DiamondRock Hospitality Company ha anunciado la adquisición de dos complejos turísticos de lujo en la costa de Florida: el Henderson Beach Resort, de 170 habitaciones, en Destin (Florida), y el Tranquility Bay Beachfront Resort, de 103 unidades (231 habitaciones), en Marathon (Florida). La inversión total para las dos transacciones separadas fue de 175,5 millones de dólares. Con estas inversiones, DiamondRock concluye un activo año de reciclaje de capital que ha hecho que su cartera pase a tener casi dos tercios de hoteles y resorts de ocio. Henderson Beach Resort (Destin, FL): La compañía compró el Henderson Beach Resort de 170 habitaciones en Destin, Florida, por 112,5 millones de dólares en una transacción fuera del mercado el 23 de diciembre de 2021. El complejo de lujo frente al mar, de reciente construcción, ofrece 40.000 pies cuadrados de espacio para reuniones, una piscina de río lento, piscinas separadas para familias y adultos, un spa de primera clase, así como numerosos restaurantes y bares, incluido el único bar en la azotea de Destin. La adquisición también incluye los ingresos de 46 residencias de lujo adyacentes al hotel que actualmente participan en el programa de gestión de alquileres del hotel. El Henderson Beach Resort es adyacente al Henderson Park Inn, situado frente al mar y adquirido por la empresa a principios de 2021. Juntos, los dos resorts tienen los ADR más altos del mercado; Henderson Beach Resort a 430 dólares y Henderson Park Inn a 520 dólares. La consolidación de la propiedad y la gestión de los complejos adyacentes creará beneficiosas sinergias de ingresos y gastos. Cada complejo está libre de cargas de marca y gestión, lo que permitirá a la empresa aplicar rápidamente las mejores prácticas de gestión de activos de DiamondRock. El precio de compra del Henderson Beach Resort representa un rendimiento del 6,4% sobre los ingresos netos de explotación (NOI) previstos para 2021 y se espera que se estabilice por encima de un rendimiento del 8,0%. Tranquility Bay Beachfront Resort (Marathon, FL): La compañía también compró el 6 de enero de 2022 el Tranquility Bay Beachfront Resort (o Tranquility Bay), un complejo turístico de lujo frente al mar con 1.000 pies lineales de costa situado en 12 acres en Marathon, Florida, por 63 millones de dólares. El complejo cuenta con un total de 231 habitaciones en 87 casas de playa de dos y tres dormitorios, así como 16 habitaciones de jardín tropical. Los alojamientos de los huéspedes de Tranquility Bay tienen una media de más de 950 pies cuadrados, lo que supone una ventaja significativa con respecto a los resorts de la competencia y da lugar a uno de los ADR más altos (650 dólares en 2021) en los Cayos de Florida. El precio de compra representa un rendimiento del 11,5% sobre el NOI previsto para 2021. La inversión de DiamondRock en Tranquility Bay se compone de (1) la propiedad de 16 habitaciones con jardines tropicales, además de todos los servicios e infraestructuras del complejo, incluidos el vestíbulo, los restaurantes y las instalaciones auxiliares, así como la marca comercial y el uso exclusivo del nombre Tranquility Bay, (2) los acuerdos exclusivos de reparto de ingresos por habitación (acuerdos de gestión de alquileres o RMA) para las 84 casas de playa propiedad de terceros, y (3) la mayoría de los intervalos en tres casas de playa estructuradas como propiedad vacacional. Todas las casas de playa participan en el programa de gestión de alquileres. El RMA típico tiene un plazo de 15 años que se renueva automáticamente y a perpetuidad por plazos adicionales de 15 años. Nunca se ha alquilado ninguna unidad fuera del programa de alquiler, y los RMA otorgan a DiamondRock un derecho de preferencia exclusivo para la compra en caso de venta. Los propietarios de las unidades de terceros asumen el 100% de los costes de mantenimiento y de capital asociados a su unidad. Tranquility Bay tiene unos ingresos muy duraderos. Durante los cinco años de 2015 a 2019, Tranquility Bay generó un NOI anual promedio de aproximadamente $ 4,5 millones, lo que representa una tasa de capitalización del 7,0% sobre el precio de compra de la Compañía. Tranquility Bay es una oportunidad única para obtener un rendimiento superior de un complejo turístico de lujo frente al mar, sin el compromiso de la marca y la gestión, en los Cayos de Florida, donde la oferta es limitada, al tiempo que se minimiza la exposición a los requisitos de capital en curso.