El enfoque que persigue la deslumbrante ciudad-estado del Golfo es un reinicio de un extravagante modelo económico que durante décadas se centró en la inversión inmobiliaria, el turismo y las entradas de capital extranjero.

El sector inmobiliario está en auge una vez más -ayudado por la demanda rusa en medio de la guerra de Ucrania y por unas normas de residencia más laxas- y los analistas ven esta vez más barandillas para evitar que se repitan los problemas que sometieron a Dubai tras la crisis crediticia mundial de 2008.

Hogar de la torre más alta del mundo y de islas artificiales, Dubai persigue nuevos y elevados objetivos: Un plan económico de 10 años conocido como D33 pretende duplicar el tamaño de la economía y convertir a Dubai en uno de los cuatro principales centros financieros mundiales en una década.

También quiere aumentar la longitud de sus playas públicas de 21 km a 105 km para 2040 y revivir la polvorienta isla de Palm Jebel Ali, abandonada tras la crisis financiera de 2008.

El número de turistas en 2023 casi ha vuelto a los niveles de 2019, y el año pasado Dubai fue el cuarto mercado inmobiliario ultra-prime más activo del mundo, con 219 ventas de viviendas por encima de los 10 millones de dólares, según un estudio de Knight Frank.

Al mismo tiempo, el repunte de los precios inmobiliarios y la demanda del segmento ultrapremium están despertando recuerdos de antiguos excesos.

En 2008, la crisis financiera mundial golpeó duramente a Dubai, provocando una fuga de capitales y de personas, un desplome de los precios inmobiliarios y empresas emblemáticas muy apalancadas, conocidas como entidades relacionadas con el gobierno (ERG), con dificultades para pagar sus deudas.

Abu Dhabi, la capital de los EAU rica en petróleo, intervino finalmente con un salvavidas de 20.000 millones de dólares, que se espera que se renueve por tercera vez.

Nasser Al Shaikh, jefe del departamento de finanzas de Dubai hasta 2009, declaró a Reuters que existe el riesgo de que Dubai se convierta en un lugar demasiado caro para vivir, y que los nuevos desarrollos deben garantizar una amplia oferta para satisfacer la demanda de propiedades de renta media a medida que crece la población.

"Si los promotores privados no pueden proporcionar eso, entonces el gobierno y las GRE podrían desempeñar un papel más importante para hacerlo y mantener unos precios razonables", dijo Shaikh, refiriéndose a las principales empresas que han encabezado el vertiginoso crecimiento de Dubai.

La población de Dubai superó los 3,55 millones de habitantes en 2022, según las estadísticas oficiales, un 2,1% más que en 2021 y un 4% desde 2020; S&P estima que superará los 4 millones en 2026.

LECCIONES APRENDIDAS

"Siempre existe el riesgo de que se produzca una nueva gran ronda de préstamos (por parte de los promotores de GRE) sobre expectativas poco realistas de ventas inmobiliarias; sin embargo, tengo la esperanza de que el aprendizaje de ciclos anteriores mitigue este riesgo", declaró Justin Alexander, director de Khalij Economics y analista del Golfo en GlobalSource Partners.

La Oficina de Medios de Dubai no respondió inmediatamente a una solicitud de comentarios sobre cómo está funcionando su estrategia para garantizar que el crecimiento sea sostenible y no especulativo.

Dubai creó una Oficina de Gestión de la Deuda en 2022, ha reembolsado o reestructurado parte de la deuda pendiente y anunció sus planes de cotizar las participaciones del gobierno en 10 empresas para obtener capital y profundizar en los mercados financieros. Cotizó en bolsa cuatro de ellas el año pasado.

Shaikh afirmó que los actuales responsables de finanzas han aprendido de las experiencias de los últimos 15 años.

"Dubai tiene hoy una estrategia, y el desarrollo de los mercados de capitales es un componente importante de la propuesta financiera global de Dubai, no sólo para generar liquidez y pagar la deuda, sino también para profundizar en los mercados de capitales dentro del sector financiero."

'REFUGIO SEGURO GLOBAL

Centro comercial de los Emiratos Árabes Unidos, Dubai ha invertido recursos en reformas sociales y empresariales y en sectores como la tecnología digital. Los ingresos del petróleo suponen menos del 2% del PIB, a diferencia de la capital, Abu Dhabi, que tiene mucho dinero.

Los precios medios de la vivienda subieron un 12,8% en el primer trimestre, y los de las villas casi un 15%, según la empresa de estudios inmobiliarios CBRE. Las ventas de chalés han superado los máximos de 2014. Los compradores rusos ocuparon el tercer puesto en el top 10 de compradores de mayo de Betterhomes, por detrás de la India y el Reino Unido.

"Dubái se ha establecido realmente como un refugio seguro a nivel mundial", dijo Richard Waind, director gerente del grupo Betterhomes en Dubái, añadiendo que era seguro para las familias y estable política y financieramente.

"Ya no es un mercado especulativo. Es un mercado basado en la inversión genuina. Creo que es una diferencia muy grande con lo que vimos en 2008-2009 y quizás con el último pico alrededor de 2014."

El repunte también ha reforzado los balances de las principales empresas de Dubai Inc, incluidas las GRE, como la aerolínea Emirates, y Emirates NBD, de propiedad mayoritaria del gobierno pero que cotiza en bolsa, y Emaar Properties.

S&P ha estimado que la deuda bruta de las administraciones públicas de Dubai caerá hasta el 51% del PIB, unos 66.000 millones de dólares, a finales de 2023, desde el 78% del PIB en 2020, aunque la deuda del sector público en general se mantendrá elevada, en torno al 100% del PIB, debido a los elevados pasivos no financieros de las GRE.

Los swaps de incumplimiento crediticio a cinco años de Dubai, el coste de asegurarse contra un impago, alcanzaron un mínimo histórico de 66 puntos básicos el 8 de marzo de este año, muy por debajo de 316, el nivel más alto que alcanzó durante las profundidades de la pandemia de COVID-19 en 2020.

TRANSPARENCIA

El año pasado, Dubai atrajo unos 12.800 millones de dólares en capital de inversión extranjera directa, según el informe "fDi Markets" del Financial Times 2022 publicado el mes pasado; la IED en Arabia Saudí fue de unos 30.000 millones de riyales (8.000 millones de dólares).

A pesar de la creciente competencia de los vecinos del Golfo, las infraestructuras, escuelas y hospitales de Dubai siguen siendo muy demandados.

Varias personas con las que habló Reuters destacaron su preocupación por la falta de datos y de transparencia, sobre todo entre los GRE, lo que dificulta la evaluación adecuada de los fundamentos de Dubai.

Los EAU fueron incluidos en 2022 en la "lista gris" del organismo mundial de vigilancia de la delincuencia financiera, el Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), lo que aumenta el riesgo de una reducción de las entradas de capital, un descenso de la actividad de fusiones y adquisiciones y una posible falta de confianza de los inversores.

Pero algunos destacados inversores se muestran optimistas.

"Dubai ha sido uno de los destinos más resistentes", afirmó Philippe Zuber, consejero delegado de Kerzner International, que explota los complejos turísticos de lujo Atlantis y One&Only, y añadió que Dubai había mantenido las fronteras abiertas y los negocios fuertes durante el COVID.

Kerzner, propiedad en parte del fondo soberano de Dubai, abrirá en 2023 el "ultra-lujo" Atlantis the Royal, su segundo complejo Atlantis en la isla de Palm Jumeirah. El ático de la mansión Royal, donde una vez se alojó Beyonce, cuesta 100.000 dólares la noche.

(1 $ = 3,6728 dirham EAU)

(1 $ = 3,7504 riyales)