Los tipos de interés récord, impuestos por el BCE para reducir la inflación, han hecho mella en los precios de la vivienda, sobre todo en países donde había habido un auge cuando los tipos eran bajos, como Alemania.
El BCE revisó los libros de hipotecas de 37 bancos de la zona euro, que representan el 40% de los 3,7 billones de euros (4,00 billones de dólares) de exposición del sector a los bienes inmuebles residenciales (RRE).
Encontró deficiencias en la forma en que se originan las hipotecas, pero aún así salió con un mensaje tranquilizador.
"Aunque la revisión descubrió algunos retos en el sector de los RRE, las perspectivas generales siguen siendo relativamente positivas", dijo el BCE en un boletín. "Aunque el sector de las RRE está sometido a cierta tensión, ésta parece manejable, y los bancos participan activamente en la resolución de los problemas".
De los 1,4 billones de euros en préstamos hipotecarios pendientes hasta el pasado mes de junio, 412.000 millones de euros debían volver a tener un tipo de interés -probablemente mucho más alto- en junio de 2025, según el BCE.
"Esto supondrá un riesgo material para los prestatarios que no puedan hacer frente a tipos de interés más altos", añadió.
La revisión del BCE también mostró que los prestamistas seguían sin sopesar adecuadamente los riesgos antes de conceder una hipoteca, 16 años después de la crisis financiera mundial que se inició en ese mercado y una década desde que el BCE asumió la supervisión bancaria.
Por ejemplo, los bancos de algunos países no aplicaban límites a la relación entre un préstamo y el valor de la propiedad, o entre el coste del servicio de una hipoteca y los ingresos del prestatario - o que esos umbrales pudieran ser anulados.
En concreto, el 46,5% de las hipotecas originadas en los 12 meses anteriores a junio de 2023 tenían una relación entre préstamo y valor superior al 80%, e incluso superior al valor de la propiedad en el 16,5% de los casos.
Los bancos parecían estar asumiendo más riesgos justo antes, o cuando, los tipos empezaron a subir: entre junio de 2021 y junio de 2023, la proporción de hipotecas concedidas a prestatarios que dedican más del 30% de sus ingresos al servicio del préstamo aumentó del 47% a casi el 53%.
"El umbral del 30% no es arriesgado en sí mismo, pero es a partir de ese nivel cuando puede aparecer el deterioro", dijo el BCE.
En alrededor del 40% de los nuevos préstamos hipotecarios originados entre el año y junio de 2022, las valoraciones de las garantías no fueron realizadas por un tasador. Los bancos también "parecen tener dificultades" para evaluar la capacidad de reembolso de un prestatario.
El BCE dijo que se ha "pedido a los bancos que subsanen las deficiencias" y que los hallazgos no afectarán a los requisitos.
"En general, aunque existen áreas de mejora, la respuesta del sector bancario sugiere que existe un compromiso para mitigar los riesgos y mantener la estabilidad en el panorama de las RRE", dijo el BCE. (1 dólar = 0,9240 euros) (Reportaje de Francesco Canepa Edición de Alison Williams)
