WASHINGTON PRIME GROUP INC. 
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La última publicación de ganancias de la compañía nos permite echar un vistazo a este archivo de nuevo.
Primera observación: mientras que Amazon y la industria del comercio electrónico están definitivamente sacudiendo los hábitos de los clientes, el apocalipsis de la venta al por menor que tan a menudo se proclama aún está por verse. La tasa de ocupación es estable - con un 92,7% de espacios arrendados, contra el 93% del año pasado durante el mismo período - y el volumen de negocios de los inquilinos por pie cuadrado está mejorando ligeramente - a 377 dólares contra 375 dólares en 2017.
El alquiler básico también se mantiene estable, a 21,68 dólares contra 21,73 dólares del año pasado. Washington compensa el descenso de sus propiedades más decadentes (Tier 2) para las que la demanda está cayendo bruscamente, haciendo progresos significativos en la reurbanización de sus mejores propiedades (Open Air) para las que las tasas de alquiler están aumentando bruscamente (+11% en los nuevos arrendamientos)Segunda observación: el beneficio procedente de las actividades de alquiler (FFO) disminuye considerablemente - en 170 millones de dólares frente a 204 millones de dólares para el primer semestre de 2017 - sin duda bajo el efecto combinado de la lucha de los grandes minoristas como Sears y Macys que cierran sus tiendas de alquiler, y los espacios que se ponen a dormir mientras se están renovando
Como el presupuesto de mantenimiento de las propiedades alcanza los 25 millones de dólares para los primeros seis meses del año, el beneficio en efectivo que es realmente redistribuible a los accionistas se reduce a 145 millones de dólares. La distribución de 118 millones de dólares está bien cubierta, y se mantiene el dividendo trimestral de 0,25 dólares
La dirección indicó un presupuesto de inversión de entre 170 y 200 millones de dólares al año, incluido el mantenimiento, o grosso modo 85-100 millones de dólares por semestre. Suponemos que tendrán que aumentar su deuda significativamente en los próximos meses. Por cierto, eso es lo que ya han hecho durante el primer semestre para financiar 80 millones de dólares de nuevas adquisiciones, entre las cuales seis tiendas Sears que han sido abandonadas por estos últimos
Esto a priori no debería causar ningún problema: según la dirección - pero eso es algo difícilmente verificable - el retorno de la inversión en las remodelaciones es de alrededor del 10% bruto que, con un coste medio de la deuda de alrededor del 5%, permite un 5% de creación de valor para los accionistas
El balance de WPG sigue siendo sólido: dos tercios de la deuda no están garantizados, lo que significa que ningún activo inmobiliario se pone como garantía; las propiedades de nivel 2 (que son de menor calidad) están "gravadas" en un 42%, lo que significa que la dirección puede - si por ejemplo las cosas se ponen mal - simplemente devolver las llaves a los bancos y su deuda al mismo tiempo
Esta flexibilidad muy apreciable permite a la dirección gestionar mejor sus diferentes opciones, y explica quizás en parte las ineficiencias del mercado: a menos que hayan revisado a fondo el informe anual de la empresa, dudamos que todos los inversores estén familiarizados con esta estructura de deuda tan particular
La cobertura de los gastos de intereses se mantiene dentro de la norma de las empresas de inversión inmobiliaria norteamericanas con un EBITDA que es tres veces superior a los pagos de intereses. Sin embargo, hay que señalar que dicha cobertura está disminuyendo en comparación con el mismo período del año pasado; en aquel entonces, el EBITDA cubría los gastos de intereses casi cuatro veces
La dirección está negociando activamente el relanzamiento de los espacios que han sido abandonados por los grandes minoristas. Disponen de cierta latitud para hacerlo porque estos últimos -cuya situación, en efecto, empeora cada seis meses- sólo representan el 1,7% de los ingresos por concepto de alquiler de los WPG sobre sus mejores activos (Tier 1)
En resumen, la tesis inicial permanece perfectamente inalterada y la infravaloración sigue estando ahí: sobre una base anualizada, WPG sigue negociando entre cuatro y cinco veces sus beneficios de alquiler antes de las inversiones, y sigue asegurando correctamente su distribución de dividendos - un fuerte compromiso asumido por la dirección que, sin duda, será evaluada en gran medida en función de lo bien que hayan cumplido esta promesa
El rendimiento de los dividendos se acerca al 13% y la opción de crecimiento permanece intacta si la reurbanización de las propiedades da los resultados esperados. Si algo sale mal y suponiendo que el dividendo tenga que reducirse a la mitad, la rentabilidad del 6,5% seguirá siendo casi 3 veces mayor que la de las alternativas tradicionales sin riesgo (bonos del Estado y bonos corporativos AAA)
El autor recomienda encarecidamente a los lectores que echen un vistazo a la transcripción de la última conferencia telefónica del director general de la empresa, Lou Conforti.
Traducido del artículo original
