En una economía debilitada, algunos propietarios no pueden permitirse las tasas o retienen los pagos para presionar a las empresas a que bajen sus precios. A medida que los proveedores de servicios rescinden contratos, algunas urbanizaciones se enfrentan al deterioro de las infraestructuras, basura sin recoger y puestos de seguridad desatendidos. Otros compraron múltiples apartamentos antes de que la burbuja estallara en 2021 -una inversión que ya no esperan recuperar- y ven pocos motivos para seguir pagando costes administrativos.
Tras décadas de sobreconstrucción, muchos complejos están parcialmente vacíos. En ellos, promotores inmobiliarios en dificultades adeudan las cuotas de mantenimiento de los pisos no vendidos. El stock de viviendas sin vender en China tiene una superficie total que es aproximadamente el doble del tamaño del Gran Londres, según estimaciones de ANZ.
¿ES EL STOCK INMOBILIARIO DE CHINA DEMASIADO GRANDE PARA GESTIONARLO?
La tasa media de cobro en las 500 principales empresas inmobiliarias de China cayó al 71% el año pasado desde el 89% en 2021, según CRIC, una firma de investigación. La empresa no desglosó las cifras anuales, pero los ejecutivos del sector afirman que en 2025 se registró la caída más pronunciada y que la tendencia ha empeorado desde entonces.
'Los riesgos derivados de la ralentización general del sector inmobiliario se están trasladando a la industria de gestión de propiedades', señaló He Shuhua, director de operaciones de Onewo, en una conferencia reciente. Onewo, que opera bajo la marca Vanke Service, es una unidad de gestión inmobiliaria del promotor estatal China Vanke.
'La caída de los precios de la vivienda ha cambiado las expectativas de los propietarios', afirmó He. 'Las dificultades para cobrar las cuotas son un problema común en todo el sector'.
Esto pone en marcha un círculo vicioso, según los analistas inmobiliarios.
El descenso de las tasas de cobro está obligando a las empresas de gestión a abandonar un número creciente de proyectos, lo que deja a propietarios y promotores preocupados por que esto erosione aún más el valor de sus activos. Los precios más bajos reducen entonces el incentivo de los propietarios para pagar por el mantenimiento de sus bienes.
También aumenta la presión sobre los gobiernos locales para que intervengan mediante la incorporación de empresas estatales que mantengan los servicios básicos y calmen el descontento por la basura acumulada, la falta de personal de seguridad y los fallos en la iluminación o los ascensores.
'Este es un problema único y de gran magnitud' que no se ha visto en otras crisis inmobiliarias, afirmó Sam Radwan, director ejecutivo de Enhance International, una consultora inmobiliaria con sede en Chicago y operaciones en la Gran China, y añadió que los apartamentos en complejos con deficiencias de gestión podrían perder hasta un 25% de su valor.
'Es una de las muchas dimensiones del mercado inmobiliario que resultan preocupantes', dijo, citando el exceso de oferta, la alta desocupación, el aumento de los embargos y la caída de la demanda. 'Podrían pasar décadas antes de que se vea una solución a esta crisis de vivienda en particular'.
El Ministerio de Vivienda no respondió a una solicitud de comentarios.
LOS PROPIETARIOS TEMEN NUEVAS CAÍDAS DE PRECIOS
Linda Cao, de 35 años, que vive en un complejo parcialmente vacío en la ciudad portuaria septentrional de Qinhuangdao, mostró a Reuters un aviso de Vanke Service en el que se indicaba que se retiraría del servicio en junio tras seis años, alegando un descenso insostenible en el cobro de cuotas.
Cao dijo estar satisfecha con la empresa, pero otros propietarios habían retenido los pagos durante dos años, con la esperanza de presionar a Vanke Service para que bajara las cuotas mensuales a 2.4 yuanes (0.35 dólares) por metro cuadrado desde los 3.8 yuanes. Ahora se pregunta qué nueva empresa entraría en un entorno tan hostil.
'Solo las empresas más débiles estarían dispuestas a hacerse cargo', comentó Cao. Teme que los precios de los inmuebles puedan caer otro 20% como consecuencia de ello.
Vanke Service no hizo comentarios sobre proyectos específicos, pero afirmó que una salida es 'una decisión empresarial normal' y que la empresa se está expandiendo por otro lado hacia 'nuevos proyectos de servicios'.
En toda China, las cuotas mensuales por metro cuadrado oscilan entre menos de 1 yuan y más de 20 yuanes, dependiendo de la ubicación y la calidad del edificio.
En Pekín, Jenny Zhao, de 33 años, explicó que la empresa gestora Shoukai Property está a punto de retirarse de su complejo tras sustituir a otra compañía que se marchó en 2023 alegando tasas de cobro del 45%.
Zhao señaló que la urbanización ya sufre de una mala recogida de residuos, falta de seguridad y callejones deteriorados, lo que ella culpa de que los precios de las viviendas en el complejo se coticen ahora 5,000 yuanes por metro cuadrado por debajo de las promociones vecinas.
'Lo que más nos preocupa es que, si la próxima empresa de gestión es aún peor, nadie querrá comprar casas aquí', dijo Zhao.
La empresa estatal Beijing Capital Development Holding, matriz de Shoukai, no respondió a una solicitud de comentarios.
En los años de la burbuja, las empresas de gestión inmobiliaria se expandieron tan rápido como los promotores.
Las 100 principales empresas de China gestionaban una media de 71 millones de metros cuadrados cada una en 2025, frente a los 9.8 millones de 2012, según el China Property Management Institute, una organización oficial de autorregulación.
Ahora se están retirando.
La estatal China Overseas Property se retiró de proyectos que sumaban 55.6 millones de metros cuadrados el año pasado, un aumento del 25% respecto al año anterior. La unidad de gestión de Country Garden, que fuera el principal promotor de China, se retiró de proyectos que sumaban aproximadamente 80 millones de metros cuadrados en 2025.
Las pequeñas empresas de gestión no cotizadas suelen cobrar menos del 65% de las cuotas, según CRIC.
John Lam, responsable de investigación inmobiliaria para China y Hong Kong en UBS, afirmó que las empresas suelen incurrir en flujos de caja negativos cuando las tasas de cobro caen por debajo del 85%. En comparación, Radwan, de Enhance, señaló que los fideicomisos inmobiliarios de EE. UU. se consideran generalmente 'no aptos para la inversión' por debajo del umbral del 85%.
'Las propiedades vacías son un lastre clave para los ingresos de las empresas de gestión inmobiliaria', junto con los 'propietarios especulativos que no ocupan la vivienda', explicó Lam.
Casi una cuarta parte de los hogares chinos poseía al menos dos viviendas a finales de 2025, según un estudio del Instituto de Investigación de Ant Group y la Facultad de Economía de la Universidad de Xiamen.
GOBIERNOS LOCALES BAJO PRESIÓN
Dos ejecutivos del sector de servicios inmobiliarios, que no quisieron ser identificados públicamente por no estar autorizados a hablar con los medios, dijeron que sus empresas preferían retirarse antes que verse envueltas en largos litigios con propietarios que no pagan.
Si bien esto permite a las empresas limitar sus pérdidas, deja a las comunidades discutiendo por los costes y luchando por encontrar sustitutos.
Las autoridades se enfrentan a una presión creciente para intervenir en tales disputas a medida que se acumulan los problemas, desde jardines descuidados y falta de higiene hasta diversos fallos de funcionamiento.
Al menos cinco gobiernos a nivel de condado han emitido directivas a los funcionarios públicos y miembros del Partido Comunista para que 'tomen la iniciativa' en el pago puntual de las cuotas, según los medios estatales.
Un ejecutivo de una gestora inmobiliaria estatal, que no está autorizado a hablar con los medios, dijo que las autoridades locales habían bloqueado en algunos casos sus retiradas después de que los propietarios no lograran encontrar sustitutos durante los periodos de preaviso de tres meses.
'Podría afectar a la estabilidad social', afirmó el ejecutivo.
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