De casi nada hace cinco años, el mercado inmobiliario residencial institucional ha crecido hasta el punto de que los inversores afirman que la vivienda está empezando a desafiar a los edificios de oficinas como foco de su dinero en efectivo.

"Hay muchas grandes ciudades en la región centroeuropea con una dinámica demográfica y económica positiva y un mercado de la vivienda desabastecido", declaró a Reuters Stanislav Kubacek, jefe de inversiones para Europa del Este de Heimstaden, con sede en Suecia.

"Estos son buenos ingredientes para las inversiones en alquiler residencial".

La inversión en el sector, principalmente en Polonia y la República Checa, se disparó un 38% hasta los 130 millones de euros (138 millones de dólares) en el primer semestre de 2022, según un informe de CMS y CBRE.

Y los mayores rendimientos y las posibilidades de crecimiento están estimulando nuevos proyectos, afirman los agentes del mercado.

La danesa NREP entró en el mercado polaco en 2021 y tiene previsto invertir unos 500 millones de euros en el sector residencial y logístico en los próximos tres años, con proyectos en ciudades importantes como Varsovia, Breslavia, Gdansk y Cracovia.

"Los inversores pueden ver una clara oportunidad de mercado, ya que las generaciones más jóvenes están cada vez más abiertas al alquiler, siguiendo la tendencia de décadas pasadas en Europa Occidental, mientras que la oferta de stock de alquiler moderno es muy limitada", declaró a Reuters Rune Kock, director ejecutivo de la división inmobiliaria de NREP.

VIEJOS Y SUPERPOBLADOS

Polonia, la mayor economía de la región, destaca por su creciente población en múltiples grandes ciudades y una escasez estimada de 3 millones de viviendas, pero la República Checa y potencialmente Hungría también ofrecen oportunidades.

Radim Bajar, socio del grupo inversor checo Mint Investments, declaró que su fondo de 1.250 millones de coronas checas (54,81 millones de dólares) estaba explorando proyectos en Praga, Brno y Plzen, con el objetivo de añadir entre 300 y 500 apartamentos a su cartera el año que viene.

"Actualmente nos sorprende la velocidad del cambio y cómo está cambiando el mercado", declaró a Reuters.

"Creemos que en los próximos 10 años dos tercios de los apartamentos construidos en este país se venderán a fondos como el nuestro y sólo un tercio a propietarios".

Según datos de Eurostat, Polonia tiene una tasa de hacinamiento -cuando las viviendas carecen de habitaciones suficientes para el número de personas que viven en ellas- de casi el 37%, frente a la media de la Unión Europea del 17,5%.

Gran parte del parque de viviendas son pisos de la época comunista, a menudo prefabricados, que necesitan urgentemente una modernización. Esto supone una ventaja para los promotores inmobiliarios, que pueden dirigirse a un grupo creciente de trabajadores expatriados con servicios como Internet de alta velocidad, gimnasios y alquileres en inglés.

"Existe una enorme brecha en aspectos como la calidad, la estabilidad y la previsibilidad de los contratos de arrendamiento entre los arrendadores privados y los actores institucionales", declaró a Reuters Marek Obuchowicz, socio de Griffin Capital Partners. "Esto supone un atractivo punto de entrada para los actores del PRS (sector privado de alquiler)".

** Para ver un gráfico interactivo:

GRÁFICO: Rendimientos del sector privado de alquiler (PRS) en las ciudades europeas (https://www.reuters.com/graphics/PROPERTY-EASTEUROPE/RESIDENTIAL/gdvzqqmkkpw/chart.png)

A PRECIO DE SALDO

La tradicional preferencia en la región por la propiedad frente al alquiler se ha visto desafiada por la enorme subida de los precios de la vivienda desde la crisis financiera de 2008, impulsada por el crecimiento económico y una década de tipos hipotecarios por los suelos.

"Seguiremos nuestra estrategia de invertir en las principales ciudades polacas", declaró a Reuters Anna Dafna, directora general de Residencial en Alquiler de G City Europe (antes conocida como Atrium European Real Estate). Ella dijo que la compañía planea lanzar un proyecto para construir 500 unidades en Varsovia en el primer trimestre de 2023.

Los rendimientos actuales de los inmuebles residenciales están entre 100 y 200 puntos básicos por encima de los de Europa occidental, según muestran los datos de Cushman & Wakefield, con Varsovia al 5% y Praga al 4,10%, frente al 2,70% de Berlín, el 3% de Ámsterdam y el 3,25% de Londres.

El cambio demográfico es otro factor. La inmigración a Polonia, tanto antes como después de la guerra de Ucrania, ha agravado la escasez de viviendas, al igual que el auge de los servicios empresariales que atrae a trabajadores extranjeros que demandan pisos de mayor calidad, añadió Wysokinska-Kuzdra, socia principal de Collier's en Varsovia.

"Muchos inversores institucionales están tratando de obtener la ventaja de ser los primeros y están entrando", dijo Wysokinska-Kuzdra a Reuters.

La fuerte subida de los tipos de interés en toda la región en el último año ha alejado a algunos posibles compradores de viviendas. Los costes de construcción para los promotores se están disparando. La guerra en Ucrania también ha creado incertidumbre, por lo que algunos inversores se centran únicamente en terminar los proyectos actuales.

Pero los inversores y analistas afirman que se trata de baches que no harán descarrilar un mercado que se triplicará de aquí a 2028, hasta superar los 63.000 pisos en Polonia, según un reciente informe de PwC.

La alemana TAG Immobilien AG afirmó en su informe del tercer trimestre que tiene previsto acelerar la construcción de viviendas en Polonia, mientras que Flatco Kft, con sede en Budapest, está buscando posibles adquisiciones en este país.

"La demanda está ahí", dijo a Reuters Marta Jacoby, consejera delegada de Flatco Kft.

(1 $ = 0,9406 euros)

(1 $ = 22,8040 coronas checas)