Y un terremoto inmobiliario residencial perjudicaría mucho más a muchas economías, amplificando los descalabros del mercado de bonos de los últimos 12 meses si la inflación no puede contenerse con la suficiente rapidez como para que los bancos centrales dejen de endurecerse en 2023.

La actividad global de la vivienda -la construcción, las ventas y la demanda de bienes y servicios relacionada que acompaña al movimiento de la vivienda- contribuye a un estimado del 16-18% del producto interior bruto anual en Estados Unidos y Gran Bretaña. Eso supone más de 4 billones de dólares en el primer país y medio billón en el Reino Unido.

Con los tipos de interés de las hipotecas fijas a largo plazo en Estados Unidos por encima del 7% por primera vez en 20 años, y con más del doble de los tipos de enero, las ventas y la construcción de viviendas en Estados Unidos ya están sintiendo el calor.

Y dado que el sector inmobiliario se ha montado en el mercado alcista de los bonos de baja inflación y tipos de interés durante gran parte de esas décadas -el colapso de las hipotecas de alto riesgo de 2007-2008 aparte-, cualquier riesgo de un cambio de paradigma en todo ese panorama es una megapreocupación.

Hace veinte años, después de que la quiebra de las punto.com y el desplome del mercado bursátil provocaran una recesión mundial desconcertantemente leve, la revista The Economist publicó un artículo titulado "Las casas que salvaron al mundo", en el que concluía que la bajada de los tipos de interés de las hipotecas, la refinanciación y la retirada del capital inmobiliario habían compensado el golpe a la demanda empresarial.

Pero es mucho menos probable que acuda al rescate tras el desplome del mercado bursátil de este año, aunque sólo sea porque los tipos de interés se dirigen aún más hacia 2023 y muchos se preocupan ahora por la posible angustia y la morosidad en el sector el próximo año.

Alrededor del 10% de los gestores de fondos globales encuestados por Bank of America este mes piensan que el sector inmobiliario en las economías desarrolladas es la fuente más probable de otro evento crediticio sistémico en el futuro.

Y Gran Bretaña, que incluso el Banco de Inglaterra asume que ya ha entrado en recesión, es especialmente vulnerable.

La enorme exposición de los propietarios de viviendas del Reino Unido a las hipotecas de tipo variable y su mayor vulnerabilidad al aumento del desempleo convierten al mercado británico en un potencial atípico en medio del doble golpe que supone la subida de los tipos del Banco de Inglaterra y la esperada restricción fiscal de esta semana.

De hecho, muchos creen que el alcance del drástico giro fiscal del ministro de finanzas Jeremy Hunt, que se aleja del chapucero presupuesto de septiembre, es precisamente para evitar el tipo de golpe brutal de los tipos del Banco de Inglaterra al mercado de la vivienda que había amenazado inicialmente.

El grupo de reflexión británico Instituto Nacional de Investigación Económica y Social calcula que unos 2,5 millones de hogares británicos con hipotecas a tipo variable -alrededor del 10% del total- se verían muy afectados por nuevas subidas de los tipos del BoE el año que viene, haciendo que los costes hipotecarios de unos 30.000 superen los ingresos mensuales si los tipos alcanzan el 5%.

Esto explica en parte por qué, aunque los mercados monetarios siguen viendo que los tipos del BoE alcanzarán un máximo del 4,5%, desde el 3% actual, los bancos de compensación de la calle Barclays y HSBC prevén que el tipo terminal del banco central sea tan bajo como el 3,5% y el 3,75% respectivamente.

NO HAY SALVACIÓN PARA LA VIVIENDA

El economista jefe de Goldman Sachs, Jan Hatzius, y su equipo consideran que la amenaza de un acontecimiento crediticio importante en los mercados inmobiliarios desarrollados puede ser exagerada, ya que muchos titulares de hipotecas siguen con acuerdos fijos bajos y a largo plazo y existen importantes reservas de capital inmobiliario.

Pero dicen que, no obstante, Gran Bretaña destaca.

"Vemos un riesgo relativamente mayor de un aumento significativo de las tasas de morosidad hipotecaria en el Reino Unido", dijo Goldman este mes. "Esto refleja la menor duración de las hipotecas británicas, nuestras perspectivas económicas más negativas y la mayor sensibilidad de las tasas de morosidad a las recesiones".

Mientras que en Australia y Nueva Zelanda los tipos de interés de las hipotecas variables son más elevados, los titulares de hipotecas británicas también son más vulnerables al aumento del desempleo.

Goldman estima que un aumento de un punto porcentual en el desempleo tiende a elevar las tasas de morosidad hipotecaria en más de 20 puntos básicos al cabo de un año en Gran Bretaña, el doble del impacto de 10 puntos básicos de un escenario similar en Estados Unidos.

Todo ello es un mal presagio para los precios de la vivienda en el Reino Unido, aunque las previsiones aún están lejos de ser apocalípticas.

La agencia inmobiliaria británica Knight Frank espera que los precios de la vivienda en todo el país caigan un 5% el año que viene y de nuevo en 2024, un descenso acumulado de casi el 10%, pero que sólo devuelve los precios medios a donde estaban a mediados de 2021. Más allá, ven que el estancamiento persiste, con sólo un 1,5% de ganancia acumulada en los cinco años hasta 2026 y los precios de Londres básicamente planos durante todo ese periodo.

El economista del NIESR, Urvish Patel, coincidió con la idea de que los precios de la vivienda serán más bajos en los próximos dos años, pero añadió que "es improbable que los temores de un colapso del precio de la vivienda y del mercado inmobiliario debido a la subida de los tipos hipotecarios sean correctos".

Los factores que compensan esto son que la mayoría de las viviendas tendrán tipos fijos, que la oferta sigue siendo escasa y que los impuestos sobre el timbre volverán a recortarse, dijo.

Pero sí señaló un estudio del Banco de Inglaterra de 2019 que estudiaba más de 30 años de datos y mostraba que un aumento sostenido del 1% en los rendimientos de los bonos gubernamentales británicos indexados podría provocar en última instancia una caída de los precios reales de la vivienda de algo menos del 20%.

Ominosamente, quizás, los rendimientos de los gilts indexados a 10 y 30 años estuvieron en el epicentro del choque presupuestario de septiembre. Y aunque han retrocedido desde esos picos desde entonces, gracias en parte a la intervención del Banco de Inglaterra, siguen siendo 2-3 puntos porcentuales más altos de lo que eran en esta época el año pasado.

- Las opiniones expresadas aquí son las del autor, columnista de Reuters.