Realia Business S A : Ejercicio del derecho de información del accionista

Domicilio social: Av. del Camino de Santiago, 40- 28050 Madrid - Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid. Tomo: 12.429. Folio: 146 Hoja M-197745 Sección 8ª. C.I.F. A-81787889

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Madrid a 28 de junio de 2021

Re: Contestación a su solicitud de información previa a la Junta General de Accionistas

Muy señores nuestros:

En relación a su solicitud de información de fecha 22 de junio de 2021, relativa a los punto Primero del Orden del Día, así como en relación con la información accesible al público que la Sociedad ha facilitado a la Comisión Nacional del Mercado de Valores desde la celebración de la última junta general, todo ello con carácter previo a la celebración de la Junta General Ordinaria de Accionistas de la Sociedad convocada para los días 29 y 30 de junio de 2021 en primera y segunda convocatoria respectivamente, pasamos a contestar sus preguntas, en letra de color rojo, preguntas que, para mejor comprensión transcribimos a continuación:

1. Asunto Primero de la Junta

1. En la nota 13 de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2020 Realia muestra un incremento en la provisión por deterioro de las existencias de 13,5 millones de euros. Esto ha sido así, a pesar de que los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que los precios de la vivienda nueva en España se incrementaron un 6,1% en 2020, y los precios de la vivienda de segunda mano un 2,7%.

La nota 13 de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 2019 mostraban un análisis de sensibilidad, calculado por el tasador independiente, que evidenciaba una posible revalorización de las existencias en 48,8 millones de euros si el precio de la vivienda nueva se incrementara en un 5%.

¿Cómo justifica Realia la discrepancia entre el análisis del tasador independiente en 2019 y la opinión del mismo tasador en 2020, a la vista de los datos de precios?

¿Qué factores específicos han contrarrestado el importante incremento en precios para causar una nueva caída en el valor de las existencias de la compañía?

Sin entrar a valorar los índices del INE que cita en su pregunta, éstos son incrementos medios para todo el territorio nacional y para vivienda nueva; para poder aplicar el citado porcentaje a todos los suelos, REALIA debería de tener la misma distribución geográfica de sus suelos que la del conjunto de promociones de obra nueva que se han desarrollado en 2020 en toda España, cuestión ésta que es imposible. Además, hay que tener en cuenta que el peso del suelo en el precio final de la vivienda varía de una zona a otra según las distintas tipologías o usos o el régimen de la vivienda (libre/protegida), pues a título de ejemplo, el precio del módulo de vivienda protegida no ha tenido incremento alguno.

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En resumen, no es extrapolable un índice nacional de vivienda nueva a la cartera concreta que posea una inmobiliaria. Así mismo les indicamos que las valoraciones que hace cualquier experto independiente, en nuestro caso TINSA, se hacen con proyecciones o estimaciones futuras de plazos de desarrollo, precios, costes, ritmos de comercialización, etc., por lo que hechos pasados pueden o no condicionar valoraciones futuras. En diciembre 2020 había una incertidumbre sobre el impacto futuro del COVID que debería incidir en los plazos, costes de obras, cambios en la demanda sobre las tipologías de las viviendas, etc.; por tanto, no podemos compartir el criterio que Uds. exponen en su pregunta.

2. En la misma nota 13 de las cuentas anuales consolidadas del 2020, se dice que Realia "ha seguido trabajando en los proyectos y permisos administrativos" de sus terrenos y promociones.

¿Cuáles han sido los avances más significativos acaecidos en el ejercicio?

• Retamar de la Huerta, Alcorcón (Madrid):inscripción del proyecto de reparcelación, aprobación inicial del Plan Especial de Infraestructuras (22/12/20), aprobación inicial del Convenio Urbanístico de Gestión (29/12/20)
• Sector SG/1. San Gregorio, Zaragoza: inscripción del proyecto de reparcelación.
• Valdebebas, Madrid. Aprobación inicial de la modificación puntual del proyecto de urbanización que contempla las obras para la ejecución del Parque Central.
• Nou Nazareth, San Juan de Alicante (Alicante): aprobación del PAI.
• Fuente de San Luis, Valencia: avance de las obras de urbanización.
• Hato Verde, Guillena (Sevilla): aprobación del plan de delimitación de suelo urbano de Guillena.
• San Juan de Aznalfarache (Sevilla): inicio del procedimiento de modificación puntual de plan parcial.
• Guadalquitón, San Roque (Cádiz): presentación de demanda de ampliación en el procedimiento contencioso-administrativo referente a la propuesta de ampliación del lugar de importancia comunitaria Los Alcornocales. Presentación de diversos escritos ante la Junta de Andalucía hasta la consecución del informe ambiental del plan parcial de Guadalquitón, considerado medioambientalmente inviable.
• Sector R8, Valdemoro (Madrid): avance de las obras de urbanización.

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3. Con respecto a ciertos terrenos significativos sobre los que ya preguntamos en la JGA de 2020, en particular los terrenos en Retamar de la Huerta y Guadalquitón:

¿Nos podrían confirmar las valoraciones de Retamar de la Huerta y de Guadalquitón, así como si han sufrido variaciones, en 2020?

Las valoraciones realizadas por el tasador independiente en 2020, de los suelos referidos han sido:

Retamar de la Huerta: El valor razonable determinado por el experto independiente ha sido de 10,05 M. € a 31.12.2020 un 0,6% superior al valor de tasación de diciembre de 2019.

Este valor incluye la valoración de unas parcelas litigiosas que se encuentran aportadas a la Junta de Compensación y que tienen un problema de doble inmatriculación.

A 31 de diciembre de 2020 no se habían iniciado las obras de urbanización.

Guadalquitón: El valor razonable determinado por el experto independiente ha sido de 2,0 M. € a

31.12.2020 un 3,95% inferior al valor de tasación de diciembre de 2019.

¿Podrían informarnos de los esfuerzos realizados en los últimos 12 meses desde la pasada Junta General, en cuanto a estos dos terrenos, con finalidad de incrementar el valor de estos activos y avanzar en su desarrollo?

En cuanto a Retamar de la Huerta (Alcorcón), se ha avanzado en la tramitación de los instrumentos necesarios para proseguir el desarrollo del sector, se han coordinado los diferentes informes emitidos por las Administraciones Públicas y se han mantenido reuniones con los diferentes Organismos afectados.

En cuanto a Guadalquitón, durante el ejercicio de 2020 se ha continuado la tramitación de los recursos contencioso administrativo contra la Ampliación del Parque Natural de Los Alcornocales, para incluir la Finca Guadalquitón en su ámbito, y la ampliación del Lugar de Importancia Comunitaria Los Alcornocales.

En cuanto a la tramitación del Plan Parcial, se continuó igualmente con su tramitación, habiéndose recibido en julio de 2020 el informe de la Junta de Andalucía en el que se declara inviable medioambientalmente el Plan Parcial. En abril de 2021 se ha notificado el acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de San Roque por el que se deniega la aprobación definitiva del Plan Parcial, acuerdo que se ha recurrido.

En un artículo reciente, Culmia, el presidente de la junta de compensación de Retamar de la Huerta, ha expresado que esperan empezar las obras de urbanización "a mediados o finales de 2022" y que esperan las licencias de primera ocupación "en 2024". ¿Nos podrían confirmar si esta información es correcta, si estos son los plazos usados por el tasador independiente para su valoración del terreno, así como la inversión que Realia va a hacer en este proyecto?

Fuente:https://cincodias.elpais.com/cincodias/2021/06/15/companias/1623755733_62 7455.html

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Efectivamente estimamos que las obras de urbanización podrían iniciarse en el plazo expresado, si bien las licencias de primera ocupación podrían retrasarse al segundo trimestre de 2025, plazo que maneja nuestro tasador independiente, en función de que se puedan o no simultanear obras de urbanización y edificación.

En cuanto a la inversión estimada en este proyecto, pendiente de su desarrollo final, ascenderá a la suma aproximada de 57 millones de euros.

4. En el comunicado de los resultados del primer trimestre de 2021 Realia ha anunciado la compra de una participación adicional del 33,33% en la sociedad Inversiones Inmobiliarias Rusticas y Urbanas 2000 S.L.

¿Podrían por favor confirmar que esta sociedad es la tenedora de los terrenos del sector SAU-21 en El Molar?

Efectivamente, la Sociedad es propietaria de parte de los terrenos que conforman dicho Sector

¿Podrían explicar las ventajas, si las hay, de poseer un 66,69% del proyecto en vez del 33,36% que poseía anteriormente?

Estimamos que el suelo que tiene esa sociedad (SAU-21 El Molar) es un suelo que potencialmente tiene mucho valor añadido por su ubicación y evidentemente el tener una participación mayor en un suelo con buenas expectativas inmobiliarias, hará que reporte un mayor valor al portfolio del Grupo Realia.

¿Cuáles son las perspectivas del sector SAU-21 en El Molar?

Las perspectivas son favorables, dada su ubicación en la zona norte de la corona metropolitana de Madrid y dado que el proyecto prevé una tipología edificatoria de baja densidad, que ha demostrado ser muy demandada en el último año. No obstante, la tramitación urbanística pendiente todavía es larga.

Mas específicamente, ¿han tenido conversaciones con cualquier administración (nacional, regional o local) acerca de los accesos a este sector ahora que se han aprobado las obras de ampliación de la autovía A-1 hasta El Molar, incrementando su capacidad?

Se han mantenido contactos con la Demarcación de Carreteras del Estado en Madrid y, en su día, se presentaron alegaciones al Estudio Informativo "Variante de la Autovía A-1. Tramo: Enlace Autopista Eje Aeropuerto y Autopista R-2- Variante de El Molar".

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La situación más reciente respecto a la ampliación de la autovía A-1 es que queda pendiente la aprobación definitiva del anteproyecto de esta actuación, así como la culminación del trámite ambiental.

5. En diciembre de 2018, Realia realizó un aumento de capital para obtener 149 millones de euros a un descuento muy sustancial respecto al NAV, lo cual representó una gran dilución para sus accionistas. Las razones aducidas para dicho aumento de capital eran las necesidades acuciantes de la compañía tanto de repagar el préstamo de Caixabank como de relanzar su división de promoción residencial. Es pues destacable que durante el ejercicio 2019, Realia ha adquirido dos terrenos en Tres

Cantos por importe de más de 25 millones de euros (que no fueron nombrados en el folleto de la ampliación de capital), ha asimismo recomprado 2 millones de sus propias acciones, ha incrementado el número de viviendas en construcción en 126, y aun así ha logrado bajar su monto de deuda neta en 8 millones de euros. Igualmente, en el ejercicio 2020 Realia ha logrado también reducir su endeudamiento neto en otros 18 millones de euros, a pesar de haber gastado 4,2 millones de euros en recomprar sus propias acciones. Como resultado de esta falta de inversión, el endeudamiento de la compañía, medido como "loan- to-value", ha disminuido desde el 29% en el 2018 (tras la ampliación) hasta el 26% en 2020.

¿Podrían por favor explicar por qué la realización de dicha ampliación de capital ha redundado en beneficio para los accionistas en 2019 y 2020?

¿Podrían por favor indicar el grado de consecución de los objetivos de inversión aducidos para justificar la ampliación en 2018?

Dada la aparente falta de ánimo inversor por parte de la compañía del dinero obtenido de los accionistas en la ampliación de capital, dada la continua reducción del endeudamiento, ¿podrían indicarnos las razones por las que Realia no propone una recompra de acciones más agresiva o instaura un reparto de dividendo?

Dada la conexión de las tres preguntas se responden conjuntamente:

El destino que se manifestó en el folleto de la citada ampliación era concretamente:

"De acuerdo a la nota sobre las acciones publicada por la CNMV el 27 de noviembre de 2018 el importe de la ampliación de capital se destinará a las siguientes finalidades y por el siguiente orden de prioridad:

En primer lugar, en la cuantía de 120 M € a amortizar total y anticipadamente el préstamo concedido a la sociedad Caixabank.

En segundo lugar, el importe restante se destinará hasta donde alcance a financiar parte de los 95 M € a los que asciende las inversiones de las cuatro promociones que la sociedad desarrolla en las localidades de Palma de Mallorca, Sabadell, Madrid y Alcalá de Henares (Madrid) y que en conjunto representa la construcción de 301 viviendas."

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