Los REIT de apartamentos ven un resquicio de esperanza cuando los elevados tipos hipotecarios obligan a los inquilinos a permanecer en sus viviendas

Se espera que los fondos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) que poseen y gestionan apartamentos vean un repunte en sus ingresos por el aumento de la renovación de los contratos de arrendamiento y los acuerdos de alquiler, ya que cada vez menos estadounidenses persiguen su sueño de comprar una nueva vivienda debido al aumento de los costes de los préstamos. Esto puede suponer un alivio para el sector, que ha tenido que luchar este año contra la bajada de los precios de los arrendamientos frescos, ya que el exceso de oferta tras la pandemia ha hecho bajar los alquileres al tiempo que aumentaba el coste de atraer a nuevos inquilinos. Los REIT han podido cobrar entre un 3 y un 5% más de tasas a los inquilinos que buscan renovar sus contratos y esa cifra se ha mantenido estable durante un tiempo. Contrasta eso con una subida de menos del 1% en las tarifas de los nuevos arrendamientos, que en algunos mercados también se han vuelto negativas, dada la competencia por impulsar la tasa de ocupación. "Atraer a la gente para que se quede con una unidad vacía puede ser una propuesta relativamente cara, sobre todo en tiempos de incertidumbre", afirma Richard Anderson, analista de Wedbush Securities, que añade que esto podría llevarles a recortar los alquileres u ofrecer concesiones a los nuevos inquilinos si la rotación sigue siendo alta.

Sin embargo, con la propiedad de la vivienda volviéndose inasequible para la mayoría de los estadounidenses debido al aumento de los tipos hipotecarios, las tasas de rotación se han ralentizado en la mayoría de los grandes REIT.

El ritmo de la tasa media de rotación general se ralentizó hasta el 48,8% en el tercer trimestre, desde el 52,5% típico de los siete principales REIT, incluidos AvalonBay Communities y Mid America Apartments, según John Kim, de BMO Capital Markets.

Los REIT de Estados Unidos obtienen sus ingresos mediante el alquiler de propiedades que compran y gestionan, al tiempo que distribuyen la mayor parte de sus beneficios imponibles como dividendos a los accionistas, lo que los convierte en una atractiva opción de inversión para quienes buscan rendimientos constantes. Sin embargo, han perdido parte de su atractivo después de que el crecimiento interanual de los alquileres en Estados Unidos empezara a descender de una tasa de dos dígitos a mediados de este año, debido al aumento de la oferta por el auge de la construcción de apartamentos multifamiliares en alquiler o arrendamiento en los dos últimos años, impulsado por la deuda barata.

El subíndice S&P 500 Equity Real Estate Investment Trusts sólo ha subido un 2,03% este año, en comparación con la ganancia del 18,95% del índice más amplio S&P 500.

Los principales REIT también han visto resentirse sus acciones en 2023, con Mid America Apartments desprendiéndose de un 19%, mientras que Equity Residential ganó un escaso 1,24%. Aún así, el aumento de los precios de la vivienda está empezando a cambiar la tendencia a su favor. El pago medio de una hipoteca fue un 52% superior al coste medio mensual del alquiler en el tercer trimestre, según el proveedor de inteligencia inmobiliaria CBRE Group.

El número de personas que se mudan específicamente para comprar una vivienda -normalmente el 15% del total- ha descendido hasta situarse muy por debajo del 10% en la mayoría de los mayores REIT multifamiliares, según Anderson, de Wedbush.

Respaldando la opinión de Anderson, el consejero delegado de Camden Property Trust, Richard Campo, afirmó: "El porcentaje de residentes de Camden que se mudan para comprar una vivienda se encuentra actualmente en uno de los niveles más bajos que hemos visto en nuestros 30 años de historia operativa." Con los REIT experimentando un retroceso desde una era de alto crecimiento de los alquileres, un mayor número de renovaciones también ahorra en costes, especialmente con unos gastos de rotación que se han más que duplicado desde marzo de 2020, según la empresa de análisis de datos RealPage. "También se ve un beneficio en los ingresos por no tener la unidad vacía durante algún tiempo entre residentes", dijo el analista de Janney Montgomery Scott, Robert Stevenson. "Así que tienen un gran interés en mantener a los residentes existentes".