No está claro a qué velocidad bajarán a partir de ahora: algunos analistas ven que el proceso tardará meses en desarrollarse. Pero una gran caída de los rendimientos de los títulos del gobierno estadounidense más influyentes a la hora de determinar los costes de los préstamos hipotecarios significa probablemente que los tipos de interés de las hipotecas seguirán tendiendo a la baja desde los mínimos de seis meses de la semana pasada, en torno al 6,70% para una hipoteca a tipo fijo a 30 años, el préstamo hipotecario más popular en Estados Unidos.
El fenómeno ya está avivando el interés: Las búsquedas en Internet de "refi" y "refinanciación hipotecaria" alcanzaron el lunes su nivel más alto en al menos los últimos 90 días, según los datos de Google Trends, y fueron aproximadamente el doble que el 28 de julio.
"Los dos últimos días han sido muy ajetreados para nosotros con la llegada de varias consultas y esperamos que esa tendencia continúe", afirmó Alex Elezaj, director de estrategia de United Wholesale Mortgage.
Aún así, puede que sea un poco pronto para que ese interés se traduzca en acción.
"Definitivamente, la gente está preguntando dónde están los tipos y cuándo es el momento de refinanciar. Pero hasta ahora, para la mayoría de la gente, los tipos no han bajado lo suficiente como para que les merezca la pena refinanciar", dijo David Battany, vicepresidente ejecutivo de mercados de capitales de Guild Mortgage.
Aunque más de 4 millones de hipotecas presentan tipos de interés del 6,5% o superiores, según el ICE Mortgage Monitor del Intercontinental Exchange, la mayoría de los préstamos pendientes presentan tipos por debajo de esa cifra, lo que deja aún cierto margen para que los tipos bajen antes de que resulte ventajoso asumir el coste de la refinanciación para asegurarse un tipo más bajo.
"Sólo tiene sentido plantearse la refinanciación si los tipos hipotecarios caen dos puntos porcentuales por debajo de la hipoteca actual", afirma Patricia McCoy, profesora de la Facultad de Derecho del Boston College. "Si la hipoteca actual de alguien está al 6%, probablemente sólo tendría sentido refinanciar si los tipos hipotecarios bajan al 4% o menos, y estamos muy lejos de eso".
A LA ESPERA DE LA FED
Ahora se espera que la Reserva Federal empiece a recortar los tipos de interés en breve, pero sigue sin saberse con qué rapidez eso ofrece un impulso a un mercado inmobiliario que ha luchado por encontrar su equilibrio. Las ventas de viviendas existentes cayeron por cuarto mes consecutivo en junio, pero los economistas esperan que el próximo giro de la Fed fomente un modesto repunte a finales de este año.
El volumen de solicitudes de préstamos hipotecarios se desplomó a principios de 2022, cuando la Reserva Federal se preparó para subir los tipos de interés con el fin de combatir lo que rápidamente se convirtió en el peor brote inflacionista desde principios de los años ochenta. Los tipos de interés hipotecarios se multiplicaron por más de dos entre enero y octubre de 2022 hasta alcanzar su nivel más alto en más de dos décadas, por encima del 7% y llegando a tocar techo en torno al 8% el año pasado.
En medio de la escasa asequibilidad de la vivienda -entre el aumento de los costes hipotecarios y los precios de la vivienda elevados a máximos históricos por una oferta limitada de casas a la venta-, las solicitudes de préstamos para comprar una casa se hundieron a su nivel más bajo en 30 años el pasado mes de octubre y se mantienen cerca de esos niveles en la actualidad, según datos de la Asociación de Banqueros Hipotecarios.
La rápida subida de los tipos de interés cuando la Reserva Federal elevó su tipo de referencia desde casi cero en marzo de 2022 hasta su rango actual del 5,25% al 5,50% en julio de 2023 también ahogó la actividad de refinanciación de préstamos.
Pero los tipos hipotecarios están ahora más de un punto porcentual por debajo de sus niveles máximos de finales de 2023, y el rendimiento del Tesoro estadounidense a 10 años - enormemente influyente a la hora de fijar los tipos de los préstamos hipotecarios - ha bajado ahora aproximadamente medio punto porcentual desde el 24 de julio.
Aunque las solicitudes de refinanciación siguen siendo bajas según las medidas históricas, recientemente subieron a un máximo de dos años y los datos semanales de la MBA muestran que ahora representan casi el 40% del volumen total de solicitudes, frente al 30% de hace sólo unos meses y en torno al máximo del ciclo de endurecimiento de la Fed.
El número de hipotecas pendientes con tipos de interés altos sigue creciendo, según los datos del ICE, lo que significa que al menos algunos prestatarios podrían estar pronto en condiciones de refinanciar si los tipos siguen bajando.
"Debería ser bueno para los compradores y vendedores de viviendas, porque encontraremos un nuevo equilibrio, y eso será un precio de compensación para más ventas e incluso para más refinanciaciones, pero es excesivamente difícil que volvamos a donde estábamos antes", dijo Isaac Boltansky, director gerente y director de investigación de políticas de BTIG.
"No vamos a volver a ver los mínimos que vimos durante la crisis del COVID en un futuro próximo, si es que volvemos a verlos". (Reportaje adicional de Dan Burns y Nupur Anand en Nueva York; Edición de Lananh Nguyen y Andrea Ricci)
