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Desde la década de 2010, el auge del comercio electrónico, las exigencias de rapidez, la globalización de las cadenas de suministro y la recuperación tras la crisis financiera han impulsado el sector del almacenamiento. La pandemia de Covid de 2020 convirtió entonces este pequeño incendio en un auténtico infierno. A medida que los consumidores se encerraban en casa, la demanda de entregas se disparó, lo que provocó un aumento de la construcción en el sector logístico. Los almacenes brotaron como setas, y barrios e incluso regiones enteras se convirtieron en vastas zonas de almacenamiento. Con la normalización del comercio tras la pandemia, este dinamismo se agotó. A modo de ejemplo, en 2023, las importaciones mundiales en Estados Unidos cayeron un 4% y, en el primer trimestre de 2023, el comercio electrónico sólo representaba el 15% del mercado, frente al 16,5% del tercer trimestre de 2020.
Los minoristas, que se habían acostumbrado a inflar sus existencias después de la epidemia para hacer frente a los problemas logísticos, los cuellos de botella y la escasez, también han revisado a la baja sus provisiones, volviendo a los métodos de gestión justo a tiempo. Han revisado sus cadenas de suministro para adaptarse a unas previsiones de crecimiento más moderadas. El segundo efecto "kiss cool" en la industria.
La creciente tendencia a la automatización y robotización de los almacenes, necesaria por el fuerte aumento de los salarios en la cadena de suministro, la escasez de mano de obra y la necesidad de una gestión más eficaz de los almacenes, también ha reducido la superficie de los almacenes, poniendo el último freno al auge del sector. Y eso antes de la irrupción de la inteligencia artificial.
Todo un sector de la economía ha empezado a perder fuelle. Al fin y al cabo, no se trata sólo de los almacenes, sino de las infraestructuras circundantes (puertos, aeropuertos, carreteras, las llamadas instalaciones de "última milla"), los puestos de trabajo, el software dedicado y los ingresos fiscales asociados.
Señales de desaceleración
En Estados Unidos, el crecimiento de los alquileres en el almacenamiento industrial se ha ralentizado notablemente (hasta el 12,5% en 2023, frente al 24% en 2022, y el 6,3% en 2019, según datos de JLL). Las tasas de vacantes, aunque siguen siendo sólidas, han mostrado un descenso inicial. En Estados Unidos, Cushman & Wakefield estima que la tasa media de vacantes de almacenes fue del 5,2% en el cuarto trimestre de 2023, frente al 4,6% del trimestre anterior y el 3,1% de un año antes. No había sido tan alta desde la época anterior a la pandemia.
El subarriendo de almacenes también se ha vuelto más común: en el 4T 2023, alcanzó la cifra récord de 156 millones de pies cuadrados en todo el país, más del triple que en el 4T 2021 (Savills). Las nuevas construcciones logísticas cayeron un 40% en el segundo trimestre de 2023 (Prologis).
Los volúmenes portuarios han caído y también los puestos de trabajo relacionados: la demanda de mano de obra de almacenamiento fue un 10% inferior en el 4T 2023 que en 2022 (Employbridge).
¿Un descenso moderado?
UBS modera este descenso. En una nota de inversión fechada a finales de febrero, el banco suizo sigue respaldando el sector inmobiliario logístico junto a los muy de moda centros de datos y torres de telecomunicaciones, y predice que superará a otros segmentos inmobiliarios a medio plazo.
El prestamista señala que las tasas de desocupación, aunque en aumento, son muy inferiores a las de otros segmentos inmobiliarios, como los hoteles. En las zonas periféricas de las ciudades, que son las preferidas para las instalaciones, los alquileres siguen subiendo, impulsados por las limitaciones geográficas. La creciente diversidad de necesidades (desde la preparación de pedidos hasta los centros de distribución y cámaras frigoríficas) garantiza el crecimiento a medio plazo de los almacenes. También lo es la demanda de mejoras de las instalaciones (modernización, robotización, sostenibilidad).
¿Los inconvenientes? Los riesgos inherentes al sector, con la calidad de los emplazamientos y la corrección de los precios en primer plano. La iliquidez propia del segmento (arrendamientos de larga duración) también puede resultar un obstáculo para la inversión. Por último, los elevados tipos de interés pueden reducir el atractivo de estos edificios intensivos en capital.
Mayor competencia de los centros de datos
¿Hay que buscar una alternativa? En su último estudio, el banco de inversión estadounidense Jefferies ensalza los méritos de los centros de procesamiento y almacenamiento de datos. Impulsados por la necesidad de digitalización, el aumento de los flujos de datos, el gasto en ciberseguridad y la adopción masiva de herramientas de inteligencia artificial, están experimentando una demanda sin precedentes, y este crecimiento está llamado a acelerarse.
Centrándose en los casos de Crowdstrike y SentinelOne, especialistas en centros de ciberseguridad, los analistas prevén un crecimiento del nuevo negocio del 34% interanual en noviembre de 2023. Es suficiente para hacer palidecer a los almacenes. En cuanto a estos últimos, las plataformas en la nube han registrado un crecimiento de dos dígitos desde el primer trimestre de 2023.
También en este caso, las barreras de entrada (requisitos de capital) son elevadas, lo que confiere a los actores especializados un fuerte poder de fijación de precios. Los márgenes operativos son saludables, los nuevos clientes crecen exponencialmente y la escasez de mano de obra cualificada es incluso más aguda que en el sector del almacenamiento.
Tanto el almacenaje como el almacenamiento de datos codician los mismos emplazamientos industriales, cerca de los centros urbanos y de las PYME, y están alineados en cuanto a las condiciones de arrendamiento. ¿Debemos esperar que el primero acabe cediendo el paso al segundo?
