Macellum Capital Management LLC y Ancora Advisors LLC se encuentran entre los fondos de cobertura que han estado presionando a Kohl's para que cobre los activos y devuelva el dinero a los accionistas, después de lanzar desafíos en los últimos dos años que llevaron a tres nuevos miembros a la junta directiva de la empresa.

Hay mucho en juego. Las acciones de Kohl's han bajado un 37% en lo que va de año, el doble de la caída del mercado bursátil en general, ya que los inversores se preocupan por la caída de sus ventas después de que la empresa con sede en Menomonee Falls, Wisconsin, intentara sin éxito venderse en la primera mitad de 2022.

Kohl's, cuya directora ejecutiva, Michelle Gass, anunció este mes que se marcha para unirse al fabricante de vaqueros Levi Strauss & Co, podría ser objeto de otro concurso de apoderados en su junta anual de accionistas de la próxima primavera, a menos que pueda dar un giro a su suerte, según escribieron los analistas de Morningstar la semana pasada.

La venta-arrendamiento permite a los minoristas obtener capital sin deshacerse de las tiendas, vendiendo los inmuebles subyacentes y convirtiéndolos de arrendadores a inquilinos. Los defensores de esta estrategia argumentan que el movimiento puede desbloquear el valor oculto de la empresa. Los críticos dicen que los arrendamientos asumidos son otra forma de deuda que hace más onerosas las finanzas de la empresa. También señalan que las empresas suelen gastar el dinero en la recompra de acciones y en dividendos en lugar de invertir en su negocio.

Kohl's desafió a Macellum y a Ancora la semana pasada cuando su directora financiera, Jill Timm, dijo en la llamada de resultados del tercer trimestre que la empresa seguiría evaluando posibles ventas-arrendamientos pero que no realizaría ninguna "transacción transformadora". Citó "la volatilidad del mercado y el entorno actual de los tipos", sin dar más detalles.

La razón por la que el consejo de administración de Kohl's se decidió en contra de una gran venta-arrendamiento fue que le preocupaba el impacto financiero que tendría en su salud financiera, según personas familiarizadas con el asunto que pidieron el anonimato para hablar de las deliberaciones. A los directores del consejo de administración que llevaron a cabo la revisión les preocupaba que el desplome de las ventas de la empresa hiciera arriesgado aumentar sus pasivos, añadieron las fuentes.

Los portavoces de Kohl's, Macellum y Ancora declinaron hacer comentarios.

S&P recortó la calificación crediticia de Kohl's a "basura" en septiembre, destacando el precario estado de sus finanzas. Esto ocurrió después de que sus ventas netas cayeran un 51%, hasta 3.900 millones de dólares, en el segundo trimestre, ya que los compradores la despreciaron en favor de las cadenas de descuento y los minoristas en línea. Su pila de deudas a finales de octubre ascendía a 1.500 millones de dólares.

La firma de capital privado Oak Street Real Estate Capital LLC hizo una oferta en septiembre para adquirir hasta 2.000 millones de dólares en propiedades de Kohl's y hacer que el minorista estadounidense volviera a alquilar sus tiendas, informó entonces Reuters. No está claro cuántas de las 1.100 tiendas de Kohl's habrían participado en cualquier acuerdo.

Todavía es posible que Kohl's, que está en proceso de encontrar un nuevo director ejecutivo, se comprometa a un número limitado de ventas-arrendamientos, como ha hecho anteriormente. En 2020, vendió y luego volvió a arrendar dos centros de cumplimiento y distribución de San Bernardino, embolsándose 193 millones de dólares después de las tasas, que utilizó para apuntalar su posición de efectivo.

En una conferencia de la industria de Goldman Sachs en septiembre, Timm dijo que la venta-arrendamiento de San Bernardino era atractiva porque los arrendamientos tenían un plazo corto de cinco años que le daba flexibilidad en caso de que cambiaran sus circunstancias. No le gustaría asumir un arrendamiento de 20 años, como hacen algunos en el sector, añadió.

"Quién sabe cómo será el comercio minorista dentro de 20 años. Quiero asegurarme de hacer un acuerdo que nos dé la flexibilidad financiera necesaria para dirigir esta empresa a largo plazo", dijo Timm.

Timm añadió que la tasa de capitalización del 4,5% en el acuerdo de San Bernandino -una medida de su coste- era más ventajosa desde el punto de vista financiero que un bono que Kohl's emitió durante la pandemia del COVID-19.

GASTOS DE ALQUILER

En una carta dirigida a los accionistas en marzo, en la que defendía su estrategia frente a las críticas del fondo de cobertura Macellum Capital Management LLC, Kohl's afirmó que una "gran" venta-arrendamiento posterior "afectaría negativamente a los márgenes al añadir gastos de alquiler innecesarios a perpetuidad y pondría en riesgo la calificación de grado de inversión de Kohl's".

Señaló el ejemplo del minorista Big Lots Inc, que bajo la presión de Macellum y otros fondos de cobertura asumió contratos de arrendamiento de 15 y 20 años para cuatro centros de distribución, recaudando 725 millones de dólares sólo para ver sus márgenes operativos caer en picado después.

Big Lots no respondió a una solicitud de comentarios.

En otro ejemplo de venta-arrendamiento que se suma a los problemas financieros de un minorista, Bed Bath & Beyond Inc recaudó 250 millones de dólares con la venta-arrendamiento de sus tiendas, una instalación de distribución y un espacio de oficinas, sólo para enfrentarse posteriormente a una crisis de liquidez y a una lucha por encontrar formas de salir de los arrendamientos.

Bed Bath & Beyond no respondió a una solicitud de comentarios.

Sin embargo, hay ejemplos de empresas, como Life Time Fitness y Walgreens Boots Alliance Inc, que llevan a cabo ventas-arrendamientos sin que ello suponga una carga para sus finanzas. Suelen ser operaciones más pequeñas en relación con su tamaño que les permiten obtener mayores rendimientos en su negocio que en el inmobiliario.

"En términos generales, creo que un minorista estable con una gestión estable, que vela por el rendimiento a largo plazo del negocio, está mucho mejor controlando su destino que estando sujeto a los caprichos de los acuerdos de leaseback", dijo Mark Cohen, director de estudios sobre el comercio minorista en la Columbia Business School.