INVERSIONES CENTENARIO S.A.A. Y SUBSIDIARIAS ("GRUPO CENTENARIO") ANÁLISIS Y DISCUSIÓN DE LA GERENCIA DE LOS ESTADOS FINANCIEROS AL SEGUNDO TRIMESTRE DEL AÑO 2021

Inversiones Centenario S.A.A. y subsidiarias (en adelante "Grupo Centenario") cuentan con el portafolio de negocios inmobiliarios más diversificado del Perú, operando tanto en la ciudad de Lima como en las principales ciudades de provincias.

La estrategia desarrollada ha sido crecer en el giro inmobiliario de manera diversificada, tanto a nivel de portafolio de negocios como geográficamente. Actualmente, el Grupo Centenario posee S/ 5,388 millones en activos. Los activos inmobiliarios (propiedades de inversión y existencias) componen el 72% de los activos y se encuentran en las mejores ubicaciones de cada una de las localidades donde opera, tanto en sus zonas consolidadas como en aquellas de expansión urbana. Parte de los activos en propiedades de inversión corresponden al banco de tierras que permitirá sostener en el mediano a plazo el crecimiento del grupo tanto en Lima como en las principales ciudades del país.

Los negocios del Grupo Centenario se clasifican en dos segmentos: Desarrollo Urbano (venta) y Renta Inmobiliaria (alquileres). En el segmento de Desarrollo Urbano se incluyen las divisiones de Urbanizaciones e Industrial, en donde se desarrollan y comercializan lotes residenciales y lotes industriales, respectivamente. El segmento de Renta Inmobiliaria está compuesto por las divisiones de Oficinas y Centros Comerciales. Adicionalmente, a través de empresas afiliadas, el Grupo cuenta con inversiones en negocios de Vivienda y Hoteles.

La estrategia en la División de Urbanizaciones se basa en desarrollar urbanizaciones en ciudades con mediano y alto nivel poblacional, y con expectativas de crecimiento económico. Se adquieren parcelas de terreno para iniciar su proceso de habilitación urbana y posterior venta. La empresa brinda facilidades de pago a los compradores, con hasta 15 años para pagar, generándose un negocio financiero. Dada la coyuntura de la pandemia, ampliamos nuestra estrategia de flexibilidad brindando hasta 12 meses para pagar la cuota inicial sin intereses. Este mecanismo de venta financiada facilita el acceso a la vivienda a cierto sector de la población que no necesariamente califica en el sistema bancario comercial. Centenario viene desarrollando proyectos en Lima Norte, Lima Sur, Ica, Tacna, Trujillo, Chiclayo, Huancayo y Piura.

En lo que corresponde a la División Industrial, Centenario posee uno de los bancos de tierras industriales más grandes del Perú, a través de Promoción Inmobiliaria del Sur S.A. Este megaproyecto llamado "Macrópolis", ubicado en el distrito de Lurín, ya está en su segunda etapa de comercialización y contempla el desarrollo de una ciudad industrial que comprende un desarrollo integral de lotes industriales, áreas de recreación, zonas comerciales, almacenes, etc.

El enfoque de la División de Oficinas está orientado a incrementar el valor de sus activos en el largo plazo, ubicándose en zonas con alto valor agregado y ofreciendo a sus clientes un eficiente servicio brindado directamente por una empresa administradora de inmuebles del Grupo. El portafolio de Centenario cuenta con 13 edificios de oficinas y un edificio de estacionamientos que conforman el Centro Empresarial Real; asimismo, cuenta con el Centro de Negocios Cronos. Ambos complejos de oficinas son líderes en sus respectivas zonas. El negocio de oficinas tiene un compromiso claro con la sostenibilidad; es así que cuenta con 7 edificios con certificación LEED y más de 3,500m2 de jardines verticales y techos jardín.

La División de Centros Comerciales ha realizado inversiones importantes en la ciudad comercial "Minka", centro comercial que se expande en más de 10 hectáreas de terreno en el Callao con una arquitectura abierta y un diseño de ciudad colonial que brinda una experiencia única. Cuenta con más de 500 locales comerciales, donde el 70% de su ABL está destinado al retail moderno y cuenta con tiendas de marcas como Adidas, Nike, Stradivarius Factory, Starbucks, Mc Donald's y la recientemente inaugurada H&M, entre otras, y el 30% del ABL está destinado a operar un mercado modelo tradicional que es considerado como el mejor del Perú. En cuanto a los proyectos, la división se prepara para la remodelación en San Isidro del Centro Comercial Camino Real, que pondrá en valor una edificación emblemática, pero actualmente de uso muy limitado.

Al cierre del segundo trimestre del 2021, Grupo Centenario alcanzó S/ 251 millones de ingresos operativos, una utilidad neta de S/ 39 millones y un EBITDA ajustado de S/ 109 millones. Estas cifras incluyen una pérdida por diferencia de cambio por S/55 millones.

1. ESTADO DE RESULTADOS ACUMULADO ENERO A JUNIO 2021

Expresado en miles S/

Real Acum.

Real Acum.

Variación S/

Variación

2021 S/

2020 S/

Acum. %

INGRESOS

251,123

186,373

64,750

35%

COSTO DE VENTAS

-84,029

-61,632

-22,396

36%

UTILIDAD (PERDIDA) BRUTA

167,095

124,741

42,354

34%

GASTOS

-79,870

-128,903

49,033

-38%

OTROS INGRESOS Y GASTOS

190

-353

544

-154%

OPERATIVOS

UTILIDAD (PERDIDA) OPERACION

87,415

-4,515

91,930

2036%

Ingresos Financieros

7,729

540

7,189

1331%

Gastos Financieros

-50,220

-51,542

1,322

-3%

Otros Egresos

-8,392

-2,178

-6,214

285%

Cambio en el Valor de la Inv. Inmobiliaria

83,500

1,968

81,532

0%

OTROS INGRESOS Y GASTOS

32,617

-51,212

83,829

164%

UTILIDAD (PERDIDA) GESTION

120,032

-55,728

175,759

315%

Diferencia en cambio, net

-54,891

-44,204

-10,687

24%

UTILIDAD (PERDIDA) ANTES PART.

65,141

-99,931

165,072

165%

Impuesto a la Renta

-26,036

30,767

-56,803

-185%

UTILIDAD (PERDIDA) NETA

39,105

-69,164

108,269

157%

Utilidad atribuible a :

Propietarios de la controlante

38,810

-73,196

112,007

153%

Participación no controlante

294

4,032

-3,738

-93%

CALCULO DE EBITDA AJUSTADO

UTILIDAD (PERDIDA) OPERATIVA

87,415

-4,515

91,930

2036%

(-) Depreciación

6,224

6,270

-47

-1%

EBITDA

93,639

1,755

91,884

5235%

(+) Mayor Valor del Costo de Ventas

15,373

13,599

1,774

13%

EBITDA Ajustado

109,012

15,354

93,658

610%

Ingresos Totales - 2T2021

Al 2T del 2021 los ingresos consolidados alcanzaron los S/ 251 millones, lo que representa un incremento de 35% en comparación a los ingresos del mismo periodo del ejercicio anterior. La variación es generada principalmente por la mayor venta de lotes residenciales e industriales, reversión de la NIIF 15 e incremento en el área arrendada de Minka.

Utilidad Bruta - 2T2021

La utilidad bruta al 2T del 2021 fue de S/ 167 millones, importe que representa un aumento de 34% en comparación al 2T del 2020. La variación se debe principalmente al incremento en Ingresos Totales antes mencionado.

Utilidad Operativa - 2T2021

La utilidad operativa al 2T del 2021 fue de S/ 87 millones, importe que representa un aumento de 2,036% con respecto al 2T del 2020. La variación se debe principalmente a la mayor utilidad bruta y a la disminución del gasto por NIIF9 en S/58 millones, el cual se vio afectado en el año 2020 por efecto de Covid-19.

Gastos Financieros - 2T2021

Los gastos financieros al 2T 2021 tuvieron una reducción de 2.6% (S/ 1.3 millones) respecto al mismo periodo del 2020, debido principalmente a una mayor participación de deuda de corto plazo.

Cambio en el Valor en Libros y el Valor Razonable

Las Propiedades de Inversión del Grupo son medidas a su valor razonable, el cual se determina en base a informes de valorizaciones y tasaciones realizadas por profesionales independientes de amplia experiencia en el tema. Del mismo modo, las Gerencias Divisionales realizan revisiones a dichas valuaciones y analizan las principales variaciones que se pudieran presentar a efectos de evaluar y disponer su apropiada presentación en los Estados Financieros separados y consolidados. Este tratamiento contable se sigue en aplicación a las Normas Internaciones de Información Financiera (NIC 40). El Valor Razonable de los terrenos, que se mantienen para su apreciación, se determinan teniendo en consideración el estudio de mercado inmobiliario de la zona en donde se ubica cada predio, permitiendo así estimar un valor por metro cuadrado. El Valor Razonable de las propiedades de inversión que componen el negocio de Oficinas y Centros Comerciales se calcula mediante el método de flujos de caja descontados. Al cierre del segundo trimestre se ha reconocido una ganancia por el ajuste al valor razonable de las Propiedades de Inversión en S/ 83.5 millones.

Gasto por Impuesto a las Ganancias

El impuesto a las ganancias del período contiene el impuesto a la renta corriente y diferido. Dicho impuesto se reconoce en el estado de resultados consolidado, excepto cuando se relaciona a transacciones reconocidas directamente en el patrimonio.

Utilidad Neta del ejercicio - 2T2021

La ganancia neta del ejercicio al 2T 2021 fue superior en S/ 108 millones con respecto al 2T 2020. La variación se debe principalmente a la mayor Utilidad Operativa de S/ 92 millones como al reconocimiento de la ganancia por el ajuste del valor razonable de la Propiedad de inversión en S/ 81 millones, compensado por el incremento de la diferencia en cambio en S/11 millones y el gasto del impuesto a la renta en S/57 millones

EBITDA Ajustado - 2T2021

El EBITDA Ajustado obtenido al 2T 2021 fue de S/ 109 millones, en comparación con los S/ 15 millones del 2020, lo que significa un incremento del 610%. Este resultado difiere de la utilidad operativa al eliminar el efecto por el mayor valor de las inversiones inmobiliarias reconocido en el costo de venta de S/ 15 millones y adicionar la depreciación del ejercicio en S/ 6 millones.

Comparación Acumulado 2021 vs. Acumulado 2020 (en millones de S/)

Comparación Acumulado 2021 vs. Acumulado 2020 (en millones de S/)

por Unidades de Negocio

2. EVOLUCION DE LOS PRINCIPALES RATIOS FINANCIEROS Liquidez

Durante los últimos 12 meses, la empresa muestra una reducción del ratio de liquidez de 1.53x al 30 de junio del 2020 a 1.15x al 30 de junio del 2021. Esta reducción se explica por un incremento de la deuda de corto plazo y por eficiencias en el manejo de inventarios durante los últimos 12 meses, logrando reducirlos en 30% aproximadamente.

Al retirar los inventarios para el cálculo de la prueba ácida, el incremento de 0.05x se debe al crecimiento de las obligaciones financieras de corto plazo superior al crecimiento del saldo de efectivo y las cuentas por cobrar comerciales de corto plazo.

Solvencia

El índice de endeudamiento bajó en 0.01x durante el último año, debido a que los resultados generados han sido mayores al crecimiento de las obligaciones financieras.

Ratios financieros

2T20

3T20

4T20

1T21

2T21

Liquidez

1.53x

1.39x

1.33x

1.21x

1.15x

(Activ o corriente / Pasiv o Corriente)

Prueba ácida

(Activ o corriente-existencias / Pasiv o Corriente)

0.71x

0.70x

0.83x

0.79x

0.76x

Solvencia

(Total pasiv o-IR dif erido/Patrimonio neto)

0.83x

0.83x

0.79x

0.80x

0.82x

3. INVERSIONES Y FINANCIAMIENTO

3.1 PLANES DE INVERSION

Los proyectos de inversión más importantes de Grupo Centenario son:

División Urbanizaciones

Actualmente la División está desarrollando urbanizaciones en Chiclayo, Piura, Trujillo, Lima Norte, Lima Sur, Ica, Tacna y Huancayo. El Grupo Centenario cuenta con un extenso banco de terrenos para futuros desarrollos en estas ciudades y en otras tales como Lima Sur. En este primer trimestre se lanzaron cuatro nuevos proyectos: i) Condominio Montemar, nuestro nuevo proyecto de segunda vivienda y ii) nuevas etapas de las urbanizaciones El Haras en Ica, Las Palmeras en Piura y Altos del Valle en Trujillo. Estos proyectos, sumados a los que ya venimos comercializando desde el año pasado, consolidan nuestra posición como uno de los líderes a nivel nacional en la venta de lotes. Los ingresos por venta de lotes y macrolotes neto de resoluciones alcanzaron al 2T S/ 144 millones.

División Industrial

Los ingresos por ventas de lotes industriales neto de resoluciones han alcanzado al 2T S/ 45 millones. Se sigue comercializando los últimos terrenos de la 2ª etapa y se tiene planificado lanzar en el 3T un nuevo proyecto de lotes industriales, los cuales se estarían entregando antes de fines de año. Esta etapa será lanzada en el nuevo terreno que se compró en el 2018.

División Oficinas

La empresa continúa con el alquiler y desarrollo del Centro Empresarial Real en el distrito de San Isidro. Este complejo empresarial incluye los edificios de oficinas Real 1, Real 2, Real 3, Real 4, Real 5, Real 6, Real 7, Real 8, Real 10 y Real 12; además del edificio de estacionamientos Real 11. Asimismo, pertenecen a su portafolio las torres de Camino Real: Torre Pilar, Torre Central y Torre Real. Cabe indicar, que el Grupo Centenario es accionista al 51% de Centro Empresarial El Derby S.A., sociedad propietaria del Centro de Negocios Cronos en el distrito de Surco. En el plan de inversiones de los próximos años se encuentra la demolición y reconstrucción del edificio Real 12 así como el desarrollo de la extensión del Centro Empresarial Real sobre el terreno del ex colegio Maristas, que contaría con nuevos edificios de oficinas. En el 2020, Centenario empezó la remodelación de las fachadas de las torres de Camino Real, la Torre Central estará lista en agosto, la Torre Pilar en el Q1 del 2022 y las otras dos torres en el Q3 del 2022. Cabe mencionar que la repotenciación integral de estas torres inició en el 2019 con la remodelación de los halls de ascensores, modernización de todo el sistema eléctrico, implementación de comedores, directorios y salas de usos múltiples. En el segundo semestre del 2021 se espera iniciar la remodelación de los lobbies. La remodelación de las torres de Camino Real es un hito icónico para la ciudad de Lima.

División Centros Comerciales

Minka se ha convertido en el mayor centro comercial abierto de Lima y Callao, con una oferta que mantiene un mercado tradicional combinado con una potente oferta de retail moderno, outlets, restaurantes y espacios de entretenimiento. Cabe resaltar que, en el 2020, a pesar de la difícil coyuntura sanitaria, se inauguraron 10,000m2 de nuevas tiendas, entre las que destacan H&M, Stradivarius, Victoria's Secret y los modernos cash&carry de Mayorsa y Corporación Vega. Como parte de su plan de expansión en la zona premium de San Isidro, el Grupo Centenario tiene como proyecto la remodelación del Centro Comercial Camino Real con una inversión de US$ 95 millones aproximadamente, que contará con una variada cartera de tiendas, restaurantes, locales de entretenimiento, supermercado y servicios.

Otras inversiones

El Grupo Centenario, a través del Grupo Censal, ha formado una división hotelera con una participación del 50% que opera bajo las marcas Holiday Inn Express y Holiday Inn. Hoy cuenta con un hotel en Lima, que fue inaugurado en marzo 2019, y un segundo hotel en Piura, que se inauguró en junio 2019.

Por otro lado, Centenario posee el 50% de participación en Paz Centenario S.A., negocio conjunto con Paz Corp. de Chile, que en Lima desarrolla y comercializa vivienda enfocada en los niveles socioeconómicos medios. Actualmente desarrolla departamentos en Callao, Huachipa, Breña, Puente Piedra, y San Miguel. A su vez, Paz Centenario S.A. es accionista de Villa Club S.A. con el 100% de participación. Esta sociedad viene desarrollando proyectos inmobiliarios de casas en condominio en Carabayllo e Ica.

Adicionalmente, la empresa posee inversiones no inmobiliarias en la imprenta Enotria S.A. y una participación minoritaria en Universal Textil S.A.

3.2 FINANCIAMIENTO

Al 2T del 2021, el Grupo Centenario continuó atendiendo todos sus compromisos financieros en forma oportuna de acuerdo con el calendario de amortización de deuda que mantiene con las entidades financieras. Asimismo, procedió con las renovaciones de pagarés con bancos permitiendo mantener niveles adecuados de liquidez en la empresa.

Al finalizar este periodo, la deuda por tipo de moneda se mantuvo en niveles 49.9% y 50.1% para USD y PEN, respectivamente, manteniendo el calce de moneda entre ingresos y obligaciones.

4. REORGANIZACIONES SOCIETARIAS

Mediante sesión de fecha 26 de marzo de 2021 la Junta General de Accionistas aprobó la siguiente Reorganización Societaria:

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Inversiones Centenario SAA published this content on 04 August 2021 and is solely responsible for the information contained therein. Distributed by Public, unedited and unaltered, on 04 August 2021 16:05:02 UTC.