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El codirector general de TAG Immobilen, Martin Thiel, pintó un panorama sombrío para el mayor mercado inmobiliario residencial de Europa, que ya ha visto caer los precios alrededor de un 10% en el peor desplome inmobiliario de Alemania en una generación.
"Esperamos nuevas pérdidas de valor", afirmó Thiel, añadiendo que, aunque esperaba que la caída de las valoraciones tocara fondo en un 20%, TAG estaba tomando precauciones para lo peor.
"Hay que estar preparados por si no es el 20%, sino el 25% o el 30%. El balance debe poder soportarlo. Simplemente necesitas ese colchón", dijo Thiel en una entrevista.
"El mercado de las transacciones es increíblemente difícil", dijo. "Apenas se ven grandes transacciones".
El sector inmobiliario alemán, valorado en 670.000 millones de euros (722.000 millones de dólares), es un pilar fundamental de su economía, ya que aporta uno de cada 10 puestos de trabajo, casi una quinta parte de la producción, y eclipsa al famoso sector automovilístico del país, según la asociación industrial ZIA.
Thiel declaró que, tras haber rebajado el valor de la cartera de 85.000 viviendas alemanas de TAG en un 13% desde mediados de 2022, esperaba una caída total del valor del 20% para junio.
Su visión es notablemente más pesimista que la del mayor grupo inmobiliario cotizado de Alemania, Vonovia, cuyo consejero delegado, Rolf Buch, declaró a Reuters que era cautelosamente optimista de que lo peor ya había pasado.
Vonovia redujo el valor de sus propiedades en aproximadamente un 10% hasta junio, hundiendo al grupo en unas pérdidas de 4.000 millones de euros.
"No puedo garantizar que no veamos valoraciones un poco más bajas en el próximo semestre", dijo Buch, cuya empresa posee unos 550.000 apartamentos.
"Pero parece que el mercado está tocando fondo", dijo. "Como en las carreras de Fórmula Uno, pronto saldremos de la curva y entonces cogeremos velocidad. Ese momento se acerca, pero de momento seguimos con el freno pisado".
LEG Immobilien, el segundo mayor arrendador cotizado de Alemania, había amortizado el valor de sus 166.000 apartamentos en más de un 10% a mediados del año pasado y señaló nuevas amortizaciones de hasta el 6%.
El consejero delegado de LEG, Lars von Lackum, dijo que no esperaba una caída del 30%.
"El mercado inmobiliario alemán no va a implosionar", declaró von Lackum a Reuters.
Durante años, el sector inmobiliario en Europa, y en particular en Alemania, experimentó un auge a medida que bajaban los tipos de interés, turboalimentando la demanda. Pero un repentino aumento de los tipos y de los costes de construcción llevó a algunos promotores a la insolvencia al agotarse la financiación bancaria y congelarse las operaciones.
Alemania es hasta ahora el país más afectado de Europa en una derrota que también ha golpeado a China y Estados Unidos. Los puestos de trabajo están cada vez más en peligro y el sector ha pedido ayuda de emergencia.
En Europa, el sector sufrió un revés con la caída de Signa, del magnate inmobiliario René Benko, que amenazó su vasto patrimonio minorista y el futuro del edificio Chrysler de Nueva York.
Los comentarios de Thiel dan una idea de un sector que está en gran medida en manos de pequeñas empresas privadas.
Muchos inversores y ejecutivos de empresas que hablaron con Reuters se han mostrado reacios a registrar pérdidas, esperando que el mercado mejore.
La escasez de operaciones también dificulta la identificación de precios, aunque esto podría cambiar si un probable recorte de los tipos de interés previsto para mediados de este año impulsa la actividad.
Thiel afirmó que, mientras las empresas cotizadas se veían obligadas a reaccionar con rapidez, muchos vendedores estaban dando largas a la hora de recortar los precios.
"Los compradores potenciales saben que los precios han cambiado", afirmó. "Ambas partes están algo distanciadas. Por eso tenemos parcialmente un estancamiento".
El director general de TAG dijo que había calculado mal la magnitud del desplome que le obligó a retener dividendos, vender propiedades y reunir capital.
"Si me hubieran preguntado a principios de 2022 si los precios de los apartamentos... caerían un 20%, probablemente habría dicho: imposible. El negocio es demasiado estable para eso".
Las perspectivas para 2024 siguen siendo sombrías, ya que DIW, un destacado instituto económico, prevé que el gasto en construcción caiga este año por primera vez desde la crisis financiera, antes de estabilizarse en 2025.
(1 dólar = 0,9284 euros)
