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No hay más que preguntarle a Tarek El Moussa, estrella de "The Flipping El Moussas" de HGTV y antiguo copresentador del pilar del canal centrado en el sector inmobiliario y las reformas, "Flip or Flop".
¿Cómo tengo en cuenta [los tipos de interés]? Me dieron una paliza el año pasado. Perdí mucho dinero. Y ésa es sólo la realidad del negocio, dijo El Moussa.
De hecho, la compraventa de viviendas -o invertir en una vivienda unifamiliar, y a menudo renovarla, con la intención de venderla para obtener un beneficio- ha descendido desde las alturas vistas durante la pandemia del COVID-19. El número de estadounidenses que actúan como inversores en el mercado de la vivienda cayó un 38,85% entre el cuarto trimestre de 2021 y el de 2023, según el proveedor de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions. Hasta el cuarto trimestre de 2023, la proporción de viviendas adquiridas por inversores cayó un 11% en términos interanuales, según un informe de la empresa inmobiliaria e hipotecaria Redfin.
Aún así, los inversores inmobiliarios gastaron 32.300 millones de dólares en viviendas en EE.UU. en 2023, frente a los 33.600 millones del año anterior, y los flippers compraron el 26% de las viviendas de precio más bajo durante el cuarto trimestre de 2023, según Redfin.
MERCADO FRENÉTICO
El Moussa de HGTV compró 91 viviendas en 2021, lo que le supuso una cuota hipotecaria mensual media de 600.000 dólares. Entonces subieron los tipos hipotecarios, se desplomaron las ventas de viviendas en el sur de California y se encontró con un inventario del que no podía deshacerse.
La compraventa de viviendas funciona mejor en un mercado frenético de compradores, en el que los precios suben en medio de un aumento de las transacciones, dijo Chen Zhao, economista senior de Redfins. Después de que la Reserva Federal comenzara a subir los tipos en marzo de 2022 para reducir la inflación, compradores y vendedores se mantuvieron a la espera, creando un atasco en el mercado inmobiliario.
Los tipos alcanzaron finalmente en octubre un máximo de dos décadas cercano al 8%, y el mercado resultante ha planteado a los inversores el mismo problema al que se enfrentan los compradores de viviendas: un inventario limitado y una demanda tibia.
Los tipos se han suavizado un poco: Freddie Mac dijo el jueves que la media de las hipotecas a tipo fijo a 30 años era del 6,87%. Aún así, el panorama actual se aleja notablemente del inicio de la pandemia, cuando los tipos hipotecarios por debajo del 4% y la mayor demanda podían prometer un jugoso beneficio.
MÁRGENES MÁS BAJOS, PROBLEMAS LABORALES
Para Elisa Covington, una inversora afincada en el área de la bahía de San Francisco, el rendimiento de la inversión durante 2021 osciló a menudo entre el 60% y el 70%, según dijo, llegando en ocasiones al 100%.
"En 2021 y a principios de 2022, mis proyectos obtenían rendimientos mucho mayores", dijo Covington. "Pero este año el margen de beneficios de la mayoría de mis proyectos ha estado en línea con mis expectativas" del 30% al 40%.
La falta de demanda de viviendas por parte de los compradores facilitaría las cosas a los inversores que buscan viviendas unifamiliares, pero la reducción del inventario ha contrarrestado en gran medida esta situación, lo que ha recortado las tendencias de adquisición.
Julio Martínez, copropietario y corredor de JATS Properties en Los Ángeles, dijo que "2023 fue un poco raro". Sólo adquirió seis viviendas el año pasado e incluso eso se debió a que varias de las propiedades estaban en ejecución hipotecaria. De no ser por eso, "probablemente sólo habríamos hecho una o dos".
Algunas empresas constructoras afirman que el enfriamiento de la inversión en vivienda ha mermado la actividad de nuevos negocios. Ghulam Mustafa, propietario de Sahara Builders, con sede en Nueva York, dijo que el descenso de los proyectos de renovación integral de su empresa desde la pandemia ha provocado un descenso del 40% en los beneficios desde 2021 hasta finales de 2023.
El año pasado fue mucho más lento que el de la pandemia, dijo Mustafa.
Para los contratistas que no construyen nuevas viviendas, la oferta constante de proyectos en ausencia de renovaciones integrales se sustituye por proyectos de reforma de menor envergadura para los propietarios de viviendas existentes, dijo Zhao de RedFin.
Para los revendedores de viviendas, mientras tanto, los menores beneficios han reducido la mano de obra que pueden contratar para las reformas, lo que puede desacelerar las ventas.
Martínez, de JATS Properties, tuvo que prescindir de un manitas a tiempo completo, dijo. Además de voltear propiedades, su empresa familiar opera como corredores y administradores de propiedades, por lo que esa pérdida de mano de obra supuso una menor atención a los proyectos de volteo de casas.
"Tuvimos que ralentizar nuestros proyectos y prestárselos a nuestros clientes", dijo Martínez. "Normalmente tenemos prioridad porque son nuestros empleados. Pero cuando no tenemos fondos para cubrir nuestros propios proyectos, les hacemos trabajar en las casas de nuestros clientes. Nos quitamos de encima la carga de los gastos de esos empleados".
ESTRELLAS FUGACES
En medio de la lentitud de la facturación, los flippers están diversificando sus actividades.
Martínez, que vio cómo el volumen de transacciones en 2023 caía a la mitad con respecto a 2021, empezó a conceder préstamos con garantía inmobiliaria a aspirantes a inversores. Y El Moussa, que necesitaba prepararse para las pérdidas que sabía que iban a producirse por los proyectos no vendidos de los flippers, pasó a comprar contratos de compraventa de viviendas al por mayor y a venderlas a inversores, operaciones que suelen reportar márgenes más pequeños pero que son menos arriesgadas que el flipping tradicional.
"Con el fin de prepararme para esas pérdidas que se avecinaban, dejé de comprar casas para voltear y sólo me centré en la venta al por mayor", dijo.
La historia también ha cambiado para el panorama de los "reality shows" de volteadores de casas.
Los ingresos publicitarios de HGTV cayeron de un máximo de cuatro años de 42,7 millones de dólares en 2021 a 32,6 millones en 2023, según datos de iSpot.TV, una empresa de medición de anuncios de televisión, aunque sigue manteniendo una cuota dominante en su segmento de mercado.
Programas como El Moussas han incorporado cada vez más debates sobre las tarifas, la lenta rotación y la aceleración de los precios en el sur de California para mantener el interés de los espectadores, según Loren Ruch, responsable de contenidos sobre el hogar de HGTV. El desarrollo de los programas se ha centrado en las viviendas secundarias independientes, por ejemplo una casa de invitados, y en la vida multigeneracional.
"Puede que la gente no esté gastando grandes cantidades de dinero en proyectos de diseño o renovación, así que también estamos estudiando una variedad de programas con precios más asequibles que quizá se basen en no hacer tanta demolición, sino en centrarse realmente en el espacio y la configuración", dijo Ruch. (Reportaje de Amina Niasse; Edición de Dan Burns y Anna Driver)
