Promotores, inversores y agentes inmobiliarios se preguntan en privado a qué velocidad podría dar la vuelta uno de los mercados inmobiliarios más calientes del año pasado y si puede descartarse una dolorosa corrección similar al desplome que sacudió al emirato en 2008.
Desde entonces, Dubai ha llevado a cabo un reinicio económico anclado en lo que espera que sea un crecimiento sostenible, incluido un plan a 10 años conocido como D33, para duplicar la producción y convertirse en uno de los cuatro centros financieros más importantes del mundo.
Aún así, el sector inmobiliario sigue siendo un barómetro clave de su éxito, ya que representa el 8,9% de la economía.
"La vulnerabilidad de Dubai a la corrección radica en su dependencia del capital extranjero, sobre todo de China y Rusia", declaró a Reuters Ronan Hannan, director de la consultora Proven Partners.
El gasto masivo en infraestructuras, las generosas políticas del impuesto sobre la renta y un enfoque de "puertas abiertas" a la inmigración reforzado tras la pandemia han atraído a miles de extranjeros.
Los rusos fueron los principales compradores no residentes de viviendas en el primer trimestre de 2023, pero cayeron al tercer puesto a finales de año, según la investigación de Betterhomes, y los compradores de la India y el Reino Unido acapararon la mayoría de las transacciones durante los doce meses.
También se produjo un notable aumento de los compradores procedentes de Egipto, Líbano, Pakistán y Turquía, según la firma, lo que subraya el doble papel de la ciudad como refugio seguro y como imán para los ultrarricos.
Aunque las entradas rusas y chinas están disminuyendo lentamente, el mayor interés de los inversores indios podría hacer que cualquier caída fuera rápida y poco profunda, afirmó Hakim Abdeljaouad, director general de la práctica de Servicios de Asesoramiento en Valoraciones de Kroll.
ENFRIAMIENTO DE LOS PRECIOS
En 2023 se vendió la cifra récord de 431 viviendas en Dubai por más de 10 millones de dólares, casi el doble que el año anterior, lo que la convierte en el mayor mercado de este tipo del mundo, según un estudio de la agencia inmobiliaria Knight Frank compartido con Reuters.
Sin embargo, se prevé que los precios de la vivienda en las tres zonas residenciales "prime" de Dubai -Palm Jumeirah, Emirates Hills y Jumeirah Bay Island- aumenten en un más modesto 5% en 2024, tras haber subido un 15,9% en el año transcurrido hasta septiembre de 2023, según Knight Frank.
Los precios de la vivienda fuera de esas zonas de lujo se dispararon un 19% en el año hasta septiembre y se prevé que crezcan un 3,5% en 2024.
"Mi preocupación es el estado de la economía mundial", declaró a Reuters Nasser al-Shaikh, ex jefe de finanzas de Dubai. "Estamos abiertos al mundo y lo que ocurra en otros lugares nos afecta".
Pero añadió que mientras tanto el gobierno nacional como los locales cumplan los planes de desarrollo más amplios, la oferta futura de viviendas debería ser absorbida por los nuevos residentes.
Otros se mostraron menos optimistas, y una fuente de alto nivel de un importante promotor inmobiliario de Dubai afirmó que los precios de la vivienda podrían caer entre un 10 y un 15% en los próximos años.
Otra fuente cercana a la situación afirmó que al menos un gran propietario local está tratando de vender varias propiedades hoteleras, incluida una en la zona de moda del lujo, Palm Jumeirah, para reducir el riesgo de su cartera.
"La oferta va a superar en cierta medida a la demanda en los próximos dos o tres años, especialmente en los segmentos de lujo, por lo que esto va a provocar naturalmente una forma de desaceleración", declaró a Reuters Mireille Azzam, responsable de consultoría estratégica de JLL para Oriente Próximo y África, quien añadió que algunos residentes estaban esperando a ver si los precios se hacían más asequibles antes de mudarse.
¿UNA NUEVA RESISTENCIA?
Los recuerdos del desplome inmobiliario de Dubai en 2008, que acabó desembocando en un rescate de 20.000 millones de dólares por parte de Abu Dhabi, el vecino del emirato rico en petróleo, aún colean, pero los analistas afirman que se ha aprendido la lección y que el riesgo de contagio de cualquier desaceleración parece menor.
"Las instituciones financieras y los principales promotores inmobiliarios de la región han aprendido de las crisis pasadas y están bien preparados", afirma Abdeljaouad, de Kroll. "El enfoque del mercado se está desplazando más hacia la vivienda convencional y las infraestructuras".
Los indicadores económicos siguen siendo sólidos, con una encuesta de directores de compras de S&P Global de diciembre que registró su lectura más alta en 16 meses, lo que refleja que las empresas no petroleras de Dubai están firmemente en modo de expansión.
Mientras tanto, se prevé que Dubai construya sólo 13.000 viviendas al año en los próximos seis años, una cifra muy inferior a las 30.000 de los últimos 15 años, lo que sugiere un déficit que podría apuntalar la demanda, según Faisal Durrani, socio de Knight Frank y responsable de estudios para Oriente Próximo y el Norte de África.
La exposición de los 10 mayores bancos de los EAU al sector inmobiliario, que los analistas cifraron en más del 30% durante la crisis financiera de 2008-9, ha disminuido durante nueve trimestres consecutivos, según la consultora Alvarez & Marsal, cayendo hasta el 16,2% en el tercer trimestre de 2023 desde un máximo del 22,3% a finales de 2020.
Aunque los bancos y los promotores han reducido sus riesgos, fuentes del sector advierten de que miles de otros agentes del sector son más vulnerables a una desaceleración prolongada.
Entre ellos se encuentran las agencias inmobiliarias de Dubai, cuyo número se ha disparado hasta cerca de 4.000 desde las 1.200 de 2020, señaló el director ejecutivo de Betterhomes, Richard Waind.
Las mayores amenazas para el sector inmobiliario de Dubai proceden de los repuntes inesperados de la inflación, la impredecible política mundial de tipos de interés y el contagio regional de la guerra entre Israel y Hamás, dijeron ocho fuentes a Reuters. Hasta ahora no está claro el impacto potencial de la interrupción de las rutas marítimas clave en el Mar Rojo.
Pero la agitación geopolítica, como la invasión rusa de Ucrania, ha impulsado al emirato en los últimos años, y algunos especulan que esto podría continuar.
"Dubai siempre se beneficiará cuando haya caos", afirmó la fuente promotora. (Reportaje adicional de Rachna Uppal; Edición de Elisa Martinuzzi, Kirsten Donovan)
