Advero Properties SOCIMI S A : Cuentas Anuales 2023

Informe de Auditoría de Cuentas Anuales emitido por un Auditor Independiente

ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A. Cuentas Anuales e Informe de Gestión correspondientes al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023

Ernst & Young, S.L.	Tel: [phone]
C/ Raimundo Fernández Villaverde, 65	Fax: [phone]
28003 Madrid	ey.com

INFORME DE AUDITORÍA DE CUENTAS ANUALES EMITIDO POR UN AUDITOR

INDEPENDIENTE

A los accionistas de ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.:

Opinión

Hemos auditado las cuentas anuales de ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A. (la Sociedad), que comprenden el balance a 31 de diciembre de 2023, la cuenta de pérdidas y ganancias, el estado de cambios en el patrimonio neto, el estado de flujos de efectivo y la memoria correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha.

En nuestra opinión, las cuentas anuales adjuntas expresan, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera de la Sociedad a 31 de diciembre de 2023, así como de sus resultados y flujos de efectivo correspondientes al ejercicio anual terminado en dicha fecha, de conformidad con el marco normativo de información financiera que resulta de aplicación (que se identifica en la nota 2 de la memoria) y, en particular, con los principios y criterios contables contenidos en el mismo.

Fundamento de la opinión

Hemos llevado a cabo nuestra auditoría de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España. Nuestras responsabilidades de acuerdo con dichas normas se describen más adelante en la sección Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de las cuentas anuales de nuestro informe.

Somos independientes de la Sociedad de conformidad con los requerimientos de ética, incluidos los de independencia, que son aplicables a nuestra auditoría de las cuentas anuales en España según lo exigido por la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas. En este sentido, no hemos prestado servicios distintos a los de la auditoría de cuentas ni han concurrido situaciones o circunstancias que, de acuerdo con lo establecido en la citada normativa reguladora, hayan afectado a la necesaria independencia de modo que se haya visto comprometida.

Consideramos que la evidencia de auditoría que hemos obtenido proporciona una base suficiente y adecuada para nuestra opinión.

Domicilio Social: Calle de Raimundo Fernández Villaverde, 65. 28003 Madrid - Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo 9.364 general, 8.130 de la sección 3a del Libro de Sociedades, folio 68, hoja nº 87.690-1, inscripción 1a. C.I.F. B-78970506.

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Aspectos más relevantes de la auditoría

Los aspectos más relevantes de la auditoría son aquellos que, según nuestro juicio profesional, han sido considerados como los riesgos de incorrección material más significativos en nuestra auditoría de las cuentas anuales del periodo actual. Estos riesgos han sido tratados en el contexto de nuestra auditoría de las cuentas anuales en su conjunto, y en la formación de nuestra opinión sobre éstas, y no expresamos una opinión por separado sobre esos riesgos.

Valoración de las inversiones inmobiliarias

Descripción La Sociedad tiene registrados, en el epígrafe "Inversiones inmobiliarias" del balance a 31 de diciembre de 2023, activos por valor neto contable de 42.898 miles de euros, que representan el 97% del total Activo y corresponden a activos inmobiliarios destinados a su explotación en régimen de arrendamiento.

La Dirección de la Sociedad evalúa periódicamente, y como mínimo, al cierre del ejercicio, si existen indicios de que dichas inversiones inmobiliarias pudieran estar deterioradas, y si existen indicios, se estiman sus importes recuperables tomando como referencia las valoraciones realizadas por un experto independiente de acuerdo con los estándares de valoración de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

Hemos considerado esta área como aspecto más relevante de nuestra auditoría debido a la relevancia de los importes involucrados y a la complejidad del proceso de identificación de la existencia de indicios de deterioro y de valoración de las inversiones inmobiliarias con el fin de determinar su importe recuperable a los efectos de evaluar un posible deterioro, que requiere la realización de estimaciones significativas, tanto por parte del experto independiente como por parte de la Dirección de la Sociedad, que conllevan la aplicación de juicios para el establecimiento de las asunciones consideradas (en particular, sobre las asunciones que sustentan las rentas estimadas, las tasas de descuento y las "yields" de salida utilizadas).

La información relativa a las normas de valoración aplicables y los desgloses correspondientes se encuentra recogida en las notas 3.3 y 7 de la memoria.

Nuestra

respuesta En relación con esta área, nuestros procedimientos de auditoría han incluido, entre otros:

• Entendimiento del proceso establecido por la Dirección de la Sociedad para la identificación de indicios de deterioro y determinar el importe recuperable de los activos registrados como "Inversiones inmobiliarias".
• Verificación con documentación soporte del adecuado registro contable de las transacciones efectuadas en el ejercicio.
• Obtención de los informes de valoración realizados por el experto independiente contratado por la Dirección de la Sociedad para la valoración de sus activos inmobiliarios, evaluando la competencia, capacidad y objetividad de dicho experto a los efectos de utilizar su trabajo como evidencia de auditoría.

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• Revisión de los modelos de valoración utilizados por el experto independiente para la determinación de los importes recuperables, en colaboración con nuestros especialistas en valoraciones, cubriendo, en particular, para una muestra de las valoraciones realizadas, la coherencia matemática de los modelos y la evaluación de la razonabilidad de las rentas empleadas y/o los comparables utilizados, tasas de descuento y las "yields" de salida empleadas, así como de los análisis de sensibilidad realizados, incluyendo la realización de procedimientos de contraste sobre los valores, si fuera necesario.
• Revisión de los desgloses incluidos en la memoria y evaluación de su conformidad con el marco normativo de información financiera aplicable.

Otra información: Informe de gestión

La otra información comprende exclusivamente el informe de gestión del ejercicio 2023, cuya formulación es responsabilidad de los administradores de la Sociedad y no forma parte integrante de las cuentas anuales.

Nuestra opinión de auditoría sobre las cuentas anuales no cubre el informe de gestión. Nuestra responsabilidad sobre el informe de gestión, de conformidad con lo exigido por la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas, consiste en evaluar e informar sobre la concordancia del informe de gestión con las cuentas anuales, a partir del conocimiento de la entidad obtenido en la realización de la auditoría de las citadas cuentas, así como en evaluar e informar de si el contenido y presentación del informe de gestión son conformes a la normativa que resulta de aplicación. Si, basándonos en el trabajo que hemos realizado, concluimos que existen incorrecciones materiales, estamos obligados a informar de ello.

Sobre la base del trabajo realizado, según lo descrito en el párrafo anterior, la información que contiene el informe de gestión concuerda con la de las cuentas anuales del ejercicio 2023 y su contenido y presentación son conformes a la normativa que resulta de aplicación.

Responsabilidad de los administradores en relación con las cuentas anuales

Los administradores son responsables de formular las cuentas anuales adjuntas, de forma que expresen la imagen fiel del patrimonio, de la situación financiera y de los resultados de la Sociedad, de conformidad con el marco normativo de información financiera aplicable a la entidad en España, que se identifica en la nota 2 de la memoria adjunta, y del control interno que consideren necesario para permitir la preparación de cuentas anuales libres de incorrección material, debida a fraude o error.

En la preparación de las cuentas anuales, los administradores son responsables de la valoración de la capacidad de la Sociedad para continuar como empresa en funcionamiento, revelando, según corresponda, las cuestiones relacionadas con la empresa en funcionamiento y utilizando el principio contable de empresa en funcionamiento excepto si los administradores tienen intención de liquidar la sociedad o de cesar sus operaciones, o bien no exista otra alternativa realista.

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Responsabilidades del auditor en relación con la auditoría de las cuentas anuales

Nuestros objetivos son obtener una seguridad razonable de que las cuentas anuales en su conjunto están libres de incorrección material, debida a fraude o error, y emitir un informe de auditoría que contiene nuestra opinión.

Seguridad razonable es un alto grado de seguridad pero no garantiza que una auditoría realizada de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España siempre detecte una incorrección material cuando existe. Las incorrecciones pueden deberse a fraude o error y se consideran materiales si, individualmente o de forma agregada, puede preverse razonablemente que influyan en las decisiones económicas que los usuarios toman basándose en las cuentas anuales.

Como parte de una auditoría de conformidad con la normativa reguladora de la actividad de auditoría de cuentas vigente en España, aplicamos nuestro juicio profesional y mantenemos una actitud de escepticismo profesional durante toda la auditoría. También:

• Identificamos y valoramos los riesgos de incorrección material en las cuentas anuales, debida a fraude o error, diseñamos y aplicamos procedimientos de auditoría para responder a dichos riesgos y obtenemos evidencia de auditoría suficiente y adecuada para proporcionar una base para nuestra opinión. El riesgo de no detectar una incorrección material debida a fraude es más elevado que en el caso de una incorrección material debida a error, ya que el fraude puede implicar colusión, falsificación, omisiones deliberadas, manifestaciones intencionadamente erróneas, o la elusión del control interno.
• Obtenemos conocimiento del control interno relevante para la auditoría con el fin de diseñar procedimientos de auditoría que sean adecuados en función de las circunstancias, y no con la finalidad de expresar una opinión sobre la eficacia del control interno de la entidad.
• Evaluamos si las políticas contables aplicadas son adecuadas y la razonabilidad de las estimaciones contables y la correspondiente información revelada por los administradores.
• Concluimos sobre si es adecuada la utilización, por los administradores, del principio contable de empresa en funcionamiento y, basándonos en la evidencia de auditoría obtenida, concluimos sobre si existe o no una incertidumbre material relacionada con hechos o con condiciones que pueden generar dudas significativas sobre la capacidad de la Sociedad para continuar como empresa en funcionamiento. Si concluimos que existe una incertidumbre material, se requiere que llamemos la atención en nuestro informe de auditoría sobre la correspondiente información revelada en las cuentas anuales o, si dichas revelaciones no son adecuadas, que expresemos una opinión modificada. Nuestras conclusiones se basan en la evidencia de auditoría obtenida hasta la fecha de nuestro informe de auditoría. Sin embargo, los hechos o condiciones futuros pueden ser la causa de que la Sociedad deje de ser una empresa en funcionamiento.
• Evaluamos la presentación global, la estructura y el contenido de las cuentas anuales, incluida la información revelada, y si las cuentas anuales representan las transacciones y hechos subyacentes de un modo que logran expresar la imagen fiel.

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Nos comunicamos con los administradores de la entidad en relación con, entre otras cuestiones, el alcance y el momento de realización de la auditoría planificados y los hallazgos significativos de la auditoría, así como cualquier deficiencia significativa del control interno que identificamos en el transcurso de la auditoría.

Entre los riesgos significativos que han sido objeto de comunicación a los administradores de la entidad, determinamos los que han sido de la mayor significatividad en la auditoría de las cuentas anuales del periodo actual y que son, en consecuencia, los riesgos considerados más significativos.

Describimos esos riesgos en nuestro informe de auditoría salvo que las disposiciones legales o reglamentarias prohíban revelar públicamente la cuestión.

ERNST & YOUNG, S.L.

(Inscrita en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas con el Nº S0530)

Este informe se corresponde con el sello distintivo nº 01/24/01910 emitido por el Instituto de Censores Jurados de Cuentas de España

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Fernando González Cuervo

(Inscrito en el Registro Oficial de Auditores de Cuentas con el Nº 21268)

9 de abril de 2024

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ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Cuentas Anuales e Informe de Gestión

correspondientes al ejercicio anual terminado

el 31 de diciembre de 2023

ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Balance al 31 de diciembre de 2023

(Expresado en euros)

ACTIVO	Notas	31/12/2023	31/12/2022
A) ACTIVO NO CORRIENTE		43.149.540	36.823.699
I. Inmovilizado intangible	5	42.443	50.429
II. Inmovilizado material	6	202.419	81.484
III. Inversiones inmobiliarias	7	42.897.615	36.684.688
1.	Terrenos		18.763.596	17.053.243
2.	Construcciones		24.134.019	19.631.445
IV. Inversiones en empresas grupo y asoc	9	6.313	6.313
V. Inversiones financieras a largo plazo	9	750	785
B) ACTIVO CORRIENTE		953.252	2.841.344
I. Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar	9	152.997	194.929
1.	Clientes ventas y prestación de servicios		63.248	85.160
2.	Deudores varios		88.595	82.080
3.	Otros créditos con las Administraciones Públicas		1.154	-
4.	Anticipo a acreedores		-	27.689
II. Inversiones financieras a corto plazo	9	219.492	139.887
III. Periodificaciones a corto plazo	9	16.752	42.880
IV. Efectivo y otros activos líquidos equivalentes	9	564.008	2.463.648
TOTAL ACTIVO (A+B)		44.102.792	39.665.043
PATRIMONIO NETO Y PASIVO	Notas	31/12/2023	31/12/2022
A) PATRIMONIO NETO		30.974.899	31.172.136
A-1) Fondos propios		30.974.899	31.172.136
I. Capital social	10.1	21.085.305	21.085.305
II. Prima de emisión	10.2	11.146.389	11.146.389
III. Reservas		(1.072.024)	(900.440)
1.	Reserva legal	10.3	30.491	15.443
2.	Otras reservas	10.6	(1.102.515)	(915.883)
IV. (Acciones y participaciones en patrimonio propias)	10.5	(233.598)	(154.557)
V. Resultados negativos de ejercicios anteriores		(209.481)	(209.481)
VI. Otras aportaciones de socios	10.6.3	29.443	29.443
VII. Resultado del período	10.6.5	203.865	150.477
VIII. Otros instrumentos de patrimonio	10.6.2	25.000	25.000
B) PASIVO NO CORRIENTE		11.592.038	7.512.121
I. Deudas a largo plazo	11	11.592.038	7.512.121
1.	Deudas con entidades de crédito		11.477.218	7.512.121
2.	Otras deudas a largo plazo		114.820	-
C) PASIVO CORRIENTE		1.535.855	980.786
I. Deudas a corto plazo		1.256.028	776.171
1.	Deudas con entidades de crédito	11	854.574	521.822
2.	Otras deudas a corto plazo	11	401.454	254.349
II. Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar		279.827	204.615
1.	Otros acreedores	11	245.007	171.374
2.	Personal		61	-
3.	Otras deudas con las Administraciones Públicas		34.759	33.241
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO (A+B+C)		44.102.792	39.665.043

Las notas 1 a 25 de la memoria forman parte de las presentes cuentas anuales.

ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Cuenta de Pérdidas y Ganancias

correspondiente al ejercicio anual terminado al 31 de diciembre de 2023

(Expresado en euros)

CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS	Notas	2023	2022
A) OPERACIONES CONTINUADAS
1.	Importe neto de la cifra de negocios	14,1	2.618.479	1.815.050
a) Prestaciones de servicios		2.618.479	1.815.050
2.	Otros ingresos de explotación	14,1	4.712	-
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente		4.712	-
3.	Gastos de personal	14,2	(254.022)	(82.358)
a) Sueldos, salarios y asimilados		(190.979)	(63.405)
b) Cargas sociales		(63.043)	(18.953)
4.	Otros gastos de explotación	14,3	(1.418.809)	(1.103.997)
a) Servicios exteriores		(1.231.993)	(1.027.016)
b) Tributos		(115.205)	(60.858)
c) Pérdidas, deterioro y variación provisiones oper. comerciales		(57.243)	(4.170)
b) Otros gastos de gestión corriente		(14.368)	(11.953)
5.	Amortización del inmovilizado	5, 6 y 7	(475.604)	(348.969)
6.	Otros resultados	17	-	41.570
7.	Deterioro y resultado por enajenación inmovilizado	6	-	(686)
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN		474.756	320.610
7.	Ingresos financieros	16	15.542	8.532
a) De participaciones en instrumentos de patrimonio	9	-	7.634
A1) De terceros		-	7.634
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros		15.542	898
b2) De terceros		15.542	898
8.	Gastos financieros	16	(286.433)	(178.665)
b) Por deudas con terceros		(286.433)	(178.665)
A.2) RESULTADO FINANCIERO		(270.891)	(170.133)
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS		203.865	150.477
11. Impuestos sobre beneficios	12	-	-
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO		203.865	150.477

Las notas 1 a la 25 de la memoria forman parte de las presentes cuentas anuales.

ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.

Estado de cambios en el patrimonio neto

correspondiente al ejercicio anual terminado el 31 de diciembre de 2023

(Expresado en euros)

A)	Estado de ingresos y gastos reconocidos
CONCEPTO	Nota	2023
A) Resultado del período	10.6.5	203.865
Ingresos y gastos imputados directamente al patrimonio neto		-
B) Total ingresos y gastos imputados directamente en el patrimonio neto		-
Transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias		-
C) Total de las transferencias a la cuenta de pérdidas y ganancias		-
TOTAL DE INGRESOS Y GASTOS RECONOCIDOS (A + B + C)		203.865
Las notas 1 a la 25 de la memoria forman parte de las presentes cuentas anuales.

2022

150.477

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