En las últimas semanas, las entidades crediticias han modificado repetidamente los precios y han retirado sus ofertas de préstamos para la compra de vivienda en una lucha por mantenerse al día con los crecientes costes de financiación, espoleados por las expectativas de más subidas de los tipos de interés por parte del Banco de Inglaterra en su lucha contra una inflación obstinadamente alta.
No son sólo los futuros compradores y vendedores de viviendas los que están preocupados, sino también los actuales titulares de hipotecas, que se enfrentan a aumentos desorbitados de las cuotas cuando venzan sus contratos a plazo fijo.
"La ansiedad está en un nivel alto", afirmó uno de los banqueros británicos más veteranos, señalando la inestabilidad de los tipos y la disponibilidad de los productos, que han dificultado tanto a los prestamistas como a los prestatarios hacer sus cálculos.
"Es la ansiedad que esto crea lo que causa un daño más prolongado", dijo el banquero.
Los inversores están a la espera de ver hasta qué punto esto perjudicará a la actividad del mercado inmobiliario, que se recuperó a principios de 2023 de la agitación otoñal provocada por la agenda económica de "mini-presupuestos" de la ex primera ministra Liz Truss.
El mercado de la vivienda tiene una importancia totémica en la economía británica, impulsada por el consumo, y está estrechamente vinculado a la confianza de los consumidores.
HSBC se convirtió el miércoles en el último gran prestamista en anunciar una sacudida en su línea de hipotecas, con tipos más altos que se harán efectivos el jueves.
"Estamos firmemente centrados en apoyar a los clientes a través de las presiones actuales y proporcionarles acceso a buenas ofertas. Sin embargo, en los últimos días el coste de los fondos ha aumentado y, al igual que otros bancos, hemos tenido que reflejarlo en nuestros tipos hipotecarios", dijo HSBC en un comunicado.
El tipo hipotecario medio de las nuevas operaciones hipotecarias a dos años subió el miércoles hasta el 5,90%, según el proveedor de datos inmobiliarios Moneyfacts, el más alto desde diciembre del año pasado, tras el mini-presupuesto.
Con un 6%, los propietarios de viviendas se enfrentarían a la misma carga financiera derivada de los reembolsos que a finales de la década de 1980, a pesar de que entonces los tipos hipotecarios rondaban el 13%, según el analista del mercado inmobiliario Neal Hudson, fundador de la consultora BuiltPlace.
El análisis de Hudson tiene en cuenta el hecho de que los deudores hipotecarios de hoy en día piden prestadas sumas mucho mayores contra sus ingresos - una ratio que ha pasado de 2,0 a finales de los ochenta a alrededor de 3,5 en la actualidad - además de los cambios fiscales y en los productos de préstamo.
"Hace falta un tipo hipotecario mucho más bajo para crear la misma tensión financiera en términos de reembolsos que la que provocaba un tipo hipotecario de dos dígitos en épocas anteriores", afirma Hudson.
ESTRÉS
La cuestión ahora es cómo se trasladará el estrés del mercado hipotecario a la economía real.
Los tipos swap a dos años -un determinante clave de los costes de los préstamos hipotecarios- se han disparado 95 puntos básicos en los últimos dos meses.
Históricamente, los aumentos de 85 puntos básicos o más han presagiado grandes descensos anuales en la construcción de viviendas en los trimestres posteriores, como ocurrió cuando los tipos swap se dispararon en 1989, 1994 y 2008, según un análisis de Reuters.
Jamie Lennox, director del broker Dimora Mortgages, afirmó que "no hay final a la vista" para los problemas del mercado hipotecario.
"Esta no es la noticia que los cientos de miles de propietarios de viviendas querrán oír y les producirá escalofríos", afirmó.
Los mercados financieros prevén que el tipo de interés bancario del Banco de Inglaterra suba hasta el 5,75% desde el 4,5% actual, muy cerca de la marca del 6% utilizada por el Banco de Inglaterra el año pasado en sus pruebas de resistencia de las principales instituciones financieras, un hecho que no pasa desapercibido para los ejecutivos bancarios.
Una encuesta de Reuters entre economistas publicada el miércoles apuntaba a un máximo más bajo del 5,0% a finales de este año, aunque algunos pensaban que podría subir más.
Los banqueros de alto nivel afirman que quieren conceder préstamos a pesar de la tormenta, y están reajustando los precios de los productos hipotecarios lo más rápidamente posible para seguir abiertos al negocio.
Pero los tipos de los productos tienen que moverse en sincronía con la curva swap, que refleja el precio de mercado del dinero que luego prestan, con un margen añadido.
Por lo tanto, los prestatarios deben esperar volatilidad en los precios de las hipotecas hasta que los tipos swap empiecen a bajar, dicen esos banqueros, y no se puede saber con certeza cuándo podría empezar eso hasta que los responsables políticos logren un mayor control de la inflación.
Mientras se libra esa lucha, los prestamistas también deben intensificar la diligencia debida para asegurarse de que los prestatarios pueden permitirse cómodamente devolver los préstamos a tipos más caros, para evitar caer en la infracción de la normativa de protección del consumidor y minimizar el riesgo de futuros impagos.
El Banco de Inglaterra subraya que no se trata de una repetición de la crisis financiera de 2007-09, ya que los bancos están hoy mucho mejor capitalizados, lo que en teoría significa que pueden mantener abierta la oferta de crédito en condiciones económicas más duras.
¿RECESIÓN?
Hasta ahora, los hogares británicos se han mostrado sorprendentemente resistentes a las fuertes subidas de los precios de los bienes cotidianos y al rápido aumento de los tipos de interés que han elevado el coste de los préstamos hipotecarios, las tarjetas de crédito y otras financiaciones.
La mayoría de los banqueros atribuyen esta fortaleza a los grandes ahorros acumulados durante los bloqueos pandémicos, pero con la inflación manteniéndose en niveles históricamente altos, los británicos están recurriendo de nuevo al crédito para apoyar hábitos de gasto relacionados con su estilo de vida, como los viajes y el ocio.
"En resumidas cuentas, un gran número de hogares se enfrenta a un fuerte aumento de los pagos de sus hipotecas a lo largo del año", declaró a Reuters Philip Shaw, economista jefe de Investec.
"En conjunto, lo que se espera es una desaceleración material del gasto, por eso sugerimos que es probable que la economía caiga en una leve recesión, en gran parte debido a ello", añadió.
El consenso de la encuesta de Reuters publicada el miércoles sugería que Gran Bretaña esquivaría la recesión, pero con un crecimiento débil.
