales significativos con motivo de lo anterior. Las deficiencias en nuestro control interno sobre la presentación de informes financieros que pueda ocurrir en elfuturo, podría dar como resultado errores en nuestros estados financieros por lo que podrían requerirnos rehacer los mismos, podrían hacer que incumplamos con las obligaciones de presentación de informes o podrían hacer que los Tenedores de CBFIs pierdan confianza en nuestra información financiera reportada, todo lo cual podría llevar a una disminución en el precio de nuestros CBFIs, o podría afectar significativamente y de forma adversa nuestro negocio, reputación, resultados de operación, condición financiera o liquidez, lo que a su vez podría afectarnos adversamente respecto a nuestra capacidad para hacer Distribuciones o bien, al cumplimiento de obligaciones bajo los CBs.
Entrada en vigor de las nuevas Normas Internacionales de Información Financiera
En el año en curso, Fibra Uno aplicó por primera vez las siguientes IFRS, que entraron en vigor el 1 de enero de 2019:
• IFRS 16 Arrendamientos.
• IFRS 9 Instrumentos Financieros, fase de aplicación de la Contabilidad de Coberturas.
Fibra Uno ha determinado los impactos en los estados financieros consolidados asociados a los nuevos requisitos establecidos en las nuevas normas, así como el impacto en la operación del negocio, procesos internos de generación de información, registros contables, sistemas y controles.
Como resultado del análisis que ha realizado Fibra Uno, ha concluido que la adopción de la IFRS 16 no generó ningún impacto contable.
A partir del 1 de enero de 2019, para todos los nuevos instrumentos financieros derivados contratados que inicien después de la fecha de adopción, Fibra Uno realiza la documentación formal con los nuevos requerimientos para conservar los instrumentos financieros derivados designados como instrumentos de cobertura. La adopción de la IFRS 9 en los estados financieros consolidados de Fibra Uno no tuvo efectos.
En el año en curso, Fibra Uno ha adoptado una serie de modificaciones a las IFRS e Interpretaciones emitidas por el IASB. Su adopción no ha tenido ningún impacto material en las revelaciones o en los montos informados en estos estados financieros consolidados.
Podemos ser incapaces de completar la adquisición de Activos que podrían hacer crecer nuestro negocio y, aún si logramos formalizar las adquisiciones, podríamos ser incapaces de integrar y operar exitosamente las propiedades adquiridas.
Nuestra estrategia de crecimiento incluye la adquisición disciplinada de activos a medida que aparecen las oportunidades. Nuestra capacidad para adquirir activos en términos satisfactorios e integrarlos y operarlos exitosamente está sujeta a los siguientes riesgos:
podríamos ser incapaces de adquirir los activos deseados debido a la competencia de otros competidores en el sector inmobiliario;
podríamos adquirir activos que no aporten valor a nuestros resultados una vez adquiridos, y nuestro Administrador puede no gestionar y arrendar exitosamente los activos para cumplir con nuestras expectativas;
la competencia de otros compradores potenciales puede aumentar significativamente el precio de compra de un activo deseado;
podemos ser incapaces de generar suficiente efectivo derivado de nuestras operaciones, o de obtener el financiamiento necesario para concretar una adquisición, o si lo podemos obtener, el financiamiento puede no ser en términos satisfactorios;
podríamos tener que gastar cantidades mayores a las presupuestadas para desarrollar propiedades o para hacer mejoras o renovaciones necesarias a las propiedades adquiridas;
los acuerdos para la adquisición de activos comúnmente están sujetos a condiciones particulares previamente a su cierre, incluyendo la finalización satisfactoria de due diligence, y podemos consumir tiempo y gastar dinero significativo en adquisiciones potenciales que no lleguen a consumarse;
el proceso de adquirir o de buscar la adquisición de un nuevo activo puede desviar la atención de los directivos de nuestros Administradores, en nuestras operaciones de negocio existentes;
podríamos ser incapaces de integrar rápida y eficientemente las nuevas adquisiciones de activos a nuestras operaciones existentes;
las condiciones del mercado pueden dar lugar a tasas de desocupación mayores a las esperadas y a niveles de Renta menores que los esperados; y
podríamos adquirir activos sin incurrir, o incurriendo sólo de forma limitada, a pasivos, ya sea conocidos o desconocidos, tales como limpieza de contaminación ambiental, reclamos por los arrendatarios, vendedores u otras personas contra los dueños anteriores de los activos y reclamos de indemnización por los socios, directores, funcionarios y otros indemnizados por los propietarios anteriores de los activos.
Si no podemos completar las adquisiciones de activos en términos favorables, o no logramos integrar u operar los activos adquiridos para cumplir con nuestras metas o expectativas, nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y flujo de caja y el precio de nuestros CBFIs podrían verse afectados adversamente, por lo que podríamos ser incapaces de efectuar Distribuciones o de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Retrasos en la devolución del IVA pagado con relación a la adquisición de propiedades, podrían tener un efecto material adverso en nuestro flujo de efectivo, resultados de operación y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones.
Estamos obligados a pagar IVA con relación a la adquisición de Activos. Con base en la LIVA y el Código Fiscal de la Federación, las cantidades pagadas por concepto de IVA deben ser devueltas por la autoridadfiscal en un plazo máximo de 40 (cuarenta) Días Hábiles, contados a partir de la solicitud de devolución del IVA. En el supuesto de que se retrase dicha devolución, podríamos tener un efecto material adverso en nuestro flujo de caja, condición financiera y resultados de operación podrían verse afectados material y adversamente, por lo que podríamos ser incapaces de efectuar Distribuciones o de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Podemos ser incapaces de expandir exitosamente nuestras operaciones a nuevos mercados o sectores, lo cual podría afectar adversamente nuestro ingreso derivado de inversiones inmobiliarias en esos mercados.
Si surge la oportunidad, podemos explorar adquisiciones de propiedades en nuevos mercados o sectores dentro de México. Cada uno de los riesgos aplicables a nuestra capacidad de adquirir e integrar y operar exitosamente propiedades en nuestros mercados y sectores actuales también se puede aplicar a nuestra capacidad de adquirir e integrar y operar exitosamente propiedades en nuevos mercados y sectores. Además de estos riesgos, podemos no poseer el mismo nivel de conocimiento de la dinámica y de las condiciones de mercado de cualquier nuevo mercado en el que podamos incursionar, lo que podría afectar adversamente nuestra capacidad para expandirnos hacia esos mercados o sectores, u operar en ellos. Podríamos ser incapaces de obtener un retorno deseado sobre nuestras inversiones en los nuevos mercados
o sectores. Si no tenemos éxito en la expansión a nuevos mercados o sectores, podría afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones y flujo de caja y el precio de nuestros CBFIs podrían verse afectados adversamente, por lo que podríamos ser incapaces de efectuar Distribuciones o de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Nuestras propiedades están concentradas en los sectores industrial, comercial y oficinas en México por lo que nuestro negocio podría verse afectado adversamente si ocurre una recesión en alguno de dichos sectores
Al 31 de diciembre de 2019, nuestra Cartera Estabilizada estaba compuesta por 615 Propiedades (dentro de las que se comprenden 5 Propiedades que se encuentran en proceso de estabilización), con 641 Operaciones diversificadas en: 146 comerciales, 191 industriales, 99 de oficinas y 205 de otro tipo de Operaciones (hoteles, sucursales bancarias, campus universitarios y un hospital), con 10.1 millones de metros cuadrados de GLA (2.7 millones comerciales, 5.4 millones industriales, 1.3 millones de oficinas y 0.7 millones de otros tipo de Operaciones) y una tasa de ocupación al 31 de diciembre de 2019 del 94.5%. Esta concentración podría exponernos al riesgo de recesiones en los sectores comercial, oficinas o industrial en un grado mayor a si nuestras propiedades estuvieran diversificadas en otros sectores de la industria inmobiliaria.
Nuestra capacidad para enajenar nuestras Propiedades se encuentra restringida por los Derechos de Preferencia y los Derechos de Reversión, y estas restricciones podrían disminuir el valor de alguna Propiedad enajenada, dificultar nuestra liquidez y flexibilidad operativa si las ventas de estas Propiedades fueran necesarias para generar capital u otro fin.
Para calificar como una FIBRA, estamos sujetos a diversos requisitos, incluyendo el requisito de no poder enajenar ningún bien inmueble que sea construido o adquirido por nosotros durante un periodo de al menos cuatro años contado a partir de la fecha de finalización de la construcción o adquisición, según sea aplicable, a efecto de mantener los beneficios fiscales atribuibles a la adquisición de dicha propiedad. Si vendemos una Propiedad durante este período, estaríamos sujetos a consecuencias fiscales diversas, lo que haría dicha venta menos deseable. A efecto de mantener los beneficios fiscales disponibles para las FIBRAs, nuestro Fideicomiso prevé que cualquier propiedad que sea construida o adquirida por nosotros no debe ser enajenada por un período de por lo menos cuatro años a partir de que se termine la construcción o se lleve a cabo la construcción o adquisición. Al momento de enajenación de una Propiedad, tendremos que cumplir con todos los requisitos legales o derivados de los Contratos de Arrendamiento relevantes, incluyendo, si aplica, cualquier derecho de preferencia. Adicionalmente, de conformidad con nuestro Fideicomiso y ciertos Convenios de Aportación de la Cartera de Aportación, mientras que los aportantes de las propiedades respectivas mantengan CBFIs recibidos con motivo de dicha aportación, tendrían el derecho de reversión respecto a las Propiedades que hayan aportado. Conforme a estos derechos, los Fideicomitentes Adherentes tendrían el derecho de readquirir los Bienes Inmuebles que hayan aportado al Patrimonio del Fideicomiso, a un precio determinado por la mayoría de los Miembros Independientes de nuestro Comité Técnico. Además, de conformidad con nuestro Fideicomiso y los Convenios de Adhesión relativos a nuestra Cartera de Aportación, hasta en tanto los Fideicomitentes Adherentes Relevantes a través del Fideicomiso de Control mantengan la titularidad de al menos el 15% (quince por ciento) de nuestros CBFIs en circulación, tendrán derecho de preferencia para adquirir cualquiera de nuestras Propiedades sin perjuicio del derecho de tanto que pudieran tener los Arrendatarios en términos de sus respectivos Contratos de Arrendamiento. Conforme a estos derechos, en el caso en que decidamos enajenar cualquiera de nuestras Propiedades, estas personas tendrán el derecho de adquirir dicha Propiedad preferentemente y al precio determinado por nuestro Comité Técnico con el voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes. Algunos de nuestros inquilinos, por contrato o por disposición de ley, tienen el derecho del tanto para adquirir la propiedad del inmueble que le tenemos rentado, en caso de que decidamos vender dicha Propiedad. Dicho derecho sería prioritario frente al derecho de preferencia de los Fideicomitentes Adherentes Relevantes y también podría ser prioritario al Derecho de Reversión de los Fideicomitentes Adherentes. Estas restricciones y derechos podrían impedir nuestra capacidad para enajenar propiedades y aumentar el efectivo rápidamente, o en momentos oportunos.
Estamos expuestos a riesgos asociados con el desarrollo de la propiedad.
Como parte de nuestra estrategia de crecimiento y de creación de valor, esperamos seguir estando involucrarnos en actividades de desarrollo por lo que estamos sujetos a ciertos riesgos, incluyendo, sin limitación, a los siguientes:
la disponibilidad y recepción oportuna de zonificación y otros permisos y requisitos reglamentarios;
el costo y terminación oportuna de la construcción, incluyendo riesgos no previstos más allá de nuestro control, tales como condiciones climáticas o laborales, escasez de materiales e invasiones de construcción;
la disponibilidad y precio de financiamiento en términos satisfactorios; y
la capacidad de lograr un nivel de ocupación aceptable al terminarla.
Estos riesgos podrían dar como resultado demoras o gastos sustanciales no previstos y, bajo ciertas circunstancias, podrían impedir la terminación de proyectos a los que ya se hayan destinado recursos importantes, lo cual podría tener un efecto material adverso sobre nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y flujo de efectivo, el precio de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones a los Tenedores.
Las propiedades que podamos adquirir a futuro, pueden estar sujetos a obligaciones desconocidas o no reveladas por el vendedor o nuestros asesores externos que podrían afectar el valor y la rentabilidad de las mismas.
Como parte de la adquisición de propiedades que podamos adquirir a futuro, podemos asumir obligaciones existentes, algunas de las cuales podrían ser desconocidas o no reveladas por el vendedor o nuestros asesores externos, o no cuantificables al momento de la adquisición. Las obligaciones desconocidas
o no reveladas podrían incluir responsabilidades por limpieza o remediación de condiciones ambientales, reclamaciones de arrendatarios, vendedores o terceros que trataron con las entidades o propiedades antes de su adquisición por nosotros, obligaciones fiscales, asuntos relacionados con empleo y obligaciones acumuladas pero no pagadas si se hubiera incurrido en ellas en el curso ordinario del negocio o de otra forma. Si la magnitud de estas obligaciones desconocidas o no reveladas es importante, ya sea individualmente o en conjunto, podrían afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y flujo de efectivo, el precio de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones a los Tenedores.
No podemos garantizar nuestra capacidad para hacer Distribuciones en el futuro. Podemos usar fondos prestados o fondos provenientes de otras fuentes para hacer Distribuciones, lo que puede tener un impacto adverso en nuestras operaciones.
Pretendemos continuar efectuando Distribuciones para seguir calificando como FIBRA. Conforme a la LISR se requiere que una FIBRA distribuya anualmente al menos 95% de su Resultado Fiscal. Para satisfacer los requisitos para calificar como una FIBRA, pretendemos continuar pagando Distribuciones de Efectivo trimestrales regulares equivalentes al 95% (noventa y cinco por ciento) de nuestro Resultado Fiscal a los Tenedores de CBFIs. Si nuestro patrimonio es insuficiente para hacer Distribuciones, no hay ninguna obligación para nosotros de hacer tales distribuciones o pagos.
Todas las Distribuciones y Distribuciones de Efectivo se realizan a criterio de nuestro Comité Técnico y dependen de nuestros ingresos, de nuestra condición financiera, del mantenimiento de nuestra calidad como FIBRA y de otros factores que nuestro Comité Técnico pueda considerar relevantes de vez en vez. Para que nuestro Comité Técnico pueda acordar una Distribución por un monto diferente al 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, requerirá adicionalmente del voto favorable de la mayoría de los Miembros Independientes. Para el caso de que se pretenda acordar una Distribución menor al 95% (noventa y cinco por ciento) del Resultado Fiscal del Fideicomiso, se requerirá además la aprobación de la Asamblea de Tenedores de CBFIs. Nosotros no tenemos otros activos diferentes de aquellos que constituyen nuestro patrimonio. Pueden requerirnos el financiar las Distribuciones del capital de trabajo, recursos netos derivados de Emisiones o la venta de Activos en la extensión en que las Distribuciones excedan ganancias o flujos de efectivo de las operaciones. Finalmente, la venta de activos puede exigirnos disponer de activos en un momento o en una forma que no sea consecuente con nuestro plan de distribución. Si solicitáramos un crédito para financiar Distribuciones, nuestros índices de apalancamiento y costos de interés futuros podrían aumentar, reduciendo de esta forma nuestros ingresos y el efectivo disponible para efectuar Distribuciones que de otra forma podríamos haber tenido. Podríamos no ser capaces de hacer Distribuciones en el futuro y no podemos asegurar que nuestra política de distribución no cambiará en el futuro.
Las co-inversiones que hagamos podrían verse afectadas adversamente por no poder tomar decisiones unilateralmente, por la dependencia en la condición financiera de nuestros socios en co-inversiones y por disputas entre nosotros y nuestros socios en co-inversiones.
Podemos invertir en activos conjuntamente con terceros a través de asociaciones, de co-inversiones o de otras formas, adquirir una participación no mayoritaria o compartir responsabilidad en la administración de los asuntos de una propiedad, asociación, co-inversión u otra entidad, siempre y cuando cumplamos con nuestro régimen de inversión legal. Las inversiones a través de asociaciones, co-inversiones, u otras formas, bajo ciertas circunstancias, pueden implicar riesgos no presentes en donde un tercero no involucrado, incluyendo la posibilidad de que nuestros socios en co-inversiones pudieran caer en quiebra, no pueda financiar su cuota de contribuciones de capital necesarias, tome malas decisiones de negocios o bloquee o demore las decisiones necesarias. Los socios de nuestras co-inversiones pueden tener intereses o metas económicas o de negocios que sean, o resulten incompatibles con los intereses o metas de nuestro negocio, y pueden estar en posición de tomar acciones en contra de nuestros objetivos o políticas. Estas co-inversiones también podrían tener el riesgo potencial de llegar a puntos de indecisión, por ejemplo de enajenación, porque ni nosotros ni nuestros socios en la co-inversión tendríamos el control total. Las disputas entre nosotros y nuestros socios en la co-inversión podrían dar lugar a un arbitraje o litigio que aumentaría nuestros gastos e impediría que los miembros de nuestro equipo de administración concentraran su esfuerzo y tiempo en nuestro negocio. En consecuencia, la acción o falta de ella, por parte de nuestros socios en la co-inversión
o los conflictos con ellos, podrían dar como resultado someter nuestra propiedad en la co-inversión a un riesgo adicional. Además, es posible que en determinadas circunstancias, seamos responsables por los actos de nuestros socios en dicha co-inversión.
Los gastos en intereses sobre cualquier deuda en los que incurramos pueden limitar nuestro efectivo disponible para hacer frente a nuestras obligaciones bajo los CBs o para efectuar Distribuciones.
Nuestra deuda existente tiene tasas de interés fijas y variables, y la deuda en la que incurramos también podría tener una tasa de interés a tasa fija o variable. Mayores tasas de interés podrían aumentar los montos requeridos para el servicio de la deuda a tasa variable y podrían afectar el pago de nuestras obligaciones bajo los CBs o nuestra capacidad para efectuar Distribuciones, así como podría reducir los fondos para nuestras operaciones, futuras oportunidades de negocio, entre otros.
En el curso normal de nuestro negocio, podríamos ser sujetos de litigios de tiempo en tiempo.
En el curso normal de nuestro negocio, podríamos ser sujetos de litigios. También podríamos estar expuestos a litigios resultantes de las actividades llevadas a cabo en nuestras Propiedades por nuestros arrendatarios o sus clientes o en relación con la adquisición, enajenación o desarrollo de Propiedades. El resultado de dichos procesos podría afectarnos adversa y materialmente y podría seguir inconcluso durante largos períodos de tiempo. Algún proceso litigioso podría consumir tiempo significativo de nuestros administradores y directivos y dicho tiempo y atención podría, ser desproporcional a los montos del litigio. La adquisición, propiedad, desarrollo y enajenación de bienes inmuebles podría exponernos a ciertos riesgos de litigio que podrían resultar en pérdidas, algunas de las cuales podrían ser materiales. El litigio podría derivarse respecto a actividades sucedidas con anterioridad a la fecha en que efectivamente adquiramos la propiedad. El inicio de dicho litigio o un resultado adverso en cualesquier litigio pendiente, podría tener un efecto material adverso en nuestro negocio, resultados de operación o condición financiera.
Nuestra capacidad para arrendar espacios disponibles en las Propiedades que integran nuestra Cartera podría verse afectada por las obligaciones de no competencia asumidas con motivo de ciertos Contratos de Arrendamiento que de tiempo en tiempo celebremos.
Nuestra capacidad para arrendar espacios disponibles en las Propiedades que integran nuestra Cartera podría verse afectada por las obligaciones de no competencia asumidas con motivo de ciertos Contratos de Arrendamiento que de tiempo en tiempo celebremos. Esto podría ocasionar que seamos incapaces de arrendar espacios en mejores términos y condiciones de los que se hubieran podido contratar con nuevos arrendatarios potenciales derivado de la imposibilidad jurídica de hacerlo en virtud de presentarse cláusulas en otros Contratos de Arrendamiento previamente celebrados que nos lo impidan. La comercialización de espacios limitada por ese tipo de obligaciones podría afectar de forma adversa nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones, flujo de caja y el precio de nuestros CBFIs por lo tanto podríamos ser incapaces de cumplir cabalmente con nuestras obligaciones bajo los CBs o bien de efectuar el pago de Distribuciones.
V.
Riesgos Relacionados con nuestro Administrador, nuestro Asesor y las Empresas de Servicios de Representación
Dependemos de nuestro Asesor, nuestro Administrador y de F2 Services, S.C., así como de su equipo de directivos para nuestro éxito, y podemos no encontrar un remplazo adecuado para ellos si nuestros contratos quedan sin efecto, o si el personal clave renuncia o si deja de estar disponible para nosotros.
Nuestro Administrador es responsable de la administración diaria de nuestro negocio. Nuestro Asesor nos asiste en la formulación e implementación de nuestra estrategia de inversión y financiamiento y F2 Services, S.C. lleva a cabo ciertos servicios de arrendamiento, cobranza y facturación en nuestra representación. En consecuencia, consideramos que nuestro éxito depende en un grado significativo de los esfuerzos, experiencia, diligencia, habilidades y en la red de contactos de negocios de los funcionarios y personal clave de nuestro Asesor, de F2 Services, S.C. y nuestro Administrador. La partida de cualquiera de los funcionarios o personal clave de nuestro Asesor, de F2 Services, S.C. o nuestro Administrador, podría tener un efecto material adverso en nuestro desempeño. Además, no podemos garantizar que nuestro Asesor, de F2 Services, S.C. y nuestro Administrador seguirán prestándonos sus servicios o que continuaremos teniendo acceso a los funcionarios y profesionales de los mismos. Si los contratos de prestación de servicios se terminan y no se encuentran remplazos adecuados, podríamos no ser capaces de llevar a cabo nuestro negocio. Además, algunos de los miembros no independientes de nuestro Comité Técnico también son directivos de nuestro Asesor, de nuestro Administrador y de F2 Services, S.C. o de una de sus afiliadas, y la mayoría de ellos tienen responsabilidades y compromisos adicionales a sus responsabilidades frente a nosotros.
Hay conflictos de interés en la relación con nuestro Asesor y F2 Services, S.C. y sus afiliados, y no podemos asegurar que nuestras políticas y procedimientos serán adecuados para atender todos los conflictos de interés que podrían surgir, lo que podría dar lugar a consecuencias adversas para los Tenedores.
Estamos sujetos a conflictos de interés que podrían surgir de nuestra relación con nuestro Asesor y F2 Services, S.C. así como sus afiliados. Específicamente, algunos de los miembros no independientes de nuestro Comité Técnico también son funcionarios de nuestro Asesor y de F2 Services, S.C. Los contratos de prestación de servicios celebrados con estas entidades, fueron negociados entre Personas Relacionadas y sus términos, incluyendo honorarios y otros montos debidos bajo los mismos podrían no ser tan favorables para nosotros como hubieran sido en caso de negociarse en condiciones de mercado con personas no consideradas como Personas Relacionadas. Asimismo, algunos de los directivos de nuestro Asesor y de nuestro Administrador son socios en dichas sociedades o Personas Relacionadas. Perseguimos una estrategia similar a la de algunas Personas Relacionadas y podemos competir con ellas por oportunidades de inversión. Como resultado, podrían generarse conflictos por activos que sean adecuados para nosotros y para dichas Personas Relacionadas.
Por lo anterior hemos establecido ciertas políticas y procedimientos para enfrentar potenciales conflictos de interés. Según nuestro Fideicomiso, se requiere el voto aprobatorio de la mayoría de los miembros de nuestro Comité Técnico y de la mayoría de los Miembros Independientes de nuestro Comité
Técnico antes de formalizar cualquier contrato, transacción o relación material con una Persona Relacionada, dentro de la cual consideramos se incluye a nuestro Asesor, nuestro Administrador, al Fideicomitente, a los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, a los miembros de nuestro Comité Técnico o a cualquier otra persona
o parte que pueda tener un conflicto de interés. Además, para abordar los posibles conflictos de interés que puedan surgir cuando una oportunidad de inversión sea conveniente tanto para nosotros como para las Personas Relacionadas, conforme a nuestro Fideicomiso y los Convenios de Adhesión relacionados con nuestra Cartera de Aportación, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes acordaron darnos el derecho para participar en cualquier oportunidad de inversión en inmuebles que en el futuro se les presente y que cumpla con los Criterios de Elegibilidad, en el grado en que dicha oportunidad sea adecuada para nosotros, en tanto que el Fideicomiso de Control mantenga la titularidad de al menos 15% (quince por ciento) de nuestros CBFIs en circulación.
Adicionalmente, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes están sujetos a ciertas consecuencias fiscales una vez que enajenemos las Propiedades que hayan sido aportadas por ellos. Los impuestos relacionados con la aportación de dichas Propiedades se difieren inicialmente pero deben ser pagados por los aportantes al ocurrir cualquiera de los siguientes eventos: (i) que enajenemos la propiedad en cuestión o (ii) que los aportantes respectivos enajenen los CBFIs que hayan recibido por la aportación. Por lo anterior, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes podrían tener distintos objetivos respecto a la correcta valuación, tiempos y otros términos materiales respecto de la enajenación de dichas propiedades y podría ejercer su influencia sobre nuestros asuntos al tratar de posponer, diferir o prevenir cierta transacción que de otra forma pudiera ser en los mejores intereses de nuestros Tenedores.
Adicionalmente, de conformidad con nuestro Fideicomiso y los Convenios de Adhesión relacionados con nuestra Cartera de Aportación, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes tienen Derechos de Preferencia respecto a todas nuestras Propiedades y conforme nuestro Fideicomiso y los Convenios de Adhesión respectivos, los Fideicomitentes Adherentes tendrán Derechos de Reversión respecto de las propiedades que hayan aportado al Patrimonio del Fideicomiso. Derivado de este derecho, en caso que decidamos vender alguna de las Propiedades que integran el Patrimonio del Fideicomiso, o una vez terminado nuestro Fideicomiso, los Fideicomitentes Adherentes tendrán el derecho a readquirir los Bienes Inmuebles que hayan aportado al Patrimonio del Fideicomiso. Si los titulares de estos Derechos de Reversión y Derechos de Preferencia ejercen sus derechos a adquirir o readquirir una propiedad de nosotros, dicha transacción estará sujeta a la previa aprobación de nuestro Comité Técnico, incluyendo el voto favorable de al menos la mayoría de los Miembros Independientes de nuestro Comité Técnico. No hay garantía alguna de que estas políticas y procedimientos serán adecuados para tratar todos los conflictos de interés que puedan surgir.
Podríamos incumplir con contratos celebrados debido a conflictos de interés con algunos de nuestros miembros del Comité Técnico.
Los señores Moisés El-Mann Arazi, André El-Mann Arazi, Isidoro Attié Laniado, Elías Sacal Micha, Max El-Mann Arazi y Abude Attié Dayán, todos ellos miembros propietarios de nuestro Comité Técnico, tienenintereses en las propiedades que adquirimos en las Transacciones de Formación y formalizaron Convenios de Adhesión y otros contratos de enajenación con nosotros en relación con estas adquisiciones conforme a los cuales recibieron como contraprestación por su aportación CBFIs o efectivo, según corresponda. Además, algunas de estas personas son socios o funcionarios de nuestro Administrador, nuestro Asesor y de F2 Services, S.C. En relación con nuestra Oferta Inicial a principios de 2011 y nuestras transacciones de formación, formalizamos el Contrato de Servicios de Representación con F2 Services, S.C., el Contrato de Administración con nuestro Administrador y el Contrato de Asesoría en Planeación con nuestro Asesor conforme a los cuales les pagamos los correspondientes honorarios. Los términos de los Convenios de Adhesión y otros convenios de enajenación conforme a los cuales adquirimos las propiedades que conforman nuestra Cartera así como los términos de los contratos de prestación de servicios mencionados anteriormente, fueron negociados entre Personas Relacionadas y podríamos no ejercer total o parcialmente nuestros derechos conforme a estos contratos debido a nuestro deseo de mantener una relación con nuestro Asesor, nuestro Administrador, F2 Services, S.C. y con ciertos miembros de nuestro Comité Técnico que son socios de las sociedades con las cuales hemos celebrado dichos contratos, dado su conocimiento y experiencia en nuestro negocio, sus relaciones con nuestros clientes y la tenencia significativa de CBFIs.
El Contrato de Administración, el Contrato de Servicios de Representación y el Contrato de Asesoría en Planeación, fueron negociados con Personas Relacionadas y sus términos pueden no ser tan favorables para nosotros como si hubieran sido negociados con terceros no afiliados.
Algunos de los miembros no independientes de nuestro Comité Técnico también son directivos o socios o accionistas del Administrador, el Asesor o de las Empresas de Servicios de Representación. El Contrato de Asesoría en Planeación celebrado con el Asesor, el Contrato de Servicios de Representación celebrado con F2 Services, S.C. y el Contrato de Administración con el Administrador F1 Management, fueron negociados entre Personas Relacionadas y sus términos, incluyendo los honorarios pagaderos, pueden no ser tan favorables para nosotros como si hubieren sido negociados con terceros no relacionados.
VI.
Riesgos Relacionados a nuestra Organización y Estructura
Nuestro Fideicomiso es un fideicomiso emisor de valores y no un fideicomiso de garantía
Nuestro Fideicomiso es un fideicomiso emisor de valores y no es un fideicomiso de garantía por lo que nuestros Tenedores de CBFIs adquieren, mediante la adquisición de nuestros CBFIs, el derecho a recibir Distribuciones en términos del Fideicomiso. Por lo anterior, no existe garantía alguna de que nuestros Tenedores recibirán el pago de Distribuciones y las mismas dependen de nuestra capacidad para recibir flujos derivados de la inversión en bienes raíces.
El régimen fiscal aplicable a las FIBRAs ha estado evolucionando, está sujeto a modificaciones y no puede haber ninguna garantía de que las leyes y reglamentos referentes a las FIBRAS y cualquier interpretación relacionada, no cambiarán en una forma tal que nos afecte adversamente.
El régimen fiscal existente aplicable a las FIBRAs ha estado evolucionando y no puede haber ninguna garantía de que la legislación aplicable a las FIBRAs no será modificada en el futuro, o que las autoridades fiscales competentes emitan normas más específicas o diferentes con respecto a los requisitos para calificar como FIBRA, o que no cambiarán en una forma tal que afecte adversamente nuestras operaciones. En la medida en que las autoridades fiscales competentes proporcionen normas más específicas o cambien los requisitos para calificar como FIBRA, se nos podría exigir ajustar nuestra estrategia de operaciones para ajustarnos a dichas modificaciones. Cualquier ley o regulación nueva o cambio a la legislación existente podría inhibir nuestra capacidad para continuar con nuestro negocio. Si fuéramos incapaces de mantener nuestro régimen como una FIBRA, entre otras cosas se nos podría requerir cambiar la manera en la cual realizamos nuestras operaciones, nuestros resultados de operación o nuestro negocio lo que podría afectarnos adversamente.
En la medida en que el régimen fiscal aplicable a la FIBRA sea modificado, dichos cambios podrán hacer imposible calificar como FIBRA.
Los impuestos relacionados con nuestras propiedades podrían incrementarse por cambios en la Legislación Aplicable
Inclusive si seguimos calificando como FIBRA para efectos fiscales en México, estamos obligados al pago de impuestos federales y locales relacionados con nuestras propiedades. Dichos impuestos podrían incrementar en el futuro por diversas razones ajenas a nosotros, por ello, el monto de impuestos que pagamos ahora podría diferir sustancialmente en el futuro. Si estos impuestos se incrementan, nuestros resultados de operación, condición financiera, flujo de efectivo y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones u obligaciones bajo los CBs podría verse afectada adversamente.
Las consecuencias fiscales para cualquier persona que haya aportado o vaya a aportar alguna o varias Propiedades al Patrimonio del Fideicomiso, que resulten de la enajenación de las Propiedades que éstos hayan aportado al Patrimonio del Fideicomiso, pueden hacer que sus intereses difieran de los intereses de otros Tenedores.
Cualquier persona (incluyendo los Fideicomitentes Adherentes) que haya contribuido o vaya a contribuir propiedades al Patrimonio del Fideicomiso, pueden tener consecuencias fiscales derivadas de la enajenación de los Activos que hayan aportado al Patrimonio del Fideicomiso. El ISR que se generó con la aportación de dichas propiedades a la FIBRA fue diferido inicialmente, pero para el caso del ISR, eventualmente debe pagarse por los propietarios de dichas propiedades en caso de que ocurra cualquiera de los siguientes eventos: (i) la FIBRA enajene el Inmueble Aportado; o (ii) el Fideicomitente Adherente enajene los CBFIs que le fueron entregados por la aportación del Bien Inmueble de su propiedad. En consecuencia, podrían generarse diferentes objetivos con respecto al precio apropiado, a la oportunidad y a otros términos materiales de cualquier venta de estas propiedades y por lo tanto dichos propietarios podrían ejercer su influencia sobre nuestros negocios al intentar demorar, aplazar o evitar una transacción que de otra forma podría ser en los mejores intereses de los Tenedores.
Los directivos de nuestro Asesor, quienes también son directivos en nuestro Administrador, tienen intereses de negocios e inversiones externos, lo que potencialmente podría distraer su tiempo y atención de nosotros.
Los miembros del equipo de administración de nuestro Asesor, quienes también son directivos en nuestro Administrador, tienen intereses en negocios diferentes a los nuestros, incluyendo obligaciones de administración relacionadas con ciertas entidades que no están aportando o no han sido adquiridas por nosotros. La presencia de intereses en negocios externos puede presentar un conflicto, puesto que ellos podrían distraerse, como directivos del equipo de administración de nuestro Asesor; de dedicar tiempo y atención a nuestros negocios y asuntos y, como resultado, nuestro negocio podría verse perjudicado.
Los Fideicomitentes Adherentes Relevantes a través del Fideicomiso de Control tienen influencia significativa sobre nuestros asuntos lo que podría generar potenciales conflictos de interés con los Tenedores.
El Fideicomiso de Control está controlado por un comité técnico, el cual está integrado por Moisés El-Mann Arazi, André El-Mann Arazi, Isidoro Attié Laniado, Abude Attié Dayán y Max El-Mann Arazi. De conformidad con los términos del Fideicomiso, los Fideicomitentes Adherentes Relevantes, a través del Fideicomiso de Control, tienen la facultad de designar a la mayoría de los miembros de nuestro Comité Técnico mientras mantengan la titularidad del 15% (quince por ciento) o más de los CBFIs en circulación.
La capacidad de los Fideicomitentes Adherentes para vender sus CBFIs y la especulación sobre estas ventas posibles puede afectar adversamente el precio de mercado de nuestros CBFIs.
Los directivos de nuestro Asesor, los miembros de nuestro Comité Técnico así como los integrantes de la Familia El-Mann y de la Familia Attié, de tiempo en tiempo, han acordado periodos de restricción de61 de 237
enajenación de los CBFIs de los cuales son propietarios o cualquier valor convertible en o intercambiable por CBFIs y es probable que lo hagan en el futuro. En tanto que estos individuos continúen representando una propiedad significativa en nosotros, la liquidez y el precio de nuestros CBFIs puede verse afectados adversamente. Además, la especulación por la prensa, analistas del mercado de valores, Tenedores u otros con respecto a su intención de deshacerse de sus CBFIs podrían afectar adversamente el precio de nuestros CBFIs. En consecuencia, nuestros CBFIs podrían valer menos de lo que valdrían si estas personas no tuvieran una participación significativa en nosotros.
Nuestro Comité Técnico puede cambiar algunas de nuestras políticas sin la aprobación de los Tenedores.
Dentro de los parámetros establecidos en nuestro Fideicomiso, nuestras políticas de distribución, y nuestras políticas con respecto a otras actividades, incluyendo crecimiento, capitalización y operaciones, son determinadas por nuestro Comité Técnico. En ciertas circunstancias, estas políticas pueden ser modificadas o revisadas en cualquier momento a elección de nuestro Comité Técnico sin la aprobación de la Asamblea de Tenedores de CBFIs. El cambio en estas políticas podría afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y flujo de efectivo, el precio de nuestros CBFIs y nuestra capacidad para efectuar Distribuciones a los Tenedores.
VII.
Riesgos Relacionados con México
Las condiciones económicas, políticas y sociales pueden afectar adversamente nuestro negocio.
Estamos organizados en México y todos nuestros activos y operaciones están localizados en México. Como resultado, estamos sujetos a riesgos políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para México, incluyendo las condiciones generales de la economía mexicana, la devaluación del Peso en comparación con el Dólar, la inflación mexicana, las tasas de interés, reglamentos, impuestos y reglamentación confiscatorios, expropiación, inestabilidad social y política, desarrollos sociales y económicos en México. Muchos países de Latinoamérica, incluyendo México, han sufrido significativas crisis económicas, políticas y sociales en el pasado, y estos eventos pueden ocurrir de nuevo en el futuro. La inestabilidad en la región ha sido producida por muchos factores diferentes, incluyendo:
influencia gubernamental significativa sobre la economía local;
fluctuaciones sustanciales en el crecimiento económico;
altos niveles de inflación;
cambios en los valores de la moneda;
control de cambio o restricciones en la expatriación de ganancias;
altas tasas de interés domésticas;
control de salarios y de precios;
cambios en políticas económicas o fiscales gubernamentales;
imposición de barreras comerciales;
cambios inesperados en la reglamentación; y
inestabilidad política, social y económica general.
No podemos garantizar que el desarrollo futuro en el entorno económico, político o social mexicano, sobre el cual no tenemos control alguno, no tendrá un efecto material adverso en nuestro negocio, en los resultados de las operaciones, en la condición financiera, el precio de nuestros CBFIs o de que no afectarán negativamente nuestra capacidad de pago de nuestras obligaciones bajo los CBs o la entrega de Distribuciones.
El gobierno mexicano ha ejercido, y continúa ejerciendo, influencia significativa sobre la economía mexicana. Los cambios en las políticas gubernamentales mexicanas podrían afectar negativamente nuestro negocio, los resultados de nuestras operaciones y nuestra condición financiera.
El gobierno federal mexicano ha ejercido, y continúa ejerciendo, influencia significativa sobre la economía mexicana. En consecuencia, las acciones y políticas gubernamentales federales mexicanas con respecto a la economía, a empresas estatales controladas por el estado, financiadas o con influencia gubernamental podrían tener un impacto significativo sobre entidades del sector privado en general y sobre nosotros en particular, y sobre las condiciones del mercado, precios y retornos en valores mexicanos. El gobierno mexicano en el pasado ha intervenido en la economía local y ocasionalmente ha efectuado cambios significativos en las políticas y reglamentos, lo que podrá suceder en el futuro. Estas acciones para controlar la inflación y otras reglamentaciones y políticas han involucrado, entre otras medidas, aumentos en tasas de interés, cambios en políticas fiscales, controles de precios, devaluaciones de la moneda, controles de capital, límites a importaciones y otras acciones. Nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y Distribuciones se pueden ver afectados negativamente por los cambios en las políticas o reglamentaciones gubernamentales que involucren o afecten el Patrimonio del Fideicomiso, nuestra administración, nuestras operaciones y nuestro régimen impositivo. No podemos garantizar que los cambios en las políticas gubernamentales federales no afectarán negativamente nuestro negocio, condición financiera y resultados de operación. La legislación fiscal en México está sujeta a cambios constantes y no podemos garantizar que el gobierno mexicano no realice cambios a ésta o a cualquiera de sus políticas existentes en el ámbito político, social, económico u otro, cuyos cambios puedan tener un efecto material adverso sobre el precio de nuestros CBFIs, nuestro negocio, resultados de operación o condición financiera y que ello nos afecte adversamente nuestra capacidad para efectuar Distribuciones o cumplir con nuestras obligaciones bajo los CBs.
Las condiciones económicas adversas en México pueden afectar negativamente nuestra posición financiera y resultados de operación.
Nuestros resultados de operación dependen de las condiciones económicas en México, caracterizadas por tipos de cambio inestables, alto nivel de inflación, altas tasas de interés, contracción económica, reducción de flujo de capital internacional, reducción de liquidez en el sector bancario, altas tasas de desempleo y confianza reducida del inversionista, entre otras. Como resultado, nuestro negocio, posiciónfinanciera y resultados de operación pueden ser afectados adversamente por las condiciones generales de la economía, inestabilidad de precios, inflación, tasas de interés, reglamentaciones, cargas fiscales, inestabilidad social y otros desarrollos políticos, sociales y económicos en el país, sobre los cuales no tenemos ningún control.
En el pasado, México ha experimentado periodos prolongados de debilidad económica y periodos desiguales de crecimiento. El producto interno bruto o PIB incrementó en 2.1% en 2018 y disminuyó en 0.1% en 2019. El crecimiento del PIB no alcanzó las expectativas del gobierno mexicano en 2019. El 1 de abril de 2020, el Banco de México declaró que se espera que el PIB se contraiga o expanda dentro de un rango de entre -3.5% a 0.9% en 2020. Sin embargo, dicha estimación no considera los efectos producidos desde la fecha de brote del COVID-19, por lo que estaría sujeta a una revisión material. No se han publicado cifras revisadas del PIB previsto para 2020 desde esa fecha.
No podemos asegurar que estas estimaciones y pronósticos sean precisos, que las condiciones económicas débiles no regresarán o que estas condiciones no tendrán un efecto material adverso en nuestro negocio, posición financiera o en los resultados de la operación.
Las disminuciones en la tasa de crecimiento de las economías locales en donde están localizadas nuestras Propiedades, periodos de crecimiento negativo y/o aumentos en inflación o tasas de interés pueden dar lugar a una disminución en la demanda por parte de nuestros inquilinos respecto a nuestras Propiedades. Debido a que un gran porcentaje de nuestros costos y gastos es fijo, podemos no ser capaces de reducir costos y gastos al ocurrir cualquiera de estos eventos, y nuestros márgenes de ganancia pueden reducirse como resultado de ello.
Las fluctuaciones en el valor del Peso contra el Dólar pueden tener un efecto adverso sobre nuestra posición financiera y resultados de operación.
Debido a que sustancialmente todos nuestros ingresos están actualmente y continuarán estando denominados en Pesos y una parte de nuestro endeudamiento futuro puede estar denominado en Dólares, si el valor del Peso disminuye contra el Dólar, nuestro costo de financiamiento puede aumentar. Asimismo, la devaluación o depreciación del Peso podría aumentar en términos de Pesos la cantidad de nuestras responsabilidades denominadas en moneda extranjera, afectando negativamente nuestros resultados de operación. En abril de 2020, el valor del Peso en relación con el Dólar ha disminuido significativamente como consecuencia, entre otros factores, de los efectos económicos de la pandemia del COVID-19 y la disminución de los precios del petróleo en todo el mundo. No está claro cuál será el tipo de cambio en los próximos meses. Generalmente no celebramos contratos de cobertura para mitigar el riesgo de fluctuaciones de tipo de cambio que resulten de nuestra deuda en Dólares. El Peso actualmente está sujeto a fluctuaciones significativas frente al Dólar y podría continuar así en el futuro.
Las fluctuaciones en tipos de cambio pueden afectar adversamente nuestra capacidad para adquirir activos denominados en otras monedas y también puede afectar adversamente el desempeño de lasinversiones en estos activos. Dado que los activos se pueden comprar con Pesos y los ingresos pueden ser pagaderos en Pesos, el valor de estos activos en Dólares puede ser afectado favorablemente o desfavorablemente por cambios en los tipos de cambio, costos de conversión y reglamentaciones de control de cambio. Por lo tanto, el monto de nuestras Distribuciones de Efectivo, así como también el valor denominado en Dólares de nuestras inversiones, pudiera afectarse adversamente como consecuencia de reducciones en el valor del Peso con relación al Dólar.
Las devaluaciones o depreciaciones severas del Peso también pueden dar como resultado la interrupción de los mercados de cambio de divisas internacionales. Esto puede limitar nuestra capacidad para transferir o para convertir Pesos en Dólares y en otras monedas, por ejemplo, para el propósito de hacer pagos oportunos de interés y capital de nuestros valores, y de cualquier deuda denominada en Dólares en la que podamos incurrir en el futuro, y puede tener un efecto adverso en nuestra posición financiera, resultados de operación y flujos de caja en periodos futuros, por ejemplo, aumentando en términos de Pesos la cantidad de nuestras obligaciones denominadas en moneda extranjera y la tasa de mora entre nuestros prestamistas. Si bien el gobierno mexicano no restringe actualmente el derecho o la capacidad de los mexicanos o de personas o entidades extranjeras de convertir Pesos en Dólares o de transferir otras monedas fuera de México, y por muchos años no lo ha hecho, el gobierno mexicano podría instituir políticas restrictivas de control de cambio en el futuro. El efecto de cualquier medida de control de cambio adoptada por el gobierno mexicano sobre la economía mexicana no se puede predecir.
Podemos incurrir en pérdidas debido a los arrendamientos denominados en Dólares.
Al 31 de diciembre de 2019, aproximadamente el 72.0% de nuestros Contratos de Arrendamiento, en términos de RFA, estaban denominados en Pesos y aproximadamente el 28.0% de nuestros Contratos de Arrendamiento, estaban denominados en Dólares. No tenemos la seguridad de recibir pagos en Dólares de las cantidades que nuestros deudores nos deban en Dólares porque, según la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos, las obligaciones de hacer pagos a cualquier compañía o individuo mexicano o extranjero en México en una moneda extranjera, ya sea por acuerdo o por cumplimiento de una sentencia, puede ser cumplida en Pesos al tipo de cambio para Pesos vigente al momento y en el lugar del pago, determinado por el Banco de México y publicado en la Diario Oficial de la Federación en el día de pago. En consecuencia, conforme a la Ley Monetaria de los Estados Unidos Mexicanos, podemos ser obligados a aceptar pagos por obligaciones denominadas en Dólares, en Pesos.
Desarrollos en otros países podrían afectar la economía mexicana, el valor de mercado de nuestros valores o nuestros resultados de operación
La economía mexicana y el valor de mercado de empresas mexicanas podrían, en distinto grado, verse afectadas por condiciones económicas y de mercado de otros países emergentes y los Estados Unidos de América. A pesar de que dichas condiciones podrían diferir significativamente a las condiciones de México, lasreacciones de los inversionistas al desarrollo de otros países podrían tener un efecto adverso en nuestro negocio, resultados de operación y condición financiera.
Somos un fideicomiso mexicano y todos nuestros activos y operaciones están ubicados en México. Por lo tanto, estamos sujetos a riesgos políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para México y para la industria inmobiliaria en México.
Estamos organizados en México y todos nuestros activos y operaciones están ubicados en México. Como resultado, estamos sujetos a riesgos políticos, económicos, legales y reglamentarios específicos para México, incluyendo la condición general de la industria inmobiliaria en México, y de la economía mexicana, la devaluación del Peso en comparación con el Dólar, la inflación mexicana, las tasas de interés, reglamentación, impuestos y reglamentos confiscatorios, expropiación, inestabilidad social y política, desarrollo social y económico en México.
La inflación en México, junto con medidas gubernamentales para el control de la inflación, podría tener un efecto adverso en nuestras inversiones.
Los altos índices de inflación pueden afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera y resultados de operación. La tasa anual de inflación, determinada con base en los cambios al Índice Nacional de Precios al Consumidor o INPC, fue de 3.4% para 2016, 6.8% para 2017, 4.8% para 2018, 2.8% para 2019 y ha sido proyectada para ubicarse en un rango de entre 3.5% a 4.64% en 2020, sin embargo, el estimado para 2020 fue publicado el 1 de abril de 2020 y, por lo tanto, no toma en consideración los efectos del brote del COVID-19 y, por tanto dicha proyección estaría sujeta a una revisión material, Un cambio adverso en la economía mexicana podría tener un impacto negativo en la estabilidad de precios y podría resultar en una mayor inflación que sus principales socios comerciales. Altas tasas de inflación pueden afectar adversamente nuestro negocio y nuestros resultados de operación. Si México experimenta nuevamente un alto nivel de inflación en el futuro, podemos no ser capaces de ajustar los precios que cobramos a nuestros arrendatarios para compensar sus efectos negativos.
Los aumentos en los niveles de Renta para nuestros Activos comúnmente están vinculados a la inflación. Para los arrendamientos denominados en Pesos, el aumento usualmente se basa en los aumentos reflejados en el Índice de Precios al Consumidor oficial mexicano, el cual se basa en el aumento de ciertos elementos predeterminados incluidos en el índice, los cuales son limitados y principalmente se refieren a artículos requeridos para cubrir las necesidades básicas de una familia, muchos de los cuales están subsidiados o controlados por el gobierno. Como resultado de lo anterior, este índice pudiera no reflejar con exactitud la inflación real. Adicionalmente, los aumentos en los niveles de Renta para nuestros Activos son anualizados y por lo tanto los ajustes de Renta por inflación pueden no tener efecto sino hasta el año siguiente. En consecuencia, los ajustes en la Renta basados en la inflación mexicana pueden ser diferidos y pueden no coincidir con la inflación real. Los aumentos en la Renta bajo nuestros arrendamientos denominados en Dólares usualmente se establecen con relación a la inflación en los Estados Unidos deAmérica, la cual tradicionalmente ha sido menor que la inflación mexicana y por lo consecuencia podría ser insuficiente para cubrir el aumento real en los costos.
Las condiciones políticas en México pueden tener un efecto adverso en nuestro negocio, nuestras operaciones y condición financiera.
Los eventos políticos en México pueden afectar significativamente la política económica mexicana, y en consecuencia, nuestras operaciones. Los desacuerdos políticos entre los poderes ejecutivo y legislativo podrían impedir la implementación oportuna de reformas políticas y económicas, lo que a su vez podría tener un efecto material adverso en la política económica mexicana y en nuestro negocio. También es posible que la incertidumbre política pueda afectar adversamente la situación económica de México.
Adicionalmente, deberá considerarse que los eventos políticos en México pueden afectar materialmente las condiciones de mercado, incluyendo la paridad del Peso frente a otras monedas, la condición general de la industria inmobiliaria en México y de la economía mexicana, la inflación, las tasas de interés, reglamentación, impuestos y reglamentos confiscatorios, expropiación, inestabilidad social y política, desarrollo social y económico, todo lo cual puede impactar directamente a nuestras operaciones. No podemos asegurar que los acontecimientos políticos en México, sobre los cuales no tenemos control, no tendrán efecto adverso en nuestro negocio, situación financiera o resultados de operación.
México ha experimentado un período de incremento en la actividad criminal lo que podría afectar nuestras operaciones y condición financiera.
En los últimos años, México ha experimentado un período de incremento en la actividad criminal como consecuencia principalmente del crimen organizado. Estas actividades, su posible incremento y la violencia asociada a las mismas, podría tener un impacto negativo en el ambiente de nuestro negocio en ciertos lugares en los que operamos y por lo tanto nuestra condición financiera y resultados de operación se podrían ver afectados adversamente.
La relación entre México y los Estados Unidos de América podría haberse cambiado adversamente después de las últimas elecciones presidenciales en los Estados Unidos de América y, cualquier cambio futuro en dicha relación, podría tener un efecto material adverso en la economía mexicana y consecuentemente en nosotros.
La economía mexicana y el valor de mercado de los valores emitidos por emisoras mexicanas, podrían verse afectados por las condiciones económicas, de mercado y políticas de los Estados Unidos de América y por la relación económica entre México y los Estados Unidos de América. Asimismo, las condiciones económicas en México se encuentran altamente relacionadas con las condiciones económicas en los Estados Unidos de América, como resultado de los acuerdos comerciales y el alto nivel de actividad económica entre los dos países.
Desde su elección, el presidente de los Estados Unidos de América, Donald J. Trump, ha implementado e impulsado diversas revisiones sustanciales a las políticas comerciales y fiscales de los Estados Unidos de América, incluida la renegociación o terminación de ciertos acuerdos comerciales tales como el Tratado de Libre Comercio de América del Norte o TLCAN, y ha instituido o propuesto la imposición de impuestos fronterizos, cierres de fronteras y aranceles sobre todos o ciertos bienes importados desde México a los Estados Unidos de América, u otras medidas que podrían afectar particularmente a la economía mexicana.
En particular, en diciembre de 2019, representantes de los Estados Unidos de América, México y Canadá, firmaron el Tratado entre México, Estados Unidos de América y Canadá o T-MEC, el cual fue diseñado para sustituir al TLCAN. Este tratado ha sido ratificado por los respectivos cuerpos legislativos en los tres países y su fecha de entrada en vigor aún no ha sido confirmada.
De acuerdo con el texto de la T-MEC, una vez que todas las partes se hayan notificado por escrito la finalización de los procedimientos internos requeridos para la entrada en vigor de este tratado, el T-MEC entraría en vigor el primer día del tercer mes siguiente a la fecha de la última notificación.
Aunque tanto México como Canadá han informado sobre la finalización de sus procedimientos internos requeridos para la entrada en vigor del T-MEC, la notificación por parte de los Estados Unidos de América aún está pendiente. Los Estados Unidos de América han dejado en claro que el T-MEC no entrará en vigor hasta que ellos hayan "certificado" que México ha realizado todas las modificaciones legales a su marco legal nacional, para cumplir con los estándares del tratado.
Tanto México como los Estados Unidos de América han declarado que, a pesar de las restricciones del COVID-19 en curso, continúan trabajando para garantizar que podrán cumplir con las obligaciones que entrarán en vigor en el momento en que el T-MEC entre en vigencia (es decir, modificaciones específicas a la legislación mexicana, regulaciones específicas a las reglas de origen, listas de panelistas de solución de controversias, etc.). Sin embargo, dadas las restricciones relacionadas con el COVID-19 actualmente vigentes en ambos países, no podemos predecir cuándo, o si, dichas obligaciones serán implementadas.
Todavía es incierto, qué acciones, en su caso, tomará el presidente Trump con respecto a cualquier otro acuerdo comercial internacional en el que Estados Unidos de América sea parte. Si el T-MEC no entra en vigor en un futuro previsible y Estados Unidos de América se retirara del TLCAN, o si Estados Unidos de América se retirara o modificara materialmente otros acuerdos comerciales internacionales de los que es parte, podrían incrementar las barreras comerciales y otros costos asociado con el comercio entre los Estados Unidos de América y México, lo que podría tener un efecto material adverso en la economía mexicana en general. Cualquier renegociación de acuerdos comerciales u otras acciones de política exterior implementadas por el gobierno de los Estados Unidos de América, podría afectar los factores macroeconómicos de los que depende la estabilidad económica de México, incluidos, entre otros, los tipos de interés, los tipos de cambio entre el Peso y el Dólar, así como los tipos de inflación.
Además, en la medida en que el gobierno de los Estados Unidos de América, implemente cambios en sus propias políticas, el gobierno mexicano podría implementar acciones de represalia, como la imposición de restricciones a las importaciones a México de productos de los Estados Unidos de América o exportaciones de México a los Estados Unidos de América. Estas acciones, ya sean implementadas por los Estados Unidos de América o por México o ambos, podrían afectar negativamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operaciones y perspectivas.
No puede garantizarse si en un futuro se implementarán alguna de las políticas, acciones o medidas propuestas por el gobierno de los Estados Unidos de América, ni cuáles serán los efectos de dichas políticas en la economía mexicana en su conjunto, o en nuestro negocio específicamente, puede ser. Tampoco puede garantizarse que el gobierno de los Estados Unidos de América no propondrá o implementará políticas, acciones o medidas, aún imprevistas, que podrían afectar la economía mexicana o podrían dar lugar a medidas de represalia por parte del gobierno de México. Cualquiera de estas circunstancias, podría afectar adversamente nuestro negocio, condición financiera, resultados de operación y prospectos, así como el precio de nuestros CBFIs.
Las altas tasas de interés en México podrían aumentar nuestros costos financieros.
Históricamente, México ha experimentado altas tasas de interés, reales y nominales. En consecuencia, si incurrimos en deuda denominada en Pesos en el futuro, ésta podría ser a elevadas tasas de interés.
Resultados de las operaciones y perspectivas [bloque de texto]
Historia y Desarrollo del Fideicomiso
Somos una FIBRA y nos dedicamos principalmente a la adquisición, desarrollo, construcción, arrendamiento y operación de propiedades industriales, comerciales y de oficinas. Al 31 de diciembre de 2019, continuamos siendo la empresa pública inmobiliaria más grande de México en relación a número de propiedades, ingresos anuales y capitalización de mercado, y creemos que nuestra Cartera representa una de las más grandes y con mayor calidad de carteras inmobiliarias de propiedades industriales, comerciales y de oficinas en México. Nuestro objetivo es la creación de valor sostenida de largo plazo principalmente a través de la apreciación de nuestras propiedades y la generación de flujos estables. Logramos esto ejecutando nuestra estrategia enfocada en mantener un portafolio diversificado, altos niveles de ocupación, rentas competitivas, ubicaciones premium y con activos de alta calidad, orientada hacia la relación de largo plazo con nuestros clientes.
Somos un fideicomiso mexicano y conducimos nuestro negocio para calificar como una FIBRA de conformidad con los artículos 187 y 188 de la LISR. A efectos de calificar fiscalmente como una FIBRA, debemos distribuiranualmente al menos el 95% (noventa y cinco por ciento) de nuestro resultado fiscal y al menos el 70% (setenta por ciento) de nuestros activos deben estar invertidos en bienes inmuebles y desarrollos destinados al arrendamiento, entre otros requisitos.
Realizamos nuestra oferta pública inicial de CBFIs el 18 de marzo de 2011, mediante la cual recaudamos un agregado bruto de aproximadamente Ps. $3,584 millones, incluyendo la opción de sobreasignación ejercida (la "Oferta Inicial"). Con relación a nuestra Oferta Inicial, realizamos nuestras transacciones de formación que consolidaron nuestra Cartera Inicial conformada por 16 propiedades y los Derechos de Arrendamiento de una propiedad (para sumar un total de 17 propiedades). Asimismo, hemos realizado tres ofertas posteriores de CBFIs (follow-on) por un monto agregado de Ps. $63,743 millones, las cuales nos han apoyado con recursos para continuar con nuestro crecimiento y la consolidación de nuestra Cartera.
Nos organizamos como fideicomiso el 10 de enero de 2011, de conformidad con la Legislación Aplicable. Nuestro domicilio social se encuentra ubicado en Antonio Dovalí Jaime No. 70, Torre B, Piso 11, Col. Zedec Santa Fe, C.P. 01210, Alcaldía Álvaro Obregón, Ciudad de México. Se ha presentado una copia de nuestro Fideicomiso ante la CNBV y ante la BMV, misma que está disponible para su revisión en la BMV y con los intermediarios colocadores que participaron en la Oferta Inicial de CBFIs.
A continuación se incluye un diagrama con nuestra estructura corporativa al 31 de diciembre de 2019:
b) Descripción del negocio
(i) Sectores inmobiliarios en los que el fideicomiso está enfocado a invertir
Para consultar la información relativa a los sectores inmobiliarios en los que el Fideicomiso está enfocado a invertir.
(ii) Patentes, licencias, marcas y otros contratos
A la fecha del presente documento no existen patentes, licencias, marcas y otros contratos relacionados de los que Fibra Uno sea titular.
(iii) Principales Clientes
Nuestros arrendatarios incluyen a compañías nacionales, regionales y locales que representan una variedad de industrias, incluyendo los sectores industrial, comercial, corporativo y gubernamental, entre otros. Al 31 de diciembre de 2019, nuestros diez arrendatarios más grandes ocupaban aproximadamente el 24.1% del GLA de nuestra Cartera y representaban aproximadamente el 23.5% de RFA atribuible a nuestra Cartera. Un arrendatario multinacional líder en el mercado de tiendas de autoservicios representó a dicha fecha el 9.4% del GLA de nuestra Cartera o el 6.8% de la RFA. No obstante lo anterior, ningún otro arrendatario representó más del 2.8% del GLA de nuestra Cartera y 3.2% del RFA. Creemos que la diversidad en nuestra base de arrendatarios nos ayudará a minimizar nuestra exposición a fluctuaciones de mercado en cierta industria o sector económico o con respecto a algún arrendatario en particular. Consideramos que nuestras Propiedades se distinguen por la calidad de nuestros arrendatarios, muchos de los cuales se ubican dentro de las compañías más grandes de México así como empresas internacionales con presencia en México.
A continuación se presentan los indicadores con los que cuenta la entidad al 31 de diciembre de 2020.
10 Mayores Clientes en
RFA
RFA (Ps. $ en miles)
% RFA Total
10 Mayores Clientes en GLA
GLA (m2)
% GLA Total
Tienda de Autoservicio
1,242,379
6.8% Tienda de Autoservicio
877,766 9.4%
Planteles Educativos
585,349
3.2% Planteles Educativos
256,161 2.8%
Espacio de Co-working Institución Financiera Entidad Gubernamental
490,894
2.7% Restaurantes
169,824 1.8%
465,202
2.6% Bienes de consumo
169,223 1.8%
339,537
1.9% Institución Financiera
167,517 1.8%
Restaurantes Entretenimiento Estacionamiento Grupo Hotelero Bienes de Consumo
297,376
1.6% Entretenimiento
134,832 1.5%
287,576
1.6% Tienda de Autoservicio
132,977 1.5%
199,378
1.1% Manufacturera
112,883 1.2%
198,067
1.1% Empresa de Logística
111,242 1.2%
10 Clientes 2019
172,0984,277,856
0.9% Entidad Gubernamental
106,041 1.1%
23.5% 10 Clientes 2019
2,238,467 24.1%RFA (Ps.
10 Mayores Clientes en
RFA
$ en miles)
% RFA Total
10 Mayores Clientes en GLA
Tienda de Autoservicio
1,322,954 8.8%
Planteles Educativos
569,295 3.8%
Tienda de Autoservicio Planteles Educativos
GLA (m2) | % GLA Total |
900,641 | 11.4% |
256,161 | 3.2% |
71 de 237 |
Banco
455,305 3.0% Banco
193,507 2.5%
Entidad Gubernamental
365,053 2.4% Cine
137,658 1.7%
Espacio de Co-working
295,038 2.0%Bienes de Consumo
127,910 1.6%
Cine
275,328 1.8%
Bienes de Consumo
225,753 1.5%
Estacionamiento
198,079 1.3%
Empresa de Logística Entidad Gubernamental Tienda de Autoservicio
115,983 1.5%
106,041 1.3%
98,324 1.2%
Grupo Hotelero
155,122 1.0%
Manufacturera de Vidrio
87,660 1.1%
Grupo Hotelero
152,439 1.0% Cine
87,485 1.1%
10 Clientes 2018
4,014,366 26.6%
10 Clientes 2018
2,111,371 26.8%
10 Mayores Clientes en RFARFA (Ps. $ en miles)
10 Mayores Clientes en
% RFA Total
GLA
GLA (m2)
% GLA Total
Tienda de Autoservicio Educación
1,294,911 9.0%
508,631 3.5%
Banco
401,209 2.8%
Entidad Gubernamental Entretenimiento Alimentos Estacionamiento Proveedor de Oficinas Compartidas Hospedaje
348,000 2.4%
253,041 1.8%
208,244 1.5%
176,287 1.2%
150,642 1.0%
147,701 1.0%
Tienda de Autoservicio Educación Banco Educación Entretenimiento Alimentos Logística Entidad Gubernamental Industrial
872,999 11.0%
256,161 3.2%
189,220 2.4%
163,000 2.1%
135,498 1.7%
127,944 1.6%
115,983 1.5%
106,041 1.3%
87,660 1.1%
Hospedaje
140,441 1.0%
Bienes de Consumo
87,263 1.1%
3,629,108 25.3%
10 Clientes 2017
10 Clientes 2017
2,141,769 27.0%
(iv) Legislación Aplicable y Régimen FiscalI. Régimen fiscal aplicable a los CBFIs
Mediante el Oficio SAT el Administrador de Normatividad Internacional "1" del Servicio de
Administración Tributaria, ha confirmado que: (i) con relación al Fideicomiso, al Fiduciario le es aplicable el régimen fiscal previsto por el artículo 188 de la LISR, siempre y cuando no incumpla los requisitos establecidos en el artículo 187 de la LISR; y (ii) que no se pagará el impuesto al valor agregado sobre los ingresos derivados de la enajenación de los CBFIs que se emitan conforme al Fideicomiso.
El siguiente resumen contiene una descripción de ciertas consecuencias fiscales derivadas de la adquisición, tenencia y enajenación de los CBFIs, de conformidad con la LISR de México, pero no debe considerarse como una descripción exhaustiva de todas las consideraciones fiscales que pueden ser relevantes para el inversionista al tomar la decisión de invertir en nuestros CBFIs.
Este análisis no constituye y no debe ser considerado como una recomendación jurídica o fiscal para los Tenedores de los CBFIs. Este análisis tiene el único objeto de proporcionar información general y se encuentra basado en leyes fiscales de México, vigentes a la fecha de este documento.
El tratamiento fiscal descrito a continuación puede no ser aplicable para algunos de los Tenedores y, por ello, se recomienda a cada uno de ellos consultar con sus asesores fiscales para un entendimiento completo de las consecuencias fiscales de la suscripción y disposición de sus valores.
Este resumen no analiza todas las consecuencias fiscales que pueden ser aplicables a los Tenedores en particular.
El régimen fiscal aplicable a la enajenación de CBFIs emitidos por Fibra Uno, a través de la BMV para personas físicas y morales residentes en México y/o residentes en el extranjero está previsto, entre otros, en los artículos 187 y 188 y demás disposiciones aplicables de la LISR y de la Resolución Miscelánea Fiscal vigente.
1. Residentes en México
A. Pagos de rendimientos.
El Emisor deberá retener a los Tenedores el Impuesto Sobre la Renta por el Resultado Fiscal que les distribuya aplicando la tasa del 30% (treinta por ciento) sobre el monto distribuido de dicho resultado, salvo que los Tenedores de los CBFIs que los reciban estén exentos del pago del ISR por ese ingreso. Cuando los CBFIs estén colocados entre el gran público inversionista, como es el caso que nos ocupa, será el Intermediario Colocador que tenga en depósito los citados CBFIs quien deberá hacer la retención del impuesto a que se refiere el párrafo anterior y el Emisor quedará relevada de la obligación de realizar tal retención.
Las sociedades de inversión especializadas de fondos para el retiro (SIEFORES) no son contribuyentes del ISR, en los términos del artículo 79, fracción XXI de la LISR. Por ello, el Intermediario Colocador no estará obligado a efectuarles retención alguna por el Resultado Fiscal del ejercicio de la FIBRA.
B. Enajenaciones
Las personas físicas residentes en México que se encuentren dentro del supuesto previsto por el artículo 188, fracción X de la LISR, estarán exentas del pago de impuesto sobre la renta por la ganancia obtenida en la enajenación de sus CBFIs realizada a través de la BMV.
La exención antes mencionada no es aplicable a personas morales residentes en México.
C. Otros Impuestos
Los Tenedores de los CBFIs no estarán sujetos a impuestos sucesorios u otros impuestos similares con respecto a sus CBFIs. En México no existen impuestos del timbre, a la inscripción de emisiones u otros impuestos similares a cargo de los Tenedores en relación con sus CBFIs.
2. Residentes en el Extranjero.
A continuación se incluye un resumen general de las principales consecuencias derivadas de la inversión en CBFIs por parte de un inversionista que no sea residente en México y que no mantenga sus CBFIs
o sus derechos sobre los mismos como parte de las actividades realizadas a través de un establecimiento permanente en México (un "Tenedor No Residente"), de conformidad con la LISR y sus disposiciones y reglamentos vigentes.
De conformidad con las leyes de México, el concepto de residencia para efectos fiscales es altamente técnico y el carácter de residente se puede adquirir a través de distintas circunstancias. Debido a ello, cualquier determinación en cuanto a la residencia de una persona física o moral debe tomar en consideración la situación particular de la misma.
En el supuesto de que se considere que una persona física o moral residente en el extranjero tiene un establecimiento permanente en México para efectos fiscales, todos los ingresos imputables a dicho establecimiento permanente estarán sujetos al ISR en México.
Debe destacarse que los residentes en el extranjero que sean Tenedores de los CBFIs que enajenen sus CBFIs a través de la BMV podrían estar sujetos a impuestos de acuerdo con las legislaciones fiscales aplicables en el lugar de su residencia o nacionalidad. Cualesquier consecuencias fiscales en jurisdicciones extranjeras deberán consultarse con sus respectivos asesores fiscales.
A. Pago de rendimientos
En cuanto al pago del resultado fiscal, el Intermediario Colocador respectivo deberá retener a los
Tenedores de los CBFIs, el Impuesto sobre la Renta por el Resultado Fiscal que les distribuya aplicando la tasa del 30% (treinta por ciento) sobre el monto distribuido de dicho resultado, salvo que los Tenedores que los reciban estén exentos del pago del Impuesto sobre la Renta por ese ingreso. La retención que se haga a los Tenedores de CBFIs que sean residentes en el extranjero sin establecimiento permanente en el país se considerará como pago definitivo del impuesto.
B. Enajenaciones
De conformidad con las disposiciones fiscales aplicables en México, cuando los CBFIs estén colocados entre el gran público inversionista y se enajenen a través de los mercados reconocidos a los que se refieren las fracciones I y II del artículo 16-C del Código Fiscal de la Federación, estarán exentos del pago del Impuesto sobre la Renta los residentes en el extranjero que no tengan establecimiento permanente en el país por la ganancia que obtengan en la enajenación de dichos certificados que realicen a través de esos mercados.
C. Tratados
El Resultado Fiscal obtenido por Tenedores No Residentes generalmente no estará sujeto a los beneficios establecidos en convenios para evitar la doble tributación de los que México es parte. En limitadas circunstancias, dependiendo la residencia fiscal de los Tenedores No Residentes, éstos podrían tener derecho de acogerse a los beneficios previstos en dichos convenios fiscales de los que México es parte, y su percepción estar total o parcialmente exenta del pago de impuesto sobre la renta en México. Los Tenedores No residentes deben consultar a sus propios asesores fiscales en cuanto a la posibilidad de acogerse a los beneficios del convenio que corresponda.
D. Otros Impuestos
El reparto o pago del Resultado Fiscal obtenido de CBFIs no causa el Impuesto al Valor Agregado.
II. Régimen fiscal aplicable a los CBs
A continuación, se mencionan los aspectos fiscales que deberán considerar quienes adquieran, mantengan o enajenen los CBs, en términos de lo dispuesto por la LISR como parte de la colocación de los CBs en la Bolsa Mexicana de Valores; no obstante, este análisis no podrá considerarse como una descripción exhaustiva de todas las implicaciones fiscales que pueden ser relevantes para el inversionista al tomar la decisión de invertir en los CBs.
De conformidad con lo dispuesto por el artículo 8 de la LISR, se consideran interés cualquiera que sea el nombre con que se les designe, a los rendimientos de créditos de cualquier clase. Se entiende que, entre otros, son intereses: los rendimientos de la deuda pública, de los bonos u obligaciones, incluyendo descuentos, primas y premios; la ganancia en la enajenación de bonos, valores y otros títulos de crédito, siempre que sean de los que se colocan entre el gran público inversionista.
El artículo 62 de la Ley del Mercado de Valores establece que los certificados bursátiles son títulos de crédito que representan la participación individual de los tenedores en un crédito colectivo a cargo de personas morales, o alguno de los derechos a los que se refiere el artículo 63 de dicha ley respecto de un patrimonio afecto al fideicomiso.
De acuerdo con el artículo 63 de la Ley del Mercado de Valores, los certificados que se emitan al amparo de un fideicomiso serán denominados "certificados bursátiles fiduciarios" y dichos títulos podrán incorporar o representar a, entre otros, los derechos de recibir el pago de capital, intereses o cualquier otra cantidad.
Considerando lo anterior, en términos generales y como se señala más adelante, los rendimientos provenientes de los CBs, se consideran como un interés para efectos de la LISR.
Asimismo, para los efectos del artículo 8 de la LISR y conforme a la regla 3.1.12. de la Resolución Miscelánea Fiscal para 2020, se considera interés la ganancia en la enajenación de CBs colocados entre el gran público inversionista.
En este sentido, aquellos inversionistas que adquieran, mantengan o enajenen los CBs deberán determinar los efectos de acuerdo con su régimen fiscal aplicable y observar los supuestos en los que es procedente la retención respecto a los intereses pagados sobre los CBs, considerando que tanto los rendimientos que se devenguen como la ganancia que se obtengan por la enajenación de los certificados, tendrán el carácter de interés para efectos fiscales mexicanos.
A continuación, se señala de manera general una descripción de las principales consecuencias fiscales en materia de Impuesto sobre la Renta, de acuerdo con la legislación fiscal vigente en México, generadas con motivo de la adquisición, tenencia y enajenación de los CBs. Sin embargo, la descripción en comento no debe considerarse como un análisis exhaustivo y completo de la totalidad de los alcances tributarios relevantes para que el inversionista tome una decisión al momento de invertir en CBs.
La siguiente descripción no constituye y no puede ser considerada como una opinión jurídica o fiscal emitida a favor de los inversionistas de los CBs, puesto que su único objetivo es proporcionar una descripción general de acuerdo con las disposiciones fiscales vigentes en México a la fecha del presente documento.
Tomando en consideración la generalidad de la presente descripción, el tratamiento fiscal planteado pudiera no resultar aplicable para ciertos inversionistas, por lo que se sugiere a cada uno de ellos consultar con sus asesores fiscales las implicaciones de la adquisición, tenencia o enajenación de sus valores desde un punto de vista tributario mexicano.
Este apartado no analiza la totalidad de las implicaciones fiscales que pudieran resultar aplicables a los Tenedores de CBs.
1. Residentes en México
A. Pago de intereses y enajenación de CBs
De acuerdo con los artículos 54 y 135 de la LISR, las instituciones que componen el sistema financiero, entre las que se encuentran las casas de bolsa y las instituciones de crédito, que efectúen pagos por intereses a favor de personas físicas y morales residentes en México, deberán retener y enterar el impuesto sobre la renta aplicando al monto del capital que dé lugar al pago de intereses la tasa que anualmente establezca el Congreso de la Unión. La tasa aplicable para el ejercicio de 2019 fue del 1.04% de acuerdo con el artículo 21 de la Ley de Ingresos de la Federación para 2019 y la tasa aplicable para el ejercicio de 2020 es del 1.45% de acuerdo con el artículo 21 de la Ley de Ingresos de la Federación para 2020. La tasa de retención referida es de vigencia anual, por lo que podría modificarse en ejercicios futuros.
Quedaran exceptuados de dicha retención los intereses que se paguen a, entre otros: i) las personas morales autorizadas para recibir donativos deducibles en términos de la LISR; ii) las sociedades de inversión especializadas en fondos para el retiro, a los fondos de pensiones o jubilaciones de personal complementarios a los que establece la Ley del Seguro Social y a las empresas de seguros de pensiones derivados de las leyes de seguridad social en la forma de rentas vitalicias o seguros de sobrevivencia conforme a dichas leyes, así como a las cuentas o canales de inversión que se implementen con motivo de los planes personales de retiro; iii) los fondos de pensiones o jubilaciones de personal y de primas de antigüedad; iv) sociedades de inversión en instrumentos de deuda que administren en forma exclusiva dichos fondos; v) fondos de ahorro y cajas de ahorro de trabajadores o a las personas morales constituidas únicamente con el objeto de administrar dichos fondos o cajas de ahorro.
En los casos de enajenación de los CBs, para efectos de la LISR la ganancia obtenida se considera como interés.
Por lo anterior, tratándose de enajenación de CBs las personas físicas y las morales residentes en México podrán estar sujetas a una retención por concepto de impuesto sobre la renta que se determinará aplicando la tasa del 1.45% que establece el artículo 21 de la Ley de Ingresos de la Federación para 2020, sobre el monto de adquisición de los títulos que se enajenen, considerando el periodo de tenencia de los mismos. La tasa de retención referida es de vigencia anual, por lo que podría modificarse en el futuro.
B. Otros impuestos
No se pagará IVA por la enajenación de los CBs de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado al ser considerados como títulos de crédito, por lo que su enajenación está exenta de dicho tributo.
2 Residentes en el Extranjero
A continuación se muestra un resumen general de las principales implicaciones derivadas de la inversión en CBs por parte de un inversionista no residente en México para efectos fiscales, que no cuenta con un establecimiento permanente en el país, de conformidad con la LISR y demás disposiciones aplicables actualmente en vigor.
De acuerdo con la legislación fiscal mexicana, el concepto de residencia es altamente técnico; adicionalmente el carácter de residente puede ser adquirido a través de diversas circunstancias. Por lo anterior, cualquier determinación en cuanto a residencia de una persona física o moral debe tomarse considerando la situación particular de la misma.
En caso de que se considere que una persona física o moral tiene un establecimiento permanente en México para efectos fiscales, todos los ingresos imputables a dicho establecimiento permanente deberán estar sujetos al ISR en México.
Se debe tomar en consideración que los residentes en el extranjero que sean inversionistas de los CBs, pueden estar sujetos a impuestos de acuerdo con las legislaciones fiscales aplicables en el lugar de su residencia o nacionalidad. Cualquier consecuencia fiscal en jurisdicciones extranjeras deberá ser consultada con sus respectivos asesores fiscales.
Los ingresos que obtengan los Tenedores de CBs no residentes en México que tengan derecho a los beneficios previstos en los tratados internacionales en materia fiscal de los que México forma parte, podrán estar total o parcialmente exentos del pago del ISR en México. Así, los Tenedores de CBs residentes en el extranjero deberán consultar a sus propios asesores en materia fiscal a fin de evaluar la posibilidad de acogerse a los beneficios de los tratados a que haya lugar.
Las personas físicas y las morales que sean residentes en países con los que México ha celebrado convenios para evitar la doble tributación cuentan con la posibilidad de acogerse a los beneficios del convenio que les sea aplicable, comprobando su residencia fiscal en el país de que se trate; para estos efectos, deberán designar un representante en México y dar aviso sobre dicha designación a las autoridades fiscales mexicanas; adicionalmente, deberán cumplir con los requisitos que impongan las disposiciones fiscales aplicables.
a. Pago de intereses y enajenación de CBs
De conformidad con los artículos 153 y 166, fracción II, inciso a) de la LISR, los intereses que perciban las personas físicas y las morales residentes en el extranjero estarán sujetos a una retención por concepto de impuesto sobre la renta que se determinará aplicando a los intereses que obtenga el contribuyente, sin deducción alguna, la tasa del 4.9%.
Asimismo, la ganancia obtenida por la enajenación de los CBs se considerará interés para efectos fiscales, y se encontrará sujeta a una retención por concepto de impuesto sobre la renta que se calculará aplicando la tasa referida en el párrafo anterior sobre el monto de dicha ganancia.
Los fondos de pensiones y jubilaciones constituidos en los términos de la legislación del país de que se trate, se encontrarán exentos del pago del impuesto sobre la renta en México por los intereses que perciban, siempre que dichos fondos sean los beneficiarios efectivos de tales ingresos y que estos últimos se encuentren exentos del impuesto sobre la renta en ese país.
b. Otros impuestos
No se pagará IVA por la enajenación de los CBs de acuerdo con lo establecido en el artículo 9 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado al ser considerados como títulos de crédito, por lo que su enajenación está exenta de dicho tributo.
La administración diaria de nuestro negocio la lleva a cabo nuestro Administrador F1 Management, quien contaba con 947 empleados al 31 de diciembre de 2019, los cuales son en su totalidad empleados de confianza. Nuestro Administrador F1 Management no tiene empleados sindicalizados.
(vi) Información de mercado
Mercado de Comercial 2019
De acuerdo con el informe publicado por Colliers International, la economía mundial se enfrentó a varios desafíos durante 2019, incluido el brote de COVID-19 en el mes de diciembre de 2019, el cual ha impactado negativamente tanto la actividad económica como los mercados globales, lo cual representa un riesgo desconocido y sin precedentes, el cual continúa evolucionando y podría continuar alterando los mercados internacionales en los siguientes meses. El COVID-19 ha llevado a la reestructura del comercio internacional, el trabajo en oficinas y el consumo doméstico, así como las cadenas de producción y suministro. Las circunstancias actuales brindan la oportunidad de repensar el modelo actual de centros comerciales, ya que los propietarios de centros comerciales los están cerrando debido al brote de COVID-19, el cual origina baja afluencia de visitantes. Estrategias como el comercio electrónico y el trabajo remoto, entre otros, podrían ayudar a contrarrestar la falta de transacciones comerciales.
Representantes de Estados Unidos de América y China se reunieron a principios de octubre con la intención de solucionar la guerra comercial que han sostenido a lo largo de 2019. En diciembre las negociaciones resultaron en una reducción del 50% en algunas cuotas que Estados Unidos de América impuso al país asiático, además de evitar la imposición de nuevos aranceles.
A finales de enero de 2020, las cifras publicadas por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía, mostraron una contracción en la actividad económica del -0.1% para el último trimestre de 2019. Con relación a las actividades secundarias, el sector de la construcción registró una contracción del 1.8%. Estos datos, junto con una contracción del PIB del 0.1%, confirmaron una recesión de la economía mexicana en 2019.
A mediados de octubre de 2019, una vez resueltos diversos amparos y procedimientos legales, Andrés Manuel López Obrador dio por iniciadas las obras del aeropuerto de Santa Lucia y prometió su inauguración para 2022.
En noviembre de 2019, 14 naciones, entre ellas China, decidieron la creación de la Alianza
Amplia de Asociación Económica Regional para el año 2020, de concretarse esta alianza, sería el mayor acuerdo comercial del mundo.
Asimismo, durante el mes de noviembre, la Secretaría de Economía, dio a conocer que, durante los primeros nueve meses de 2019 la inversión extranjera directa registró un crecimiento de 7.8% con relación al mismo periodo de 2018. Los mayores inversionistas fueron Estados Unidos de América y España, cuyas inversiones se enfocaron en manufacturas y servicios financieros. De la inversión total, más de la mitad significaron reinversión de utilidades y una tercera parte fueron nuevas inversiones.
Durante 2019, el índice S&P/BMV FIBRAS, el cual mide el rendimiento de las diez FIBRAs mexicanas con mayor liquidez y tamaño, acumuló un alza de 36% en la BMV, convirtiéndolas en una de las alternativasde inversión más dinámicas. Esta situación viene a fortalecer los planes de expansión de las FIBRAs, tal es el caso de Fibra Uno, que en noviembre concretó la compra de la Cartera Titán por un total de EUA $841 millones.
Durante el último mes de 2019, representantes de los Estados Unidos de América, México y Canadá firmaron el Acuerdo Estados Unidos-México-Canadá. Este tratado fue ratificado recientemente por los poderes legislativos en los tres países y se espera que entre en vigencia 90 días posteriores a su ratificación.
Con la finalidad de combatir el daño económico causado por el COVID-19, la Reserva Federal de los Estados Unidos de América, decidió reducir la tasa de interés de referencia de los fondos federales (federal funds reference interest rate) a un rango de entre 0% y 0.25%. Posterior a dicho anuncio, Banxico estableció su tasa de interés de referencia en 6.5%.
Inventario
A diciembre de 2019, el inventario de centros comerciales en México ascendía a 803 inmuebles, esto significa una superficie rentable superior a los 24.4 millones de m2, dentro de las siete regiones del país (Centro, Metropolitana, Norte, Noreste, Noroeste, Sureste, Suroeste).
Geográficamente, la zona Centro del país, es la que concentra la mayor cantidad de metros cuadrados de superficie rentable de centros comerciales (7.7 millones de m2) la cual representa el 31% del total, seguido por la zona Metropolitana con el 28% (6.8 millones de m2).
En cuanto al tipo de centros comerciales, los Power Center y Fashion Mall son los inmuebles con la mayor participación en el inventario con 34% (8.3 millones de m2) y 32% (7.8 millones de m2), respectivamente.
Inventario por Zona
Total registrado en todo el País (m²): 24.4 millones
Fuente: Colliers
Por otra parte, las clases de centros comerciales con mayor participación son los siguientes: power center con 34%, fashion malls con 32% y centros comunitarios con un 16% del total de centros comerciales monitoreados.
El Estado de México es la entidad federativa que cuenta con la mayor cantidad de metros cuadrados dedicados a centros comerciales. Esta situación es claramente una consecuencia de la población que concentra y que al día de hoy, asciende a 15 millones de personas, aproximadamente.
Centros Comerciales por tipo de Centro Comercial Total, diciembre 2019
Total (m²) 24.4 millones
Durante el año 2019, se registró el inicio de operaciones de 21 nuevos centros comerciales, cada uno con por lo menos 10 mil m² rentables, con una superficie rentable total de 556,640 m², de los cuales el 46% (256 mil m2) está concentrado en la zona Centro, seguido por la zona Norte con el 22% (118 mil m2).
Nuevos Centros Comerciales por Submercados81 de 237
Diciembre 2019, Total: 556 mil m².
Actualmente se tienen monitoreados 52 centros comerciales en construcción, dichos inmuebles se incorporarán al inventario en el periodo de 2020 a 2022, en total suman más de 2.0 millones de m2; de ellos, 9 inmuebles son expansiones de centros comerciales existentes, el resto son nuevos proyectos.
Para el año 2020, se espera la apertura de 29 centros comerciales nuevos, mayores a 10 mil m2 y 9 expansiones, la suma incrementará el inventario en más de 1.1 millones de m2.
Centros comerciales en Construcción por tipo de Centro Comercial diciembre 2019
TOTAL: 2.0 millones (m²)
Expectativas y tendencias
Los centros comerciales en México continúan con una expansión sostenida, mediante la apertura de nuevos centros comerciales, ampliaciones en inmuebles ya existentes, implementación de nuevos modelos de venta e incorporación de conceptos de entretenimiento ("mallentertainment").
Adicionalmente, nuestro país continúa siendo el mercado con mayor nivel de consumo en bienes de lujo en América Latina, razón por la cual, losretailerscontinúan atraídos por el país.
En referencia a las tendencias actuales, el ocio ylifestylese mantienen como ejes centrales, ofreciendo un proceso de compra más atractivo y caracterizado por un servicio 360°, donde existe una interacción con los clientes, desde la preventa hasta la postventa.
Al hablar de la experiencia del consumidor, el entretenimiento es el punto principal sobre el que los centros comerciales y las marcas mantienen su atención. Se busca que los clientes adquieran más que mercancías y servicios, los consumidores deben encontrar dentro del proceso de compra, diversión y esparcimiento.
Si bien los medios digitales están tomando cada vez más fuerza como canales de compra, losretailershan encontrado en la implementación de tecnologías, una herramienta importante para enfrentar los cambios del mercado y los nuevos procesos de compra.
Con la incorporación de nuevossoftwaresy servicios automatizados, los compradores pueden vivir una experiencia de compra más ágil, y enfocarse en mayor medida al entretenimiento, desde la adquisición de bienes y/o servicios hasta el disfrute de las atracciones que los centros comerciales ofrecen (exposiciones, eventos familiares) lo anterior con la finalidad de incrementar la venta de bienes y/o servicios.
Fusionar los modelos tradicionales de compra con las nuevas corrientes de tecnología y entretenimiento (entregaon-demand, comprason-line), además de la introducción de nuevos conceptos como "pop-up store" que involucran moda y gastronomía, es uno de los principales retos que los centros comerciales enfrentan hoy en día.
Incluir conceptos de ferias y espectáculos dentro de su formato, es una buena alternativa para renovarse y seguir ofreciendo experiencias atractivas a los consumidores, y mantener eltop of minden los consumidores y clientes potenciales.
Losretailersy el e-commerceson rivales en lo que refiere a la venta de bienes y servicios, aunque es posible hablar de escenarios donde ambos pueden converger, ya que resulta favorable para las marcas atender ambos formatos y de esa forma, abarcar mayor probabilidad de consumo ante la decisión del comprador a través de distintos dispositivos.
En la venta "Hot Sale" realizada en mayo, se registraron 263.3 millones de visitantes a comercios participantes generando un crecimiento de 63% en comparación con 2018. En ventasonlinetotales el "Hot Sale" continúa la tendencia de crecimiento con un 30% superior al año anterior, superando los $11 mil millones de Pesos. Elticketpromedio incrementó en un 63% alcanzando los $2,200 Pesos. Las empresas participantes generaron en total 6.5 millones de órdenes de compra. Fuente: AMVO
En su novena edición, el Buen Fin registró un crecimiento de 4.5% contra el 2018, eso significo en ventas totales más de $117.9 mil millones de Pesos. Las ventasonlinerepresentaron el 9.4% del total. Elticketpromedio fue de $647 Pesos en débito y $1,625 Pesos en crédito. Los artículos más comprados fueron: artículos de moda (ropa, calzado, accesorios), electrónicos y electrodomésticos. Fuente: AMVO
Tendencias
•Mayor uso de la tecnología
•Incremento importante de transacciones en línea (E-commerce)•Introducción de nuevas marcas en el mercado
•Desarrollo de complejos verticales en zonas con gran densidad poblacional•Fuerte enfoque en la cadena de suministro (Last Mile)
•Especial atención en las ciudades pequeñas
•Enfoque en inmuebles de uso mixto y entretenimiento•Reconversión de zonas subutilizadas con gran potencia de desarrollo•Proyectos sustentables
Precios
Los rangos de precios de renta que se presentan para centros comerciales en zonas metropolitanas a nivel nacional son en Pesos y locales con una superficie de entre 100 y 200 m².
A diciembre de 2019, los precios de salida en renta promedio por m2para centros comerciales variaron en diversos rangos:Power Centerentre $250 y $400 Pesos;Fashion Mallsentre $600 y $1,300 Pesos; Centros Comunitarios entre $250 y $400 Pesos; Centros de Vecindario $260 y $400 Pesos; Centros de Entretenimiento entre $270 y $600 Pesos;Lifestyleentre $280 y $420 Pesos yOutlets$350 y $550 Pesos.
Precios de Arrendamiento de Locales en Centros Comerciales Consolidados en Zonas Metropolitanas, diciembre 2019, MXP/m²/MES
Mercado Industrial
El mercado sector industrial en México, se caracteriza por un continuo crecimiento en el desarrollo de nuevos inmuebles industriales de primera categoría en las principales ciudades (Ciudad de México,Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Guanajuato, Tijuana, Ciudad Juárez y Puebla), este dinamismo está enfocado de manera importante en centros de distribución y almacenaje. El mercado actualmente presenta retos importantes por cambios en temas macroeconómicos que afectan al país, sin embargo, el dinamismo y las oportunidades que presenta México en las distintas industrias son importantes.
En el panorama actual, las empresas demandan los inmuebles industriales en arrendamiento de manera activa en las principales ciudades, motivo por el cual, las tasas de disponibilidad se han mantenido estables o con una tendencia a la baja. Es importante mencionar que las tasas de disponibilidad de los distintos mercados se mantienen en niveles inferiores al 6%, con excepción de Monterrey que registra una tasa de 10.2%. Las FIBRAs y desarrolladores se mantienen activos en la adquisición de distintas propiedades.
Los precios de arrendamiento de inmuebles industriales han comportado con ligeros incrementos, pero en niveles competitivos de EUA $3.10 a EUA $7.50 por metro cuadrado mensual y se espera que continúen en rangos similares.
Debemos mencionar que el tipo de cambio durante los últimos años ha fluctuado de manera importante generando distintos acuerdos entre los propietarios e inquilinos.
El mercado industrial en México presenta cambios importantes por la tecnología, logística y tendencias de consumo orientado principalmente ale-commerce, el concepto deLast Milees cada vez más frecuente, lo que genera oportunidades en zonas internas de ciudades consolidadas.
Histórico: Inventario y Crecimiento (m²)
Histórico: Disponibilidad por ciudad (%)
Inventario y Tasa de Disponibilidad Industrial por ciudad, Clase A
Inventario (m²) y Disponibilidad Industrial (m²) por ciudad, Clase A
Fuente: Colliers86 de 237
Precios de Lista (EUA $/ m²). Renta mensual de naves y bodegas
Clase A
Fuente: Colliers
Precios promedio de Lista (EUA $/ m²). Renta mensual de naves y bodegas
Clase A
Ciudad de México
Durante el año 2019, el mercado industrial aumentó la superficie de naves industriales en más de 616 mil m2 en 29 nuevos inmuebles, dentro de los distintos corredores, siendo Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán el corredor con mayor número de naves nuevas. En el cuarto trimestre de 2019 se incorporaron 13 nuevas naves industriales clase A, añadiendo al inventario 229 mil m². La gran mayoría de las naves industriales se desarrollaron de manera especulativa. La Ciudad de México es el mercado más grande del país y Latinoamérica, alcanzando más de 11.8 millones de m2 de naves industriales clase A.
El comportamiento de la tasa de disponibilidad en naves clase A se mantuvo estable durante el año a pesar de la gran cantidad de nuevas naves que se agregaron al inventario, cerrando en 4.2% al final del año, ocasionado por la demanda por los nuevos inmuebles y la poca oferta del mercado.
En lo que respecta a inmuebles clase A, actualmente, se tienen monitoreados 493 mil m² en construcción primordialmente en Cuautitlán-Tultitlán-Tepotzotlán y Tlalnepantla, y 920 mil m² en proyecto. Dichos inmuebles se espera que se incorporen durante los siguientes 3 años.
La actividad de mercado acumulada al cuarto trimestre de 2019 se registró con más de 1.04 millones de m² de transacciones de espacios clase A en los nueve corredores principales de la Ciudad de México y área Metropolitana, esto representa un incremento del 10% con respecto al 2018 (950 mil m²).
Al cierre del último trimestre de 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $5.30 por m² mensual para naves clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA. $3.60 y EUA $8.0 por m² para clase A, dentro de los nueve corredores monitoreados.
Monterrey
La ciudad de Monterrey cuenta con más de 390 propiedades de primera categoría, lo que representa 5.6 millones de m2 de inventario total. Durante el año 2019 se incluyeron al inventario 382 mil m2 de nuevas naves clase A en 39 inmuebles. Se espera que durante los siguientes años se incorporen más de 430 mil m2 al inventario de inmuebles que actualmente se encuentran en una fase de construcción.
El mercado industrial en Monterrey ha mostrado un crecimiento importante en la oferta en los últimos años, a finales de 2018 se registró la mayor tasa de disponibilidad en años, alcanzando el 13.7%, actualmente se encuentra en niveles inferiores de 10.2%, esto ocasionado por el incremento de nuevas naves y algunas desocupaciones.
Durante 2019, el mercado se ha mantenido activo en rentas e inversiones de inmuebles industriales, durante el año se absorbieron más de 420 mil m2, en los principales corredores de Monterrey.
Al final del año 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $4.3 por m² mensual para naves clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA $3.40 y EUA $5.70 por m², dentro de los nueve corredores monitoreados.
El mercado industrial se encuentra en un periodo de expansión, la construcción de nuevas naves se ha venido incrementando y la absorción se mantiene positiva. EL crecimiento en el inventario de la ciudad es ocasionado por la edificación de nuevos espacios especulativos y la expansión de empresas establecidas en la ciudad, que al cierre del 2019 representaron un 60% de la absorción neta del mercado, prueba de los buenos resultados obtenidos por las compañías al situarse en la entidad.
Guadalajara
Guadalajara cuenta con más de 4.9 millones de m2 de inventario industrial clase A, en más de 495 propiedades monitoreadas. Durante el año 2019 se incorporaron más de 45 naves industriales nuevas por más de 240 mil m2.
La demanda de espacios de primera categoría en la ciudad ha mantenido la tasa de disponibilidad en niveles inferiores al 4% desde el año 2016, en el cual se registraban niveles cercanos a 2.3%. Actualmente la oferta se ha mantenido y en diciembre de 2019, la tasa de disponibilidad se registró en 2.6%.
El desarrollo de naves industriales en la zona metropolitana de Guadalajara continua dinámica y se espera que durante el año 2020 se entreguen más de 307 mil m2, el 70% de los proyectos en construcción se enfoca a inmuebles de tipo especulativo (sin usuario definido).
Durante el 2019 se reportó la absorción en inmuebles clase A por más de 270 mil m2, en los siete submercados que componen la ciudad.
Es importante mencionar que de los inmuebles que se van a incorporar al inventario el 30% ya se encuentran pre-arrendados por lo tanto se espera que la tasa de disponibilidad se mantenga en niveles inferiores al 4%.
Los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $4.48 por m² mensual para naves clase A, registrados en diciembre de 2019. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA $3.30 y EUA $5.90 por m² mensual, dentro de la zona metropolitana.
La ciudad de Guadalajara es considerada como una de las ciudades industriales más importantes de México, destaca por su crecimiento en el desarrollo de nuevos inmuebles y se estima que la demanda continúe de manera dinámica, con precios estables y una tasa de disponibilidad en niveles bajos.
Tijuana
Tijuana cuenta con más de 140 propiedades de primera categoría, lo que representa 1.9 millones de m2de inventario total. Durante el año 2019 se incluyeron al inventario 10 nuevas naves clase A, que representan 167 mil m2y se espera que durante los siguientes 2 años se incorporen más de 220 mil m2al inventario de inmuebles que actualmente se encuentran en una fase de construcción.
El dinamismo de la ciudad ha crecido de manera importante y está atrayendo inversión y la demanda por inmuebles de primera categoría, La demanda en el mercado industrial en la ciudad de Tijuana, ha ajustadola tasa de disponibilidad de manera importante, a finales de 2015 la tasa de disponibilidad se monitoreaba en niveles de 16.0%, a diciembre de 2019 la tasa de disponibilidad se encuentra en niveles de 1.9%.
Durante 2019, el mercado se ha mantenido activo en rentas e inversiones de inmuebles industriales, durante el año se absorbieron más de 190 mil m2, en los principales corredores.
A diciembre de 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $5.75 por m² mensual para naves clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA $5.32 y EUA $6.00 por m², dentro de los once corredores monitoreados. Los precios han mostrado un incremento en comparación con el cuarto trimestre del 2018.
La ciudad de Tijuana concentra gran número de operaciones de importación y exportación con los Estados unidos de América. Las expectativas son positivas en el desarrollo de la ciudad, en relación con expansión y crecimiento del inventario, una tasa de disponibilidad con tendencia a la baja y con precios que se podrían incrementar debido a unos escases de producto.
Querétaro
Querétaro cuenta con más de 4.3 millones de m2de inventario industrial clase A, en más de 361 propiedades monitoreadas. Durante el año 2019 se incorporaron 9 naves industriales nuevas, por más de 135 mil m2.
La oferta de superficie disponible ha ido en decremento desde finales de 2015, en el cual se registraban niveles cercanos a 8.1%, actualmente la oferta se ha reducido de manera importante, a diciembre de 2019, la tasa de disponibilidad se registró en 2.7%.
El desarrollo de naves industriales en la zona metropolitana de Querétaro es importante y se espera que durante el año 2020, se entreguen 130 mil m2, de manera adicional se espera que en los próximos años se concluyan inmuebles que se encuentran en desarrollo o etapa de proyecto.
Durante el 2019 se reportaron transacciones de renta y venta en inmuebles clase A por más de 240 mil m2, en los cinco submercados que componen la ciudad.
A diciembre del año 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $4.00 por m² mensual para naves clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA $3.80 y EUA $4.70 por m², dentro de los cinco submercados monitoreados.
En los últimos años, dentro del mercado industrial, Querétaro se ha consolidado como la ciudad más importante de la zona del Bajío. Al mismo tiempo, es la conexión carretera de la Ciudad de México con lasciudades fronterizas más importantes. Las expectativas de la ciudad son totalmente positivas en el crecimiento de nuevas zonas industriales y la consolidación de las existentes.
Ciudad Juárez
Ciudad Juárez cuenta con más de 200 propiedades clase A, lo que representa 3.4 millones de m2de inventario total. Durante el año 2019 se incluyeron al inventario 10 nuevas naves clase A (224 mil m²). Se espera que durante los próximos años se incorporen más de 100 mil m2al inventario de inmuebles que actualmente se encuentran en una fase de construcción.
La oferta de superficie disponible se mantuvo contante desde inicios de 2016 al año 2018, en el cual se registraban niveles cercanos a 6.5%, sin embargo, la demanda de naves industriales de primera categoría ocasiono que la tasa de disponibilidad descendiera a niveles de 2.5% a diciembre de 2019.
Durante 2019, el mercado se registró actividad en rentas e inversiones de inmuebles industriales de manera importante, a final del año se absorbieron más de 290 mil m2, en los principales submercados.
Al final del año 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $4.60 por m² mensual para naves clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual aumentaron conforme al 2018 y oscilan entre EUA $4.00 y EUA $5.80 por m², dentro de los siete corredores monitoreados.
Ciudad Juárez, presenta una nueva dinámica como una ciudad fronteriza segura, con ubicación estratégica, mano de obra calificada y especialización en los productos de manufactura, se espera que el desarrollo continúe, una demanda sostenida y con precios ligeramente al alza por la falta de espacios disponibles.
Guanajuato
En las ciudades que componen Guanajuato se cuentan con más de 455 propiedades clase A, lo que representa 7.6 millones de m2de inventario total. Durante el año 2019 se incluyeron al inventario nuevas naves clase A por 100 mil m². Se espera que durante los próximos años se incorporen más de 400 mil m2al inventario de inmuebles que actualmente se encuentran en una fase de construcción.
La oferta de superficie disponible se de los últimos 5 años se han registrado en niveles inferiores al 4.0%, a finales de 2019 se registró una tasa de disponibilidad de 2.5%.
Al final del año 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $4.10 por m² mensual para naves clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual se mantuvieron conforme al 2018, actualmente oscilan entre EUA $3.5 y EUA $4.5 por m², dentro de los siete corredores monitoreados.
Las ciudades industriales dentro del estado de Guanajuato se encuentran estratégicamente ubicadas, sobre la autopista 45 con conectividad directa con los Estados Unidos de América y con mano de obra especializada y calificada, se espera que la zona continúe con un crecimiento importante, una demanda continua y precios en niveles similares a los reportados.
Puebla
El sector industrial de la ciudad de Puebla está integrada por 89 naves industriales de primera categoría, mismas que conforma una superficie de 860 mil m2en sus doce submercados. En el año 2019 el inventario incremento en 26 mil m2por el ingreso de 3 naves industriales.
La ciudad se encuentra en una fase temprana de expansión, hoy en día solo se tienen monitoreados 2 inmuebles en fase de desarrollo que se espera que entren al mercado durante el año 2020, por una superficie superior a los 20 mil m2.
La oferta de espacio disponible es baja, actualmente se reporta una tasa de disponibilidad del 5.6%, lo que significa un mercado de arrendadores, el año 2018 la tasa se registró en 7.7%.
Al final del año 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $4.30 por m² mensual para naves clase A, costo inferior conforme a lo reportado en el año 2018 el cual fue de EUA $4.80 por m2, mensual. Los rangos de precios de lista en renta mensual actualmente oscilan entre EUA $3.10 y EUA $5.30 por m², dentro de los submercados monitoreados.
La absorción de mercado acumulada al cuarto trimestre de 2019 se registró con más de 12 mil m² de transacciones de espacios clase A en los doce corredores principales de la ciudad de Puebla y área Metropolitana.
El sector industrial en la ciudad de Puebla está creciendo a un ritmo lento, el desarrollo de nuevos inmuebles es bajo, sin embargo, es acorde a la demanda registrada, no se espera que los precios y la tasa de disponibilidad registren cambios importantes en el curso del año 2020.
FIBRAs
Actualmente las FIBRAs (fideicomisos de inversión en bienes raíces) continúan siendo un instrumento de gran aceptación por parte de los inversionistas que desean participar en el mercado inmobiliario, esto es en gran medida ocasionado por la trasparencia, un esquema de ingresos periódicos y la posibilidad de una obtención de ganancias mediante la plusvalía de los inmuebles. El mercado mexicano se ha consolidado en los últimos años de manera importante gracias a estos vehículos de inversión, que permite la participación de inversionistas pasivos en el sector inmobiliario.
En el panorama actual, el sector incluye 15 FIBRAs: Fibra Uno, Fibra Hotel, Fibra Inn, Fibra Macquarie, Fibra Terrafina, Fibra Shop, Fibra Danhos, Fibra Plus, Fibra Nova, Fibra Storage, Fibra Upsite, Fibra Prologis, Fibra MTY, Fibra Educa y Fibra HD. Durante el año 2019 el merado de inversiones ha sido dominado por los mercados públicos y la actividad de compradores.
El mercado inmobiliario en el país continua en una etapa de expansión en todos los sectores, con una demanda sostenida y precios con niveles competitivos.
Mercado de Oficinas
Las tres ciudades más importantes del país; Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara concentran los inventarios más grandes del mercado de oficinas, en los últimos años, estas tres ciudades han registrado un aumento importante en la superficie disponible e inventario; asimismo, la demanda se ha mantenido dinámica.
La Ciudad de México continua con registro de operaciones tanto en venta como en renta, una construcción activa en inmuebles de primera categoría, una tasa de disponibilidad estable y precios de renta competitivos.
Monterrey, mantiene una oferta de superficie alta, adicionalmente el mercado continúa con el desarrollo de nuevos inmuebles. Es importante señalar que la demanda en la ciudad se mantiene activa, sin embargo, no ha sido suficiente para disminuir la tasa de disponibilidad.
La ciudad de Guadalajara muestra una tasa de disponibilidad en niveles iniciales de sobreoferta, ocasionado por la entrada de nuevos inmuebles, los precios promedio han registrado ligeros aumentos con respecto a años anteriores, se espera que durante los siguientes años la industria muestre un mayor dinamismo en la demanda y contenga el aumento en la tasa de disponibilidad.
El mercado inmobiliario en México realiza sus contratos en dólares como divisa principal, sin embargo, a raíz de los cambios en el entorno internacional, los desarrolladores y propietarios han tomado posturas más flexibles en la negociación de los contratos, siendo el Peso una alternativa cada vez más frecuente. La actividad de mercado en transacciones continúa dinámica y se espera que siga con la misma tendencia durante el año 2020.
Histórico: Crecimiento del Inventario m² 2014 - 2019
Tasa de disponibilidad Clases A+ y A, 2014 - 2019
Precio Promedio por Clases A+ y A, EUA $/ m²/Mes
4T 2019
Fuente: Colliers
Inventario, disponible y tasa de disponibilidad clase A+ and A
4T 2019
Fuente: Colliers
Ciudad México
En 2019, el inventario de oficinas clase A+ y A superó los 6.6 millones de m2, durante el 2019 se sumaron al inventario 16 nuevos edificios Clase A+ y A, lo que representó un incremento de 259 mil m² al inventario. Se espera que para 2022 se incorporen al mercado de oficinas más de 1.1 millones de m².
La tasa de disponibilidad durante el último trimestre fue de 15.3%, una cifra inferior comparada con el mismo periodo de 2018 (16.1%). La tasa de disponibilidad en clase A+, que fue de 16.8%, también registró una diminución con relación al año anterior cuya tasa fue de 17.7%.
Durante 2019, se registró una actividad acumulada de 673 mil m², esta cifra es 21% menor que la de 2018 y 6% mayor comparada con 2017. Los submercados con mayor actividad acumulada durante el periodo fue Insurgentes, Santa Fe y Polanco; estos submercados concentraron más del 50% de la actividad registrada
La absorción neta acumulada durante 2019, fue de 316 mil m², esto representa una disminución del 26% en comparación con los 430 mil m² que se reportaron en el año 2018.
Los precios de salida en arrendamiento en la Ciudad de México se encuentran en un promedio ponderado de EUA $24.00 por m² mensual para edificios Clase A+ y de EUA $22.00 por m² mensual para edificios Clase A.
Monterrey
Al cierre del cuarto trimestre de 2019, se tienen monitoreados 130 edificios de clase A+ y A, que suman un total de 1.2 millones de m² existentes en proyectos completamente terminados y distribuidos en los 9 distintos submercados de oficinas en la ciudad. Durante el año 2019 se ingresaron al inventario 11 nuevos edificios de primera categoría.
Se espera que durante los siguientes 3 años se incorporen más de 320 mil m2al inventario de inmuebles que actualmente se encuentran en una fase de construcción.
La oferta de superficie disponible se ha incrementado ligeramente desde finales de 2018, en el cual se registraba en niveles cercanos a 18.9%, a diciembre de 2019 la tasa de disponibilidad se registra en niveles de 19.7%.
Durante 2019, el mercado se registró una absorción de inmuebles corporativos clases A+ y A de 58 mil m2, en los principales submercados.
Al final del año 2018, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $20.00 por m² mensual para edificios clase A+ y A. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA $17.00 y EUA $23.00 por m² mensual, dentro de los nueve corredores monitoreados.
El desarrollo continúa en la ciudad de Monterrey, lo que ocasionará un aumento en la tasa de disponibilidad y una presión a lo precios a la baja de no activarse una mayor demanda, siendo la segunda ciudad más importante del país en términos económicos, se espera que el impulso industrial y corporativo sea mayor a pesar del entorno macroeconómico nacional.
Guadalajara
En la zona metropolitana de Guadalajara en el año 2019, dentro de los 7 submercados principales se cuenta con 55 propiedades de primera categoría, lo que representa 614 mil m2de inventario total.
La oferta de superficie disponible se ha incrementado paulatinamente en los últimos años, registrando un aumento de 14.3% registrado en diciembre de 2017 a 19.4% registrado en diciembre de 2019.
En la actualidad se tienen monitoreados 11 edificios clase A+ y A en construcción, lo cual incrementará el inventario a más 150 mil m2. Se espera que estos proyectos se completen en los próximos 3 años.
A diciembre de 2019, los precios de salida en renta promedio ponderados fueron de EUA $20.00 por m² mensual para edificios clase A. Los rangos de precios de lista en renta mensual oscilan entre EUA $17.00 y EUA $23.00 por m², dentro de los siete corredores monitoreados. Se espera que los precios continúen con los mismos niveles.
Guadalajara muestra un crecimiento sostenido en inmuebles de primera categoría, impulsado en gran medida por el desarrollo económico e industrial que existe en la ciudad, a pesar de la incertidumbre de los temas macroeconómicos, las expectativas son positivas y se estima que continúe con la misma tendencia de crecimiento.
El mercado Mexicano de bienes raíces en el contexto de América Latina
Oficinas
En comparativa con los principales paises y mercados de Latinoamerica, México mantiene una posicion privilegiada por encima de Brasil, Argentina, Colombia, etc., muestra un crecimiento sostenido en sus principales mercados, con tasas de disponibilidad en niveles iniciales de sobreoferta, sin embargo, los precios de salida se encuentran en niveles competitivos.
El mercado inmobiliario de oficinas en America Latina continúa en desarrollo en los cuales destaca; Sao Paulo, Santiago de Chile y Bogotá cuyos inventarios de inmuebles corporativos de primera categoria rebasan los 2 millones m2.
La Ciudad de México cuenta con el mercado de oficinas mas grande de America Latina con 6.5 millones m2, duplicando el area rentable de oficinas de Sao Paulo de 3.0 m2. México representa un mercado dinámico, en crecimiento y con oportunidades.
Inventario y Tasa de Disponibilidad Clase A+ y A
Oficinas 4T 2019
Fuente: Colliers
Los mercados con la mayor tasa de disponibilidad registrada en inmuebles de oficinas clase A+ y A de América Latina, se encuentran en las ciudades de: Rio de Janeiro (30%) y Panamá (28%), lo que representa; 503 mil m2y 454 mil m2respectivamente.
La Ciudad de México registra más de un millón m2disponibles en inmuebles de primera categoría, sin embargo, eso representa solo el 15% de la tasa de disponibilidad, a diferencia de los 503 mil m2registrados en Río de Janeiro, que significa una tasa de disponibilidad de 30%.
Inventario de Oficinas en m2por País, Clase A+ y A.
Fuente: Colliers
Disponibilidad de Oficinas en m2por País, Clase A+ y A.
Fuente: Colliers
En el mercado de oficinas en la ciudad de México, el ingreso mensual promedio para espacios de oficinas clase A+ y A, en diciembre de 2019, era de EUA $23.00 por m²/mensual, similar en comparación con otras ciudades de América Latina, tales como Buenos Aires y Río de Janeiro.
Precios Mercado Oficinas, América Latina, Clase A+ y A, EUA $/m²/Mes
Fuente: Colliers
Industrial
El desarrollo industrial en Latinoamérica se mantiene con dinamismo y constante crecimiento, México se consolida como uno de los principales mercados con tasas de disponibilidad bajas y costos competitivos. En comparación con los distintos mercados, México representa una gran oportunidad de inversión.
Inventario y Tasa de disponibilidad Clase A 4T 2019
Fuente: Colliers
De acuerdo con información de Colliers International, el costo de arrendamiento mensual promedio en naves industriales de primera categoría en la zona metropolitana de Ciudad de México, a diciembre 2017 era de entre EUA $3.60 y EUA $7.80 por m2mensual, en comparación con los mercados como: Panamá, Sao Paulo y Costa Rica, México registra costos de arrendamiento competitivos.
Precios en el Sector Industrial, América Latina, Clase A, EUA $/m²/Mes
Fuente: Colliers
Nuestro país continúa en una etapa de adaptación en el cambio de administración, misma que ha realizado cambios abruptos y rápidos a la inercia que se mostraba con anterioridad, a pesar de lo anterior consideramos que existe un dinamismo importante en la actividad del mercado mexicano en sus distintos mercados: industrial, comercial y oficinas.
Los mercados de oficinas, industrial y comercial en México, continúan mostrando actividad y absorciones positivas, cambios mínimos en los precios de salida y un desarrollo sostenido, estos indicadores nos dan una perspectiva de un país fuerte con oportunidades en el corto y mediano plazo.
Entorno General de las Competencia y Oportunidades de inversión
En 2020, el mundo estará pasando por una de las mayores pandemias en los tiempos modernos, donde la reacción oportuna y las medidas restrictivas tomadas por países de todo el mundo jugarán un papel importante en la salud financiera de los mercados internacionales.
Como consecuencia de la pandemia de COVID-19, el mercado inmobiliario enfrenta desafíos importantes para inversionistas y desarrolladores en todos los sectores, principalmente aquellos que se centran en la recreación y el entretenimiento, causados por los efectos de la cuarentena impuesta por los gobiernos.
A pesar de esta situación desafiante, es importante mencionar que la economía mexicana ofrece oportunidades interesantes para aquellos inversionistas que entienden la dinámica del mercado y los riesgos inherentes que pueden conducir las inversiones de este tipo. México, ofrece diferentes productos de inversión inmobiliaria tales como CKDs, FIBRAs y certificados de participación inmobiliaria, que son el resultado de los esfuerzos de los fondos de inversión privados determinados a participar en el mercado inmobiliario de una manera institucionalizada, estructurada y ordenadamente. Estos instrumentos apoyan y capitalizan a los desarrolladores y proyectos con características específicas, lo que ha generado una mayor credibilidad en este sector de inversión. Actualmente, el mercado inmobiliario en México está compuesto por
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