IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima : Annual Report 2023

IRSA INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A

Memoria Ejercicio 2023

1.	PERFIL CORPORATIVO	3
2.	CARTA A LOS ACCIONISTAS	5
3.	RESEÑA DEL AÑO TRANSCURRIDO	7
4.	HECHOS RELEVANTES DEL EJERCICIO Y POSTERIORES	46
5.	MARCO NORMATIVO	51
6.	SINTESIS DE LA INFORMACION CONTABLE Y OPERATIVA CONSOLIDADA	58
7.	NUESTRA DEUDA	76
8.	DIRECCION Y ADMINISTRACIÓN	77
9.	SUSTENTABILIDAD	88
10.	INFORMACIÓN BURSÁTIL	95
11.	PERSPECTIVAS PARA EL PRÓXIMO EJERCICIO	97
ANEXO I - INFORME SOBRE EL CÓDIGO DE GOBIERNO SOCIETARIO	98

2

IRSA INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A

Memoria Ejercicio 2023

1. PERFIL CORPORATIVO

Fundada en 1943, IRSA Inversiones y Representaciones Sociedad Anónima ("IRSA" o la "Compañía" indistintamente) es la mayor empresa argentina inversora en bienes raíces y la única empresa inmobiliaria argentina que cotiza sus acciones en Bolsas y Mercados Argentinos ("BYMA") y en la Bolsa de Comercio de Nueva York ("NYSE").

Estamos directa e indirectamente involucrados mediante subsidiarias y joint ventures en diversas actividades conexas de bienes inmuebles en Argentina, incluyendo:

1. la adquisición, desarrollo y explotación de centros comerciales;
2. la adquisición y desarrollo de edificios de oficinas y otras propiedades que no constituyen centros comerciales, principalmente con fines de locación;
3. el desarrollo y venta de propiedades residenciales;
4. la adquisición y explotación de hoteles;
5. la adquisición de reservas de tierras para su futuro desarrollo o venta; e
6. inversiones selectivas fuera de la Argentina.

Al 30 de junio de 2023, detentábamos una participación del 29,91% en Banco Hipotecario S.A. (Banco Hipotecario), una de las principales entidades financieras del país.

Nuestra sede social y oficinas centrales están ubicadas en Della Paolera 261, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina. Nuestro teléfono es [phone] y nuestro sitio web es www.irsa.com.ar

Estrategia comercial

Nuestra estrategia de negocio se basa en tres pilares fundamentales:

Rentabilidad Operativa:

Maximizamos el retorno a nuestros accionistas generando un crecimiento sostenible del flujo de fondos e incrementando el valor de largo plazo a través del desarrollo y operación de propiedades comerciales.

Nuestras ubicaciones privilegiadas y la posición de liderazgo en Argentina, junto con el conocimiento en la industria de centros comerciales y oficinas, nos permite mantener elevados niveles de ocupación y un mix de inquilinos óptimo.

Procuramos fortalecer y consolidar la relación con nuestros locatarios a través de condiciones de locación atractivas, ofreciendo una amplia gama de productos y servicios, así como asesoramiento administrativo y comercial para optimizar y simplificar sus operaciones.

Crecimiento e Innovación:

Crecemos a través de la adquisición y desarrollo de propiedades comerciales y contamos con una reserva de tierras con ubicaciones premium para continuar expandiendo nuestro portafolio con proyectos de usos mixtos.

Somos pioneros en desarrollos inmobiliarios innovadores por su formato y escala, por su concepto, por la valorización de la zona donde se emplazan y por la búsqueda de sinergias a futuro.

Nos adaptamos ágilmente a los cambios de contexto y de los hábitos de consumo, poniendo siempre el foco en el cliente para brindarle el mejor servicio a través de la tecnología y así potenciar su experiencia de compra dentro de nuestros centros comerciales.

3

IRSA INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A

Memoria Ejercicio 2023

Buscamos inversiones fuera de Argentina que representen una oportunidad de apreciación del capital a largo plazo.

Sustentabilidad:

Somos parte de las comunidades en donde operan nuestras unidades de negocio. A través de acciones de RSE en nuestros centros comerciales y oficinas, lugares de alta concurrencia de público, difundimos y visibilizamos temas de interés de la sociedad como la inclusión y la asistencia a los más necesitados.

Planificamos a largo plazo y trabajamos en pos de la mejora continua, la protección del ambiente y el desarrollo sustentable, buscando alcanzar estándares de certificación ambiental en nuestros proyectos inmobiliarios.

Trabajamos continuamente para alcanzar los más altos estándares de gobierno corporativo, con total transparencia y responsabilidad. Cuidamos nuestro capital humano y fomentamos la inclusión y diversidad tanto en los órganos de gobierno como en los equipos de trabajo.

4

IRSA INVERSIONES Y REPRESENTACIONES S.A

Memoria Ejercicio 2023

2. CARTA A LOS ACCIONISTAS

Señores Accionistas:

Culmina otro año de grandes acontecimientos para la compañía. El negocio de renta superó los niveles de actividad previos a la pandemia, con gran performance de nuestros centros comerciales y hoteles, continuamos vendiendo activos de oficinas a precios atractivos, avanzamos en las gestiones para lanzar nuestro principal proyecto de desarrollo de usos mixtos "Costa Urbana" y concluimos con éxito el proceso de refinanciación de nuestra deuda, que nos posiciona favorablemente para una nueva fase de crecimiento en los próximos años.

Durante el ejercicio, alcanzamos ingresos por ARS 89.285 millones, y un EBITDA ajustado de renta de ARS 42.500 millones, un 24.9% superior al de 2022, impulsado por los segmentos de Centros Comerciales y Hoteles. El resultado neto registró una ganancia de ARS 58.094 millones explicado principalmente por el resultado operativo y el resultado del impuesto a las ganancias.

El negocio de centros comerciales mostró una gran recuperación este ejercicio, alcanzando niveles de ventas y ocupación previos a la pandemia. La ubicación premium de los activos, la gran variedad de ofertas y propuestas innovadoras de experiencia y el auge del turismo receptivo impulsaron la actividad comercial. Las ventas de locatarios crecieron 16,0% en términos reales comparado con el ejercicio anterior y la ocupación alcanzó el 97,4%, creciendo 4,3 puntos porcentuales respecto a la observada en 2022.

El segmento de oficinas se sigue adaptando a las nuevas tendencias de modalidad de trabajo híbrido. Si bien los niveles de renta y ocupación de la industria continúan afectados, venimos observando un mayor retorno a la presencialidad y, junto con ello, un incremento de la demanda por nuestros espacios en alquiler. Nuestro portafolio premium mantuvo sus precios de alquiler en el orden de USD/m2 26,4 y valores de venta firmes, con una ocupación que alcanzó el 86,9% al cierre de ejercicio, producto principalmente de la plena ocupación del edificio "261 Della Paolera".

La actividad hotelera fue récord este año, motivada por el auge del turismo, tanto doméstico como internacional. El exclusivo resort Llao Llao, que la compañía posee en la ciudad de Bariloche, en el sur argentino, alcanzó óptimos niveles de ocupación y es una gran atracción para el segmento de ingresos altos. Por su parte, nuestros hoteles Liberador e Intercontinental en Buenos Aires se recuperaron fuertemente este año con tarifas y ocupación crecientes.

El segmento de entretenimientos, a través de nuestra inversión en La Rural y los Centros de Convenciones de Buenos Aires y Punta del Este, también recuperó su máximo esplendor este ejercicio, logrando que cada evento realizado reúna gran cantidad de empresas, expositores y visitantes.

Como parte de nuestra estrategia de rotación del portafolio de oficinas, vendimos durante el año 8 pisos del edificio "261 Della Paolera" por la suma de USD 93,8 millones y con posterioridad al cierre, 1 piso adicional por USD 12,1 millones, así como también el edificio Suipacha 652/64 por USD billete 6,75 millones. El real estate comercial demostró, una vez más, su liquidez y fortaleza como alternativa de inversión y resguardo de valor en tiempos de crisis. Adicionalmente, adquirimos por subasta pública del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires un inmueble de 13.700 m2 de superficie cubierta y potencial de usos mixtos, ubicado en Paseo Colón 245, a metros de la Casa Rosada, sede del Gobierno Nacional, por un monto de USD 7,9 millones. Continuamos analizando oportunidades de adquisición y venta de inmuebles y evaluando el mejor momento para lanzar los desarrollos de usos mixtos que la compañía tiene en cartera en su extensa reserva de tierras.

En relación con nuestro mayor desarrollo, Costa Urbana, en Puerto Madero Sur, avanzamos este año en las definiciones del proyecto y las presentaciones y gestiones administrativas municipales para poder lanzar las obras de infraestructura en el predio, conforme al Convenio Urbanístico aprobado por Ley. Estamos preparados para lanzar el proyecto más ambicioso de la historia de la compañía, con un potencial para desarrollar 866.806 m2 de usos mixtos, que demandará una gran inversión por los próximos 15 a 20 años, generará muchos puestos de trabajo, directos e indirectos, y albergará a aproximadamente 6.000 familias. Esperamos contribuir al desarrollo de la ciudad con un proyecto innovador, moderno y sustentable, lo que implica una gran oportunidad y responsabilidad.

5