EXTRA SPACE STORAGE INC. 
Uno de los atributos más atractivos de Extra Space Storage es su impresionante diversificación, con operaciones en la mayor parte del país, lo que proporciona a la empresa una cuota de mercado sustancial. El sector estadounidense de los REIT de autoalmacenamiento presenta unas perspectivas de crecimiento prometedoras a largo plazo, impulsado por tendencias seculares. El aumento de los precios de la vivienda desde 2010 ha llevado a los hogares a buscar formas económicas de maximizar su espacio vital, impulsando la demanda de servicios de autoalmacenamiento. Estas empresas ejercen un importante poder de fijación de precios, evidente en su margen operativo superior al 60% y su margen neto superior al 50%. Este sólido poder de fijación de precios se deriva de los retos logísticos a los que se enfrentan los hogares a la hora de reubicar sus artículos almacenados y de las altas tasas históricas de ocupación de las propiedades de autoalmacenamiento, respaldadas por el crecimiento de la población y el aumento del precio de la vivienda. Teniendo en cuenta que los costes del autoalmacenamiento representan una pequeña parte del presupuesto medio de los hogares, las empresas como Extra Space Storage pueden aplicar aumentos significativos de las tarifas de alquiler con más facilidad que otros sectores, lo que las hace financieramente resistentes en condiciones de mercado dinámicas.
Cuota de mercado en EE.UU. por metros cuadrados
El pasado mes de abril, Extra Space Storage realizó un importante movimiento estratégico al fusionarse con Life Storage, un REIT de capital autogestionado con sede en Buffalo, Nueva York. Life Storage gestiona más de 1.150 instalaciones de almacenamiento en 37 estados y el Distrito de Columbia, y atiende a clientes residenciales y comerciales con unidades de almacenamiento de alquiler mensual. Con una base de más de 675.000 clientes, Life Storage se ha consolidado como líder del sector.
Esta fusión estratégica amplió sustancialmente la cartera de Extra Space Storage en más de un 50% en términos de número de tiendas. La incorporación de los 1.198 establecimientos de Life Storage, 758 propios, 141 de empresas conjuntas y 299 gestionados por terceros, aportó más de 88 millones de metros cuadrados a la cartera de Extra Space Storage. En consecuencia, la entidad combinada gestiona ahora la mayor operación de almacenamiento del país, con más de 3.500 locales, 264 millones de metros cuadrados y más de dos millones de clientes. En particular, se espera que la fusión suponga un importante ahorro de costes, con un ahorro estimado de más de 100 millones de dólares gracias a la mejora del reaseguro de los inquilinos y a la reducción de los gastos inmobiliarios.
El reparto de dividendos es un aspecto crucial de la estrategia financiera de Extra Space Storage. Durante el periodo comprendido entre 2004 y 2022, el dividendo ha experimentado un notable crecimiento, pasando de 0,3388 $ a 6 $, lo que refleja un sustancial aumento del 1670%. Sin embargo, la adquisición de Life Storage ha repercutido en la cuenta de resultados de la empresa, lo que ha provocado un parón en la tendencia de aumento de los dividendos, que ascenderán a 4,86 dólares para el ejercicio 2023.
El examen de los resultados recientes del REIT proporciona información valiosa sobre su trayectoria de crecimiento. En el último trimestre, Extra Space Storage generó 440,7 millones de dólares en ingresos por alquiler, lo que supone un notable aumento interanual desde los 408 millones de dólares. Este aumento de los ingresos por alquiler significa una mayor rentabilidad en sus operaciones de alquiler. La cifra anualizada del último trimestre alcanzó los 1.760 millones de dólares, superando la media de los últimos 3 años de 1.380 millones de dólares, lo que indica una tendencia de crecimiento positiva.
Existen notables riesgos a la baja asociados a la adquisición que merecen consideración. En primer lugar, existe una posible preocupación antimonopolio debido a la creación de la mayor empresa inmobiliaria de autoalmacenamiento de Estados Unidos. Aunque la cuota de mercado estimada de la operación, de aproximadamente el 13%, podría no suscitar sospechas inmediatas desde el punto de vista normativo, es fundamental tener en cuenta las recientes medidas enérgicas de la Comisión Federal de Comercio ("US Federal Trade Commission - FTC") de EE.UU. en relación con las operaciones de grandes entidades, lo que indica la necesidad de vigilancia en lo que respecta a un mayor escrutinio normativo.
Además, un riesgo importante reside en la considerable carga de deuda neta que soportará la entidad combinada. La gestión de esta mayor carga de deuda se convierte en un reto, especialmente cuando va unida a unas obligaciones de pago totales considerables. El desvío de flujo de caja libre a los inversores de capital a través de dividendos podría impedir las actividades de desapalancamiento, lo que afectaría a la flexibilidad financiera de la empresa. Aunque la postura positiva de S&P Global sobre el impacto de la operación en la calificación crediticia de Extra Space Storage es tranquilizadora, el aumento de los tipos de interés en EE.UU. podría exacerbar el reto de gestionar la mayor carga de deuda, lo que requeriría estrategias de gestión financiera cuidadosas para mitigar los posibles efectos adversos.
El actual escenario de mercado para Extra Space Storage (EXR) es una historia de crecimiento impresionante y de retos subsiguientes. El precio de la acción, que cotiza a unos 119 dólares, ha experimentado importantes fluctuaciones en la última década. Tras una notable trayectoria ascendente impulsada por resultados favorables y proyecciones optimistas, el precio de la acción alcanzó su punto álgido en torno a los 229 dólares durante el auge de la pandemia. Sin embargo, esta subida resultó insostenible, provocando un posterior descenso. A pesar de ocasionales fases de consolidación, la persistente presión vendedora ha provocado un descenso de casi el 50% en términos de precio-rendimiento, alcanzando los mínimos de esta semana.
En particular, el precio actual de EXR refleja una relación precio/beneficios (PER) de aproximadamente 24 veces, inferior a su media de 10 años de 32,3 veces. Esto sugiere una infravaloración potencial en relación con los niveles históricos. Cabe destacar que entre 2009 y principios de 2022, la empresa exhibió un rendimiento casi impecable, caracterizado por un crecimiento constante.
