Los operadores hoteleros independientes y las grandes cadenas mundiales se unen cada vez más en acuerdos de franquicia, ya que los elevados tipos de interés han azotado la industria hotelera, ralentizando la construcción de nuevos hoteles.

Para las grandes cadenas, los nuevos acuerdos de franquicia procedentes de conversiones mantienen contentos a los inversores al abrir nuevos hoteles a corto plazo. Mientras tanto, a los hoteles independientes y sin marca les gusta cambiar a acuerdos de franquicia porque les da un mayor acceso a reservas potenciales y a una financiación más barata por parte de los prestamistas.

"Históricamente, las conversiones globales han supuesto entre el 10% y el 20% de las habitaciones que entran en el sistema, hoy probablemente se acerque más al 40%", dijo Patrick Scholes, analista de renta variable de Truist.

Para Marriott International, con sede en EE UU, las conversiones en 2023 representaron el 40% de las contrataciones orgánicas de habitaciones, el doble que el 20% del año anterior. La mitad de las aperturas de hoteles de la francesa Accor el año pasado fueron a través de conversiones. Esto coincide con las tendencias de todo el sector.

"En un clima en el que los mercados de deuda para nuevas construcciones están algo constreñidos, la importancia de las conversiones es elevada", dijo el consejero delegado de Marriotts, Anthony Capuano, en una convocatoria de resultados a principios de año.

Los operadores hoteleros se beneficiaron del auge de los "viajes de revancha" al remitir la pandemia. Sin embargo, el repunte económico también trajo consigo tipos de interés más altos, lo que dificultó la vida de los pequeños operadores que dependen de los préstamos de capital para financiar sus operaciones.

Aproximadamente 1.980 hoteles abrirán sus puertas en 2023, frente a los 2.730 de 2019, según la firma de inteligencia de desarrollo hotelero Lodging Econometrics.

"El acceso a la financiación hotelera, especialmente en Sudamérica, es actualmente limitado, ya que muchos hoteles tuvieron dificultades para hacer frente a sus deudas durante la pandemia", dijo Fernanda L'Hopital, directora de consultoría y valoración para Sudamérica de la consultora hotelera HVS.

Un hotel de marca puede ser más atractivo para los propietarios que refinancian préstamos o se enfrentan a un "muro de vencimientos" que se retrasaron, dijo Robin Farley, analista de renta variable de UBS.

Aproximadamente 217.000 millones de dólares en préstamos hoteleros están programados para vencer en todo el mundo en 2025, dijo Zach Demuth, jefe global de investigación de hoteles y hostelería de JLL.

Es probable que esos préstamos se refinancien a tipos de interés más altos. En Estados Unidos, los tipos de interés para los nuevos hoteles de marca se sitúan entre el 6,75% y el 8,25%, frente al 5-6% de antes de la pandemia, dijo Shivan Perera, vicepresidente senior de deudas y participaciones de la entidad crediticia inmobiliaria Avana Capital. Los operadores sin marca suelen tener tipos ligeramente superiores, entre el 7% y el 9%.

Los hoteles afiliados a marcas tienen un riesgo de flujo de caja menor que los independientes, según un estudio de 2022 de la Universidad de Cornell basado en 4.000 hoteles a lo largo de 20 años.

"Las buenas marcas, su programa de fidelización, su sistema de reservas, normalmente ayudarán a que una propiedad funcione mejor, por lo que un prestamista a menudo tendrá eso como requisito", dijo Farley de UBS.

En Europa, los tipos de interés inmobiliarios tienden a situarse en torno al 6% y el 8%, frente al 2,5% y el 3% anteriores a la pandemia, según Tim Barbrook, responsable de asesoramiento sobre deuda de HVS Londres. Para los hoteles de marca, los tipos son alrededor de un 0,25% más bajos.

"Algunas personas han tenido 13 años de dinero a un coste extremadamente bajo, dijo Barbrook. "Están saliendo de préstamos a tipo fijo para entrar en este entorno de tipos mucho más altos. Muchos de nuestros clientes desearían poder simplemente ampliar las facilidades que ya tienen."

Los grandes operadores han lanzado marcas "blandas" y de conversión destinadas a captar independientes. Esas marcas ayudan a impulsar el crecimiento neto de unidades, según los analistas.

Los ingresos por franquicias y licencias de Hilton aumentaron un 14,6% interanual en 2023 y un 38,5% en 2022, mientras que los de Marriott subieron un 13% en 2023 y un 40% en 2022.

"Cada par de 100 o 1.000 habitaciones más importan porque hay una cuota de franquicia asociada a ello", dijo Jan Freitag, director de hostelería en EE UU de la firma de análisis CoStar.

Una de esas marcas es la cadena "Spark" de Hilton, anunciada en enero de 2023. Para los operadores más pequeños, una conversión les da acceso a huéspedes que confían exclusivamente en los programas de fidelidad de las cadenas para reservar habitaciones.

"Nunca habríamos hecho [la conversión] si no hubiéramos podido hacerlo con Hilton", dijo Lou Carrier, director ejecutivo de Distinctive Hospitality Group, una empresa promotora que abrió el primer hotel Spark en Connecticut. "En los dos primeros meses, más del 45% de los huéspedes de ese hotel eran miembros de Hilton Honors. Eso me pareció extraordinario".