ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A. ADVERO Properties SOCIMI, S.A. Iradier, 21 - 08017 Barcelona. NIF A67077628. R.M. Barcelona, Tomo 46146, Folio 129, Hoja 510970
Barcelona, 12 de abril de 2024
OTRA INFORMACIÓN RELEVANTE
ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A. ("ADVERO" o "la Sociedad"), en cumplimiento con lo previsto en el artículo 17 del Reglamento (UE) no 596/2014 sobre abuso de mercado y del artículo 227 de La Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, y disposiciones concordantes, así como la Circular 03/2020 del segmento BME Growth de BME MTF Equity, se pone a disposición del mercado la siguiente información, que ha sido elaborada bajo la exclusiva responsabilidad del emisor y sus administradores:
- Nota de resultados del ejercicio terminado el 31 de diciembre de 2023.
- Cuenta de pérdidas y ganancias y Balance de situación a 31 de diciembre de 2023 elaborados en base a las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) a efectos informativos, según informe de procedimientos de conversión revisado por Ernst & Young, S.L.
- Informe de auditoría, Cuentas anuales e Informe de gestión del ejercicio 2023.
- Informe sobre la estructura organizativa y el sistema de control interno.
Atentamente,
D. Pablo Corbera Elizalde
En representación de RIUARAN, SL
Presidente de ADVERO PROPERTIES SOCIMI, S.A.
ADVERO Properties SOCIMI, S.A. Iradier, 21 - 08017 Barcelona. NIF A67077628. R.M. Barcelona, Tomo 46146, Folio 129, Hoja 510970
Nota de resultados 2023
ADVERO CERRÓ UN NUEVO EJERCICIO DE CRECIMIENTO Y MEJORA DE LA RENTABILIDAD, TRAS ALCANZAR INGRESOS POR ALQUILERES DE 2,62 M€ (+44%), RESULTADO DE EXPLOTACIÓN DE 0,47 M€ (+48%) Y BENEFICIO NETO DE 0,20 M€ (+35%).
- Crecimiento orgánico de los ingresos del 11% por activos en cartera, y crecimiento del 33% de los ingresos por nuevas adquisiciones.
- De acuerdo con las normas internacionales de contabilidad (NIIF), el beneficio neto se situó en 2,6 M€, principalmente como consecuencia del valor generado en las nuevas adquisiciones y la revalorización de la cartera existente.
- La compañía consiguió aumentar el valor bruto de su cartera un 13%, hasta los 60,2 M€, mediante una combinación de nuevas adquisiciones y el mantenimiento del valor de los activos existentes, tras compensar los efectos del aumento del coste del capital.
- Las acciones de ADVERO se revalorizaron un 9% en el ejercicio, hasta los 10,9 € por acción, en línea con su valor neto (NAV).
- La normativa contable española fijó el beneficio neto en 0,20 M€ frente a beneficio de 0,15 M€ en 2022, lo que permitirá un nuevo reparto de dividendo que complementará la rentabilidad para el accionista obtenida por la revalorización de las acciones.
- La deuda financiera neta representó un 20,1% del valor de la cartera, un 61% de la cual está financiada a tipo fijo medio del 2% hasta 2036.
Barcelona, 12 de abril de 2024.- ADVERO Properties SOCIMI, S.A., sociedad de inversión inmobiliaria cotizada en BME Growth, especializada en viviendas de alquiler de renta media, cerró un nuevo ejercicio de crecimiento, que demostró una vez más la resiliencia del modelo de negocio frente a coyunturas político-económicas complejas.
La compañía consolidó la integración de la cartera de activos adquirida a mitad de 2022, que le permitió doblar su tamaño en aquel ejercicio, realizó dos nuevas adquisiciones de edificios residenciales en 2023 y siguió mejorando la gestión de sus activos.
ADVERO cerró 2023 con 24 edificios en cartera con un total de 389 viviendas, 211 plazas de aparcamiento, 82 trasteros y 3 locales.
(1)
Evolución operativa
Cartera de ADVERO por número de edificios(1)
Incluye el edificio adquirido en Madrid en febrero de 2024
La oferta de ADVERO de viviendas en alquiler para el segmento de renta media mantuvo una demanda alta y creciente en 2023. La compañía siguió manteniendo unos niveles de ocupación superiores al 98%, y una corta comercialización en sus nuevos contratos.
ADVERO cerró 2023 con unos ingresos por alquileres de 2,62 millones de euros, lo que supone un incremento del 44% respecto a los 1,81 millones de euros alcanzados en 2022.
Esta evolución fue el resultado de una combinación de crecimiento orgánico procedente de la
mejora de los alquileres de los activos existentes (+11%), y el resto por crecimiento inorgánico procedente de (i) la consolidación durante todo el año de los activos adquiridos a lo largo de 2022, y (ii) las dos nuevas adquisiciones de 2023.
La mejora continua de la gestión y las eficiencias operativas, combinada con la dilución de los costes fijos por una mayor base de ingresos, se tradujo en un resultado de explotación de 0,47 millones de euros, un crecimiento del 48% respecto al cierre de 2022.
La compañía mantuvo su política de endeudamiento en 2023, con una deuda financiera neta de 12,1 millones de euros, un 20,1% sobre el valor bruto de la cartera. El 61% de esta deuda está financiada a tipo fijo medio del 2% con vencimiento medio en el año 2036. En el ejercicio 2023, la deuda a tipo variable tuvo un coste medio del 4%. En atención a la política de endeudamiento de la compañía, la deuda financiera neta no superará en ningún caso el 30% del valor de los activos.
Todo ello permitió a ADVERO cerrar el ejercicio 2023 con un beneficio neto según PGC de 0,20
millones de euros (+35% respecto a 2022) y una generación de caja operativa de 0,68 millones de
euros (+36%), garantizando un año más la distribución de dividendos con cargo a resultados ordinarios, que se someterá a aprobación en la junta general de accionistas.
Generación de valor
La propuesta de inversión de ADVERO, basada predominantemente en la adquisición de edificios residenciales con el objetivo de proporcionar vivienda en alquiler al creciente número de población de renta media en España que desea optar por el alquiler frente a la compra, ha dado lugar a un modelo de negocio altamente resistente. Esto ha quedado especialmente demostrado en los últimos tres años, durante Covid-19 y la incertidumbre económica derivada de los recientes conflictos bélicos.
Según una tasación independiente realizada por Savills Aguirre Newman, la cartera de ADVERO a
cierre de 2023 estaba valorada en 60,2 millones de euros, lo que supone una revalorización del 38% frente a la inversión total de 43,8 millones de euros.
El aumento en el valor de la cartera entre 2022 y 2023 se debió a una combinación de nuevas
adquisiciones y el mantenimiento del valor de los activos existentes, tras compensar los efectos del
aumento del coste del capital.
La extraordinaria confluencia de los conflictos bélicos en Ucrania y Gaza, que incrementaron el riesgo y, por tanto, el coste del capital, unidos a una inflación histórica y la consiguiente subida de los tipos de interés para tratar de controlarla, repercutió en prácticamente todos los sectores de actividad a lo largo de 2022 y 2023. Sin embargo, la propuesta de valor de ADVERO, basada en la correlación entre la inflación, los salarios y, en consecuencia, la renta disponible para el alquiler confiere a la compañía cierta inmunidad frente a los movimientos al alza de la inflación. Además, el aumento de la incertidumbre, así como de los tipos de interés, beneficia a la compañía, ya que canaliza una mayor demanda hacia el alquiler.
La pérdida de valor sufrida por los activos de todo tipo en otros segmentos se ha visto compensada en el caso de ADVERO por: a) el incremento de las rentas respecto a la última valoración; b) la optimización de los gastos de explotación; y c) la mejora de las expectativas de crecimiento de las rentas en el segmento de alquiler residencial en España.
Todo lo anterior no significa que los efectos negativos de los eventos de estos años no tengan impacto en el modelo de negocio de ADVERO, sino que la compañía dispone de palancas que los compensan y evitan el deterioro del valor de la cartera.
Ello se evidencia también en los estados financieros elaborados según normativa contable internacional (NIIF), donde la evolución del negocio, junto con el valor generado a través de las
nuevas adquisiciones y la cartera existente, situaron el beneficio neto en 2,6 millones de euros.
Como sociedad constituida en España, ADVERO elabora sus estados financieros de conformidad con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados en España (PGC). Esta metodología difiere de la normativa internacional (NIIF) en que la variación de valor razonable a precio de mercado de la cartera y de la deuda bancaria se refleja únicamente en esta segunda. Como anexo a de esta nota de resultados se incluye una cuenta de pérdidas y ganancias y un balance elaborados según los principios PGC. En el caso de ADVERO, los estados financieros en normativa internacional tienen carácter meramente informativo y son objeto de un informe de procedimientos acordados por Ernst & Young.
Evolución del valor de la cartera (GAV)
En febrero de 2024 ADVERO adquirió su 25º inmueble residencial, en la ciudad de Madrid, pasando a gestionar en dicho momento un total de 402 viviendas, 227 plazas de aparcamiento, 89 trasteros
y 3 locales, en una cartera valorada en 62,1 millones de euros.
Sobre la base de un año completo, dichos activos deberían producir un volumen de ingresos anualizado de 3 millones de euros.
Cotización en bolsa
ADVERO inició su cotización en BME MTF Equity (España) el 8 de noviembre de 2019, a un valor de 6,50 euros por acción. A finales de 2023, las acciones de la compañía cotizaban a 10,90 euros por acción, un aumento del 68% desde el inicio de cotización y del 9% en 2023, en línea con el valor fundamental de la cartera, que se sitúa en 10,8 euros a fecha de este escrito.
Planes de crecimiento futuro
El desequilibrio entre oferta y demanda en el mercado residencial de renta media en España está en la base de la voluntad de ADVERO de seguir aumentando su presencia en localizaciones ya en cartera y nuevas.
Desde su inicio de actividad en febrero de 2018, la compañía ha financiado su crecimiento mediante la combinación de ampliaciones de capital y deuda bancaria, ésta última con una limitación de hasta el 30% del valor de la cartera.
ADVERO cuenta con un plan de crecimiento con una visión de largo plazo, apoyado por una base accionarial estable que desea seguir consolidando la compañía en el segmento residencial de renta media.
A finales de 2023, la estructura accionarial de ADVERO se dividía en tercios entre inversores institucionales, family offices con participaciones relevantes y representación en el consejo de administración, y capital flotante.
Estructura accionarial de ADVERO
Acerca de ADVERO Properties SOCIMI, S.A.
ADVERO Properties SOCIMI, S.A. es una sociedad de inversión inmobiliaria española cotizada en bolsa constituida en agosto de 2017 con el objetivo de facilitar la oferta de vivienda de calidad de renta media en España. La sociedad concentra sus inversiones exclusivamente en edificios de viviendas residenciales para facilitar la creación de comunidades de residentes cohesionadas, ubicados en la periferia de grandes ciudades o barrios de renta media.
Sobre las acciones de ADVERO
Capital social: 4.217.061 acciones
Warrants devengados: 842.412 warrants
Capitalización bursátil a 31/12/2023: 45,96 millones de euros
Mercado: BME MTF Equity (España)
Código bursátil: YADV
ISIN: ES0105448007
Encontrará más información en la sección "Inversores" de www.adveroproperties.com.
Contactoinvesor.relations@adveroproperties.comTlf: +44 20 7399 9928
Cuenta de pérdidas y ganancias y Balance de situación a 31 de diciembre de 2023 elaborados según las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) a efectos informativos, según informe de procedimientos de conversión revisado por Ernst & Young, S.L.
CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS (IFRS) | 2023 | 2022 | |
A) OPERACIONES CONTINUADAS | |||
1. | Importe neto de la cifra de negocios | 2,618,479 | 1,815,050 |
a) Prestaciones de servicios | 2,618,479 | 1,815,050 | |
2. | Otros ingresos de explotación | 4,712 | - |
a) Ingresos accesorios y otros de gestión corriente | 4,712 | - | |
b) Subvenciones de explotación incorporadas al resultado del ejercicio | - | ||
3. | Otros gastos de personal | -254,022 | -82,358 |
a) Sueldos, salarios y asimilados | -190,979 | -63,405 | |
b) Cargas Sociales | -63,043 | -18,953 | |
3. | Otros gastos de explotación | -1,418,809 | -1,103,997 |
a) Servicios exteriores | -1,231,993 | -1,027,016 | |
b) Tributos | -115,205 | -60,858 | |
c) Pérdidas, deterioro y variación provisiones op. Comerciales | -57,243 | -4,170 | |
d) Otros gastos de gestión corriente | -14,368 | -11,953 | |
4. | Variación en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias | 655,490 | 5,564,981 |
5. | Amortización del Inmovilizado Material | -4,500 | -16,528 |
6. | Otros resultados | - | 41,570 |
7. | Deterioro y resultado por enajenación inmovilizado | -686 | |
- | |||
A.1) RESULTADO DE EXPLOTACIÓN | 1,601,350 | 6,218,034 | |
6. | Ingresos financieros | 15,542 | 8,532 |
a) De participaciones en instrumentos de patrimonio | - | 7,634 | |
b) De valores negociables y otros instrumentos financieros | 15,542 | 898 | |
7. | Gastos financieros | -422,725 | -163,358 |
a) Por deudas con terceros | -422,725 | -163,358 | |
8. | Variación de valor razonable en instrumentos financieros | 1,432,527 | 653,201 |
a) Por deudas con terceros | 1,432,527 | 653,201 | |
b) Cartera de negociación y otros | - | - | |
A.2) RESULTADO FINANCIERO | 1,025,345 | 498,375 | |
A.3) RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS | 2,626,695 | 6,716,409 | |
10. Impuestos sobre beneficios | |||
A.4) RESULTADO DEL EJERCICIO | 2,626,695 | 6,716,409 |
BALANCE DE SITUACION (IFRS) | ||
Activo (IFRS) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
Activo no corriente | 60,425,750 | 53,210,932 |
Inmovilizado intangible | 42,443 | 50,429 |
Inmovilizado material | 202,419 | 81,484 |
Inversiones inmobiliarias | 60,173,825 | 53,071,921 |
Inversiones empresas grupo y asoc | 6,313 | 6,313 |
Inversiones financieras a largo plazo | 750 | 785 |
Activo corriente | 953,252 | 2,841,344 |
Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar | 152,997 | 194,929 |
Inversiones financieras a corto plazo | 219,492 | 139,887 |
Periodificaciones a corto plazo | 16,752 | 42,880 |
Efectivo y otros activos líquidos equivalentes | 564,008 | 2,463,648 |
TOTAL ACTIVO | 61,379,002 | 56,052,276 |
Patrimonio Neto y Pasivo (IFRS) | 31/12/2023 | 31/12/2022 |
Patrimonio neto | 49,349,179 | 48,037,433 |
Capital social | 21,085,305 | 21,085,305 |
Prima de emisión | 11,146,389 | 11,146,389 |
Ganancias acumuladas | 14,669,945 | 9,218,888 |
Acciones y participaciones en patrimonio propias | -233,598 | -154,557 |
Otros instrumentos de Patrimonio Neto | 54,443 | 25,000 |
Resultado del ejercicio | 2,626,695 | 6,716,409 |
Pasivo no corriente | 10,493,968 | 7,034,059 |
Deudas a largo plazo | 10,493,968 | 7,034,059 |
Pasivo corriente | 1,535,855 | 980,785 |
Deudas a corto plazo | 1,256,028 | 776,171 |
Acreedores comerciales y otras cuentas a pagar | 279,827 | 204,614 |
TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO | 61,379,002 | 56,052,276 |
Informe de auditoría, Cuentas anuales e Informe de gestión del ejercicio 2023
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