Inmobiliaria del Sur S A : Insur va a ser una empresa más abierta al mercado de capitales

El plan de negocio de Insur se aprobó en septiembre. ¿Puede modificarse con las crisis actual?

Comenzamos a trabajar en el nuevo plan en 2019 y apareció la pandemia, con lo cual hicimos una estrategia rápida de contingencia, pero comprobamos que nuestro sector mantenía un buen comportamiento y continuamos elaborando la hoja de ruta que se aprobó en septiembre en 2021, aunque en 2020 ya hicimos grandes inversiones para empezar a materializar los objetivos de los próximos años. La invasión de Ucrania ha vuelto a crear una situación de máxima incertidumbre, pero somos optimistas, esperamos que todo se encauce pronto y consideramos que en el tiempo que dura nuestro plan habrá una buena etapa para el sector.

Una de las consecuencias es la inflación. ¿Está afectando al mercado?

Cuando hay inflación el sector inmobiliario se considera un valor refugio y estamos notando que la demanda de viviendas y activos sigue potente.

El plan contempla diversificar fuentes de financiación. ¿La ampliación de capital de 60 millones prevista en el plan es la medida estrella?

En 2017 ya fuimos una de las empresas pioneras en el Mercado Alternativo de Renta Fija (Marf) con una emisión de pagarés y ahora hemos realizado una emisión de bonos de 30 millones de euros a cinco años con un tipo del 4% para financiar nuestro crecimiento. También incorporamos alianzas con inversores específicos en determinados proyectos, una política que continuamos en el nuevo plan, donde hemos identificado oportunidades de la mano de socios. La ampliación de capital ahondaría en la diversificación financiera y propiciaría que la compañía esté más abierta al mercado. En este momento en las empresas inmobiliarias hay una brecha entre el valor intrínseco de sus activos y su cotización en Bolsa, que en nuestro caso se agrava porque el tamaño de Insur es reducido en relación a otras compañías y porque nuestro 'free float' (acciones en circulación en el mercado) es pequeño, del 36,7% del capital. La ampliación elevará ese porcentaje y ayudará a financiar nuestro crecimiento. Insur, además, se va a someter a una verificación de su grado de cumplimiento de los criterios ESG (que evalúan la sostenibilidad medioambiental, social y corporativa de una empresa), que es una exigencia de los clientes y de los inversores.

A qué tipo de inversor irá dirigida la ampliación?

La ampliación se realizará, si se dan las circunstancias precisas, con un derecho de suscripción preferente para que puedan acudir todos los accionistas que así lo requieran, y el resto lo cubrirán nuevos inversores.

¿Pueden aparecer fondos o socios estratégicos interesados en la ampliación?

El objetivo es hacer la ampliación con derecho de suscripción preferente cuando se den las circunstancias propicias a lo largo de la vigencia del plan. Si aparece una oportunidad excepcional y especialmente interesante la vamos a estudiar; y si no se dan las condiciones idóneas para realizar la ampliación, no se ejecutará.

La compañía ha consolidado su presencia en Madrid. ¿Ha obligado a la firma a ser más competitiva?

Hemos logrado que el 20% de nuestros ingresos se generen en Madrid y el objetivo es llegar al 40%, para lo que ya hemos identificado proyectos terciarios y estamos buscando suelo para la promoción residencial. Es un mercado más dinámico y competitivo, donde es más complejo comprar 'materia prima' (suelo finalista). Proyectos como Río 55 Madrid Business Park nos han dado una gran visibilidad en la capital de España y tenemos más potencial para crecer.

Hay un gran interés en la fórmula 'Built to Rent'. ¿Se plantean entrar en este mercado?

No gestionaremos activos bajo esta fórmula. En nuestra área patrimonial tenemos edificios de oficinas, locales comerciales y hemos diversificado también en el sector hotelero con la reconversión de dos edificios, uno en Sevilla y otro en Córdoba. En el caso del 'built to rent' podríamos vender un edificio a un fondo que quiera explotarlo bajo esta fórmula, pero no es una prioridad.

¿Cómo afecta la subida de los materiales al precio de los proyectos?

En las promociones donde el coste del suelo es muy bajo, un porcentaje elevado de la subida del coste de la construcción se traslada al precio. Donde el valor del suelo es más alto, la subida porcentual del precio es menor.

¿El crecimiento de los costes de construcción acelera la tendencia a 'industrializar' las promociones?

La falta de mano de obra y el incremento de los costes no es un fenómeno pasajero, por eso necesitamos que en las promociones cada vez haya más elementos prefabricados. Hasta que las empresas que han entrado en este sector no alcancen economías de escala el prefabricado será más caro, pero habrá un proceso paulatino que abaratará sus costes. Son procesos que aportan más calidad, menores errores y por lo tanto menos labor de posventa, genera menos residuos en las obras y mejora la seguridad y la salud en las promociones.