WIESBADEN (dpa-AFX) - Un abrupto final para un largo boom: los precios de las casas y pisos en Alemania cayeron más bruscamente en 2023 que en ningún otro momento desde el cambio de milenio. Los precios de los inmuebles residenciales cayeron una media del 8,4% en comparación con el año anterior, según informó el viernes la Oficina Federal de Estadística. "Se trata de la caída interanual más pronunciada desde el inicio de la serie cronológica en 2000 y el primer descenso desde 2007". Anteriormente, los precios de los inmuebles residenciales habían aumentado de forma constante entre 2008 y 2022. Los bancos esperan que el último descenso de los precios termine este año a medida que bajen los tipos de interés.

El descenso también continuó a finales de 2023, aunque a un ritmo más lento: según los estadísticos de Wiesbaden, los precios cayeron un 7,1% interanual en el cuarto trimestre y un 2% en comparación con el trimestre anterior. En el tercer y segundo trimestres, los precios habían caído una media de alrededor del diez por ciento interanual.

Ciudades especialmente afectadas

La principal razón de la crisis inmobiliaria es la fuerte subida de los tipos de interés, que han encarecido mucho los préstamos. Muchas personas ya no pueden o no quieren costearse sus propias cuatro paredes, y las inversiones ya no son rentables para los grandes inversores. Al mismo tiempo, la demanda de vivienda sigue siendo alta, sobre todo en las ciudades, entre otras cosas por el alto nivel de inmigración, mientras que la nueva construcción está en crisis por la subida de los tipos de interés y el encarecimiento de los materiales.

Según los estadísticos, a finales de año los precios se dispararon tanto en las zonas urbanas como en las rurales. En las siete metrópolis -Berlín, Hamburgo, Múnich, Colonia, Fráncfort, Stuttgart y Düsseldorf- los precios de las viviendas unifamiliares y pareadas cayeron un 9,1% en el cuarto trimestre en comparación con el mismo periodo del año anterior, mientras que los condominios costaban un 5,8% menos.

En los distritos urbanos, la caída de los precios de las viviendas unifamiliares y adosadas fue especialmente elevada, del 11%, en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Los compradores tuvieron que pagar una media del 7% menos por los condominios. En los distritos rurales poco poblados, las viviendas unifamiliares y adosadas cayeron un 6,9% y los condominios un 2,8%.

Corrección tras un boom sin precedentes

Sin embargo, las cifras son datos medios. La diferencia de precios entre los edificios modernos y energéticamente eficientes y los inmuebles con un elevado consumo de energía es grande. Mientras que los edificios con viejos sistemas de calefacción de gasoil o gas y escasa clase energética han perdido mucho valor según los estudios, las propiedades de última generación y poco consumo energético se venden por bastante más.

Según el Instituto de Economía Mundial de Kiel (IfW), en 2023 se produjo la mayor caída de precios del mercado inmobiliario alemán en unos 60 años. Nunca antes desde que las comisiones de tasación empezaron a recopilar los precios de compra habían caído los precios inmobiliarios "tan rápidamente", declaró el instituto en febrero. Sin embargo, la corrección fue adecuada: desde 2009, los precios inmobiliarios se habían multiplicado por tres o por cuatro, dependiendo del segmento, gracias a los bajos tipos de interés de la época, antes de que comenzara el desplome en 2022.

A pesar de la caída de los precios, la demanda de vivienda sigue intacta, en parte porque se construye muy poco. El Instituto Ifo prevé que en 2024 sólo se construyan 225.000 viviendas, frente a las 270.000 del año pasado. El antiguo objetivo del Gobierno alemán de construir 400.000 nuevas viviendas al año está fuera de alcance desde hace tiempo.

¿Conseguirá la bajada de los tipos de interés un cambio de tendencia?

Este año, los bancos esperan que la crisis inmobiliaria llegue a su fin, ya que se espera que el Banco Central Europeo baje los tipos de interés oficiales en junio a medida que descienda la inflación. Los tipos de interés de la construcción ya han bajado considerablemente en previsión del cambio de tendencia de los tipos de interés: Según FMH-Finanzberatung, los préstamos a diez años se sitúan actualmente por debajo del 3,5% anual, mientras que a finales de octubre aún superaban el 4%. Esto abarata la financiación inmobiliaria.

El Landesbank Helaba, por ejemplo, cree que es probable que los precios de los inmuebles residenciales se estabilicen en 2024. El DZ Bank también espera que la corrección del mercado inmobiliario se ralentice y que los precios caigan sólo ligeramente de media a lo largo del año. Es probable que se haya superado el punto álgido de los tipos de interés.

Los compromisos de los bancos para préstamos inmobiliarios a clientes privados ya han vuelto a aumentar ligeramente a principios de año. Según datos del Bundesbank, en enero se concedieron préstamos para vivienda por un total de casi 14.700 millones de euros, la cifra más alta desde marzo de 2023.

La Asociación de Bancos de Pfandbrief, que representa a las financieras inmobiliarias más importantes de Alemania, advirtió recientemente contra un exceso de euforia. "Todavía no se vislumbra un cambio de tendencia en los precios inmobiliarios, que a menudo ha sido objeto de especulación pública", dijo el director gerente Jens Tolckmitt. "2024 también seguirá siendo difícil por el momento" /als/DP/mis