El bajo stock de viviendas existentes mantiene altos los precios
 
El mercado inmobiliario se enfrenta a una tendencia preocupante: el número de viviendas existentes en venta ha alcanzado niveles muy bajos. Esta escasez, agravada por la subida de los tipos hipotecarios, ha creado un entorno difícil para los compradores potenciales y ha provocado subidas de precios desde febrero. Según Realtor.com, "la semana pasada se produjo el noveno descenso interanual consecutivo del número de viviendas en venta activa (-7,2%), pero la diferencia se redujo ligeramente respecto a la cifra de la semana anterior (-8,6%)".
Una de las principales razones de este descenso es la reticencia de los propietarios a vender sus viviendas. Muchos optan por quedarse donde están, ya que mudarse significaría renunciar a sus tipos hipotecarios actuales, más asequibles ("efecto de bloqueo"). En agosto, el tipo medio de las hipotecas a 30 años se duplicó con creces con respecto a agosto de 2021. En este contexto, según un informe de Redfin, "más de nueve de cada diez (91,8%) propietarios estadounidenses tienen un tipo de interés inferior al 6%". Es más, el informe también afirma que ¡casi el 60% de los titulares de hipotecas tienen un tipo inferior al 4%!
Con el stock de viviendas existentes todavía bajo presión, los precios de las viviendas existentes siguen siendo altos. Como indica S&P CoreLogic Case-Shiller, los precios de las viviendas existentes han repuntado desde febrero de 2023.

Esto está provocando que los compradores recurran a la venta de viviendas nuevas en busca de una mayor oferta. Un informe reciente de Redfin señala que "las viviendas de nueva construcción representaron casi un tercio (31,4%) de las viviendas unifamiliares estadounidenses en el mercado en el segundo trimestre. Este es el porcentaje más alto jamás registrado en un segundo trimestre, con la nueva construcción manteniendo a flote el mercado de la vivienda en medio de una grave escasez de viviendas existentes para la venta."
Los altos precios y los tipos hipotecarios frenan la demanda
 
Los altos precios y la subida de los tipos hipotecarios están lastrando la asequibilidad de la vivienda y, por tanto, la demanda. Según datos de Bankrate.com, la hipoteca a tipo fijo a 30 años alcanzó el lunes el 7,62%, el tipo más alto desde septiembre de 2000, antes de retroceder ligeramente hasta el 7,61% el viernes. Esta cifra es significativamente superior a la de agosto de 2021, cuando la hipoteca media a tipo fijo a 30 años era del 3,03%.
En consecuencia, la asequibilidad de la vivienda sigue sometida a fuertes presiones, lo que implica una demanda muy débil por parte de los compradores primerizos. Según la encuesta de confianza de los consumidores de la Universidad de Michigan, las condiciones de compra de vivienda volvieron a caer en agosto, acercándose a un nivel que sólo se ha alcanzado en dos periodos desde 1960.
Como era de esperar, según informó la Mortgage Bankers Association, en la semana que finalizó el 18 de agosto de 2023, las solicitudes de compra de hipotecas cayeron un 5,0% ajustado estacionalmente en comparación con la semana anterior (frente al -0,3% anterior). El índice cayó por sexta semana consecutiva y ha descendido un 16,6% en las últimas ocho semanas. Alcanzó su nivel más bajo en abril de 1995, cuando la población estadounidense era unos 70 millones inferior.

Esta situación debería tener un efecto significativo en las ventas concluidas entre agosto y octubre. Según la National Association of Realtors (NAR), la mayoría de las transacciones (ventas de viviendas existentes) se notifican cuando se firma el contrato de compraventa. La mayoría de las transacciones suelen conllevar una hipoteca, que tarda entre 30 y 60 días en cerrarse. Por este motivo, espero que las ventas de viviendas existentes sigan cayendo en los próximos meses hasta alcanzar su nivel más bajo en 13 años.