El efecto total de las recientes subidas de tipos aún no se ha dejado sentir y las autoridades han dicho a los bancos suecos que retengan capital en caso de que la situación se deteriore y los préstamos se agrien.

Las preocupaciones sobre el sector han afectado a la divisa de la corona y los inversores extranjeros han reducido sus participaciones en activos suecos.

Tras una quiebra bancaria en la década de 1990 en Suecia - causada también por el sector inmobiliario comercial - la economía se contrajo tres años seguidos y dos bancos fueron nacionalizados.

¿CUÁL ES EL PROBLEMA?

Muchas empresas del sector inmobiliario comercial pidieron demasiados préstamos cuando los tipos eran bajos y están luchando contra el aumento de los costes de los intereses y de la refinanciación tras las ocho subidas de tipos del banco central desde la primavera de 2022.

La economía se está ralentizando, el valor de las propiedades está cayendo y las viviendas vacías van a aumentar.

Las autoridades afirman que los problemas se limitan a unas pocas empresas, pero han advertido de que una venta masiva de activos por parte de una de ellas podría afectar a las valoraciones de todo el sector. La propiedad cruzada podría agravar los problemas.

Las agencias de crédito ya han recortado la calificación de varias firmas, algunas a "basura", mostrando un alto riesgo de impago.

Los préstamos a empresas inmobiliarias representan alrededor del 16% de los préstamos bancarios por término medio. Handelsbanken tiene la mayor exposición al sector inmobiliario comercial sueco, seguido de Swedbank, SEB y Nordea, según cifras de SEB.

Incluyendo las hipotecas a hogares - muchos de los cuales también están luchando con pagos más elevados - el mercado inmobiliario representa más del 60% de los préstamos de los bancos.

¿CUÁNTO HAN PEDIDO PRESTADO LAS EMPRESAS INMOBILIARIAS?

Las empresas inmobiliarias comerciales que cotizan en bolsa tenían una deuda pendiente de alrededor de 1,8 billones de coronas (175.000 millones de dólares), según el último Informe de Estabilidad del organismo de vigilancia financiera. El PIB sueco rondaba los 6 billones de coronas en 2022.

Los préstamos bancarios representaban alrededor de dos tercios del endeudamiento.

Los mayores tenedores de deuda inmobiliaria comercial son los inversores extranjeros, seguidos de los fondos suecos, los fondos de pensiones y las compañías de seguros, según el Riksbank.

¿CUÁNDO NECESITAN LAS EMPRESAS REFINANCIAR SUS PRÉSTAMOS?

Según el Riksbank, aproximadamente 105.000 millones de coronas de deuda vencen en 2024, 122.000 millones en 2025, 105.000 millones en 2026 y 63.000 millones en 2027.

El vencimiento medio de la deuda de las empresas suecas es de unos 3-4 años, más corto que en la mayor parte de Europa. Es probable que los costes de los tipos de interés aumenten a medida que se renueve la deuda.

¿PODRÍA UNA CRISIS EN EL SECTOR INMOBILIARIO COMERCIAL PROVOCAR UN CRACK BANCARIO?

En las pruebas de resistencia, el organismo de vigilancia financiera (FI) afirmó que los bancos podrían perder unos 50.000 millones de coronas si se produjera una crisis en el sector inmobiliario comercial.

Los bancos disponen de reservas de capital obligatorias de alrededor de 1,1 billones de coronas y también de capital adicional por encima de esa cifra.

Sin embargo, el Riksbank dijo que era difícil predecir si una crisis afectaría a la confianza en el sistema financiero en su conjunto.

El colapso de bancos regionales como el Silicon Valley Bank en Estados Unidos y el Credit Suisse en Suiza en 2023, demuestra que los inversores y depositantes pueden perder la fe rápidamente y retirar su efectivo.

El Riksbank ha dicho que las empresas inmobiliarias comerciales deben reestructurar sus balances y que los bancos deben mantener grandes reservas para pérdidas por préstamos en caso de que las cosas empeoren.

"La principal conclusión es que esto no representa un riesgo sistémico ni una amenaza para la estabilidad financiera", declaró a Reuters el ministro de Mercados Financieros, Niklas Wykman, a principios de diciembre.

¿QUÉ MEDIDAS HAN TOMADO LAS INMOBILIARIAS Y SON SUFICIENTES?

Las empresas inmobiliarias endeudadas han empezado a recomprar deuda, vender activos y captar capital, pero los mercados siguen siendo difíciles.

Las autoridades afirman que es necesario hacer más e incluso las empresas que no se enfrentan a dificultades inmediatas pueden tener que reestructurarse, ya que es probable que los tipos de interés se mantengan altos durante algún tiempo.

¿QUÉ PODRÍAN HACER LAS AUTORIDADES SI SE PRODUJERA UNA CRISIS?

Durante la crisis financiera de 2008-9, Suecia garantizó las deudas de los bancos y ofreció préstamos subvencionados para que el crédito siguiera fluyendo. Durante la pandemia, el banco central compró deuda pública y corporativa y el gobierno pagó algunos salarios de empleados, concedió a las empresas exenciones fiscales temporales y ofreció garantías crediticias a las aerolíneas.

El organismo de vigilancia financiera podría suavizar los suelos de ponderación de riesgo de los bancos para la exposición al sector inmobiliario comercial, actualmente en el 35%, o reducir los colchones anticíclicos que ahora se sitúan en el 2% de los activos ponderados por riesgo.

Suecia también podría crear un "banco malo" respaldado por el Estado, que se haría cargo de los préstamos inmobiliarios comerciales poco rentables concedidos por los bancos, según una fuente familiarizada con el asunto.

Wykman afirmó que el gobierno disponía de una "amplia y profunda caja de herramientas" y que estaba preparado para "tomar medidas" si la estabilidad financiera se viera amenazada.

(1$ = 10,4151 coronas suecas)