Los fondos chinos de inversión inmobiliaria (REIT), que emiten acciones a los inversores a cambio de una cartera de participaciones inmobiliarias, han tocado mínimos sucesivos en los primeros días de 2024.
Después de desplomarse un 28% en 2023, el índice CSI REITs ha caído otro 6,4% este año a través de una rara racha de siete días de pérdidas impulsada por la revelación de un gestor de REITs de recortes en los precios de alquiler de los almacenes y temores más amplios a la caída de los rendimientos.
La venta refleja la caída de la confianza en una economía en la que el agravamiento de la crisis inmobiliaria, el debilitamiento del consumo y el estancamiento de las actividades empresariales han minado la demanda de edificios de oficinas, almacenes y centros comerciales.
También complica los esfuerzos de Pekín por atraer a los inversores a un incipiente mercado de REIT diseñado para canalizar el dinero en efectivo que tanto necesitan los gobiernos locales endeudados y los promotores inmobiliarios.
"En una tendencia económica a la baja, cada vez es más difícil que los REIT ganen dinero", afirmó Xia Chun, economista jefe de Forthright Holdings Co.
Aunque los REIT obtienen sus rendimientos de los ingresos por honorarios o alquileres relativamente estables generados por activos subyacentes como torres de oficinas o almacenes, Xia dijo que los REIT cotizan más como acciones que como bonos, con grandes altibajos, sobre todo en China.
Tras un cierto entusiasmo inicial después de su lanzamiento en 2020, el mercado chino de REITs ha sido testigo del estallido de una burbuja que ha hecho saltar las alarmas. El índice de REITs se ha reducido casi a la mitad desde su máximo de principios de 2022.
La mayoría de los 29 REIT cotizados de China están respaldados por activos de infraestructuras como parques industriales, autopistas de peaje y plantas de tratamiento de aguas residuales. Otros REIT respaldados por centros comerciales y supermercados se lanzarán este mes.
LAS MAYORES BAJAS
En la última tanda de ventas implacables, los REIT respaldados por propiedades logísticas fueron unas de las mayores víctimas.
El Harvest Jingdong Warehousing and Logistics REIT se ha desplomado aproximadamente un 30% este año, recibiendo un golpe tras su revelación el 4 de enero de que las tasas de arrendamiento en un proyecto de almacenamiento subyacente en la ciudad central de Wuhan se habían reducido en un 13% en el nuevo año.
CICC GLP Warehousing Logistics también se desplomó a mínimos históricos ante el temor de que se viera afectada de forma similar.
Los inversores también se deshicieron de los REIT respaldados por parques industriales en medio de signos de que las tasas de vacantes se están disparando. La desocupación en los inmuebles comerciales subió hasta el 9,1% a finales de septiembre, desde menos del 6% en 2019, según CBRE, lo que muestra el persistente impacto en el consumo de la pandemia de COVID.
El REIT del parque industrial Hua An Zhangjiang se ha desplomado un 24% este año. Sólo el 61% del espacio de un edificio de oficinas de Shanghái estaba alquilado a finales de 2023, frente al 94% de seis meses antes, según reveló su gestor de activos, citando la pérdida de un inquilino clave.
Otro REIT, CCB Principal Zhongguangcun Industrial Park , cuyos ingresos se componen de alquileres de oficinas de empresas tecnológicas de nueva creación en Pekín, ha afirmado que las medidas enérgicas del gobierno contra el sector de Internet y las dificultades económicas habían elevado las tasas de vacantes.
El desplome ha desencadenado una serie de medidas de estabilización por parte de los gestores de REIT, entre las que se incluyen la suspensión de las operaciones, una mayor transparencia e inversiones por parte de los mayores propietarios de los inmuebles subyacentes.
Fu Lei, alto ejecutivo de Tebon Asset Management, afirmó que el mercado chino de REIT está dominado por inversores institucionales con aversión al riesgo.
Eso significa que la volatilidad "desencadena una carrera hacia la salida... lo que a su vez magnifica los cambios de humor e invita a una mayor volatilidad", dijo en un roadshow en línea el miércoles.
Algunos inversores, sin embargo, perciben oportunidades.
Con la mayoría de los REIT chinos cotizando por debajo de su valor contable, y su ratio de dividendos en efectivo subiendo por encima del 4,5%, "los REIT son más atractivos ahora que la mayoría de los activos de renta variable o renta fija de China", dijo Liu Xianyu, investigador de inversiones FoF en E Fund Management Co. (Reportaje de Samuel Shen. Edición de Gerry Doyle)
