Los precios de los inmuebles comerciales han caído bruscamente debido al aumento de los costes de los préstamos y a la escasa demanda a medida que las empresas se adaptan a la realidad post-pandémica, y el BCE estima que los precios pueden haber caído cerca de una décima parte sólo el año pasado.
"Los equipos de inspección han encontrado una serie de problemas en la forma en que los bancos encargan o llevan a cabo las valoraciones", señaló el BCE en un Boletín de Supervisión el miércoles. "Con unos tipos de interés más elevados y una menor demanda que pesan sobre los segmentos clave, es más probable que los prestatarios se enfrenten a problemas de servicio de la deuda".
Algunos bancos están utilizando definiciones inapropiadas del valor de mercado y otros no están afrontando la realidad de que el mercado se encuentra en una fuerte recesión, lo que sugiere que algunas de las garantías que respaldan los préstamos pueden valer menos de lo que se supone, señaló.
Los inspectores del BCE descubrieron en 2022 y 2023 que algunos bancos basaban las valoraciones en datos de transacciones de 2021 o anteriores, argumentando que había muy pocas operaciones en el pasado más reciente como para ajustar las valoraciones.
"No se realizó ningún ajuste para reflejar la caída del mercado y las muy diferentes circunstancias económicas, sin olvidar el aumento de la inflación y de los tipos de interés del BCE", afirmó el banco central, que ha estado llevando a cabo una campaña de inspección in situ de las exposiciones de los inmuebles comerciales.
Algunos bancos también están interpretando que el valor de mercado es la cifra que esperan alcanzar cuando estén realmente en condiciones de vender, aunque las transacciones puedan llevar meses o incluso años.
Sin embargo, las valoraciones deben basarse en las realidades económicas en la fecha de referencia y no cuando el entorno del mercado pueda ser más favorable, argumentó el BCE.
El supervisor también se opuso a que los bancos promedien una serie de valoraciones diferentes.
Cuando las valoraciones difieren, los bancos deben cuestionar la metodología en lugar de limitarse a aceptar la cifra, afirmó.
Los inspectores también descubrieron que algunos bancos no aplicaban unos costes de construcción más elevados a las nuevas promociones y aceptaban valoraciones demasiado optimistas que daban por supuesto el mayor y mejor uso de la propiedad por parte del comprador. (Reportaje de Balazs Koranyi; Edición de Kirsten Donovan)
