Las economías desarrolladas de todo el mundo están lidiando con las consecuencias de largo alcance del fin de años de política monetaria ultralaxa, que mantuvo los precios de los activos altos y el coste de la deuda bajo.

Hasta ahora, en ningún lugar ha golpeado más fuerte la conmoción de este cambio de rumbo que en Gran Bretaña, donde los enfrentamientos entre los responsables políticos sobre cómo reactivar el crecimiento y frenar la inflación han desencadenado una dramática revalorización en los mercados monetarios de la libra esterlina.

Mientras los propietarios de viviendas se tambalean por un repentino aumento de los costes de las hipotecas, el repunte de los tipos swap a cinco años en el Reino Unido también ha provocado escalofríos en el sector inmobiliario comercial británico, de 1,6 billones de dólares, donde los precios de los activos podrían caer hasta un 20% a finales de 2024, según los analistas de Goldman Sachs.

Los datos de MSCI, que hace un seguimiento de los cambios mensuales en 1.794 propiedades valoradas en unos 37.000 millones de libras (41.550 millones de dólares), mostraron que los valores cayeron un 2,6% en septiembre, el mayor descenso mensual desde julio de 2016, el mes después de que Gran Bretaña votara a favor de abandonar la Unión Europea.

Los inversores en inmuebles comerciales, como los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT), dependen de poder ganar más en alquileres y beneficios de las ventas que lo que desembolsan en gastos, incluidos los costes de la deuda y el capital social.

Los grandes inversores, como Land Securities, British Land y Hammerson, han impulsado la refinanciación más allá de un pico previsto para mediados de 2023 en el tipo de referencia del Banco de Inglaterra, según muestran las cuentas de resultados.

Pero la buena gestión financiera es sólo uno de los retos, ya que los gastos de mano de obra, combustible y productos básicos también aumentan el riesgo de que los inquilinos con problemas de liquidez devuelvan las llaves.

Aunque están menos expuestos a los préstamos inmobiliarios de riesgo que antes de la crisis financiera mundial de 2007-2008, los bancos ya están en alerta por el incumplimiento de las condiciones de los préstamos vinculadas al valor de mercado de un activo o a los ingresos por alquileres en relación con la deuda garantizada sobre el mismo, dijeron las fuentes.

Si se incumplen estos términos, o covenants, los inversores podrían tener que refinanciar antes de lo previsto, a tipos más altos. Los analistas de Goldman Sachs prevén que los costes financieros brutos de las empresas inmobiliarias británicas que cotizan en bolsa que cubre pueden aumentar un 75% en los próximos cinco años.

James Liddiment, director gerente del Grupo de Asesoramiento Inmobiliario de Kroll, afirmó que los precios de los inmuebles comerciales ya se han visto afectados por el aumento de los tipos de interés de los préstamos, que suponen un coste fundamental tanto para los ocupantes como para los inversores.

"Dado el número probable de afectados y el nivel al que se prevé que suban los tipos, los prestamistas podrían verse obligados a acordar exenciones de los convenios en un intento de estabilizar las carteras de préstamos", dijo a Reuters.

Los REIT británicos están utilizando menos apalancamiento ahora que antes de la crisis financiera. Sin embargo, a medida que el valor de los inmuebles desciende, la relación media entre préstamos y valor ha subido hasta el 28% desde el 23% de principios de año, según Zachary Gauge, jefe de investigación inmobiliaria de UBS.

Intercambio de tipos de interés a 5 años en libras esterlinas

PELIGRO OCUPACIONAL La preocupación por los costes de financiación se produce después de años de inquietud por los alquileres de algunos REITs, ya que la pandemia vació oficinas, tiendas, pubs y restaurantes, reduciendo la demanda de espacio de las empresas.

Las tasas de ocupación de oficinas en el Reino Unido rondaban el 30% en las últimas semanas, frente a una media estimada del 80% antes de la pandemia, según Remit Consulting.

Las tasas de desocupación de inmuebles de ocio y de venta al por menor también se mantienen por encima de los niveles prepandémicos, según las cifras de Local Data Company, con un 10,6% y un 15,4% respectivamente. La afluencia a los destinos comerciales del Reino Unido se reducirá en torno a un 15% de media en 2022 en comparación con 2019, según los datos de Springboard.

La demanda de espacio de oficinas en el centro de Londres, sobre todo en edificios antiguos, también se está debilitando.

Sólo se alquilaron 2,6 millones de pies cuadrados (241.548 metros cuadrados) de espacio en el tercer trimestre, un 30% menos que en el segundo trimestre y un 14% por debajo de la media trimestral de 10 años, según CBRE.

Algunos ocupantes están reduciendo su actividad para frenar los costes y el consumo de energía, lo que probablemente comprimirá aún más los ingresos por alquiler de las empresas inmobiliarias.

HSBC comunicó este mes a su personal que estaba reduciendo su espacio de oficinas a nivel mundial en alrededor de un 40% con respecto a los niveles de 2019.

El prestamista podría deshacerse de su icónico rascacielos en el Canary Wharf londinense como parte de una revisión más amplia y, mientras tanto, está consolidando al personal en menos plantas de la torre de 45 pisos, reduciendo el espacio ocupado en un 25%. Marks and Spencer está acelerando sus planes de cerrar 67 tiendas de "línea completa" de mayor tamaño a lo largo de cinco años, en un golpe para sus propietarios y los negocios cercanos.

Es probable que las tasas comerciales uniformes, un impuesto que grava los inmuebles comerciales, se disparen en 3.000 millones de libras el próximo abril, el mayor salto anual desde 1991, después de que la inflación alcanzara el 10,1% en septiembre, mes en el que se fijan las tasas para el año siguiente.

"...se producirán más quiebras de empresas y cierres de comercios a menos que se vuelva a congelar el UBR", dijo Jerry Schurder, responsable de la política de tipos comerciales de Gerald Eve.

El mercado de valores también señala la creciente cautela de los inversores en torno a los inmuebles comerciales del Reino Unido, con un índice de 15 REITs británicos que ha bajado un 44% en lo que va de 2022, en comparación con una caída del 9,8% en el FTSE 350 más amplio.

Algunos inversores internacionales también informan de la preocupación de los promotores británicos por su capacidad para financiar la construcción.

"El promotor está diciendo: querríamos venderlo ahora, o estamos más abiertos a venderlo ahora, y tanto es así que estamos dispuestos a ceder una parte (...) del beneficio del promotor para seguir avanzando", dijo Martin Zdravkov, gestor principal de carteras de la gestora de activos alemana DWS.

Índice de REITs del Reino Unido frente a la rentabilidad del gilt a 30 años

(1 dólar = 0,8906 libras)