El verdadero reto en ese frente, sin embargo, puede estar justo en el horizonte, cuando una reserva de nuevos apartamentos empiece a agotarse mientras el stock de viviendas unifamiliares sigue siendo escaso, una receta para futuras presiones sobre los precios en una categoría que representa alrededor de un tercio del Índice de Precios al Consumo.
Aunque su objetivo de inflación del 2% utiliza un índice menos sensible a los costes de la vivienda, los funcionarios de la Reserva Federal siguen considerando la dinámica de la vivienda y los alquileres como una parte importante y sin resolver de su batalla contra la inflación, que podría poner de relieve una de las tensiones inherentes a la actual política de restricción del crédito.
Los funcionarios de la Fed reconocen la dificultad de encontrar una fijación de tipos que mantenga bajo control la demanda global sin ahogar la oferta de nuevas casas y apartamentos, pero algunos argumentan que los responsables políticos ya se han apoyado demasiado en la economía.
"Creen que pueden chasquear los dedos y se creará vivienda... La realidad es que no es así", dijo Jay Lybik, director nacional de análisis multifamiliar de la firma de datos inmobiliarios CoStar. Después de que una oleada de construcción impulsara la oferta de apartamentos, los datos de CoStar señalan que los volúmenes de unidades nuevas sufrirán un brusco descenso a principios del año que viene, cayendo quizás a 50.000 ó 60.000 al mes, frente a las 100.000 que se calcula que se necesitan para seguir el ritmo de la demanda.
"Nos arriesgamos a una verdadera aceleración en términos de alquileres que empeorará las cosas en 2025 y 2026", dijo Lybik.
'PROBLEMAS A LARGO PLAZO
La preocupación por la asequibilidad de la vivienda se intensificó durante la pandemia, ya que los precios medios de la vivienda se dispararon un 50% desde su inicio hasta finales de 2022 -aunque desde entonces se han suavizado- y la construcción de apartamentos se inclinó hacia las unidades de gama más alta. Los miembros del Congreso han pedido a la Reserva Federal que recorte los tipos tanto para reducir los costes hipotecarios para los consumidores como para fomentar la construcción; los estados están jugando con medidas de control de los alquileres y programas para impulsar la oferta.
Los problemas son mucho mayores que la Fed.
"Tenemos problemas a largo plazo con la disponibilidad de viviendas", dijo el presidente de la Fed, Jerome Powell, en una rueda de prensa tras la reunión de enero del banco central. "No se han construido suficientes viviendas", dijo Powell, pero "no son cosas para las que tengamos herramientas".
Los mercados de la vivienda varían mucho en todo el país, moldeados por las normas locales de zonificación, la política y los precios del suelo. Aún así, los costes de financiación fuertemente influenciados por la Fed son clave para las decisiones de inversión que se toman hoy y que determinarán la futura oferta de viviendas.
Para los propósitos inmediatos de la Fed, una próxima "desinflación" en los costes generales de la vivienda parece casi segura a medida que el salto récord de la era de la pandemia en los alquileres y los precios de la vivienda se desvanece en el pasado, pero no obstante es esencial para obtener la confianza necesaria en el descenso de la inflación para empezar a recortar los tipos. Tras las rápidas subidas de tipos que comenzaron en marzo de 2022, el tipo de interés oficial se ha mantenido entre el 5,25% y el 5,50% desde julio.
PRESIÓN INFLACIONISTA "INCORPORADA
Aunque la inflación ha descendido desde máximos de 40 años, el progreso reciente ha sido "accidentado", reconocen los funcionarios de la Fed, y la inflación de los refugios en particular ha permanecido más alta durante más tiempo de lo previsto.
El sorprendente aumento del IPC el mes pasado se debió en gran medida a que los costes de la vivienda seguían subiendo un 6% interanual, frente al 4% que solía registrarse antes de la pandemia, cuando la inflación general se situaba cerca o por debajo del objetivo de la Reserva Federal.
Las medidas del alquiler ensambladas en un tiempo más cercano al real con el objetivo de captar los precios actuales del mercado en lugar de los promedios lentos de los datos oficiales indican que el aumento de los precios se ha ralentizado. Por ejemplo, un índice de la empresa inmobiliaria en línea Zillow seguido de cerca por los funcionarios de la Reserva Federal subía a un ritmo anual del 3,4% en enero.
"Sabemos que está llegando", dijo Arben Skivjani, economista jefe adjunto de la empresa de gestión y análisis de propiedades RealPage, sobre el descenso de la inflación inmobiliaria en una reciente presentación de la Asociación Nacional de Economía Empresarial. Tras aumentar casi un 16% anual a principios de 2022, los alquileres solicitados no han registrado prácticamente ningún incremento desde el verano pasado, según muestran los datos de RealPage.
Sin embargo, las limitaciones de la oferta pueden poner en riesgo una inflación secularmente más rápida.
"No hemos construido suficientes casas, no hemos construido suficientes viviendas durante al menos una década... Hay escasez de oferta de un bien que todo el mundo sigue queriendo", dijo Mark Fleming, economista jefe del banco First American, en un debate de la NABE sobre la inflación de la vivienda. "¿Qué va a pasar con el precio?... A largo plazo, definitivamente hay una presión inflacionista incorporada".
FALTA LA 'PIEZA DEL PUZZLE
La inflación de la vivienda alcanzó un máximo del 8,32% anual en marzo de 2023, la más rápida desde principios de la década de 1980. El precio medio de la vivienda subió casi un 50% desde los 322.000 dólares del segundo trimestre de 2020, cuando empezó la pandemia, hasta un máximo de 479.000 dólares a finales de 2022, según muestran los datos del Censo, la subida más rápida desde principios de los años sesenta.
Desde entonces, el precio medio ha retrocedido hasta los 417.000 dólares, un efecto secundario de las subidas de tipos de la Reserva Federal que, en un momento dado, elevaron el tipo de interés medio de una hipoteca de vivienda a 30 años hasta casi el 8%, el más alto en un cuarto de siglo.
Pero algunos índices de ventas de viviendas más recientes muestran que los precios vuelven a subir, lo que deja a los funcionarios de la Reserva Federal a la caza de datos sobre la venta y la construcción de viviendas que muestren indicios de que la demanda y la oferta podrían avanzar hacia un mejor equilibrio.
Una nueva investigación de la Fed de Cleveland sobre el marcado desequilibrio entre la oferta y la demanda que ha impulsado la apreciación de los precios de la vivienda en la era de la pandemia es un ejemplo de la atención que se le está prestando.
El presidente de la Fed de Chicago, Austan Goolsbee, calificó la vivienda de "pieza del rompecabezas" que faltaba en la esperanza de la Fed de una inflación más baja en general, mientras que el presidente de la Fed de Richmond, Thomas Barkin, ha hecho del análisis de los patrones de construcción en su distrito, comparando las comunidades capaces de mantener el ritmo en la construcción de nuevas viviendas con las que se ven limitadas, un elemento básico de sus discursos recientes.
El economista jefe de EY, Gregory Daco, afirmó que la trayectoria a corto plazo de la inflación refugio está clara. Se dirige a la baja, y en los próximos dos meses podría contribuir sustancialmente a reducir la inflación general, un hecho que, según él, está tan claro que se siente "cada vez más frustrado" por la reticencia de la Reserva Federal a actuar al respecto.
El año que viene, dijo, es otra historia.
"La inflación de los alquileres se ha ralentizado enormemente. Eso aún no ha aparecido del todo" en los datos que la Fed vigila más de cerca, dijo. "Adelántese otros seis o doce meses... y puede que en realidad se mueva en la otra dirección... Ahí es donde entra en juego la falta de oferta".
