WIESBADEN (dpa-AFX) - La subida de los tipos de interés y la elevada inflación han puesto fin bruscamente al largo boom inmobiliario en Alemania. En el último trimestre de 2022, los pisos y las casas unifamiliares y adosadas bajaron de precio más bruscamente que en ningún otro momento de los últimos 16 años, según informó el viernes en Wiesbaden la Oficina Federal de Estadística. Los expertos esperan que el descenso de precios continúe este año.

Según la Oficina Federal, los precios de los inmuebles residenciales cayeron una media del 3,6% en el cuarto trimestre en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Fue el primer descenso interanual de los precios desde finales de 2010. La última vez que los precios cayeron de forma más pronunciada fue en el primer trimestre de 2007, cuando descendieron un 3,8% en comparación con el primer trimestre de 2006, según los estadísticos. "Es probable que el factor decisivo para el descenso de los precios de compra sea la menor demanda como consecuencia del aumento de los costes de financiación y la persistente alta inflación". En comparación con el tercer trimestre de 2022, el descenso de los precios a finales de año fue aún más pronunciado, del -5,0%, más de lo que esperaban los expertos.

Tanto en las ciudades como en las regiones rurales, se produjeron descensos de precios en su mayor parte en el último trimestre de 2022. El precio de las casas unifamiliares y adosadas descendió de forma más acusada que el de los condominios. Los precios de las casas unifamiliares y adosadas en las ciudades independientes cayeron un 5,9% en comparación con el mismo trimestre del año anterior, mientras que los precios de los condominios cayeron un 1,0%. En los distritos rurales poco poblados, las casas eran un 5,5% más baratas, mientras que los condominios eran ligeramente más caros.

Incluso en las codiciadas siete metrópolis - Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf - los precios bajaron de media: hubo que pagar un 2,9% menos por las casas unifamiliares y adosadas, y un 1,6% menos por los pisos que hace un año.

Las cifras muestran claramente el cambio de tendencia en el mercado de la vivienda después de que el largo boom inmobiliario desde 2010 hubiera impulsado los precios al alza. En el conjunto de 2022, los inmuebles residenciales aún se encarecieron un 5,3% más que el año anterior debido a las subidas de los tres primeros trimestres. En 2021, sin embargo, el aumento fue más del doble, del 11,5%.

La razón del fin del auge son las subidas de los tipos de interés clave de los principales bancos centrales en la lucha contra la elevada inflación, que también repercuten en los tipos de interés de la construcción. Por ejemplo, los tipos de interés de los préstamos con interés fijo a diez años se han cuadruplicado, pasando de algo menos del uno por ciento a casi el cuatro por ciento en un año. Como resultado, las cuotas mensuales de intereses y amortización son cientos de euros más altas que antes. Para muchas personas, la compra de una vivienda ya no es, por tanto, asequible. En cualquier caso, el dinero escasea para mucha gente debido a la inflación, y los bancos están examinando la financiación de forma más crítica. Las agencias inmobiliarias informan de que hay muchas menos consultas por inmuebles que antes.

La subida de los tipos de interés también ha provocado un desplome del negocio de financiación de la construcción. En enero, según el Bundesbank, las nuevas operaciones, incluidas las prórrogas, ascendieron a 12.700 millones de euros, casi la mitad menos que en el mismo mes del año anterior. "El interés por las inversiones inmobiliarias ha disminuido entre los inversores de capital, y la viabilidad financiera entre los propietarios", declaró recientemente Michael Neumann, director del corredor de préstamos Dr. Klein.

Según los expertos, es probable que continúe la tendencia a la baja de los precios inmobiliarios. El Instituto Alemán de Investigación Económica considera posible un descenso de hasta el diez por ciento este año, el DZ Bank espera descuentos del cuatro al seis por ciento. Es indiscutible que el mercado inmobiliario se ha recalentado recientemente. A finales de 2022, los precios de los inmuebles en las ciudades estaban entre un 20 y un 45 por ciento por encima del nivel justificado, según los cálculos del Bundesbank.

Sin embargo, los expertos dudan de que Alemania esté a punto de sufrir el estallido de una burbuja inmobiliaria. El mercado inmobiliario se considera robusto, incluso en las crisis económicas, porque los bienes inmuebles suelen financiarse de forma conservadora y a largo plazo. Incluso si los precios cayeran un 15% en total durante un periodo de tiempo más largo, el mercado se situaría en el nivel que tenía a principios de 2020, declaró recientemente Jens Tolckmitt, director general de la Asociación de Bancos Alemanes de Pfandbrief (vdp).

Al mismo tiempo, la inmigración a Alemania también se encuentra en niveles récord tras la guerra de Ucrania. Por tanto, la demanda de vivienda debería seguir aumentando, explicó Michael Voigtländer, experto inmobiliario del Institut der Deutschen Wirtschaft (IW). "El descenso de los precios seguirá siendo moderado", prevé.

Además, seguirá habiendo escasez de viviendas, ya que los bajos tipos de interés y los materiales caros están causando problemas a la industria de la construcción. En enero, la entrada de pedidos en el sector de la construcción siguió cayendo en picado, siendo la debilidad de las nuevas construcciones un lastre especial. Esto debería apoyar los precios inmobiliarios.

El gobierno federal ha abandonado su objetivo de 400.000 nuevas viviendas al año. La asociación de la construcción ZDB espera 280.000 pisos terminados en 2022 y un descenso a 245.000 este año. El Instituto Ifo lleva meses observando una oleada de cancelaciones en la construcción residencial. En febrero, nada menos que el 14% de las empresas constructoras se vieron afectadas por cancelaciones. Los investigadores del Ifo escribieron: "El miedo recorre el sector de la construcción residencial."/als/DP/stw