Trajano Iberia Socimi S A : EVOLUCIÓN DE LOS NEGOCIOS 2020

TRAJANO IBERIA SOCIMI

Información Financiera

Ejercicio 2020

Información Financiera del Ejercicio 2020

Evolución 2020 y situación actual

Durante el ejercicio, los mercados se han visto seriamente afectados por el impacto extraordinario y sin precedentes de la pandemia de Covid-19. Tanto en España como en Portugal se han implantado confinamientos para contener la situación epidemiológica que han afectado a la economía y particularmente al consumo físico, así como al empleo.

No obstante, el descubrimiento de una vacuna contra la enfermedad, unido una política monetaria y fiscal expansiva por parte de los organismos europeos y nacionales, deberían permitir una cierta recuperación de la economía. Por tanto, es previsible que, tanto los ingresos por rentas, como la demanda de activos generadores de dichas rentas, sea proclive a recuperar la situación anterior a la crisis.

Dentro de esta situación extraordinaria, Trajano Iberia ha llevado a cabo durante el ejercicio, una gestión proactiva de los 4 inmuebles que integran su cartera, con especial hincapié en el análisis y seguimiento de los contratos de arrendamiento actualmente en vigor, además de potenciar el plan de actuación a medio plazo que permitirá a la Sociedad volver lo antes posible a la situación anterior a la crisis.

A continuación detallamos las principales cuestiones que afectan a los activos de la Sociedad:

Edificio Echevarría (oficinas y retail)

A pesar de lo ocurrido en el mercado de oficinas español que registró en 2020 una caída importante en la actividad en comparación con 2019, la compañía ha logrado en el ejercicio por primera vez, la plena ocupación del edificio.

Alcalá Magna y Nosso Shopping (centros comerciales)

La operativa de los centros comerciales se ha visto notablemente afectada durante el ejercicio tanto en España como en Portugal, habiéndose producido cierres forzosos, restricciones a la apertura y limitaciones de aforo.

Esto ha impactado tanto en las afluencias como en las ventas. La ocupación también se ha visto afectada principalmente en Alcalá Magna. Sin embargo, la campaña de vacunación unida a los estímulos monetarios y fiscales permiten prever en el corto y medio plazo una importante recuperación tanto del consumo privado como de las ventas minoristas.

Plaza Zaragoza (logística)

La tendencia alcista del sector logístico se ha visto favorecida por el Covid-19, que ha impulsado el desarrollo del e-commerce ante las limitaciones de aforo y apertura impuestas al comercio físico. Este efecto se ha visto reflejado en un pequeño incremento de la valoración del activo durante el ejercicio 2020.

Las principales magnitudes de resultados durante el ejercicio 2020 son las siguientes:

• El GAV (Gross Asset value o Valor de mercado de Activos) asciende a €261Mn, un 7% superior respecto al valor de inversión incluidos gastos y Capex.

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• El NAV (Net Asset Value o Valor liquidativo de la compañía) a cierre de ejercicio se situaba en 9,4 €/acción.
• Se han generado rentas brutas en el periodo por importe de 12,9 millones de euros. Un EBITDA de 10,0 millones de euros y un Cash Flow operativo de 6,4 millones.
• La tasa de ocupación media para el ejercicio es del 93%.
• En el ejercicio se han pagado dividendos totales por importe bruto de 4,9 millones de euros (0,34 euros brutos por acción).
• El apalancamiento financiero de la compañía a 31 de diciembre, calculado como deuda financiera neta de caja respecto al valor de los activos, ha sido del 46%.

Magnitudes Clave de la compañía

A continuación se presentan las magnitudes clave de la compañía para 2020, comparadas con las del anterior ejercicio:

Estructura de Capital	31-dic-19	31-dic-20
Datos en millones de €
GAV(1)	276,8	261,3
EPRA NAV(2)	146,5	132,6

EPRA NAV por acción	10,3	9,4
Deuda Financiera Neta / (Caja)	122,0	121,3
% LTV	44%	46%
Portfolio de Activos
Nº Activos	4	4
Superficie Alquilable	137.467	137.467
% Ocupación (superficie/renta)	98/97%	90/98%
Magnitudes Económico - Financieras(3)
Datos en miles de €
Rentas	19,5	12,9
EBITDA recurrente	16,5	10,0
Cash Flow recurrente	12,0	6,4
Resultado Neto	24,8	1,6

1. GAV: Gross Asset Value = Valor de Mercado de los activos

La valoración de los activos son de fecha 31 de diciembre de 2020.

1. El EPRA Net Asset Value (Valor liquidativo de los activos) se calcula en base a los fondos propios consolidados y ajustando determinadas partidas siguiendo las recomendaciones de la EPRA (incluir valor de los activos a mercado y excluir la valoración de las operaciones de cobertura)

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Mix de producto

A cierre de 2020, el mix de producto por rentas anualizadas y por valoración de activos es el

siguiente:

Desglose de Ingresos brutos anualizados - €12,9 Mill.

Nosso

	30%
Alcalá Magna
41%
	7%
	9%
	18%	Bilbao
Plaza
Centro Comercial	Oficinas High Street	Logístico

Desglose de GAV 1- €261 Mill.

Nosso

Alcalá Magna	26%
40%
	6%
	8%
	20%	Bilbao
Plaza
Centro Comercial	Oficinas High Street	Logístico

A continuación se muestra la distribución geográfica de la cartera y sus principales indicadores:

Distribución Geográfica		Principales Indicadores

	Activos	4
	Edificio Echevarría
	Bilbao
	Superficie Bruta Alquilable	137.467 m²
	Plaza
	Zaragoza
	EPRA OccupancyRate	93%
Nosso Shopping	Alcalá Magna

Vila Real	Alcalá de Henares

Inversiones (incl.gastos y CAPEX) € 243 Mill.

Logístico
Oficinas y Retail
Rentabilidad actual	4,2%
Centro Comercial
Valor de mercado	€ 261,3 Mill.
(31 de diciembre de 2020)

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Y el detalle de los contratos en cartera:

Principales Inquilinos por ingresos					Ocupación por activo
1			5
	11%		3%
										100%100%		97%	99%
							100%						96%	93%
												93%
2		9%			2%		90%		82%								89%
	6			81%
							80%
3		4%	7		2%		70%
			60%
							50%
							Plaza	Echevarría		Nosso	Alcalá Magna Total Vehículo
4		3%	8		2%							Area			Renta
							Duración Media de Contratos del vehículo
									WAULT (*)				WALT (*)
									2,2 Años				6,4 Años

(*)WAULT y WALT: Periodo medio de vigencia de contratos de alquiler hasta obligado cumplimiento, y hasta vencimiento respectivamente.

Análisis de los Resultados Financieros 2020

Cuenta de Resultados analítica (en millones de euros)
Cuenta de Resultados	Like for like1	Real	Variación
2019	2020
Rentas brutas	17,9	12,9	-5,0
Rentas netas	17,2	12,1	-5,1
EBITDA recurrente	14,9	10,0	-4,9
Cash Flow Operativo2	10,8	6,4	-4,4
Beneficio neto	6,2	1,6	-4,6

1. Like for like: A efectos comparables, se han excluido los resultados correspondientes al activo de Manoteras desde vendido en el ejercicio 2019.
2. CF Operativo = EBITDA recurrente - Intereses - Impuestos.
3. • Los ingresos brutos por rentas ascendieron a 12,9 millones de euros. La importante caída respecto al ejercicio anterior tiene su origen principalmente en los centros comerciales:
     Alcalá Magna: han afectado tanto las restricciones a la apertura como las limitaciones de aforo con motivo del COVID 19, resultando en una caída generalizada en las ventas de los inquilinos que han obligado a la Sociedad a acordar bonificaciones y descuentos.

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