Con los tipos hipotecarios subiendo por encima del 4% por primera vez en casi tres años, es probable que las ventas se ralenticen este año, aunque eso haría poco por frenar la inflación de los precios de la vivienda. Los contratos de compra de viviendas de segunda mano, un indicador adelantado de las ventas de viviendas, cayeron durante tres meses consecutivos hasta enero.
"Hará falta una caída más brusca de las ventas para que el mercado vuelva a equilibrarse y permita que los precios aumenten a un ritmo más modesto", dijo David Berson, economista jefe de Nationwide en Columbus, Ohio.
Las ventas de viviendas existentes cayeron un 7,2% hasta una tasa anual desestacionalizada de 6,02 millones de unidades el mes pasado, el mayor descenso desde febrero de 2021, dijo el viernes la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
Aunque el descenso revirtió el salto de enero, las ventas se mantuvieron por encima de su nivel prepandémico. Los economistas encuestados por Reuters habían pronosticado que las ventas disminuirían a un ritmo de 6,10 millones de unidades.
Las ventas cayeron en las cuatro regiones de Estados Unidos. Las reventas de viviendas representan el grueso de las ventas de casas en EE UU. En febrero cayeron un 2,4% en términos interanuales.
Los tipos de interés de las hipotecas se dispararon en febrero, y el tipo fijo a 30 años se acercó a su nivel más alto en tres años, según datos de la agencia de financiación hipotecaria Freddie Mac. Su promedio fue del 4,16% en la semana que terminó el 17 de marzo, superando el 4,0% por primera vez desde mayo de 2019.
Los tipos hipotecarios, que siguen siendo bajos en comparación con los estándares históricos, van a seguir aumentando después de que la Reserva Federal subiera el miércoles su tipo de interés oficial en 25 puntos básicos, la primera subida en más de tres años, y expusiera un plan agresivo para llevar los costes de los préstamos a niveles restrictivos para 2023.
"Es probable que los compradores de viviendas hayan perdido su oportunidad de fijar los tipos hipotecarios ultrabajos", dijo Mark Vitner, economista senior de Wells Fargo en Charlotte, Carolina del Norte.
Pero Vitner también señaló que la hipoteca convencional a 30 años ha sido más alta que su nivel actual durante más del 90% del tiempo en los últimos 30 años, lo que, según él, es "un importante recordatorio de que las ventas de viviendas deberían seguir siendo bastante fuertes incluso si los tipos hipotecarios suben un poco más".
Un informe separado del Conference Board mostró el viernes que un indicador de la actividad económica futura de Estados Unidos repuntó en febrero, sugiriendo que la expansión persistiría a pesar de una política monetaria más estricta y de la incertidumbre causada por la invasión de Rusia a Ucrania.
Las acciones en Wall Street subieron. El dólar subió frente a una cesta de divisas. Los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE.UU. bajaron en gran medida.
OFERTA AJUSTADA
El aumento de los tipos hipotecarios y el incremento de los precios de las viviendas en medio de una prolongada escasez de viviendas reducirá la asequibilidad, especialmente para los compradores por primera vez. El precio medio de la vivienda existente aumentó un 15% con respecto al año anterior, hasta los 357.300 dólares en febrero. Los precios de la vivienda han aumentado en términos interanuales durante un récord de 120 meses consecutivos.
Bank of America Securities espera que el fuerte crecimiento de los precios de la vivienda continúe este año y hasta 2023 debido a la escasa oferta.
Las ventas siguieron concentrándose en la parte alta del mercado. Las ventas en la muy buscada franja de precios de 100.000 a 250.000 dólares se desplomaron un 26,1% respecto a hace un año.
Según la NAR, el pago mensual típico de la hipoteca se ha disparado un 28% con respecto a hace un año, lo que supone una enorme carga para los compradores por primera vez, que representaron sólo el 29% de las ventas el mes pasado. Los economistas y los agentes inmobiliarios afirman que se necesita una cuota del 40% de compradores por primera vez para que el mercado de la vivienda sea robusto.
"La inflación de los precios de la vivienda junto con el aumento de los tipos de interés es un brebaje tóxico que nos obliga a rebajar nuestra previsión de ventas de viviendas para este año", dijo Christopher Rupkey, economista jefe de FWDBONDS en Nueva York. "Se avecinan más malas noticias si está intentando activamente comprar una vivienda nueva".
En febrero había 870.000 viviendas de segunda mano en el mercado, un 15,5% menos que hace un año. Es probable que la oferta siga siendo escasa, ya que los constructores luchan contra la escasez y los elevados precios de materiales clave como la madera, que se utiliza para enmarcar.
Los datos del Departamento de Comercio mostraron el jueves que la acumulación de viviendas pendientes de construir alcanzó un nuevo récord en febrero. Una encuesta de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas mostró esta semana que la confianza de los constructores de viviendas cayó a su nivel más bajo en seis meses en marzo debido a las limitaciones de la oferta y a la inflación.
Al ritmo de ventas de febrero, se necesitarían 1,7 meses para agotar el inventario actual, frente a los 2,0 meses de hace un año. Una oferta de seis a siete meses se considera un equilibrio saludable entre la oferta y la demanda.
Las ventas totalmente en efectivo representaron el 25% de las transacciones el mes pasado, frente al 22% de hace un año. Los inversores individuales o los compradores de segundas viviendas representaron el 19% de las ventas el mes pasado, frente al 17% de febrero de 2021. Ante la escasez de oferta, las viviendas permanecieron normalmente en el mercado durante 18 días el mes pasado, frente a los 20 días de febrero de 2021.
El 84% de las viviendas vendidas en febrero estuvieron en el mercado menos de un mes.
