Los inversores en inmuebles comerciales y los prestamistas se enfrentan poco a poco a una fea cuestión: si la gente no vuelve a comprar en centros comerciales ni a trabajar en oficinas como antes de la pandemia, ¿hasta qué punto están seguras las fortunas que amontonaron en ladrillos y cemento?

La subida de los tipos de interés, la obstinada inflación y las borrascosas condiciones económicas son enemigos familiares para los avezados compradores de inmuebles comerciales, que suelen capear las tormentas a la espera de que repunte la demanda de alquileres y baje el coste de los préstamos.

Las recesiones cíclicas rara vez provocan ventas forzosas, siempre y cuando los prestamistas confíen en que el inversor pueda devolver su préstamo y el valor del activo se mantenga por encima de la deuda prestada contra él.

Sin embargo, esta vez, los analistas, académicos e inversores entrevistados por Reuters advierten de que las cosas podrían ser diferentes.

Con el trabajo a distancia convertido en rutina para muchas empresas con sede en oficinas y los consumidores que compran habitualmente por Internet, ciudades como Londres, Los Ángeles y Nueva York están abarrotadas de edificios que las poblaciones locales ya no quieren ni necesitan.

Eso significa que los valores de los rascacielos situados en el centro de las ciudades y de los centros comerciales en expansión pueden tardar mucho más en recuperarse. Y si no se encuentran inquilinos, los propietarios y los prestamistas se arriesgan a sufrir pérdidas más dolorosas que en ciclos anteriores.

"Los empresarios empiezan a darse cuenta de que construir instalaciones gigantescas para almacenar a su gente ya no es necesario", declaró a Reuters Richard Murphy, economista político y profesor de práctica contable en la Universidad británica de Sheffield.

"Los arrendadores comerciales deberían estar preocupados. Los inversores en ellos harían bien en abandonar ahora", añadió.

MURO DE DEUDA

Los bancos mundiales poseen cerca de la mitad de los 6 billones de dólares de deuda inmobiliaria comercial en circulación, según indicó en junio Moody's Investors Service, y la mayor parte vence entre 2023 y 2026.

Los bancos estadounidenses revelaron en sus cifras del primer semestre una espiral de pérdidas procedentes del sector inmobiliario y advirtieron de que se avecinan más.

Los prestamistas globales de los fondos de inversión inmobiliaria (REIT) industriales y de oficinas de EE.UU., que proporcionaron evaluaciones de riesgo crediticio al proveedor de datos Credit Benchmark en julio, afirmaron que las empresas del sector tenían ahora un 17,9% más de probabilidades de impago de deuda de lo que estimaban hace seis meses. Los prestatarios de la categoría de holding y promotores inmobiliarios del Reino Unido tenían un 4% más de probabilidades de impago.

Jeffrey Sherman, subdirector de inversiones de la casa de inversión estadounidense DoubleLine, valorada en 92.000 millones de dólares, afirmó que algunos bancos estadounidenses recelaban de inmovilizar una preciada liquidez en refinanciaciones de inmuebles comerciales con vencimiento en los próximos dos años.

"La fuga de depósitos puede producirse cualquier día", dijo, señalando la migración de los depósitos de los clientes de los bancos a fondos del mercado monetario "sin riesgo" de mayor rendimiento y a bonos del Tesoro.

"Mientras la Reserva Federal mantenga los tipos altos, es una bomba de relojería", afirmó.

Sin embargo, algunos responsables políticos mundiales siguen confiando en que el cambio post-pandémico en la noción de lo que significa "ir a trabajar" no anuncie una crisis crediticia al estilo de la de 2008-9.

La demanda de préstamos por parte de las empresas de la zona euro cayó al nivel más bajo jamás registrado el pasado trimestre, mientras que las "pruebas de resistencia" anuales de la Reserva Federal de EE.UU. concluyeron que los bancos sufrirían de media una tasa de pérdidas por préstamos proyectada menor en 2023 que en 2022 en un escenario "extremo" de una caída del 40% en los valores de los inmuebles comerciales.

El valor medio de los inmuebles comerciales en el Reino Unido ya ha caído en torno a un 20% desde su máximo sin desencadenar deterioros importantes de los préstamos, y una fuente reguladora de alto nivel señaló que los bancos británicos tienen una exposición inmobiliaria mucho menor como proporción del total de préstamos que hace 15 años.

Pero Charles-Henry Monchau, Director de Inversiones del Banco Syz comparó el impacto de un endurecimiento agresivo de los tipos con la pesca con dinamita.

"Normalmente, los peces pequeños salen primero a la superficie y los grandes, las ballenas, llegan al final", afirmó.

"¿Fue Credit Suisse la ballena? ¿Fue SVB la ballena? Sólo lo sabremos después. Pero la ballena podría ser el sector inmobiliario comercial en EE.UU.".

RECORTAR EL ESPACIO

La empresa global de servicios inmobiliarios Jones Lang LaSalle -que en mayo apuntaba a una caída anual del 18% en los volúmenes de arrendamiento mundial del primer trimestre- ha publicado este mes datos que muestran que el crecimiento de los alquileres de oficinas prime en Nueva York, Pekín, San Francisco, Tokio y Washington D.C. ha sido negativo durante el mismo periodo.

En Shanghái, el principal centro financiero de China, las tasas de desocupación de oficinas aumentaron 1,2 puntos porcentuales interanuales en el segundo trimestre hasta el 16%, según su rival Savills, lo que sugiere que la recuperación dependerá del éxito de las políticas de estímulo a escala nacional.

Las empresas también se ven presionadas para reducir drásticamente su huella de carbono, y HSBC se encuentra entre las que están recortando la cantidad de espacio que alquilan y rescindiendo contratos de arrendamiento en oficinas que ya no se consideran lo suficientemente "verdes".

Más de 1.000 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas en todo el mundo tendrán que ser reacondicionados para 2050, con una triplicación de las tasas actuales hasta al menos el 3%-3,5% del stock anual para cumplir los objetivos de cero emisiones netas, según JLL.

El mayor fondo de pensiones de Australia, el AustralianSuper, de 300.000 millones de dólares australianos, se encuentra entre los que se mantienen al margen, ya que en mayo afirmó que suspendería las nuevas inversiones en activos de oficinas y minoristas que no cotizan en bolsa debido a la escasa rentabilidad.

Mientras tanto, los vendedores a corto siguen rondando a los propietarios de inmuebles cotizados en todo el mundo, apostando a que sus cotizaciones se hundirán.

El volumen de acciones inmobiliarias prestadas por los inversores institucionales para respaldar la actividad de venta en corto ha crecido un 30% en EMEA y un 93% en Norteamérica en los 15 meses transcurridos hasta julio, según el proveedor de datos Hazeltree.

Según Capital Economics, se prevé que la rentabilidad inmobiliaria mundial ronde el 4% anual esta década, frente a una media prepandémica del 8%, y sólo se espera una ligera mejora en la década de 2030.

"Los inversores deben estar dispuestos a aceptar una prima de riesgo inmobiliaria más baja", afirmó Capital Economics. "Los inmuebles parecerán sobrevalorados según los estándares del pasado". (Reportaje adicional de Dhara Ranasinghe y Huw Jones en Londres y Clare Jim en Hong Kong; Edición de Kirsten Donovan)