Los precios de los apartamentos de Seúl registraron la semana pasada su mayor descenso en 26 meses, mientras que el volumen de transacciones en la capital cayó un 73% en junio respecto al año anterior.

La deuda de 2,6 cuatrillones de wones (1,97 billones de dólares) ligada al mercado inmobiliario se enfrenta a una gran prueba a medida que aumentan los costes de los préstamos, y es probable que una caída y el aumento de las cuotas hipotecarias den lugar a un consumo más débil.

Con casi tres cuartas partes de la riqueza de los hogares ligada al sector inmobiliario, los responsables políticos temen que el aumento de los tipos hipotecarios pueda incrementar los impagos y acercar a la economía a una crisis financiera.

Los coreanos de a pie ya están sintiendo la presión: para Jane Jeon, de 36 años y madre de un niño de seis meses en el centro de Seúl, el creciente estrés hipotecario significa que ha tenido que tomar algunas decisiones difíciles.

"El sueldo de mi marido ahora no es suficiente para cubrir nuestra cuota mensual, así que tengo que acortar mi permiso de maternidad y volver a trabajar", dijo Jeon, que inicialmente había planeado tomarse 15 meses de descanso.

Su familia paga ahora 720.000 wones más al mes que el año pasado por su hipoteca de 500 millones de wones, que, según su agente, probablemente aumentará aún más a finales de año, con lo que su reembolso mensual total ascenderá a casi 4 millones de wones, o el 70% del sueldo de su marido.

Los reguladores financieros prevén que el número de personas que podrían dejar de pagar sus préstamos aumente en medio millón, hasta 1,9 millones, una vez que el tipo medio de las hipotecas alcance el 7% desde el 5-6% actual.

Dado que el consumo de servicios y productos básicos procedentes de la inversión en la construcción representa alrededor del 15% de la actividad económica, un desplome inmobiliario, combinado con la disminución de las exportaciones, supondría un gran lastre para el crecimiento.

"El sistema financiero de Corea del Sur es uno de los más vulnerables del mundo a las subidas de los tipos de interés, ya que el aumento de la deuda por la pandemia ha sido uno de los más altos", dijo Seo Young-soo, analista de Kiwoom Securities.

"Aquellos que han contratado recientemente una hipoteca y además préstamos de crédito (para invertir) son los que más problemas tienen".

MUCHOS INCONVENIENTES

El Banco de Corea ha subido los tipos de interés en 1,75 puntos porcentuales desde agosto del año pasado, incluyendo una subida sin precedentes de 50 puntos básicos este mes.

En general, se considera que el tipo de interés oficial [KROCRT=ECI] alcanzará un máximo del 2,75% a finales de año, frente al 2,25% actual, lo que presionará aún más a las familias endeudadas, ya que los tipos hipotecarios locales aumentarán desde los máximos actuales de nueve años.

En los últimos cinco años, los precios de las viviendas en Seúl se han duplicado con creces en lo que comenzó como una búsqueda de casas impulsada por los estímulos y se convirtió en un pasatiempo nacional, incluso cuando las mayores restricciones a los préstamos arrojaron a muchos millennials a las dificultades financieras.

Corea del Sur tenía uno de los ratios de deuda de los hogares en relación con el PIB más altos del mundo, con un 104,3% en el primer trimestre, según datos de 36 grandes economías del Instituto de Finanzas Internacionales.

Los reguladores han tratado de mitigar el impacto de cualquier deuda de los hogares en el sistema financiero más amplio ofreciendo a los prestatarios la posibilidad de refinanciar los préstamos a un tipo fijo. Este alivio se produjo apenas dos semanas después de la gran subida de tipos del BOK este mes.

"Mejoraremos la estructura de la deuda de los hogares de forma rápida", dijo el ministro de finanzas Choo Kyung-ho a principios de esta semana. "Cuando se ponga en marcha el paquete de refinanciación previsto, la proporción de la deuda de los hogares con tipos de interés variables debería caer hasta 5 puntos porcentuales, hasta situarse por debajo del 73% desde el 78%".

La relación entre la deuda y la renta disponible alcanzó el 206% a finales del año pasado, lo que significa que la deuda de los hogares es ahora el doble de lo que tienen para vivir.

"Nuestro apartamento es todo lo que tenemos, así que vamos a hacer que funcione", dijo Jeon. "No me gustaría mudarme de Seúl".

(1 dólar = 1.316,1100 won)