S&P 500 
Los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) estuvieron entre los sectores con peores resultados durante el año pasado, con los precios de las acciones lastrados por factores que van desde los altos tipos de interés hasta la tibia demanda de espacio de oficinas en una era de trabajo a distancia. El sector inmobiliario del S&P 500 cayó un 3,4% en 2023, mientras que el amplio índice S&P 500 se disparó más de un 24% el año pasado y alcanzó un máximo histórico el viernes.
El dolor del sector inmobiliario ha continuado en 2024, con una caída del 3,4% en enero frente a una ganancia del 1,4% para el S&P 500. Sin embargo, algunos inversores confían cada vez más en que la tendencia se invertirá, especialmente si la Reserva Federal recorta los tipos tan agresivamente como muchos inversores esperan. Los REIT se benefician de unos tipos más bajos que reducen el coste del capital e impulsan el crecimiento de los ingresos.
"Los REIT fueron aplastados por el ciclo de subida de tipos más rápido en 40 años, y van a moverse en línea con las expectativas de recortes de tipos", dijo Justin McAuliffe, un analista de investigación de Gabelli Funds que sigue siendo alcista en REIT como American Tower .
Los inversores han vuelto a sumergirse en el sector. Los gestores de fondos mundiales aumentaron su exposición a los REIT en 15 puntos porcentuales en diciembre, impulsando las asignaciones a máximos de 12 meses, según la última encuesta de BofA Global Research.
Al mismo tiempo, el Schwab U.S. REIT ETF -el mayor fondo cotizado estadounidense centrado en REIT- registró aproximadamente 35 millones de dólares en entradas netas durante la última semana, su mayor volumen desde octubre, según datos de la firma de análisis VettiFi.
Históricamente, el final de un ciclo de subidas de la Fed ha sido favorable para los REIT. Desde 1995, los REIT públicos han ganado un 20,1% en el año siguiente a la última subida de tipos de un ciclo, según datos de CenterSquare Investment Management. El S&P 500, por su parte, ganó una media del 10% en los 12 meses posteriores a que la Fed finalizara la última subida de un ciclo desde 1980, según datos de Putnam Investments.
"Si los bancos centrales se han vuelto realmente más pesimistas, la situación para los REIT es favorable", escribió CenterSquare en sus perspectivas para 2024.
Por supuesto, la sensibilidad de los sectores a las expectativas de tipos de interés puede ser recíproca: mientras que los valores inmobiliarios subieron junto con el resto del mercado en 2023 por las expectativas de que la Fed pivotaría hacia recortes de tipos este año, se han visto afectados este mes al recalibrar algunos inversores las apuestas sobre la agresividad con la que la Fed podría flexibilizar.
Jeff Doerfler, director de gestión de inversiones del Huntington Private Bank, dijo que los descensos hacen que algunos valores del sector, como el propietario de almacenes Prologis, sean más atractivos a largo plazo.
"Estamos al comienzo de un ciclo en el que el menor coste del capital impulsará el crecimiento de los ingresos y se producirá un aumento de las fusiones y adquisiciones", afirmó Doerfler, que sobrepondera los REIT en general.
Una muestra de la actividad de fusiones y adquisiciones se produjo el viernes, cuando la empresa de gestión de inversiones Blackstone anunció que adquiría la inmobiliaria canadiense Tricon Residential por 3.500 millones de dólares, una prima de aproximadamente el 30% sobre su precio de cierre más reciente.
Los inversores obtendrán lecturas sobre el ritmo de la inflación y la economía la próxima semana con los datos del PMI manufacturero que se publicarán el jueves y los datos de los gastos de consumo personal que se publicarán el viernes, además de las ganancias de 3M, United Airlines y Abbott Laboratories.
Muchos REIT no publican sus resultados hasta más avanzado el trimestre. Simon Property Group, centrada en el comercio minorista, publicará sus resultados trimestrales el 5 de febrero, mientras que American Tower lo hará el 21 de febrero. Prologis incumplió las estimaciones de los analistas cuando presentó sus resultados el 17 de enero y citó la debilidad de la demanda de transporte de mercancías.
Por supuesto, sigue habiendo muchos obstáculos para el sector, entre los que destaca un exceso de oferta de espacio de oficinas que probablemente no se absorba a corto plazo.
El cambio hacia políticas de trabajo híbridas borrará probablemente 800.000 millones de dólares del valor de los edificios de oficinas de las principales ciudades del mundo para 2030, según afirmó en julio la consultora McKinsey.
Chris Miller, gestor de carteras de Allspring Global Investments, sigue siendo optimista sobre el sector en general, pero afirma que es posible que las acciones tengan que escalar un muro de inquietud a lo largo del año.
Aún así, creemos que veremos una estabilización de la volatilidad de los tipos de interés y eso nos da optimismo de cara a 2024", afirmó. (Reportaje de David Randall; Edición de Ira Iosebashvili David Gregorio)
