El sector inmobiliario de Japón atrae al capital privado con sólidos rendimientos y posibles operaciones

Una nueva oleada de grandes actores de capital privado, entre los que se encuentra KKR & Co, está entrando en el mercado inmobiliario japonés, atraídos por los atractivos diferenciales de rendimiento con los bajos tipos de interés de Japón y por las posibles operaciones con empresas que poseen activos infrautilizados. Los inversores inmobiliarios de todo el mundo están llenos de efectivo y envalentonados por la estabilización de las tasas de desocupación y de los alquileres tras el trastorno causado por la pandemia, y algunos están poniendo sus ojos en los edificios, las filiales inmobiliarias y otros activos inmobiliarios que abarrotan los balances de las empresas japonesas. "El mercado japonés presenta una enorme oportunidad", dijo a Reuters David Cheong, director gerente de KKR. Señaló un amplio margen para ayudar a las corporaciones a reforzar sus operaciones relacionadas con la propiedad y a impulsar los rendimientos de los activos inmobiliarios.

Las inversiones de KKR en Japón se han centrado durante años en la adquisición de empresas, pero en marzo señaló su entrada en el mercado inmobiliario local cuando anunció la adquisición de un gestor de activos inmobiliarios japonés por valor de 230.000 millones de yenes (1.660 millones de dólares). Ahora cuenta con cuatro personas dedicadas al sector inmobiliario japonés y está contratando a más para buscar operaciones en hoteles, edificios de oficinas y edificios de apartamentos multifamiliares, dijo Cheong. Baring Private Equity Asia, con sede en Hong Kong, también ha situado a Japón como una de sus principales prioridades, dijo Atsushi Takeiri, jefe de bienes inmuebles en Japón. Se incorporó a la firma el pasado mes de noviembre procedente de Fortress Investment Group, que junto con Blackstone Inc ya ha creado un próspero negocio de inversión inmobiliaria en Japón. Una atracción clave para los nuevos participantes en el capital privado son los extraordinarios rendimientos que el mercado de oficinas de Tokio ha ofrecido en lo que va de año. El diferencial de rendimiento de Tokio para las torres de oficinas de alta gama en ubicaciones privilegiadas, medido como la diferencia entre la tasa de capitalización -o rendimiento medio- y los tipos de préstamo de referencia, fue del 2,063% en el primer trimestre, más alto que los diferenciales de Nueva York, Londres o cualquier otra ciudad asiática importante, según CBRE, una empresa de investigación y correduría inmobiliaria.

Esto refleja la persistencia de los bajos tipos de interés en Japón, ya que el Banco de Japón mantiene su política de dinero ultrablando mientras otros bancos centrales suben los tipos para luchar contra la inflación. Por otro lado, se espera que la tasa de capitalización de Tokio se reduzca hasta el 2,3% a finales de este año desde el 2,4% de 2021, según datos de Jones Lang Lasalle (JLL), una empresa de corretaje e investigación.

En 2013, cuando la agresiva política de estímulos "Abenomics" del ex primer ministro Shinzo Abe provocó un cambio de rumbo en el mercado inmobiliario japonés tras la gran crisis financiera y una recuperación de la inversión extranjera, la tasa de capitalización era del 3,7%.

Sin embargo, en comparación con 2013, los fondos inmobiliarios mundiales disponen ahora de mucho efectivo -alrededor de 384.000 millones de dólares en el primer semestre de este año, más del doble de lo que tenían en todo 2013-, reforzados por la agresiva captación de fondos tras la pandemia, según JLL.

Los inversores inmobiliarios también están captando las oportunidades de mejorar el rendimiento de las amplias participaciones inmobiliarias de las empresas japonesas, que se enfrentan a una creciente presión para mejorar la gobernanza y el rendimiento de los accionistas. En particular, dos operaciones de alto perfil del año pasado captaron su atención: El gigante de la publicidad Dentsu Group Inc vendió su sede de Tokio a un grupo liderado por el promotor Hulic Co por lo que los medios de comunicación locales informaron de unos 300.000 millones de yenes, mientras que el naviero Nippon Yusen vendió el 51% de su unidad inmobiliaria por una suma no revelada. "Muchas empresas japonesas poseen tradicionalmente activos inmobiliarios, pero a menudo su potencial no se aprovecha plenamente, ya que son gestionados por personas no profesionales", dijo Man Kinoshita, director del negocio inmobiliario en Japón del Grupo Goldman Sachs. Goldman compró más de 180.000 millones de yenes en activos inmobiliarios en el primer semestre de este año, lo que va camino de superar los 270.000 millones del año pasado y su mayor compromiso con la inversión inmobiliaria en Japón desde la gran crisis financiera. Entre ellos se encuentran algunas sedes corporativas que ha vuelto a arrendar a las empresas, así como centros logísticos y de datos, dijo Kinoshita. A pesar del optimismo, el flujo general de acuerdos sigue siendo relativamente lento, y existe el riesgo de que no se recupere para satisfacer las expectativas de los inversores. El valor de las operaciones inmobiliarias en Japón en el primer semestre de este año, de 1,41 billones de yenes, ha descendido un 23% con respecto a hace un año, según los datos de JLL, aunque esto refleja en gran medida la abultada operación de Dentsu. Como resultado, hay mucho dinero para perseguir las operaciones que se presentan, lo que puede presionar los rendimientos, dijo Takeshi Akagi, jefe de investigación de JLL. "La demanda de inversión es fuerte, pero el número de propiedades en venta es relativamente limitado", dijo. (1 dólar = 138,5100 yenes)