Inverfal Perú A : 22. INFORMES DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO.

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Perú

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INFORME DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO

INVERFAL PERU S.A.A. Y SUBSIDIARIAS

Sesión de Comité 17/2022: 26 de mayo del 2022	Analista: Grace Reyna
Información financiera auditada al 31 de diciembre del 2021	[e-mail]

Inverfal Perú S.A.A. y Subsidiarias (en adelante "Inverfal Perú" o "la Compañía") es la empresa holding controladora de los negocios: retail, de servicios financieros y otros de Grupo Falabella en el Perú ("Grupo Falabella"), luego que el 24 de diciembre del 2019 recibiera un bloque patrimonial neto ascendente a S/ 4,314.38 millones proveniente de la escisión de Falabella Perú S.A.A. y Subsidiarias. A diciembre del 2021, 93% del negocio consolidado de Inverfal Perú, en términos de ingresos, se desarrolla en sus negocios no financieros, principalmente en actividades comerciales en: Supermercados (Tottus e Hiperbodega Precio Uno), las Tiendas del Mejoramiento del Hogar "TMH" (Sodimac y Maestro) y Tiendas por Departamentos a través de la marca Saga Falabella.

Inverfal Perú forma parte del Grupo Falabella Chile (Falabella S.A.), uno de los operadores de negocios retail más diversificados de Latinoamérica, con presencia en Chile, Argentina, Colombia, Perú, Brasil, Uruguay y México.

Clasificaciones Vigentes	Anterior1/	Vigente
Información financiera al:	30.06.2021	31.12.2021
Primer Programa de Emisión Bonos Corporativos Falabella Perú S.A.A. - Primera y Tercera	AA	AA
Emisión
Segundo Programa de Emisión Bonos Corporativos de Falabella Perú S.A.A. - Primera y	AA	AA
Segunda Emisión
Perspectivas	Estables	Estables

1/ Sesión de Comité del 29.10.2021.

FUNDAMENTACION

Las categorías de clasificación de riesgo asignadas a los instrumentos financieros emitidos por Falabella Perú S.A.A. y Subsidiarias, transferidos mediante una operación de escisión patrimonial a favor de Inverfal Perú S.A.A. y Subsidiarias, consideran los siguientes factores:

• La recuperación de sus ingresos (+23.85%) y de margen bruto (+34.78%), de forma que la generación de EBITDA de la Compañía sea de S/ 1,126.67 millones (+62.50% respecto al ejercicio 2020) recuperándose a niveles pre pandemia.
• Recuperación en los niveles de rentabilidad, favorecido por el buen desempeño de la actividad retail, la cual significa poco más del 90% de sus negocios, en términos de ingresos.
• Su liderazgo en los negocios retail en que participa: Saga Falabella, Hipermercados Tottus y Tiendas del Mejoramiento del Hogar "TMH".
• El desarrollo de tecnologías de mercado que potencian la experiencia de compra de sus clientes.
• Las condiciones operacionales, financieras y comerciales en que realiza sus actividades, generando sinergias en los negocios relacionados, algunas de ellas en base a contratos de asociaciones en participación.
• Su cobertura nacional, lograda en base a un proceso de

expansión llevado a cabo a través de sus diferentes empresas subsidiarias, el cual continúa en desarrollo.

Indicadores financieros
En miles de soles	2019 1/	2020	2021
Total de Ingresos	320,429	11,257,040	13,941,910
Resultado Operacional	51,741	179,152	592,309
Gastos financieros	-5,718	-239,459	-213,098
Resultado antes de impuestos	47,538	-59,384	458,501
Utilidad neta	30,745	-88,277	281,712
Total Activos	12,831,115	13,052,033	13,800,380
Cuentas por cobrar comerciales	79,636	75,112	93,659
Colocaciones bancarias	3,093,747	2,435,150	2,668,091
Existencias	1,951,609	1,838,671	2,657,215
Activo fijo	3,614,073	3,528,467	3,435,473
Rotación de inventario (días)	-	89	103
Periodo promedio de cobranza (días)	-	3	3
Periodo promedio de pagos (días)	-	74	52
Total Pasivos	8,469,250	8,779,001	9,259,179
Pasivos Financieros 2/	3,338,493	3,379,529	4,033,473
Depósitos del público	2,889,330	3,044,221	2,775,242
Patrimonio	4,361,865	4,273,032	4,541,201
Result. Operacional / Ingresos	16.15%	1.59%	4.25%
Utilidad Neta / Ingresos	9.59%	-0.78%	2.02%
Rentabilidad patrimonial	0.94%	-2.04%	6.39%
Rentabilidad / Activos	0.24%	-0.68%	2.04%
Liquidez corriente 2/	1.19	1.21	1.15
Liquidez ácida 2/	0.77	0.80	0.66
Pasivo/Patrimonio	1.94	2.05	2.04
% de Pasivo corto plazo	56.68%	55.16%	61.48%
EBITDA U12M	62,813	693,334	1,126,667
Margen EBITDA U12M	19.60%	6.16%	8.08%
EBITDA / Gastos financieros	10.99	2.90	5.29

1/ EE.FF. a partir del 24.10.2019 al 31.12.2019 2/ Neto de Banco Falabella

Class & Asociados S.A. Clasificadora de Riesgo declara que la opinión contenida en el presente informe ha sido efectuada en base a la aplicación rigurosa de su metodología aprobada el 30.10.2016 (versión 2), utilizada para la institución y/o valores sujeto de clasificación, considerando información obtenida de fuentes que se presumen fiables y confiables, no asumiendo responsabilidad por errores u omisiones, producto o a consecuencia del uso de esta información. La clasificadora no garantiza la exactitud o integridad de la información, debido a que no ha realizado tareas de auditoría sobre la información recibida. Las clasificaciones de riesgo otorgadas son revisadas, de acuerdo a los procedimientos de la Clasificadora, como mínimo en forma semestral, pudiendo ser actualizadas con mayor frecuencia de ser considerado necesario.

• El respaldo del grupo controlador, Falabella S.A., empresa holding dedicada a negocios de comercio retail

en Latinoamérica.

Las categorías de clasificación de riesgo asignadas también toman en consideración:

• Nivel de generación en el periodo 2021 con ciertas limitaciones para cubrir sus requerimientos actuales operacionales y de CAPEX.
• Niveles de EBITDA/servicio de deuda inferior a 1.
• Rotación de inventario superior a 90 días, lo cual afecta su ciclo de conversión al efectivo.
• La exposición a factores exógenos relacionados con: la variación de la demanda ante cambios en los precios, la capacidad de pago de los consumidores, las condiciones económicas del país, la coyuntura política actual, el desarrollo de la pandemia en curso situación que puede ralentizar la recuperación del desempeño económico del país, y los cambios climatológicos.
• El desempeño de la actividad bancaria, que ha generado pérdidas en el ejercicio, en correlación con cambios producidos en el comportamiento de compra del consumidor y en la calidad de pago del deudor, a raíz de la pandemia del COVID-19, con impacto negativo en la economía del país.
• La creciente competencia existente en el sector retail y en el denominado e-commerce.

De enero a diciembre del 2021, Inverfal y Subsidiarias registró ingresos por S/ 13,941.91 millones, explicados principalmente por la generación de los negocios no bancarios, obteniendo con ello un margen bruto de S/ 4,213.82 millones y una ganancia neta de S/ 281,712 millones.

La generación de EBITDA consolidado presenta una importante recuperación respecto al 2020 (S/ 1,126.67 millones; +62.50%), encontrándose insuficiente para cubrir el servicio de deuda.

Los pasivos de la Compañía ascendente a S/ 9,259.18 millones (+5.47%), tienen por principal componente, los pasivos financieros (neto de depósitos bancarios y emisión de certificados de depósito de Banco Falabella) S/ 4,033.47 millones el cual, en el periodo de evaluación, se encuentra más concentrado en el corto plazo.

Las obligaciones contraídas con entidades financieras y con el mercado de capitales peruano, se han cumplido hasta la fecha, con costos y con el establecimiento de resguardos, los cuales han sido flexibilizados en el 2020 y parte del 2021, considerando el escenario actual.

PERSPECTIVAS

Las perspectivas de la categoría de clasificación de riesgo otorgada a los instrumentos financieros de responsabilidad de Inverfal y Subsidiarias son estables, en razón de la gestión de las subsidiarias que ha acompañado la rápida recuperación de sus resultados, principalmente la orientada a los segmentos retail.

La compañía, sin embargo, presenta limitaciones en cuanto a la generación de flujos versus los requerimientos de CAPEX y de capital de trabajo, en un contexto donde la actividad retail está cobrando nuevamente el ritmo pre pandemia, reforzando con ello sus niveles de inventario, situación que ha generado mayores requerimientos de recursos para cubrir sus necesidades operacionales. Inverfal y Subsidiarias vienen atendiendo proyectos con impacto en cuanto a la atención al cliente, así como en el fortalecimiento de sus canales online y su robustecimiento tecnológico, factores necesarios para la continuación de sus operaciones, en el marco de la normalización de las actividades de los sectores productivos y económicos del país.

La Compañía enfrenta retos asociados a ajustes en las proyecciones de crecimiento del país, sumado una mayor proyección de la inflación considerando: (i) el incremento en los precios internacionales de los alimentos y combustibles debido a los problemas de producción y abastecimiento; (ii) la persistencia de la inflación a nivel mundial; (iii) un menor nivel de actividad local por la menor confianza empresarial y del consumidor ante la particular coyuntura política; y (iv) presiones al alza del tipo de cambio y mayor volatilidad en los mercados financieros.

Lo anterior, puede generar un impacto relevante en las proyecciones de la Compañía y en generación esperada, entendiendo la alta correlación existente entre el sector retail y las variables económicas asociadas a consumo, inflación y empleo.

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EMPRESAS CORPORATIVAS	Inverfal Perú S.A.A. y Subsidiarias - Diciembre 2021	2

1. Descripción de la Empresa

Inverfal Perú S.A.A. y Subsidiarias, se constituyó el 24 de octubre del 2019, en el marco del proceso de reorganización de Grupo Falabella en el Perú, con la finalidad de reunir las actividades inmobiliarias del grupo económico en Falabella Perú S.A.A. (en adelante Falabella Perú), y con ello generar eficiencias en la gestión patrimonial, financiera y de sus diferentes negocios. Falabella Perú, por su parte, es una empresa peruana constituida en diciembre de 1994, subsidiaria de Falabella S.A. holding dedicado al comercio retail más importantes de Latinoamérica.

El 26 de noviembre del 2019 en Asambleas Generales de Obligacionistas del Primer y del Segundo Programa de Bonos Corporativos Falabella Perú, se autorizó a Falabella Perú a realizar cambios significativos en el giro principal y en la naturaleza del negocio, suscribiendo además, las adendas respectivas referidas al cambio del Emisor de dichos programas.

El 04 de diciembre del 2019 la Junta General de Accionistas aprobó el proyecto de escisión de Falabella Perú S.A.A. - Inverfal Perú S.A.A., entrando en vigencia la escisión parcial el 24 de diciembre del 2019, luego de la aprobación por parte de la SBS, el 23.12.2019 (Res. SBS N°6130-2019). Inverfal Perú S.A.A. ha pasado a ser la holding del negocio retail, de servicios financieros, y de otros servicios (Corredores de Seguros Falabella, Falabella Corporativo Perú S.A.C. - antes Falabella Servicios Centrales S.A.C., Contact Center y Falabella Tecnología Perú S.A.C. - antes Servicios Informáticos Falabella), recibiendo un bloque patrimonial neto ascendente a S/ 4,314.38 millones (S/ 5,212.18 millones de activos y S/ 897.80 millones de pasivos), que incluye, los derechos y las obligaciones derivadas de las emisiones de instrumentos financieros realizadas por Falabella Perú.

1. Propiedad

A diciembre del 2021 el capital social de Inverfal Perú está representado por 29,348,932,466 acciones comunes íntegramente suscritas y pagadas (VN= S/ 0.10 por acción), luego que en JGA del 27.07.2020 se aprobara la reducción de capital para la constitución de reserva legal y de reserva de libre disponibilidad por S/ 583,940,882 y S/ 673,870,509, de forma tal, que el capital social pasó de S/ 4,192,704,638 a S/ 2,934,893,247.

Los principales accionistas de Inverfal Perú son Inversiones Falken S.A. (80.65%) e Inversiones Inverfal Perú S.p.A. (19.11%), ambas subsidiarias de Falabella S.A. La participación restante, está atomizada en 916 accionistas.

Accionistas	País	%
Inversiones Falken S.A.	Uruguay	80.65
Inversiones Inverfal Perú S.p.A.	Chile	19.11
Otros		0.24
Total		100.00

b. Supervisión Consolidada de Conglomerados Financieros y Mixtos

Falabella S.A.

La holding Falabella S.A. con presencia en Chile, Perú, Colombia, Brasil, Argentina, Uruguay y México, desarrolla principalmente formatos de tiendas por departamentos, supermercados, tiendas del mejoramiento del hogar, incursionando también en el sector inmobiliario a través de la construcción y servicios de infraestructura, gestión y arriendo de espacios comerciales. También participa en otros negocios que apoyan a los negocios retail: financiero (Banco Falabella, CMR y corredores de seguros), manufactura de vestuario (Mavesa) y comercio electrónico.

La expansión del holding se desarrolla a través de crecimiento orgánico, operaciones de M&A y acuerdos comerciales en búsqueda de la consolidación de la gestión. A diciembre del 2021, Falabella S.A. consolidó activos por US$ 25.37 mil millones (US$ 26.61 mil millones a diciembre del 2020), respaldados por un patrimonio consolidado de US$ 7.87 mil millones (US$ 8.42 mil millones a diciembre de 2020). Se registraron ingresos por US$ 12.24 mil millones (+5.05% respecto al periodo 2020) explicados principalmente por el positivo desempeño de la actividad retail y de la actividad inmobiliaria, compensando parcialmente el menor desempeño de la actividad bancaria. Ello, permitió que la utilidad de enero a diciembre del 2021 alcanzara US$ 822.81 millones (US$ 51.57 millones de enero a diciembre del 2020).

En febrero del 2022, Fitch Ratings ratificó la calificación de largo plazo de Falabella S.A. otorgada en el 2021, de BBB, cambiando la perspectiva de negativa a estable. El 03 de agosto del 2021, S&P mantuvo en BBB la clasificación de riesgo internacional de Falabella S.A., cambiando las perspectivas de negativas, a estables.

Inverfal Perú y Subsidiarias

Inverfal Perú consolida la información financiera de las empresas del Grupo Falabella que operan en el país, a través de 10 subsidiarias, destacando cuatro de ellas, las que concentran 93.45% de los activos: (i) Saga Falabella S.A. y Subsidiarias (98.79%), dedicado a la compra-venta de mercadería nacional e importada y otras actividades complementarias; (ii) Banco Falabella Perú S.A. y Subsidiarias (99.69%), que efectúa todo tipo de

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intermediación financiera y de servicios bancarios, entre otras actividades permitidas por Ley. Sus subsidiarias son Contact Center Falabella S.A.C. y Falabella Tecnología Perú S.A.C.; (iii) Tiendas del Mejoramiento del Hogar S.A. y Subsidiarias (99.99%), dedicada a la comercialización de artículos de ferretería, construcción y acabados para el hogar; y (iv) Hipermercados Tottus S.A. y Subsidiarias (99.99%), dedicada al negocio de hipermercados y supermercados en el país.

Apoyan a estos negocios centrales, a través de diversos servicios, las subsidiarias: Corredores de Seguros Falabella S.A.C. y Subsidiaria (99.99%), Inversiones Falabella SAC (99.90%), Falabella Corporativo Perú S.A.C. (99.99%), Ikso S.A.C. (99.90%) Digital Payments Perú S.A.C. (99.90%) y Fazil Perú S.A.C. (99.99%).

c. Estructura administrativa y rotación de personal

En Junta de Accionistas Obligatoria Anual del 31.03.2022 se ratificó al integro de los miembros del Directorio, quienes cuentan con experiencia en el negocio retail, en actividades financieras y de corretaje de seguros.

Directorio 31/03/2022

Presidente del Directorio:	Carlo Solari Donaggio
Directores:	Juan Fernando Correa Malachowski
	Juan Xavier Roca Mendenhall
	Juan Pablo Montero Schepeler
	Gastón Bottazzini

La administración de Inverfal Perú cuenta con experiencia en el sector retail, en gestión empresarial y en administración financiera, proporcionando a la Compañía, respaldo para la ejecución de sus planes.

Plana Gerencial

Gerente General:	Juan F Correa Malachowski
Gerente Corporativo de Finanzas:	Oscar Lauz Del Rosario

2. Negocio

Inverfal Perú desarrolla, a través de sus subsidiarias, dos tipos de negocio: (i) no financieros, que agrupan actividades de retail; y (ii) servicios financieros, que comprende las actividades de Banco Falabella y corretaje de seguros. Más del 90% del negocio consolidado de Inverfal Perú, en términos de ingresos, se desarrolla en el sector no financiero.

a. No Financiero:

Reúne principalmente las actividades retail provenientes de las tiendas por departamentos Saga Falabella, Hipermercados Tottus y las TMH (Sodimac y Maestro) ubicadas en el país. La experiencia de compra es ampliada

por Inverfal Perú en sus distintas empresas, a través del uso del canal online y del empleo de aplicativos móviles, los cuales han sido robustecidos, buscando mejorar el servicio, adicionar mayor eficiencia en sus operaciones, y sobrellevar con ello, las particulares condiciones derivada de la crisis sanitaria por la pandemia.

Líder en los mercados en que opera, destaca dentro de los ingresos del portafolio retail, la participación del segmento de supermercados:

	2019	2020	2021
Tiendas por Departamento	29.53%	24.03%	27.78%
TMH	30.42%	25.68%	29.87%
Supermercados	40.05%	50.29%	42.35%

1. La participación de Supermercados en el portafolio retail del Grupo Falabella ha cobrado cada vez mayor relevancia, por su buen desempeño comercial, sostenido en su estrategia de bajos precios en la venta al detalle de productos de consumo masivo, comestibles y de uso para el hogar. En el año 2021 se abrieron 4 establecimientos, alcanzando un total de 85 locales, desarrollados con Tottus en diversos formatos ("hiper", "super", "Tottus Vecino") e "hiperbodega Precio Uno", fortaleciendo con ello su posición comercial, estrategia que continuará en el año 2022.
2. TMH ofrece a través de su cadena de 56 tiendas del mejoramiento del hogar (30 locales provenientes de la adquisición de Maestro, y el resto correspondiente a Sodimac), variedad de opciones de diseño y decoración, a valores accesibles, ofreciendo también soluciones en equipamiento, en renovación, en remodelación y en decoración del hogar.
3. Saga Falabella, tienda por departamentos líder gracias al mix de oferta que comercializa: moda, deco-hogar y electrodomésticos. La oferta de productos con atractivas características en variedad y precio, viene acompañada del acceso a una cadena de 31 tiendas con importante presencia en Lima y Callao, y en las principales ciudades del interior del país.

Formato	Superficie (m2)	Nro. Locales	Superficie (m2)	Nro. Locales
Retail	(al 31.12.2020)	(al 31.12.2021)
Tiendas por Departamento	187,905	30	191,897	31
TMH	385,217	56	388,166	56
Supermercados	274,000	81	278,672	85
Total	847,122	167	858,735	172

En el 2019, la Compañía fortaleció su capacidad logística con la implementación de un centro de distribución de línea blanca diseñado para productos "big ticket", para atender a Saga Falabella, Hipermercados Tottus y Sodimac. Continuando con su plan de inversiones, la Compañía en el periodo 2021 entregó un nuevo centro de distribución y, en

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alineación a las metas globales del Grupo, se vienen fortaleciendo sus capacidades digitales en búsqueda de mayor penetración y fidelización comercial. En cuanto a plataformas tecnológicas, en el 2021 se lanzó en Perú y en Colombia el ecosistema digital "Falabella.com", plataforma desde donde se pueden adquirir productos de todos los negocios del Grupo.

1. Servicios Financieros:

Banco Falabella inició operaciones en agosto de 1996, como Financiera CMR, para operar como brazo financiero del Grupo Falabella, a través del uso de su Tarjeta CMR Falabella. Posteriormente, el Banco fue ampliando su portafolio de productos y servicios, diversificando operaciones mediante convenios comerciales, estrategias de fidelización mediante el canje de puntos y afiliación a la red Visa, permitiendo al cuarto trimestre del 2021, que 34.5% de las ventas de empresas retailers (Saga Falabella, Supermercados y TMH) se lleven a cabo a través de la tarjeta CMR (33.1% en similar periodo del 2020).

La tarjeta de crédito CMR Falabella es la de mayor emisión en el sistema financiero peruano, contando a diciembre del 2021 con aproximadamente 1.44 millones de tarjetas emitidas, representando 23.91% del mercado total de tarjetas de crédito en el sistema bancario local, registra colocaciones directas en el negocio consumo (incluyendo créditos en efectivo), lo que significa 5.13% del total del segmento consumo en el sistema bancario nacional.

Las actividades de bancarización de Banco Falabella se ven fortalecidas con la emisión de la tarjeta CMR Prepago que ha permitido captar nuevos clientes en Supermercados, accediendo a distintos beneficios que ofrece su uso. Junto a sus operaciones tradicionales, el Banco obtuvo en el ejercicio 2021 ingresos financieros por S/ 641.34 millones (-13.15% respecto al ejercicio 2020), y una pérdida neta de S/ 43.09 millones (S/ -90.30 millones a diciembre del 2020). Banco Falabella atiende a sus clientes a través del desarrollo de canales digitales (aplicativo móvil, web transaccional y whatsapp) y en los denominados centros financieros distribuidos en tres formatos: (i) agencias ubicadas en los locales comerciales de Saga Falabella, Supermercados y TMH; (ii) agencias en los centros comerciales desarrollados por el grupo; y (iii) agencias independientes que operan en locales separados.

Los clientes cuentan además con una red de cajeros automáticos del Banco ("Red F"), ubicados en los locales del grupo; y con las redes de cajeros a los que está afiliada la tarjeta CMR (Unibanca, GlobalNet, BCP y BBVA Banco Continental); y con los puntos de pago ubicados en las tiendas Saga Falabella, Hipermercados Tottus y TMH, correspondientes a las cajas registradoras de estos locales.

A diciembre del 2021 Banco Falabella Perú reportó activos por S/ 4,185.84 millones y un nivel patrimonial de S/ 850 millones (S/ 3,954 millones y S/ 711 millones a diciembre del 2020, respectivamente).

Diversos servicios complementan la oferta que desarrollan los negocios principales del Grupo Falabella, proporcionados por: Corredores de Seguros Falabella, Falabella Corporativo Perú, Contact Center Falabella, Falabella Tecnología Perú y Fazil Perú.

3. Sector

En los periodos 2020 y 2021 la pandemia afectó al sector retail, sosteniendo principalmente las operaciones, el e- commerce, a través de inversiones en digitalización y el desarrollo de una gestión logística eficiente, que acompañó adecuadamente las operaciones de los retailers.

De acuerdo con Colliers, en el 2021 los rubros vinculados a supermercados, artículos tecnológicos y deco hogar se vieron recuperados, respecto a otros rubros como ropa y calzado, restaurantes y entretenimiento. Estos últimos todavía se vieron afectados por la gestión del aforo en el marco de la pandemia en curso (al 70% respecto al nivel de aforo promedio del periodo 2019), así como por cambios en el comportamiento de compra del consumidor con la nueva normalidad.

Colliers destaca en el 2021 una mayor visita a los centros comerciales (principalmente a partir del segundo semestre), desplazando servicios como auto drive y ventas online con delivery, que en el periodo 2020 eran las modalidades más empleadas. En cuanto al ticket promedio, destaca su incremento respecto a periodos pasados, lo que generó un impacto positivo en la recuperación de las ventas.

Lo anterior, proyecta que la ayuda recibida por parte de los centros comerciales a los locatarios en el 2020 y 2021, se vea reducida progresivamente, hasta su normalización, considerando el impulso comercial tomado, que fue favorecido por cierta recuperación del empleo más ingresos extraordinarios por retiros de las AFPs, CTS y bonos sociales. Parte de los retos están vinculados a la recuperación en el nivel de ocupación, debido a que diversos comercios se vieron afectados, y con ello, cerraron sus operaciones, así como a la sostenibilidad de la demanda.

El estudio indica que dentro del universo de centros comerciales analizados en Lima y callao, al cierre del 2021 se alcanzaron 3,692 tiendas típicas (que no comprende: tiendas ancla, patio de comida y módulos) vs. 3,434 tiendas típicas en el 2019. La tasa de vacancia es de 15.1% vs.

8.2% al cierre del 2019.

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