MERLIN Properties SOCIMI S A : aguanta el Covid gracias a la diversificación de activos

• El beneficio operativo supera los € 262 millones (equivalente a € 56 céntimos por acción), con una caída del -16,2% vs 2019, debido al impacto de la pandemia.
• La calidad de la cartera de activos e inquilinos mantiene el rendimiento en oficinas y net leases. El e-commerce impulsa la logística y ayuda a compensar los efectos del Covid en centros comerciales, fuertemente afectados por cierres y restricciones.
• El valor neto de los activos según recomendaciones EPRA («EPRA NTA») se sitúa en € 15,46 por acción, con un crecimiento del 0,5% respecto al año pasado.
• Endeudamiento del 39,9%, holgada posición de liquidez de € 1.250 millones y niveles mínimos de impagos.

Madrid, 25 de febrero.- MERLIN Properties ha cerrado el ejercicio 2020 con unos ingresos totales de € 508,6 millones (incluyendo rentas brutas de € 503,4 millones), un EBITDA de € 365,4 millones y un beneficio operativo de € 262,4 millones (€ 56 céntimos por acción). El beneficio neto contable se ha mantenido positivo (€ 56,4 millones de euros), pese al ajuste de valor de los activos y el cambio de perímetro por ventas. El impacto estimado por rentas no ingresadas (fijas, variables y 'mall income') y gastos extraordinarios incurridos como consecuencia del Covid ha ascendido a más de 64 millones de euros, equivalentes a 14 céntimos por acción. Se han ahorrado costes por 10 millones, equivalentes a 2 céntimos por acción, por menor masa salarial (incentivos del equipo directivo).

El valor bruto de activos se sitúa en € 12.811 millones (+0,5% vs 2019), siendo logística la categoría que más crece (+8,0%). Oficinas y net leases se mantienen en línea con el año anterior y centros comerciales sufre un ajuste del -8,7%. El valor neto de los activos asciende a € 7.263 millones (€ 15,46 por acción), con un incremento del 0,5% vs 2019.

MERLIN Properties ha gestionado activamente su balance y nivel de cobros durante este difícil año. Tras la emisión y recompra de bonos y el repago anticipado de una parte de su deuda hipotecaria, el nivel de endeudamiento ('LTV') se sitúa en el 39,9%, con una posición de liquidez de € 1.253 millones, situándose el vencimiento medio de la deuda en 6 años. El nivel de impagados ha sido insignificante.

Oficinas

• Evolución del negocio

Buen comportamiento en el periodo con una subida en rentas like-for-like del 2,2%. Durante la pandemia se han atenuado los movimientos de inquilinos, con una tasa de renovación del 83%. El incremento medio de rentas ha sido del 3,0%. La ocupación se ha mantenido alta, 91,1%, en un entorno de mercado complicado.

• Plan Landmark I

El plan se encuentra en su última fase, con tres proyectos en curso. Tanto Castellana 85 en Madrid como Monumental en Lisboa se entregan en el segundo trimestre de este 2021, con plena ocupación. Castellana 85 será la sede de Accenture y Elecnor en Madrid mientras que Monumental lo será de BPI en Portugal. Ambos proyectos arrojan rentabilidades sobre la inversión muy atractivas. Tras estas entregas quedará pendiente la reforma de Plaza Ruiz Picasso, en el corazón de AZCA, proyecto de gran envergadura que comienza las obras en el tercer trimestre.

Logística

• Evolución del negocio

El mercado logístico ha experimentado un importante empuje de la mano del crecimiento de la venta on-line motivado por la pandemia. Debido al difícil año en la división de centros comerciales, la logística ha pasado a ser la segunda categoría de activos por importancia para la Compañía, líder del mercado ibérico con más de 1,8 millones de m² en operación y € 86 millones de rentas brutas anuales, incluyendo la atribución proporcional de ZAL Port Barcelona. MERLIN seguirá reforzando este liderazgo con los futuros desarrollos incluidos en los planes Best II & III y en ZAL Port. Estos desarrollos generarán más de 1 millón de m₂ adicionales y unas rentas futuras estimadas de € 55 millones de euros.

La subida de rentas like-for-like en logística ha sido del 1,8%, con un alza en las renovaciones ('release spread') del 6,0% y una ocupación prácticamente plena (97,5%) de la cartera.

• Plan Best II & III

Durante el ejercicio 2020 se han entregado 237.046 m² nuevos en los principales hubs de España, incluyendo A-2 Cabanillas, A-4 Seseña, ZAL Port Barcelona, Sevilla ZAL, y Zaragoza-Plaza II. Estos proyectos se han entregado ya arrendados a inquilinos como DSV, Amazon, UPS, DAMM, Agility o Lidl. Continúan en proceso de construcción 450.677 m², de los cuales 290.399 m² ya están prealquilados. La reserva de suelo para actuaciones futuras asciende a otros 589.662 m².

Centros comerciales

• Evolución del negocio

Los cierres y severas restricciones de tráfico han afectado a los centros durante muchos meses del ejercicio, disminuyendo severamente la afluencia y las ventas de los inquilinos, que han caído un 36% y un 37%, respectivamente.

MERLIN lanzó una política comercial en marzo para los locales obligados a cerrar. En junio se añadieron bonificaciones en la renta para intentar ayudar a los clientes a mantener su negocio en tasas de esfuerzo sostenibles. Como contrapartida, los clientes han extendido los vencimientos de sus contratos hasta 2022, protegiendo la ocupación de la cartera durante 2020 y 2021. En octubre se lanzó una nueva política comercial para el primer semestre de 2021, previendo severas dificultades en este arranque de año por nuevas olas hasta que se alcancen unos niveles mínimos de vacunación. Más del 95% de los inquilinos se encuentran acogidos a estas políticas en España.

• Plan Flagship

Porto Pi en Mallorca y El Saler en Valencia están finalizando sus reformas, con previsión de inauguración en el segundo trimestre. Tras ello, finalizará la reforma de todos los centros comerciales comprendidos en el Plan Flagship.

Mantenimiento del valor de la cartera de activos

El valor bruto de los activos ('Gross Asset Value' o 'GAV') de MERLIN asciende a € 12.811 millones a 31 de diciembre de 2020, según las tasaciones realizadas por Savills, CBRE y JLL, frente a los € 12.751 millones de hace un año. Por categorías de activos, oficinas y net leases han resistido bien el embate del virus, manteniendo las valoraciones en niveles del año pasado; logística, aupado por el mercado y el excelente rendimiento de la cartera, ha subido un 8,0%. Los centros comerciales han registrado un descenso del 8,7%.

Por lo que respecta al valor neto de activos, éste asciende a € 7.263 millones, equivalentes a € 15,46 de EPRA NTA por acción, con un ligero incremento del 0,5% sobre 2019 (€ 15,39 por acción).

Dentro de su política de rotación de activos non-core, MERLIN ha realizado desinversiones por importe de € 244 millones, incluyendo 3 centros comerciales, 3 naves logísticas y 20 sucursales de BBVA.

Sostenibilidad

Pese a la pandemia, la Compañía ha continuado alcanzando sus metas en materia de sostenibilidad. Se han agrupado las diferentes iniciativas y proyectos en tres grandes grupos: 'Activos Sostenibles' donde se engloba el futuro plan de cero emisiones netas y las iniciativas de mejora de eficiencia energética y consumo de energía verde, con la inmediata instalación de placas fotovoltaicas en 24 activos; 'Desarrollos Sostenibles' donde se agrupan el futuro plan de reducción de carbono en la construcción y las iniciativas de regeneración urbana con impacto social como Madrid Nuevo Norte o Renazca; finalmente, 'Movilidad Sostenible' hace referencia a realidades como MERLIN Hub o la iniciativa de implantación de cargadores para vehículos eléctricos (con más de 800 ya en funcionamiento y 900 en curso), así como a nuestros innovadores proyectos en logística de última milla.

MERLIN ha obtenido una muy buena puntuación en la edición 2020 de GRESB (78 sobre 100) y Carbon Disclosure Project (B). Además, continúa la progresión en el programa de certificación de la cartera, habiendo obtenido 42 nuevas certificaciones LEED/BREEAM en 2020, lo que eleva el porcentaje de edificios certificados a más del 82% y hace factible llegar al ambicioso objetivo del 99% en 2022 que establecimos hace años.

Perspectivas para 2021

La Compañía espera otro año difícil y ha elaborado sus planes de contingencia teniendo en cuenta un escenario general semejante a 2020, si bien contemplamos una cierta recuperación a partir del verano.

En nuestra división de 'retail' experimentaremos ligeras caídas de ocupación por la rotación de locales ocupados por negocios que no puedan superar la crisis. En oficinas también es esperable que la ocupación se vea afectada por reducciones de espacio consecuencia de las peores perspectivas económicas y por insolvencias puntuales de inquilinos. Por contra, la logística seguirá al alza y la cartera de 'net leases' continuará actuando de 'valor refugio' y aportando un importante volumen de rentas. Además, la Compañía cuenta con una serie de ingresos adicionales asegurados por las rentas de los proyectos que se entregan en 2021, por un importe aproximado de € 14 millones en el ejercicio. Todo ello ayudará a encarar otro año difícil con la relativa tranquilidad de estar, al menos, en condiciones de repetir o incluso mejorar ligeramente los resultados operativos de 2020.

La Compañía sitúa su estimación de beneficio operativo en el escenario descrito para el ejercicio 2021 en € 265 millones o € 56 céntimos por acción. Se solicitará al Consejo un dividendo de € 25 céntimos por acción con cargo al ejercicio 2020, que permita una prudente retención de caja.

Acerca de MERLIN Properties

MERLIN Properties SOCIMI, S.A. (MC:MRL) es una de las mayores compañías inmobiliarias cotizadas en la Bolsa española. Está especializada en la adquisición y gestión de activos terciarios en la península ibérica, invirtiendo principalmente en oficinas, centros comerciales y plataformas logísticas en los segmentos Core y Core Plus. MERLIN Properties forma parte de los índices de referencia IBEX 35, Euro STOXX 600, FTSE EPRA/NAREIT Global Real Estate Index, GPR Global Index, GPR-250 Index y MSCI Small Caps.

Visite www.merlinproperties.com para obtener más información sobre la compañía.

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