HONGKONG LAND HOLDINGS LIMITED 
Algunos de los principales bancos de Hong Kong han cortado la financiación fresca a las empresas inmobiliarias de la ciudad altamente apalancadas o débiles, dijeron cuatro fuentes familiarizadas con el asunto, obligando a los promotores a buscar préstamos más caros en el mercado de crédito privado.
Dado que las perspectivas del otrora floreciente mercado inmobiliario de Hong Kong parecen cada vez más inciertas, muchos bancos también están reduciendo los préstamos existentes o pidiendo a los promotores que completen las garantías, señalaron las fuentes.
Como resultado, se espera que aumenten los costes de financiación y, dada la atonía de las ventas de viviendas y las tasas récord de desocupación de oficinas, este año podría ser aún más difícil para los promotores que el año pasado.
Los inversores no esperan que los promotores de Hong Kong incumplan como sus homólogos de China continental, pero no ven un repunte del sector a corto plazo.
Se muestran cautelosos ante las perspectivas, ya que el índice inmobiliario Hang Seng se ha desplomado un 30% en 2023 y se ha desplomado un 60% desde su máximo histórico de abril de 2019.
Se prevé que los precios de la vivienda continúen su espiral descendente este año, con UBS y Citi pronosticando una caída del 10%, tras un descenso del 20% desde el máximo de 2021, mientras que las tasas de desocupación del espacio de oficinas de grado A se sitúan en un máximo histórico del 16,4%.
"Que algunos promotores más débiles de Hong Kong dispongan de suficiente liquidez dependerá de la velocidad de la recuperación económica local y de cuándo empiecen a bajar los tipos", afirmó Mark Leung, analista de UBS, que prevé recortes de tipos no antes del segundo semestre.
UNA SERIE DE CRISIS
Los promotores inmobiliarios de Hong Kong disfrutaron de décadas de crecimiento lucrativo hasta que el mercado inmobiliario tropezó de una crisis a otra, incluidas las protestas antigubernamentales de 2019, el COVID-19 y una lenta recuperación económica en el país y en China continental.
Los estrechos márgenes de los promotores son también el resultado del aumento de los costes de financiación tras años de préstamos baratos. El tipo de préstamo interbancario HIBOR a un mes de Hong Kong subió a su nivel más alto desde 2007, situándose en el 5,66% en noviembre, frente al escaso 0,2% de principios de 2022. El tipo también estuvo próximo a cero entre 2009 y 2017.
A pesar de los retos, se espera que los promotores eviten los impagos porque suelen tener unos ratios de endeudamiento más bajos que los promotores de China continental, mientras que algunos o sus empresas matrices tienen negocios muy diversificados que les proporcionan otras fuentes de ingresos.
Aún así, los bancos comerciales han reducido su exposición al sector, preocupados por la capacidad de reembolso de los promotores, según comentaron personas del mercado crediticio y de la industria inmobiliaria.
Los datos de la Autoridad Monetaria de Hong Kong muestran que los préstamos totales para la promoción e inversión inmobiliaria empezaron a descender a partir del segundo trimestre de 2023, y en el tercer trimestre se redujeron un 5% con respecto al primero.
"Los proveedores privados de crédito están sustituyendo ahora el déficit de financiación creado por los bancos", declaró una persona del mercado privado de crédito, que añadió que desde el año pasado acudían a ellos más promotores porque no podían pedir préstamos a los bancos.
"La industria crediticia es prudente con el sector, pero no es generalizada. Los promotores con un rico flujo de caja siguen sin tener problemas para encontrar financiación, pero algunos promotores muy apalancados no pueden pedir préstamos al mercado en absoluto", dijo la persona.
Los tipos de interés para el crédito privado serían del 10%-20% frente a alrededor del 6% en los bancos, según tres fuentes, y la relación préstamo/valor se mantiene estrictamente por debajo del 60% hasta un 30% para proporcionar un colchón adicional en caso de una nueva caída de las valoraciones.
CAUTELA DE LOS INVERSORES
Citi recortó la semana pasada la calificación y los precios objetivo de varias empresas inmobiliarias del centro financiero, advirtiendo de que algunas entrarían probablemente en flujo de caja negativo este año, debido en parte a los elevados gastos de capital.
Entre las rebajadas se encontraban New World Development y Henderson Land, ambas grandes constructoras de viviendas con el mayor apalancamiento, así como empresas no residenciales como Hongkong Land y Hang Lung Properties.
Henderson afirmó que es un conglomerado con fuentes de ingresos diversificadas y en gran medida recurrentes, incluidos los ingresos por inversiones inmobiliarias y las aportaciones de beneficios de su unidad de servicios públicos Hong Kong & China Gas. Añadió que cuenta con el sólido respaldo de su principal accionista, el multimillonario fundador Lee Shau Kee.
Hongkong Land afirmó que sus activos principales siguen siendo altamente generadores de efectivo, y con un sólido balance y un despliegue selectivo de capital hacia nuevos proyectos ha sido capaz de mantener un dividendo estable.
New World y Hang Lung declinaron hacer comentarios.
Entre los valores hongkoneses del subíndice inmobiliario, New World y Wharf Real Estate Investment Company, un importante promotor minorista, fueron los que más perdieron en 2023, con un descenso del 39% y el 42%, respectivamente.
Sun Hung Kai Properties, el mayor promotor por ventas y valor de mercado en la ciudad, cayó un 21%, mientras que Hang Lung, cuyos ingresos proceden principalmente del alquiler de comercios minoristas en China continental, se desplomó un 29%.
JPMorgan señaló en una nota de investigación que más fondos de cobertura están buscando ideas a corto plazo en el sector inmobiliario de Hong Kong.
"Aunque es posible que los tipos bajen en 2024, la mayoría de los inversores no creen que ahora mismo sea el mejor punto de entrada en el sector inmobiliario de Hong Kong, ya que los datos, como los precios de las viviendas secundarias y los alquileres de oficinas y comercios, pueden seguir decepcionando", afirmó.
