YUEXIU PROPERTY COMPANY LIMITED 
El sector, enormemente apalancado, se ha visto destripado por tres años de medidas destinadas a frenar las subidas especulativas de los precios y a reducir la deuda de los promotores, y ha visto cómo una serie de grandes nombres incumplían el pago de sus bonos o se encontraban en una situación financiera desesperada.
El mes pasado, sin embargo, el Politburó señaló un cambio en la política inmobiliaria y el Banco Popular de China prometió una financiación razonable para los promotores y unos tipos hipotecarios más bajos. Algunas ciudades, como Zhengzhou, han empezado a suavizar los frenos al mercado inmobiliario.
Para los recelosos inversores deseosos de volver a un sector que representa una cuarta parte de la economía, los promotores estatales pueden ofrecer el aval del gobierno y un mejor acceso a una financiación barata.
Este sentimiento se refleja en los mercados. El índice de precios de los promotores inmobiliarios continentales de Hong Kong -compuesto principalmente por empresas privadas- ha caído casi un 30% este año. El índice de referencia inmobiliario nacional de China, más mixto, ha bajado un 13%.
Las promotoras estatales, como Yuexiu Property y China Resources Land, cotizan con una relación precio-beneficio de ocho, mientras que algunas promotoras privadas, como Country Garden Holdings, lo hacen a menos de dos.
Los bonos de algunos promotores privados como Country Garden y CIFI Holdings tienen una calificación inferior al grado de inversión.
"Los promotores que son propiedad del Estado o tienen calificación de grado de inversión, o los que son propiedad de instituciones financieras locales o están asociados a ellas, serán los que puedan obtener financiación barata a largo plazo", afirmó Jenny Zeng, directora de inversiones de renta fija para Asia de Allianz Global Investors.
Mientras tanto, los inversores no ven con buenos ojos al sector privado. El interés a corto plazo en el sector inmobiliario asiático -principalmente empresas inmobiliarias privadas chinas- ha ido en aumento desde abril, y las acciones prestadas como proporción de la capitalización bursátil alcanzaron el 0,75% en julio, según datos de S&P Global Market Intelligence.
Country Garden encabezó la lista de acciones más prestadas para la venta en corto, mostraron los datos.
Wai Mei Leong, gestora principal de carteras de renta fija de Eastspring Investments, dijo que su fondo sólo compra en empresas inmobiliarias de muy alta calidad que sean propiedad del gobierno o tengan un objetivo de política gubernamental.
Un menor endeudamiento y una mejor financiación han ayudado a las empresas estatales a ganar cuota de mercado. Históricamente han generado alrededor de un tercio de las ventas inmobiliarias, pero esa cuota ha aumentado en los últimos años hasta cerca del 59%, según estimaciones de Capital Economics.
Los cinco primeros promotores por ventas en el primer semestre fueron estatales, según datos de China Real Estate Information Corp. Country Garden, líder desde hace tiempo, ocupaba el sexto lugar.
Los precios de las acciones de las empresas respaldadas por el Estado, como Poly Developments, han superado al índice inmobiliario CSI 300. Las acciones de Country Garden se han desplomado más de un 80% desde mediados de 2021.
Yuexiu, respaldada por el gobierno local de Guangzhou, ha visto cómo su bono a cinco años con vencimiento en enero de 2026 rebotaba hasta unos 92 centavos de dólar desde un mínimo de 60 centavos en noviembre. El bono offshore a cinco años de la empresa privada CIFI , con vencimiento en octubre de 2025, ronda los 8 céntimos.
"Los últimos datos de ventas inmobiliarias de algunos de los promotores no SOE con mejores resultados desataron el temor a que también tuvieran que incurrir en impagos, lo que envió ondas de choque al mercado", afirmó Philip Meier, responsable de deuda de mercados emergentes y gestor de carteras multiactivos de Gramercy. (Reportaje de Georgina Lee y Summer Zhen en Hong Kong y Li Gu en Shanghai; Edición de Vidya Ranganathan y Christopher Cushing)
